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pierro
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 19 nov. 2003 : 07:24:00
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bonjour ,
j'aimerai savoir quels sont les consequences si lors de la prochaine AG ,la majorité des coproprietaires votent contre l'approbation du quitus et contre l'approbation des comptes ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 10:56:25
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Le syndic ne sera pas content.
Si l'assemblée a de justes motifs elle peut refuser l'approbation des comptes (mais c'est trop cher n'est pas ici un juste motif) et l'octroi du quitus.
Il faut alors avoir un nouveau syndic sous la main.
S'il n'y a pas de motifs sérieux, le syndic pourra éventuellement vous demander des dommages et intérêts.
En fait votre question est trop succincte. On a un peu l'impression que les copropriétaires s'amusent à jouer à l'assemblée : on dirait qu'on va refuser l'approbation des comptes et le quitus.
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pierro
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 18:59:13
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Si j'ai bien compris ce que l'on m'a dit :approuvé le quitus cela veut dire etre d'accord avec le travail réalisé par le syndic ,hors ce n'est pas le cas, puisque le CS a envoyé a plusieurs reprises ,des avertissement ecrit au syndic ,notement de repondre au courrier recommandé,faire réaliser les travaux votés en ag,.....
en ce qui concerne les comptes ,en cas de "boulettes" decouvertes apres approbations des comptes, nous ne pourrons pas demander explications et reparations au syndic ,enfin je croie?
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pierro
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 18:59:25
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Si j'ai bien compris ce que l'on m'a dit :approuvé le quitus cela veut dire etre d'accord avec le travail réalisé par le syndic ,hors ce n'est pas le cas, puisque le CS a envoyé a plusieurs reprises ,des avertissement ecrit au syndic ,notement de repondre au courrier recommandé,faire réaliser les travaux votés en ag,.....
en ce qui concerne les comptes ,en cas de "boulettes" decouvertes apres approbations des comptes, nous ne pourrons pas demander explications et reparations au syndic ,enfin je croie? |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 11:57:35
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Bonjour,
Approbation des comptes et quitus ...
Vaste sujet à propos duquel j'aimerais lire l'opinion des quelques 'piliers' de ce forum.
Lors de la dernière AG de ma copro à problèmes, j'ai vu des frais imputés une cage d'escalier (comme par hasard la mienne :400 euros de travaux alors qu'il n'y a pas eu de travaux ...).
Nous fûmes 3 copropriétaires à ne pas voter l'approbation des comptes.
Question suivante : Donnez-vous le quitus au syndic ? : 12 copros répondent Non.
Comment peut-on approuver les comptes et refuser le quitus ?
Autrement dit : Ta comptabilité est correcte mais je n'aime pas ta façon de faire !
Curieux !
Amicalement
Colette (www.lesaintjames.org)
colette |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 18:29:59
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Oh ! Colette !
Le site est aussi beau que le jardin ! Je ne l'ai pas visité complètement mais j'y retournerai après ma brève réponse. Je conseille aux autres de m'imiter.
Ceci étant : il est au contraire tout à fait correct d'approuver les comptes s'ils sont exacts (une écriture / une facture ; répartitions correctes, etc.) mais de refuser le quitus si l'on n'est pas satisfait de la gestion courante. On ne peut pas refuser l'approbation des comptes s'il n'y a pas d'anomalie dedans.
Par contre les travaux traînent, les courriers justifiés demeurent sans réponse, les décisions ne sont pas exécutées, c'est bien la question posée par le quitus.
On en reparlera.
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harpe
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 21:57:12
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Je suis d'accord avec JPM : Les comptes peuvent etre corrects mais si vous demandez a votre syndic de faire intervenir une societe de maintenance et qu'il ne le fait pas , ca c'est le quittus.
A propos du site de colette : vous mettez : "Il y a même eu une assemblée générale tenue alors que moins de 50% des copropriétaires étaient présents ou représentés !"
le quorum n'existe plus depuis 30 ans : une AG peut avoir lieu meme si un(e) seul(e) copro est present(e) . Document UNARC .
sur la page : "http://perso.wanadoo.fr/aude-l/entretien.html, le probleme d'etancheite depend de la garantie decenale il me semble.
"Cette gouttière est dans cet état depuis la fameuse tempête
de décembre 99. " -- et la declaration aux assurances ?
l'interphone :"...si la nouvelle platine s'adapterait à l'emplacement de l'ancienne..." : trop fort !
j'arrete là et bon courage .
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 16:47:55
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Bonjour,
Ceci est un sujet déjà traité par ailleurs, mais qui manifestement en préoccupe plus d'un ( et devrait préoccuper TOUS les copropriétaires)
Comme le dit JPM, approuver les comptes c'est approuver que la facture de 2 € est justifiée, qu'elle est bien comptabilisée, que cette facture de 2€ plus une autre de 2 €, tout aussi justifiée et comptabilisée, font bien 4 € et que ces 4 € sont bien répartis entre tous les copropriétaires suivant leurs lmillièmes.
C'est la question " Approbation des Comptes", qui est vote sur la comptabilité du Syndicat. Si les comptes sont justes, on n'est pas fondé à les refuser....sauf si des dépenses ont été engagées par le syndic sans avis ou autorisation, abusivement, hors budget prévisionnel ...etc auquel cazs on peut refuser ces dépenses.
Exemple : les comptes proposés sont de 100.000 €, l'AG rejette 300 €, les comptes approuvés et à répartir seront de 99.700 € ( il faut impérraitivement préciser dans le PV de l'AG le montant effectivement approuvé par les copros.)
Si l'approbation des comptes est de nature comptable, il n'en est rien pour le QUITUS qui est de nature juridique ( d'où obligatoirement un vote séparé et distinct pour les comptes et le quitus)
Le quitus concerne l'ensemble de la gestion du syndic, il porte sur le façon dont il s'est acquité de la totalité de son mandat : traitement des impayés, suivi des consommations, visites de la copro, suivi des affaires en cours, des consommations, des travaux d'entretien courant, ....etc..
En application de l'art.14 L.10.07.1965, le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages de toute nature (dont en particulier ceux causés par le syndic en raison de sa faute) causés aux copropriétaires et aussi aux tiers.
DONC : faute du syndic = responsabilité imputée au Syndicat, lequel devra se retourner contre le Syndic pour faire reconnaitre sa faute et donc sa responsabilité (syndic professionnel = assurance resp. Civile obligatoire)
Le fait de rendre QUITTE le syndic, dégage ce dernier de toute responsabilité vis à vis du Syndicat (et son assurance RC va dire : vous avez approuvé le quitus, c'est le Syndicat qui est mintenat responsable).
MAIS : - le quitus ne peut porter que sur des actes dont les copropriétaires ont eu connaissance.
Question à se poser :
- quels sont les actes précis connus des copropriétaires au moment du vote sur lesquels va porter le quitus, faut-il les lister ?
- quels sont les copropriétaires qui peuvent juger de la légalité de ces actes connus ?
Réponse : pas grand monde ....quasiment personne.
La question du quitus au syndic n'est même pas obligatoire, o,n peut ne pas l'inscrire à l'ordre du jour (aucun texte ne l'oblige).
Conclusion : afin d'assurer au Syndicat la possibilité de pouvoir se retourner contre syndic en cas de faute (passée inaperçue), il ne faut jamais donner quitus, surtout sans savoir en quoi ça consiste.
Ne pas donner quitus, c'est comme une assurance Dommage Ouvrage pour le Syndicat. En cas de pépin, c'est elle qui va fonctionner, c'est une garantie, une sécurité.
- on peut approuver des comptes qui sont justes,
- ne pas donner quitus par sécurité pour le Syndicat,
- renouveler le MANDAT du syndic qui semble faire ce pour quoi il est rémunéré (qui semble .....).
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 déc. 2003 : 11:03:11
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MOi exemple je donne jamais quitus au Syndic au début il n'est pas heureux, mais au moins par cet méthode il sait à qui il a affaire, croyez-moi le législateur à prévu tout en regardant bien, c'est mon point de vu
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2003 : 11:51:12
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Je suis d'accord avec Gédehem sur bien des points, mais pas sur le problème du quitus. On le sait déjà.
Je le dis à nouveau quand même car je pense que c'est une question importante qui concerne tous les syndics et pas seulement les syndics professionnels. C'est une folie pour un syndic copropriétaire (souvent qualifié de syndic bénévole) que de renoncer à l'octroi du quitus.
La généralisation de la tendance exprimée par Gédehem aménerait sans nul doute les assureurs à insérer dans les polices une clause exigeant l'octroi annuel du quitus et prévoyant des dispositions particulières en cas de refus du dit quitus.
Pour les immeubles en " autogestion" la clause s'imposerait au syndicat puisque la police d'assurance est à son nom.
Pour les syndics professionnels, la police est au nom du syndic, qu'il s'agisse d'une police propre ou d'une police groupe. Je pense qu'il y a des dispositions à cet égard mais je n'en suis pas certain. Voila une bonne investigation à mener.
Par ailleurs il faut se préoccuper du problème posé par le délai dans lequel les mandants du professionnel, syndicats ou propriétaires, sont recevables à présenter une déclaration de sinistre. La dessus il y a eu des revirements jurisprudentiels notables. Ils concernent surtout le cas d'un changement d'assureur mais la question, dans son ensemble, n'a pas été beaucoup approfondie. Et la question vaut aussi pour les non-professionnels.
A l'intention des syndics copropriétaires je signale qu'en l'absence de quitus les héritiers du syndic décédé peuvent être assignés par le syndicat estimant que le syndic a commis une faute aboutissant à un préjudice de 10 000, 100 000 ou 1 000 000 d'euros. Cette indication n'impose-t-elle pas une certaine réflexion ?
En présence d'un quitus octroyé, le risque demeure pour des prétentions relatives à une question que le syndicat estimerait non couverte par le quitus accordé parce que volontairement ou involontairement recélée.
Autant dire que, sans négliger les intérêts bien compris du syndicat, le problème du quitus ne peut pas être traité avec légèreté.
Le sujet mérite d'être poursuivi.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2003 : 19:47:38
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AIE ! Voilà que JPM et moi sommes en total désaccord sur cette question du Quitus, essentiellement pour 3 raisons.
Pardonnez-moi, mais :
1-/ vous vous placez principalement dans le cas d'un syndic non professionnel.
3-/dans cet optique vous avancez l'idée que le refus du quitus voudrait qu'on change de syndic.
2-/ vous faites les questions et la réponse en parlant de la répercution éventuelle sur les primes d'assurance des syndics.
Si 30% (environ) des copropriétés sont gérées par des syndics non profs, il y en a 70 % qui sont gérer par des "professionnels". Ce sont donc bien ces derniers qui sont en première ligne et pour lesquels il est nécessaire d'avoir les idées claires.
Vous le savez, l'art.14 de la loi du 10.7.1965 stipule que le Syndicat est responsable des dommages causés au copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes.
A ce titre, le Syndicat sera TOUJOURS tenu pour responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers du fait de son mandataire, le syndic.
Trop de copropriétaires l'ignorent : le syndic commet une faute qui porte préjudice à un ciopropriétaire ? c'est le Syndicat qui en sera tenu pour responsable, TOUJOURS, et non le syndic.
Pour faire reconnaître ensuite la responsabilité du Syndic, il faudra que le Syndicat se retourne contre lui. Mais ceci est une autre histoire ....
Sur le plan strict du droit, aucun texte n'impose au syndic de demander le quitus. A la limite, cette question n'a pas a être inscrite à l'ordre du jour.
En donnant quitus, le syndicat dégage totalement le syndic de toute responsabilité dans les actes de gestion passés au nom du Syndicat.
Quitus donné, c'est fini, le Syndicat n'a plus aucun recours.
MAIS, et ce mais est important, le Quitus ne peut porter que sur des actes du syndic DONT LES COPROPRIETAIRES ONT EU PREALABLEMENT CONNAISSANCE.
Question : au moment de voter le quitus, quels sont les actes qui seront concernés par ce vote ?
Faut-il, avant de donner quitus, LISTER précisemment les actes concernés par le quitus ?
Car une fois que le quitus est donné, en présence d'un litige, c'est bien au Syndicat assigné qu'il revient de justifier que le litige dont il s'agit n'était pas couvert par le quitus.
Et comme c'est le Syndic qui a toutes les pièces et archives du Syndicat, comment voulez-vous que le Syndicat, encore représenté par le syndic fautif (!), puisse justifier qu'il n'avait pas préalablement connaissance des actes à l'origine du préjudice ?
Mon conseil est très clair : il n'y a aucune obligation ni de poser la question du quitus ni de le donner sans savoir à quoi on s'expose.
Lorsqu'on réalise des travaux en copropriété, il est obligatoire de souscrire une assurance "dommage ouvrage". (Pour ceux qui n'ont pas encore bien compris son pourquoi, c'est une assurance destinée à couvrir le Syndicat et a assurer les réparation ou la fin des travaux, en attendant la mise en cause de l'assurance dite décennale, qui, elle, n'assure que l'entreprise ayant réalisé les travaux).
De la même façon je dirais que le fait pour un Syndicat de ne pas donner Quitus à son syndic les yeux fermés, ce serait comme prendre une assurance "dommage syndic", pour garantir le Syndicat des fautes ou erreurs éventuelles du syndic.
Pour ce qui concerne les assurances ?. Un syndic prof. est tenu de souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnel. Comment est-elle financée ? Mais tout naturellement par le syndic..avec quoi ? avec ces revenus. Quels sont-ils ? ..les honoraires des Syndicats gérés par lui.
Problème : L'assurance RCP du syndic prof. est payés par une petite partie des honoraires payés par les Syndicats. En donnat quitus au syndic, le Syndicat le dégage de toute responsabilité pour ses actes de gestion, s'empêchant aisi d'engager sa responsabilité et donc son assurance (sauf à pouvoir justifier qu'il étatit dans l'ignorance, ce qui sera très difficile comme souligné plus haut).
Réponse : il faut être un peu sado-maso pour, d'une part, financer en partie l'assurance RCP du syndic et, d'autre part, lui donner un quitus qui privera le Syndicat de (presque) tous moyens pour faire jouer cette RCP.
Je l'ai déjà dit ici et dans un autre forum :
- On doit approuver les comptes (avec réserve voire rejet partiel motivé), on ne peut les rejeter en bloc.
- Même dans le cas apparant d'une bonne gestion, on ne doit pas donner quitus, par unique soucis de garantir au Syndicat les voies et moyens de recours éventuels, pour préserver ses seuls interets.
- Renouveler le mandat du syndic.
Il n'y a aucun lien entre ces 3 questions.
Pour un syndic non professionnel, je dirais que la difficulté est la même. Encore faut-il qu'il ai une assurance RC spécifique à sa fonction. Est-ce le cas ? ...Hélas, cette RC "syndic" n'est pas obligatoire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 11:17:22
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Il est sain qu'après être tombés d'accord sur certains sujets importants, on soit en désaccord sur un autre sujet. C'est bien le cas. Sans avoir la prétention de vous convaincre, j'ajoute quelques observations.
Il ne me paraît pas anormal que le syndic, comme tout professionnel, utilise les honoraires qu'il perçoit pour payer ses frais professionnels, et notamment sa prime d'assurance RCP.
Plus important : je pense en toute conscience que l'institutionnalisation du refus du quitus ou l'abandon définitif de l'inscription de sa demande à l'ordre du jour conduiraient à aggraver la "déresponsabilisation" (mot affreux !) des copropriétaires, qui est déjà beaucoup trop importante. Ne vous faîtes pas d'illusion : à côté de ceux qui essaient de s'informer, de participer, de coopérer, de contrôler, qui sont dignes d'intérêt même quand ils le font maladroitement, il y a la masse de ceux qui ne bougent pas, qui ne disent rien, qui ne râlent même pas, ou qui râlent à contretemps parce qu'ils n'ont pas pris la peine de s'informer. Ajoutons ceux qui ne viennent pas aux AG alors qu'ils pourraient le faire, et qui ne prennent pas la peine d'envoyer un pouvoir, et encore que dans la masse il y a beaucoup de copropriétaires instruits, formés aux affaires, parfaitement capables de lire un compte, etc.
Pourquoi contrôler la gestion d'un exercice si on a le sentiment que trois ans après il sera possible de mettre en cause la responsabilité du syndic ?
MAIS le quitus n'est pas, et ne doit pas être, un parapluie blindé. Sur ce point d'accord. La jurisprudence montre de nombreux exemples de syndics dont la responsabilité est mise en cause malgré l'octroi du quitus pour la période considérée. Des irrégularités ont été recélées et cela justifie l'inopposabilité du quitus.
Les copropriétaires lambda ne pouvaient comprendre qu'une facture de 2 800 euros dans les comptes, cela voulait dire que des travaux avaient été faits pour ce montant sans avoir été autorisés par l'AG ou au moins le CS ? L'argument est un peu facile. Le QI moyen des copropriétaires n'est quand même pas si bas et, pour le conseil, vérifier les comptes en pointant une écriture comptable /une facture, une écriture comptable / une facture, une écriture ...., c'est à la portée des 80 % de bacheliers que compte la France. On peut au moins l'espérer.
Qu'il faille améliorer l'information, la formation même des copropriétaires, on est d'accord. Je pense même depuis longtemps que l'éductation "civique" devrait comporter des éléments de base sur les actes juridiques de la vie courante : qu'est-ce qu'une location ; qu'est-ce qu'une copropriété ? Il y a bien des cours pour obtenir le permis de conduire, le permis de chasser, le permis de piloter un avion ou un bateau. Cela vaudrait bien certaines activités citoyennes qu'on trouve dans les écoles.
Il ne faut pas oublier que les copropriétaires ont vocation à participer aux scrutins nationaux ! Sans aucune manifestation partisane : l'avatar du 21 avril a été le reflet de ce qui se passe
dans beaucoup de copropriétés. Mais les copropriétaires ne défilent même pas ensuite pour exprimer leur repentance !
Quant aux syndics non-professionnels, 30 % c'est déja beaucoup. Il me semble d'ailleurs (mais de mémoire ) que les statistiques de l'ANIL donnaient un taux plus important. Il faut y ajouter les ASL car, à la vérité, le problème se pose de la même manière en ce cas. C'est un secteur qui n'est pas négligeable. Son importance pourrait augmenter si l'on s'en rapporte aux voeux de certains responsables. La question se pose dans les mêmes termes, souvent sans assurance.
Ma conclusion est claire :
> L'assemblée annuelle doit traiter la question du quitus posée par le syndic.
> L'inscription de cette question devrait être rendue obligatoire
> La solution doit être étendue aux actes du conseil syndical effectués en vertu d'une délégation de l'assemblée. Les conseillers syndicaux ont aussi droit à la sécurité juridique. La loi leur impose de rendre compte de l'exécution d'une telle mission.
> Les avis et rapports du conseil syndical doivent être établis par écrit
> Le refus du quitus doit être motivé
> Les effets du quitus sont relatifs. Ils ne peuvent couvrir les actes de gestion qui ont été volontairement recélés ou ne pouvaient être déduits par un copropriétaire " normalement avisé " des documents présentés par le syndic.
> Le syndic doit établir un rapport de gestion annuel. Il peut y avoir rapport conjoint du CS et du syndic.
Dernière observation, la responsabilité du syndicat peut être engagée par une faute du syndic dont il n'a lui même pas eu conscience, dans la gestion courante. Une telle faute ne peut pas être couverte par le quitus. Cela, au moins, est certain.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 12:38:26
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Ce n'est pas pour jouer au ping pong avec vous, mais je voudrais reprendre quelques pointsqui montre que le désaccord n'est pas si profond.
D'abord, je suis totalement d'accord avec vous sur ce rapprochement du copropriétaire et du citoyen ! Un intervenant parlait ici, de "Copropriétaire-citoyen" et j'aime bien ce trait d'union.
La copropriété c'est la citoyenneté de proximité, vécue au jour le jour. Et comme les copropriétaires en sont les décideurs, de cette vie, plus moyen de se retourner vers plus haut avec à la bouche l'éternelle " c'est la faute à .....", " Mais que fait le ......"
Je suis tout à fait d'accord sur vos propos. Et c'est vrai que sur ce point, les syndics profs ont vraiment le mauvais rôle et le dos large.
Par ailleurs :
Je n'ai pas dit qu'il était anormal que le syndic règle ses assurances, dont la RCP, sur ces honoraires. Nous faisons tous la même chose avec nos propres revenus !
Je n'ai jamais dit qu'il falait institutionnaliser le rejet du quitus ou le fait de ne pas inscrire la question.
Je n'ai jamais limité le vote du quitus aux questions comptables. De découvrir une "erreur" de facturation, d'imputation ou de comptabilité 2 ou 3 ans après est souvent relativement simple à résoudre.
J'ai déjà souligné dans un autre forum la manière de "sanctionner" éventuellement le syndic financièrement, donc à l'amiable par un abattement sur ces honoraires, pour des fautes ou erreurs comptables.
Mais tous ces actes dont les copropriétaires même un peu informés ne peuvent avoir connaissance, en cas de faute découverte après coup, au besoin lors du changement de syndic, comment faire pour en demander réparation ? Le quitus ayant été donné, l'assureur en RCP va dégager sa responsabilité pour ce seul motif. Donc il faudra faire trancher le litige par la justice. Nous le savons vous et moi : pour un préjudice de 2800 €, personne ne va engager d'action par voie de justice.
Au moins, le quitus n'étant pas donné, l'assureur RCP n'aura pas ce moyen à opposer au Syndicat.
En conclusion, et c'est notre seul désaccord :
- La question du quitus peut ou doit être posée: il ne faut pas en faire une obligation.
- Si la question est posée, il ne faut pas donner quitus les yeux fermés sans en mesurer les conséquences.
- Le refus du quitus n'a pas à être justifié ou motivé.
- Les copropriétaires n'étant pas à même, hélas trop souvent par lâcheté, de s'informer sur la gestion qui est faite en leur nom, je leur conseille vivement de ne pas donner quitus systématiquement.
Par ailleurs, vos remarques sur les conseillers syndicaux est très pertinente. Je pense en effet que les conseillers syndicaux devraient obligatoirement rendre compte par écrit de leurs activités d'assistance et de contrôle (CR périodique. Pour l'annuel, joint à la convocation), et que l'AG devrait se prononcer par le vote ou non du quitus aux conseillers.
Le seul problème, pratique, c'est que le mandat de conseiller est nominatif. Le conseil syndical n'étant pas une entité juridique distincte, mais uniquement le regroupement fonctionnel de conseillers syndicaux, il faudrait, comme pour leur nomination, autant de vote du quitus qu'il y a de conseillers ..... (Ca c'est juste pour s'amuser un peu, histoire de rallonger l'AG .....).
Mais si on ne peut pas changer de syndic comme de chemise, on peut le faire pour les conseillers syndicaux. Pour moi, la sanction devrait être non sur un vote du quitus, mais bien par une non réélection du conseillers en cause.
Il faidrait pour le moins que les copropriétaires, s'ils ont quelques lueurs dans leur sommeil, les consacrent à faire le tri parmi les conseillers travailleurs, les dictateurs, les potiches, les suivistes, et ceux qui aiment juste qu'on les appelle "Président" ......
Vous voyez, nous ne sommes pas tant en désaccord.
Pour les Syndics non professionnels quantifiés par l'ANIL, ils le sont sur la base de ceux qui ont sollicité ses services. La proportion effective devrait être d'environ 30 % ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 15:07:16
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Sur un tel point le ping-pong n'est pas un simple poum poum ballon. C'est un débat utile.
Un second point d'accord : le problème de l'absence de personnalité moral du conseil syndical. J'en ai tiré l'impossibilité qu'il aurait de prendre des décisions car il n'y a pas de volonté collective sans personnalité morale, même si la volonté collective n'est pas reconnue par tout le monde comme un critère d'existence de la personnalité morale.
C'est ce qui m'a fait retenir le texte que vous avez approuvé, relatif à l'organisation du CS, avec mention des différentes positions prises. Encore le PV n'indiquerait pas les noms des uns et des autres. Il me semblerait nécessaire de faire figurer ces indications.
Alors le quitus du CS ? On ne peut pas donner quitus à chacun des membres. Pas plus pour le seul président. En l'état, faute de mieux, on peut quand même donner quitus globalement au CS pour l'exécution de mission. Au demeurant il doit en rendre compte. C'est un "germe" de personnalité. Il y a des comparaisons à faire avec les sociétés commerciales. Le quitus au conseil d'administration, au gérant ?
Si le quitus est examiné, il faut aller au bout de la logique. Il ne peut être refusé sans motif, sauf systématisation du refus. S'il y a un motif, il faut le faire connaître. Au minimum pour que le syndic, néanmoins renouvelé (ce qui arrive !) en tire des enseignements et les conséquences. Mieux encore pour qu'il puisse faire valoir sa position s'il conteste le caractère fautif de son action, ce qu'il a bien le droit de faire. Le caractère contradictoire du débat, même s'il n'est pas judiciaire, relève ici des principes élémentaires des Droits de l'Homme, pour une fois justement invoqués.
Quant aux inconvénients liés aux délais et frais judiciaires, je suis bien d'accord.
Je reste persuadé que les copropriétaires globalement seraient les premiers bénéficiaires de la valorisation des syndics professionnels. Ils ont intérêt à faire sanctionner les franchissements de ligne jaune mais aussi à ratifier des initiatives formellement irrégulières mais qu'un pater familias avisé aurait prises dans les mêmes circonstances.
Les grands chefs militaires sont ceux qui savent désobéir.
Pas qui désobéissent ! qui savent désobéir
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