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Nouveau venu sur votre forum, dont j'apprécie la pertinence des questions et la qualité des réponses, je n'ai pas eu le courage et le temps d'explorer tout le forum et me pose les questions suivantes; pardonnez-moi donc si certaines d'entre elles ont déjà fait l'objet de réponses.
1 - Montant seuil des marchés / contrats pour consultation obligatoire du CS et/ou mise en concurrence. Selon les interprétations que j'ai pu voir (ARD, Universimmo), le vote en AG est une obligation ou une possibilité. Y a t'il une vérité ? Que se passe t'il si ces résolutions ne sont pas votées (oubli dans l'ordre du jour, pas de majorité, ..) ? L'ensemble des actes du syndic peut-il alors être mis en cause (par un copropriétaire ou le CS) si le CS n'est pas consulté ? Ou peut-on considérer que les derniers montants votés à une assemblée précédente sont reconduits automatiquement ? Existe t'il déjà une jurisprudence à ce sujet ?
2 - Dépassement du budget voté. Un syndic peut-il se voir refuser l'approbation des comptes s'il a engagé des dépenses largement (par ex +20%) supérieures au budget sur des lignes précises identifiées sans consulter le CS et donc avoir son aval ? La réponse est-elle identique des renouvellements annuels de contrats (entretien, chauffage, assurance, EDF...) dont les variations, liées à des indices ou évènements extérieurs, sont moins maîtrisées ? Quelle est alors la conséquence pour le syndic, la copropriété ? Existe t'il déjà une jurisprudence à ce sujet ?
3 - Et une dernière si vous me le permettez, suite à une intervention de P.F. Barde du 7/11 sur le syndic maître d'oeuvre. Un syndic, non architecte mais disposant d'un technicien du domaine concerné peut-il , légalement, assurer la maître d'oeuvre ? Ou un texte l'interdit'il ?
La vérification des comptes s'entend avant tout de l'exactitude de la comptabilité présentée (une écriture = une facture) et de l'exactitude du compte trésorerie. On peut y ajouter l'exactitude des modalités de répartition des charges. Le dépassement éventuel du budget prévisionnel ne peut donc avoir d'incidence sur la présentation des comptes.
Il ne peut justifier des reproches au syndic s'il est consécutif à l'évolution imprévisible des coûts. Si on a prévu une augmentation de 8 % à ce titre et si finalement l'augmentation a été de 13 %, personne n'en est responsable.
Il peut justifier des reproches si le dépassement est consécutif à des engagements de dépenses manifestement irréguliers : des travaux qui ne présentaient aucune urgence et qui n'avaient pas été autorisés.
C'est à l'occasion de l'examen du quitus que l'assemblée peut manifester sa réprobation en précisant les motifs.
Elle peut aussi ratifier les dépassements tout en critiquant le syndic, en refusant le renouvellement de son mandat qui n'exige aucune motivation. Mais il faut avoir sous la main un candidat à la reprise du mandat. Sinon le syndicat se trouve sans syndic.
Dans les cas d'abus criants, l'assemblée peut demander que le syndic conserve à sa charge les coûts en cause, et autoriser un nouveau syndic éventuel à engager une procédure à cet effet.
RAPPEL : Le budget prévisionnel de l'exercice 2004 a été voté en principe dans le courant du 1er semestre 2003 soit six mois au moins avant le 1er janvier 2004 et 18 ,mois avant la clôture de cet exercice. Il n'est pas facile de faire des prévisions fiables.
Sur le maître d'oeuvre : oui le syndic peut avoir la qualité de maître d'oeuvre s'il a un collaborateur compétent et qualifié. La solution présente certains avantages et un risque certain. Le syndic,en cas de difficultés, se trouve à la fois représentant du maître d'ouvrage et maître d'oeuvre, situation inconfortable pour le syndic comme pour le syndicat. Il est préférable d'avoir un maître d'oeuvre indépendant pour des travaux importants. Il reste vrai que la présence d'un bon technicien dans un cabinet est précieuse.
On doit enfin considérer qu'il est impératif de fixer les seuils prévus par le statut et qu'ils demeurent valables tant qu'ils n'ont pas été modifiés.
Toutefois, pour l'information des nouveaux copropriétaires, il est au moins opportun, voire courtois, de les rappeler à l'occasion de chaque assemblée annuelle. Cela est vrai pour d'autres informations constantes comme la situation des provisions pour travaux futurs par exemple.
Grand merci à JPM pour sa réponse claire et précise.
Comme aucune référence n'est faite à une jurisprudence, je suppose qu'il n'y en a pas à ce jour.
En ce qui concerne le syndic maître d'œuvre, solution certes risquée, quelle qualification faut-il exiger pour un collaborateur si on envisage d'aller dans cette voie (exemple : ravalement) ?
Je propose personnellement les services d'un architecte DPLG -diplômé par le gouvernement - qui se charge de la maîtrise d'oeuvre et qui est également expert auprès des tribunaux.
Aucune des copropriétés sur lesquelles nous l'avons fait intervenir n'a eu à le regretter.
Pour les ravalements les plus simples, il peut également établir uniquement le cahier des charges et centraliser l'appel d'offres, sans se charger par la suite de la maîtrise d'oeuvre.
Je signale à nouveau le site de la « Compagnie des Architectes de Copropriété » : http://www.archicopro.com/ .
Cette Compagnie, dont les membres sont plus particulièrement de la région parisienne a une charte additionnelle aux règles régissant la profession, que l’on peut consulter sur le site.
Mon expérience personnelle, avec deux de ses membres pour différentes missions - totales ou ponctuelles -, pour des copropriétés qui me concernent à Paris, est positive.
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Posté - 17 nov. 2003 : 11:09:03
