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av21fr
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 12 nov. 2003 : 22:21:25
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Bonjour à tous,
J'ai loué un logement du 1er juillet 1998 au 31 juillet 2003. J'ai du demander à mon ancien propriétaire en octobre de procéder à la restitution de mon dépôt de garantie puisqu'il ne l'a pas fait spontanément durant le délai légal de 2 mois qui lui était imparti.
Sachant que je n'avais pas payé mon dernier loyer (je sais c'est pô bien!), il devait donc me rembourser ma caution (759,20€) diminuée du dernier loyer "impayé"(425€).
Calculatrice : 759,20-425 = 334,20€
Grosse surprise, je trouve ce jour un chèque dans ma boite aux lettres de 5,99€ !
Eh oui, la fameuse TEOM calculée soigneusement par mon proprio depuis 1998 a été déduite de ce que je pensais être mon solde de tout compte !
J'ai bien lu les articles consacrés à cette maudite taxe et je constate avec regret qu'elle n'est pas assimilable aux provisions sur charges et que je dois donc m'en acquitter.
Je dois dire que "je l'ai un peu mauvaise" ! En effet, les relations avec mon proprio ont toujours été un peu tendues dès le début du fait d'une explosion d'une camping gaz dans un logement contigu au mien qui lui appartient le 13/7/1998 (soit même pas 2 semaines après mon entrée dans les lieux!).
Bref, c'est à ce moment là que je me suis rendue compte qu'il était un peu avare et procédurier (il est assureur!) même si pourtant le litige s'est pas trop mal réglé. Après çà, c'est les joints des fenêtres qui s'effritaient à cause de leur vétusté qu'il a jamais voulu faire réparer jusqu'au jour où un carreau a bien failli me couper les doigts de pied ! Qu'à celà ne tienne, je suis restée avec mes fenêtres "courant d'air" pendant 5 ans puisqu'il n'a pas bougé...
Le portrait de mon proprio étant fait, revenons à la TEOM.
- il ne fournit aucun justificatif visant à prouver qu'il s'est bien acquitté de cette taxe depuis 1998, je compte donc lui demander afin de vérifier ses calculs.
- je viens de lire qu'en vertu de l'article 2277 du Code Civil, les actions en paiement se prescrivent par 5 ans en matière de loyer et de charges y afférants et qu'en conséquence je compte lui demander de me restituer la TEOM qu'il me réclame pour la période du 1/7/98 au 31/10/98 puisque ledit délai de prescription est dépassé pour cette période. Suis-je en droit de le faire ?
- après lecture des questions/réponses sur le forum et relecture de mon bail, je m'aperçois (il en est temps!) que chaque mois depuis 5 ans j'ai payé 15,24 € de provisions sur charges et 9,49€ de droit de bail.
Or, je lis partout que j'aurai du avoir des décomptes de charges et que le droit de bail a manifestement été supprimé il y a quelques temps. Aurai-je donc le droit de lui réclamer des comptes à ce sujet ?
D'avance merci pour vos réponses.
AV21FR
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 23:53:36
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Je n'ai jamais entendu parler de TEOM. C'est quoi ?
Par ailleurs, il est évident qu'en tant que locataire, vous devez impérativement recevoir chaque année, un décompte de charges.
Votre provision sur charges me semble vraiment très très faible. Combien de pièces votre logement ? Chauffé comment ? Avez-vous un compteur individuel d'eau ? Quel est le standing de l'immeuble ?
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 nov. 2003 : 05:06:49
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1. AV21fr,
• Votre proprio, même avec 5 années de retard (mais pas en remontant plus, comme vous le relevez à juste titre), doit vous fournir les justificatifs. Voir à ce sujet, en le lisant en détail, l’article 23 de la loi de 1989.
Ceci quelles que soient les catégories de charges récupérables du décret 87-713 (la TEOM figure dans ces charges, pour son principal mais non pour les frais de rôle associés). Il suffit pour la TEOM qu'il vous présente l'avis d'imposition correspondant : il n'a pas à vous justifier de son paiement, au contraire de ce qui est pour les charges autres, ceci découlant du libellé de l'article 23 et de la nature fiscale de cette charge (idem pour feu le DauBail). Le DauBail (qui est dans les charges récupérables et toujours mentionné dans l’article 23) a effectivement été supprimé en 2000, donc le proprio ne pourra pas vous justifier au-delà de la suppression, tout simplement.
Citation :
Article 23
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
[NB : c’est le décret 87-713, dont le lien figure ci dessous]
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
• Le proprio peut défalquer du DG tout de ce qui est génériquement mentionné dans l’article 22 en son troisième alinéa, à condition de produire les justifications comme le dit cet alinéa (voir l’article 22 de la loi à travers le lien).
• Considérez parallèlement que votre proprio peut aussi remonter sur cinq années sur les révisions de loyer (article 17 d) de la loi de 1989).
Si il n’a rien fait de ce côté non plus, faites votre calcul global pour voir.
Les taux de révisions INSEE IC sont au lien suivant : http://www.universimmo.com/accueil/uniindi000.asp .
▫ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
▫ Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
▫ Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
2. Elisabeth,
Vous pourriez saisir TEOM avec le moteur de recherche (http://www.universimmo.com/forum/search.asp ), puis vous rouleriez grâce à ce moteur enclenché et alimenté.
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av21fr
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 13 nov. 2003 : 23:10:49
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# Pour Elisabeth :
En réponse à vos intérrogations, mon appart était un T2 de 54m2 en RDC (accessible sans passer par des parties communes), il est situé en plein centre ville de Dijon dans une résidence sans prétention mais convenable.
J'avais un chauffage individuel gaz mais le compteur d'eau était collectif. Je pensais donc que la provision sur charges que je payais tous les mois correspondait à l'eau puisque je ne vois pas quelle autre dépense le proprio aurait pu exposer pour moi.
Certes, les joints de mes fenêtres étaient un peu vieillots mais j'ai trouvé (et laissé) ce logement en parfait état, outre vétusté.
Merci d'avoir posé la question sur l'eau, je vais aller demander à mon ancienne voisine qui est proprio de son appart combien elle payait.
## Pour Joseph Toison :
Merci d'avoir répondu à mes questions aussi rapidement.
J'ai d'ores et déjà préparé un courrier dans lequel je vais demander copie des avis d'imposition de mon proprio afin de vérifier la TEOM qu'il m'a déduit a bien été calculée hors frais de rôle.
Je ne vais également pas oublier de lui rappeler qu'il ne peut pas me réclamer d'argent sur la TEOM > 5ans et donc antérieure à novembre 1998 au titre de l'art.2277 du C.Civil.
Dois-je par ailleurs également lui demander un décompte de charges ?
En revanche, je dois dire que je n'ai pas bien compris votre propos au sujet du droit au bail. Quand vous écrivez "Le DauBail (qui est dans les charges récupérables et toujours mentionné dans l’article 23) a effectivement été supprimé en 2000, donc le proprio ne pourra pas vous justifier au-delà de la suppression", celà veut-il dire que mon loyer aurait du être minoré de son montant depuis 2000?
En ce qui concerne les révisions annuelles de mon loyer, il y en a eu. J'ose donc espérer qu'il ne me réclamera rien à ce sujet !
D'avance merci pour vos réponses.
AV21FR
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av21fr
Nouveau Membre
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Posté - 13 nov. 2003 : 23:13:17
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# Pour Elisabeth :
En réponse à vos intérrogations, mon appart était un T2 de 54m2 en RDC (accessible sans passer par des parties communes), il est situé en plein centre ville de Dijon dans une résidence sans prétention mais convenable.
J'avais un chauffage individuel gaz mais le compteur d'eau était collectif. Je pensais donc que la provision sur charges que je payais tous les mois correspondait à l'eau puisque je ne vois pas quelle autre dépense le proprio aurait pu exposer pour moi.
Certes, les joints de mes fenêtres étaient un peu vieillots mais j'ai trouvé (et laissé) ce logement en parfait état, outre vétusté.
Merci d'avoir posé la question sur l'eau, je vais aller demander à mon ancienne voisine qui est proprio de son appart combien elle payait.
## Pour Joseph Toison :
Merci d'avoir répondu à mes questions aussi rapidement.
J'ai d'ores et déjà préparé un courrier dans lequel je vais demander copie des avis d'imposition de mon proprio afin de vérifier la TEOM qu'il m'a déduit a bien été calculée hors frais de rôle.
Je ne vais également pas oublier de lui rappeler qu'il ne peut pas me réclamer d'argent sur la TEOM > 5ans et donc antérieure à novembre 1998 au titre de l'art.2277 du C.Civil.
Dois-je par ailleurs également lui demander un décompte de charges ?
En revanche, je dois dire que je n'ai pas bien compris votre propos au sujet du droit au bail. Quand vous écrivez "Le DauBail (qui est dans les charges récupérables et toujours mentionné dans l’article 23) a effectivement été supprimé en 2000, donc le proprio ne pourra pas vous justifier au-delà de la suppression", celà veut-il dire que mon loyer aurait du être minoré de son montant depuis 2000?
En ce qui concerne les révisions annuelles de mon loyer, il y en a eu. J'ose donc espérer qu'il ne me réclamera rien à ce sujet !
D'avance merci pour vos réponses.
AV21FR
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av21fr
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 13 nov. 2003 : 23:15:30
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# Pour Elisabeth :
En réponse à vos intérrogations, mon appart était un T2 de 54m2 en RDC (accessible sans passer par des parties communes), il est situé en plein centre ville de Dijon dans une résidence sans prétention mais convenable.
J'avais un chauffage individuel gaz mais le compteur d'eau était collectif. Je pensais donc que la provision sur charges que je payais tous les mois correspondait à l'eau puisque je ne vois pas quelle autre dépense le proprio aurait pu exposer pour moi.
Certes, les joints de mes fenêtres étaient un peu vieillots mais j'ai trouvé (et laissé) ce logement en parfait état, outre vétusté.
Merci d'avoir posé la question sur l'eau, je vais aller demander à mon ancienne voisine qui est proprio de son appart combien elle payait.
## Pour Joseph Toison :
Merci d'avoir répondu à mes questions aussi rapidement.
J'ai d'ores et déjà préparé un courrier dans lequel je vais demander copie des avis d'imposition de mon proprio afin de vérifier la TEOM qu'il m'a déduit a bien été calculée hors frais de rôle.
Je ne vais également pas oublier de lui rappeler qu'il ne peut pas me réclamer d'argent sur la TEOM > 5ans et donc antérieure à novembre 1998 au titre de l'art.2277 du C.Civil.
Dois-je par ailleurs également lui demander un décompte de charges ?
En revanche, je dois dire que je n'ai pas bien compris votre propos au sujet du droit au bail. Quand vous écrivez "Le DauBail (qui est dans les charges récupérables et toujours mentionné dans l’article 23) a effectivement été supprimé en 2000, donc le proprio ne pourra pas vous justifier au-delà de la suppression", celà veut-il dire que mon loyer aurait du être minoré de son montant depuis 2000?
En ce qui concerne les révisions annuelles de mon loyer, il y en a eu. J'ose donc espérer qu'il ne me réclamera rien à ce sujet !
D'avance merci pour vos réponses.
AV21FR
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 14 nov. 2003 : 01:53:00
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Oui, réclamez tous les décomptes de charge (relisez bien à ce sujet tout l'article 23, ainsi que le décret 87-713, avant de boucler votre courrier - que je vous conseille d'adresser en LRAR).
Par construction, le DauBail ne figurera dans les décomptes que pour les années où il existait, ceci n'impactant pas votre loyer en tant que tel mais les charges puisqu'il s'agit précisément d'une charge récupérable.
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