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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 07 nov. 2003 : 11:12:33
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Syndic bénévole, je vais faire mon AG annuel ce soir. Je me pose une question.
Un de nos copropriétaire vend son lot. Il m'a déjà annoncé qu'il serait là (apparemment, il n'a pas donné de procuration à l'acheteur, ce que je trouve dommage).
Par contre, comme la signature de l'acte authentique a lieu ce lundi (10 Novembre), et que ce week-end, je n'aurais pas le temps de rédiger le procès-verbal. A qui dois je envoyer le PV ? Au vendeur (propriétaire au moment de l'AG) ou à l'acheteur, qui sera propriétaire au moment de la diffusion du PV ?
Elsasser
DSK
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 12:17:53
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Si ce copropriétaire n'est ni absent, ni opposant, inutile de se casser la tête, vous pouvez vous contenter d'envoyer un PV au seul réellement intéressé, c'est à dire l'acheteur. Par acquis de conscience vous pouvez en adresser aussi un exemplaire au vendeur. S'il est absent ou opposant, vous devez notifier le PV au copropriétaire qui vous est connu au moment de l'AG, c'est à dire au vendeur. Mais envoyez en aussi une copie en courrier simple à l'acheteur qui appréiera certainement cette attention à laquelle vous n'êtes pas tenu.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 14:04:44
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Il me semble qu'une question analogue a été traitée au printemps dernier.
En droit strict, l'opposabilité des mutations à l'égard du syndic dépend de la notification, à la diligence du notaire ou des parties, du transfert de propriété (art. 63 du décret).
Ceci étant, l'habileté commande que vous suiviez les conseils avisés de P.F. Barde.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 14:06:26
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Au propriétaire qui vous est connu à la date de l'AG, c'est à dire le vendeur dans le cas que vous nous exposez.
Et comme le suggère si justement Barde, copie en courrier simple à l'acquéreur.
Cordialement,
MAELLE
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 17:52:21
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Tout à fait d'accord avec la combinaison MAELLE / BARDE avec un petit bémol :
Il est fréquent dans ce cas que l'acquéreur se présente pour assister à l'assemblée
> sans pouvoir du vendeur
> alors que la vente n'a pas encore été notifiée au syndic
En principe il n'a pas qualité pour assister à l'assemblée.
Le plus souvent il reste et on régularise le lendemain par un pouvoir,mais il faut savoir qu'il y a une faille dans la procédure.
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ethefrench
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 22:19:57
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Je rebondis sur le message de JPM,
Je suis dans la situation du vendeur. La reunion de copropriété avait lieu la veille de la signature de la vente de l’appartement. J’ai envoyé la convocation aux acheteurs mais par ignorance je n’ai pas envoyé la procuration. Ils ont assisté à la réunion mais n’ont pas pu voter. De ce fait nous avons dû payer la provision concernant les charges votées lors de la séance. Ai-je un recours possible ?
Merci de votre aide.
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 09:59:56
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Voulez-vous dire que des travaux ont été votés à la majorité, ce que vous auriez pu éventuellement empêcher par un vote Contre ?
Vous êtes officiellement copropriétaire à la date de l'Assemblée, les travaux votés restent donc à votre charge, sauf arrangement avec le vendeur et précisé sur la notification de vente du notaire...
Vous étiez absent et non représenté à l'Assemblée (officiellement en tout cas), seule compte la date d'entrée en jouissance de votre acheteur, s'il elle est postérieure à l'Assemblée, je ne vois pas de recours, à part tenter un arrangement à l'amiable avec votre acheteur...
Cordialement,
Maëlle
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ethefrench
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 13:33:46
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La promesse de vente stipulait que les charges seraient à la charge de l'acquéreur. Je leur ai envoyé la convocation mais pas la procuration car à l'oriine la signature devait avoir lieu au plus tard le jour de l'assemblée de copropriétaires donc avant. les acquéreurs ont demandé de décaler au lendemain la signature et ils sont donc allés à l'assemblée sans procuration et donc n'ont pas pu voter.
Je pense ne pas avoir beaucoup de recours mais je me demandais si je ne pouvais pas demander l'annulation de la réunion de syndic sur le fait que les acquéreurs n'auraient pas dû assister à la réunion n'ayant pas de procuration. En clair un tiers a-t-il le droit d'assister à une réunion de copropriétaires au risque d'influencer les votes? Ai-je le droit de faire annuler les décisions prises?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 15:39:27
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Pour avoir une chance d'obtenir une annulation, il faudrait, Ethefrench, que vous convainquiez le tribunal que vous saisiriez que la présence indue – dont vous êtes au demeurant à l’origine - de ces futurs propriétaires (futurs à un jour près...) à l’AG a perturbé la réunion au point de renverser les votes ! Vaste tâche, non ?
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 18:43:00
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Et cette stipulation (charges pour l'acquéreur) n'a pas été reprise dans l'acte de vente ?
Apparement, votre acquéreur était d'accord pour prendre à sa charge, vérifiez votre acte de vente, le syndic peut avoir appelé ces charges sur vous par erreur, celà peut arriver mais est très facile à rectifier.
Je ne suis pas très au fait pour les ventes, mais si celà figure sur la promesse de vente, c'est un bon début...
M'est avis que vous n'obtiendriez pas une annulation d'Assemblée pour ce motif.
Creusez plutôt auprès du notaire et de l'acquéreur.
Cordialement,
Maëlle
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polis
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 21:26:05
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ethefrench,
il est difficile pour tout le monde de répondre étant donné que nous n'avons pas tous les éléments de la promesse de vente.
Néanmoins les notaires prévoyent souvent une clause dans la promesse de vente stipulant que les travaux décidés postérieurement à cette dernière seront à la charge de l'acquéreur sous 2 conditions à la charge du vendeur :
-avertir l'acquéreur (généralement au moins 8 jours avant)
-lui donner un mandat de reprentation et de vote
toujours d'aprés cette clause si une des 2 conditions n'etaient pas remplies, les travaux votés lors de cette assemblée sont à la charge du vendeur.
mais encore une fois tout dépend de la rédaction de votre promesse, mais d'aprés ce que je pense comprendre c'est bien ce genre de clause qui a été inséré dans votre promesse, à vous de voir ce qui a été prévu.
par ailleurs, pour le syndic représentant le syndicat des copropriétaires le propriétaire reste le vendeur jusqu'a la notification de la vente par le notaire(qui précise l'entrée en jouissance de l'acquéreur) .
Cette notification stipule la date d'entrée en jouissance de l'acheteur , date qui permet , entre autres, le calcul de la répartition des charges entre le vendeur et l'acheteur mais généralement pas les conventions fixées entre les parties qui n'engagent pas le syndicat des copropriétaires. A moins que le syndic dans le questionnaire de vente n'a pas stipulé que les conventions entre les parties n'engageait pas le syndicat, ce dont je serais surpris.
Je pense que vous êtes arrivé aux mêmes conclusions d'où votre position de penser ne pas avoir de recours sauf à annuler l'assemblée, pour ça je ne sais pas
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2003 : 10:27:31
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Pour la détermination du débiteur des appels de fonds, la date de la notification de la vente au syndic est seule prise en considération.
Si la date d'entrée en jouissance est différence (antérieure ou postérieure), c'est une convention entre les parties inopposable au syndicat.
Depuis la loi SRU l'application est simple puisqu'il n'y a plus que des appels de fonds en cours d'exercice. Pour le syndicat, dans une vente signée le 10 juillet, l'appel de fonds du 1er juillet est à la charge du vendeur. Les parties se le répartissent entre elles comme elles le veulent.
Quant au PV de l'assemblée, c'estr la question posée, il est adressée (et surtout notifié s'il y a lieu), à celui qui a été régulièrement convoqué. Une copie simple à l'autre est une bonne mesure de courtoisie.
Edité par - JPM le 21/11/2003 10:31:17 |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 21 nov. 2003 : 15:11:02
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Juste deux babioles pour rebondir sur la dernière intervention de JPM.
Compte la notification de la mutation au syndic. Le moment du transfert de propriété n'est qu'une modalité du contrat.
Par ailleurs, en matière de payement, il convient toujours de distinguer la question de l'obligation (qui doit payer), de celle de la contribution (qui doit supporter, in fine, la charge du payement).
L'obligation concerne ici le rapport entre le syndicat et le débiteur.
La contribution concerne ici les relations entre le vendeur et l'acquéreur, en fonction des aménagements contractuels prévus dans l'acte de vente. Ils ne concernent pas, à ce titre, le syndicat.
Dans la grande majorité des cas, le procès-verbal doit être notifié au copropriétaire défaillant ou opposant qui a été convoqué. Il y alors un parallélisme entre la formalité de la convocation et celle de la notification du procès-verbal.
Il convient néanmoins de réserver l'hypothèse - marginale - de la notification d'un transfert de propriété entre le temps de la convocation et celui de la tenue de l'assemblée. Le droit de vote étant attaché à la qualité de copropriétaire (au moment où le vote est susceptible d'être efficacement émis, et à la condition que la qualité correspondante de copropriétaire soit opposable, à ce moment), le procès-verbal devra être logiquement notifié à celui-ci.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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