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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 08 nov. 2003 : 13:51:01
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Bonjour, pouvons nous légalement instaurer un réglement de copro avec une répartition du prix du ménage à l'étage et non au millième ?
Merci
Dur Dur des fois la copro
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 20:20:49
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Bonjour,
Les charges relatives à la conservation et à l'entretien de l'immeuble sont qualifiées de charges communes générales, les critères de répartition sont précisées à l'article 10 de la loi d'ordre public.
Les charges communes générales sont réparties en fonction des tantièmes ou des millièmes de propriété affectés à chaque lot.
Cordialement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2003 : 09:57:16
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La réponse exacte de Denise Aubert peut déconcerter certains.
Ils vont faire valoir que le ménage, voire même le gardiennage sont des services dont les coûts devraient être répartis en fonction de l'utilité.
La controverse a été longue la dessus. Les propriétaires des lots boutiques indépendants ont contesté la contribution aux charges de gardiennage, faisant remarquer
> qu'ils étaient tenus de conserver la charge de stocker et présenter eux mêmes leurs déchets à la collecte,
> qu'ils recevaient directement leur courrier, etc.
Astuce de la Cour de cassation : le gardiennage est un service, mais tous les lots en profitent de manière égalitaire (égalitaire mais pas égale). Donc la répartition doit être effectuée en fonction des tantièmes.
Pour le seul ménage, on pourrait peut être pinailler un peu plus mais le principe reste valable.
En toute hypothèse la répartition par étages serait curieuse.Les paliers sont plus ou moins grands ? Mais les plus petits peuvent être les plus sales !
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 10 nov. 2003 : 17:09:58
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La question posée est amusante et intéressante.
Tout d'abord, les dispositions des art. 2 et 3 de la loi étant simplement supplétives de volonté, il est possible de classer l'escalier au titre des parties privatives de chaque copropriétaire, pour chacun des paliers, ainsi que la volée inférieure, le tout assorti d'une servitude de passage.
C'est la seule solution qui permettrait à Garindan de fonder une répartition du nettoyage par niveau. Encore faut-il que l'escalier soit ainsi expressément qualifié.
Il ne s'agit pas seulement d'une resurrection des dispositions originaires du code civil. Il s'agit d'une véritable "parousie".
La "péricope" est ici l'ancien art. 664 C. civ.
Pour laisser de côté l'anecdote, l'escalier doit relever plus naturellement des parties communes. Mais, pour autant, la question n'est pas épuisée. L'art. 3 ne contient aucune indication expresse sur les escaliers. Et l'hésitation est permise. Les escaliers peuvent relever des parties communes "fondamentales" ou des éléments d'équipement communs.
La plupart des auteurs considèrent que l'escalier est une partie commune fondamentale, au titre du gros oeuvre, auquel il s'incorpore. Il n'y aurait pas d'immeuble à étages sans escalier et celui-ci est une partie essentielle de l'immeuble, lié à son existence même. Il s'agirait d'une partie indispensable du gros oeuvre.
Ainsi, les frais afférents au nettoyage de l'escalier sont à répartir conformément aux dispositions de l'al. 2 de l'art. 10 de la loi, ainsi que dit précédemment.
Cependant, certains rédacteurs de formulaires de règlements de copropriété classent les escaliers au titre des éléments d'équipement commun et prévoient une grille de répartition similaire à celle des ascenseurs.
Ce faisant, les charges de nettoyage de l'escalier sont ventilées conformément aux dispositions de l'al. 1 de l'art. 10 de la loi, en référence avec la qualification d'élément d'équipement commun.
Les dispositions de l'art. 3 étant seulement supplétives, les rédacteurs ont toute latitude pour ranger expressément l'escalier parmi les éléments d'équipement communs.
A défaut, il convient de faire jouer la présomption originaire de l'art. 3, relative aux parties communes fondamentales, s'agissant du gros oeuvre et, en conséquence, de répartir les frais de nettoyage selon les dispositions de l'al. 2 de l'art. 10 de la loi.
Pour compliquer encore les choses, quand bien même l'escalier constituerait une partie commune fondamentale, se pose la question des frais de nettoyage du tapis de l'escalier qui pourra être tenu, lui, pour un élément d'équipement commun (nettoyage réparti selon les dispositions de l'al. 1 de l'art. 10 de la loi).
C'est la raison pour laquelle les rédacteurs seraient avisés, dans un souci de simplification, de classer expréssement l'escalier, avec tous ses accessoires, comme une partie commune fondamentale.
En définive, il apparaît que la répartition des charges relatives au nettoyage de l'escalier peut être réalisée de trois manières :
- par niveau, si l'escalier est expressément qualifié de partie privative dans le règlement de copropriété (solution exotique),
- conformément à l'al. 1 de l'art. 10 de la loi, s'il est expressément qualifié d'élément d'équipement commun et
- conformément à l'al. 2 de l'art. 10 de la loi, dans les autres cas.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2003 : 17:51:41
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Entre les différents avis, Garindan va être tout perdu !!!
Je relis la question : il parle du prix du ménage et pas précisément du ménage de l'escalier.
Les observations de Gaudin sur l'escalier sont pertinentes si l'on s'en tient aux travaux mais il est bien certain que l'entretien de propreté est un service et que le salaire est calculé indifféremment pour les différentes parties à nettoyer.
Quant au péricope, c'est faire bien de l'honneur à l'article 664, qui d'ailleurs était fort bien çonçu. Mais la parousie ? Même dans son extension moderne et laîque, je ne vois pas ici.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 03:03:52
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JPM,
J'ai naïvement cru que, la question se rapportant précisément à une répartition des frais de nettoyage, par étage, ce qui était en cause était l'escalier. En outre, la question du ménage, en général, est souvent absorbée, en pratique, dans bien des cas, par celle du ménage de l'escalier.
S'agissant de "ma" parousie (entre guillemets), elle constituait un clin d'oeil, au même titre que la référence à la péricope. Il s'agissait, de manière dérivée, d'une révérence que je faisais au système de code civil, code qui constitue ici notre "Dieu" commun.
Quant à tenir la propreté de l'escalier pour un service commun, c'est aller un peu vite en besogne.
Tout d'abord, de manière générale, il est parfois délicat de classer une dépense parmi les charges générales ou les charges spéciales. Ainsi, le concierge est chargé d'entretenir les parties communes de l'immeuble en bon état de propreté. A ce titre, sa rémunération constitue une charge commune générale. Mais on peut également envisager cette activité comme l'exercice d'un service collectif (à vrai dire plus évident s'agissant de la distribution du courrier).
La même remarque s'impose lorsque le ménage est effectué par une femme de ménage, salariée du syndicat.
Dans ce deux cas, la dépense est délicate à classer.
L'incidence d'un salaire peut légitimement faire pencher la balance dans le sens de l'exercice d'un service collectif (charge spéciale).
Tel n'est plus le cas lorsque les opérations sont réalisées par des entreprises extérieures ou, et c'est loin d'être rare, au coup par coup.
On peut également faire observer qu'il est contestable de régler le sort des salaires des concierges ou des femmes de ménage, abstraction faite de l'objet auquel les tâches se rapportent (comme il n'est pas question de tout ventiler, le critère du principal pourrait légitimement prévaloir).
Par ailleurs, même si une réponse ministérielle de 1967 range parmi les charges spéciales celles entraînées par le nettoyage et l'entretien de l'escalier et du hall, alors que, jusqu'à plus ample informé, ce type d'avis ne constitue certainement pas une source de droit, la plupart des auteurs, s'appuyant sur une jurisprudence dominante, sinon unanime, considèrent que ces charges constituent, sauf cas très particuliers, des charges communes générales.
De plus, il convient de remarquer de nouveau que les dispositions de l'art. 3 de la loi étant supplétives, les rédacteurs ont de toute manière une entière latitude pour classer expressément l'entretien de l'escalier au titre des charges communes générales et non au titre de l'exercice d'un service collectif, c'est à dire en charges communes spéciales.
Pour ma part, mais je n'engage que moi, je tiens la catégorie des services collectifs pour suspecte. Elle n'est pas définie précisément par l'art. 10 et la loi n'en parle guère, par ailleurs. Cette catégorie ne devrait, en pratique, ne constituer qu'une verrue très résiduelle. La plupart des charges, pour ne pas dire toutes, devraient idéalement relever soit des charges communes générales, soit des charges spéciales liées aux éléments d'équipement.
Le règlement de copropriété devrait être rédigé en ce sens.
La question posée par Garindan semble en effet également concerner le stade de la rédaction d'un règlement de copropriété.
Sur ce point, il convient de tenir compte avant toute chose, de la configuration matérielle des lieux.
Il faut également choisir les solutions après mûres réflexions et après avoir pesé toutes les incidences pratiques.
Il faut encore respecter la logique entre la qualification juridique de l'élément en cause et la répartition des charges qui s'y rapportent.
Ainsi, dans la mesure du possible (escalier et hall constituant les seules parties communes), lorsque l'escalier a été est classé parmi les parties communes fondamentales, au titre du gros oeuvre, il convient de prévoir expressément que le nettoyage de cet escalier constitue une charge commune générale (al. 2 de l'art. 10).
Inversement, lorsque l'escalier est considéré dans le règlement comme un élément d'équipement commun, il convient d'adopter une grille analogue à celle valant pour l'ascenseur.
Quant à qualifier l'escalier de partie privative, la solution ne présente que des inconvénients.
Chacun est conscient de la difficulté concernant ces questions de qualification, mais il me semblait utile de présenter un éclairage peut-être différent du vôtre. En effet, c'est avant la rédaction du règlement qu'il convient d'avoir son attention attirée sur ces questions, parfois subtiles. Après, il est trop tard.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 00:31:00
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Cher Gaudin,
L'article L 10 dit : " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ..." Que voulez vous de mieux ?
Le problème est que la notion de service est mal connue. Elle est pourtant très simple :
la chaudière est un élément d'équipement commun
le chauffage est un service
et ainsi de suite pour tous tous les autres éléments d'équipement commun.
A ces services fournis par des machines, il faut ajouter les services fournis par des humains, salariés ou prestataires.
Le gardiennage (et tout ce que comporte la mission du gardien) est un service collectif.
L'entretien de propreté est un service collectif.
Les frais de gardiennage devraient donc être répartis en fonction de l'utilité (solution initiale), mais depuis une dizaine d'année la Cour de cassation juge d'une manière constante qu'il existe une présomption d'utilité égalitaire de ce service pour tous les lots. En conséquence les frais de gardiennage sont répartis en charges communes générales.
Pour le ménage,la solution est présumée identique.
et dans une péricope il est écrit que les charges spéciales sont celles afférentes aux parties communes ou éléments d'équipement commun à certains copropriétaires seulement.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 04:27:04
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Cher JPM,
Je saisis bien votre explication sur votre différence entre élément d'équipement et service.
Ceci étant, l'art. 10 présente pour seul intérêt celui de fixer les critères de répartition des différentes charges. De ce point de vue, il n'a qu'un objet fonctionnel.
Par ailleurs, tout élément d'équipement fournirait nécessairement un service, soit.
Mais il faut alors constater que distinguer les charges entraînées par la cause (l'élément d'équipement) et celles inhérentes à l'effet (le service) ne présente guère d'intérêt, puisque les charges sont réparties de la même manière. Il est plus simple, dans une perspective fonctionnelle des dispositions en question, d'identifier l'effet à la cause, au titre de l'élément d'équipement.
Mais si tout élément d'équipent fournirait un service, à l'inverse, tout service n'est pas fourni par un élément d'équipement.
Et c'est justement sur ce terrain que devrait apparaître la spécificité de la notion de service, toujours dans une perspective fonctionnelle.
En outre, il faut relever que le législateur ne parle pas "des charges entraînées par les services communs et les éléments d'équipement communs" ou "des charges entraînées par les services et les éléments d'équipement communs", mais "des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs".
Ce qui confirme mon sentiment selon lequel les services collectifs doivent vraisemblement constituer une catégorie autonome, suspecte à mes yeux, faute de définition bien établie.
Je veux bien que le gardiennage, par exemple, soit qualifié de service collectif, mais qu'il est curieux ce service collectif pour lequel les charges sont réparties comme des charges relatives à l'entretien des parties communes !
Au fond, que reste-t-il à répartir spécifiquement au titre des services collectifs, lorsque c'est possible : l'enlèvement des ordures, la distribution du courrier ? Peut-être également des interventions de nature privative organisées de manière collective ?
J'admets que les termes charges spéciales sont ambigus. Dans le présent contexte, ces charges spéciales s'opposaient aux charges communes générales, afin d'éviter de répéter à chaque fois les termes utilisés par l'art. 10 de la loi. En outre, en pratique, ces termes sont usités de la sorte, à tort sans doute, et même par les meilleurs auteurs.
Enfin, je n'ai pas identifié la péricope dans laquelle seraient expressément repris les termes : "les charges spéciales sont celles afférentes aux parties communes ou éléments d'équipement commun à certains copropriétaires seulement".
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 17:53:13
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Cher Gaudin,
La discussion est intéressante parce que peu de spécialistes ont pris la peine de dire ce qu'était une charge dans le cadre des coûts d'exploitation d'un immeuble. Les juristes parlent des charges en matière de vente, de succession, de donation, etc. quand il s'agit d'obligations imposées à l'acquéreur, au légataire, au donataire, etc.
Nos charges sont apparues en matière locative comme la contrepartie financière de différents services fournis par une personne publique (enlèvement des O.M, raccordement à l'égout, etc.) dont les propriétaires assujettis en premier rang ont voulu obtenir le remboursement par les locataires.
La notion s'est élargie et, du locatif, est passée à la copropriété.
En fait tous les éléments de confort,indépendants du bâtiment lui même, sont des services (chauffage, eau chaude, climatisation, circulation verticale assistée, et par ailleurs le courrier, le ménage, etc.)
A chaque service correspond un fournisseur (homme ou machine).
Les répartitions peuvent être différenciées : pour l'ascenseur, gros travaux et remplacement, d'unepart, entretien et exploitation d'autre part. On peut en dire autant pour le chauffage et la production ECS.
Quoiqu'il en soit la distinction élémentd'équipement/ service s'impose. Elle a l'avantage de la simplicité et de la parfaite cohérence avec le domaine voisin de la gestion locative.
A bientot
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 20:00:34
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Cher JPM,
Effectivement, ces échanges sont intéressants, et notamment vos derniers développements sur la notion de charge.
Pour ma part, je confesse arriver au bout des arguments que je puis faire valoir.
Mais vous ne m'enlèverez pas - ou pas encore - de l'esprit que, dans une perspective fonctionnelle des dispositions de l'art. 10 de la loi (c'est la vision que, à tort ou à raison, j'ai de ces dispositions), la catégorie des services collectifs est autonome par rapport à celle des éléments d'équipement communs (les services correspondants étant absorbé par l'existence de ces équipements).
Par ailleurs, la doctrine est unanime, ou presque, à considérer que toute dépense liée à l'existence d'un élément d'équipement est ventilée selon le critère de l'utilité. Peu importe qu'il s'agisse de l'entretien, de l'exploitation, des consommables ou du remplacement.
Pour prendre l'exemple de l'ascenseur. Le copropriétaire d'un lot du rez-de-chaussée ne retire pas plus d'utilité au fonctionnement de cet élément, qu'au remplacement de celui-ci.
En définitive, pour moi, le terme charge doit être pris, dans un sens large, comme se rapportant à toute dépense. Et toute dépense, peu important son objet, s'applique soit à un élément d'équipement commun, soit à un service collectif.
Eh bien ! Je viens de trouver un nouvel argument dans le sens que je soutiens !
Au fait, le pauvre Garindan a été oublié !
Personnellement, je conseillererais à Garindan, à l'occasion de la rédaction du règlement de copropriété, d'une part de classer expressément l'escalier parmi les parties communes fondamentales et, d'autre part, de tenir, expressément également, l'entretien de celui-ci (plus généralement, entretien de toutes les parties communes) pour une charge relative à l'entretien des parties communes, devant être répartie en "charges communes générales".
Il me semble que la solution est nette et simple. Elle évite toute palinodie sur les éventuels changements d'utilisation des lots privatifs, changements qui peuvent donner lieu à une modification de la répartition des charges de l'al. 1 de l'art. 10 de la loi (cf. art. 25 f) de la loi).
Mais je suis toujours preneur de tout argument supplémentaire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 20:20:50
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merci pour toutes ces infos.
en fait, j'ai soulevé le pb avec le syndic lors de la derniere AG et celui-ci ne pensait pas qu'une répartition du type 'ascenseur' donc par étage était impossible. A VERIFIER
Dans l'immeuble, tout est au millieme pour simplifier mais avec l'obligation de refaire le reglement de copro, nous aimerions changer quelques regles afin de responsabiliser un peu plus les petits propriétaires du dernier étage tout du moins par leur portefeuille...
Garin'
Dur Dur des fois la copro |
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garindan
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 20:26:36
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en fait, avec le nouveau reglement à faire, nous essayons de responsabiliser les petits propriétaires tout du moins par leur portefeuille... mais en toute légalité bien sûr
Dur Dur des fois la copro |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 23:33:26
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Attention Garindan !
L'adaptation du RC prévue par l'article 49n'a pas pour objet de modifier les règlesde fonctionnement du syndicat.
Vous revenez au droit commun de la modification du règlement de copropriété avec nécessité,dans certains cas, d'une décision unanime.
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