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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
 Posté - 19 nov. 2003 : 09:30:23
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Durée indéterminée
Notre syndic prétend être l’administrateur de la résidence avec un contrat en règle.
Le contrat en question n’a pas été renouvelé depuis 1.985, c’est à dire: les clauses, les montants et les termes ne sont pas actualisés depuis cette date. C’est ce document que vous obtenez quand vous faites la demande de son contrat.
La seule trace que l’on trouve pouvant attester d’un éventuel renouvellement est l’AG du 2 janvier 2001, où il est dit
"Le syndic est nommé pour une durée de 3 ans qui commencera le 1 janvier 2001 pour se terminer le 31 décembre 2004"
Donc si l’on sait bien compter, cela fait :
1/1/2001 au 31/12/2001 = 1 an
1/1/2002 au 31/12/2002 = 2 ans
1/1/2003 au 31/12/2003 = 3 ans
1/1/2004 au 31/12/2004 = 4 ans
A mon humble avis cela n’est pas légal.
Question : QUAND s’arrête le contrat de syndic et quelle assemblée doit traiter le renouvellement du contrat ?
Question subsidiaire: Cela me permet-il d’avoir recours à la justice pour demander l’arrêt du contrat ?
Non-présentation de contrat
Certes le contrat avait été signé en 1.985 par un président du Conseil syndical toujours en fonction, mais il ne contient pas de terme chiffré (montant des honoraires, date de fin).
Bien sûr, entre-temps, il ne s’est pas privé d’augmenter ses honoraires, si bien que nous sommes à des niveaux résidence de luxe pour des prestations dignes d’un squat.
Il est dit dans le compte-rendu d’AG, lors de la question de son renouvellement (qui présuppose sa réélection)
«L’AG ayant renouvelé la société Ver Immobile comme Syndic et ayant accepté les modalités de gestion, notamment financières, prévues au contrat de syndic…»
Or, aucune trace des montants sur lesquels sont basés les frais d’administration de 148 € par lot. Il a dû augmenter ses honoraires sans prévenir et surtout sans l’écrire.
Les participants à cette AG n’ont pas reçu de copie du contrat, cela est donc basé sur des suppositions de maintien des tarifs, que le syndic s’empresse d’augmenter quand il le souhaite.
Le manque de contrat actualisé pour l’élection qui le maintient en place à l’heure actuelle, n’est-elle pas du tout condamnable et susceptible de faire intervenir un administrateur judiciaire ? Surtout...
Non-respect de l'article 25
Le vote de la question du renouvellement de contrat finit comme ceci:
"En vertu de quoi cette partie de la résolution, est approuvée à l'UNANIMITE des 450/984èmes, présents et representés" (sic!)
Les bons compteurs verront de suite que cela ne fait que 45% des voix. Aucun autre vote n'est rapporté à ce sujet et l'AG avait été convoquée avant la publication du Décret modifiant les majorités. Voyez-vous une faille quelconque?
Merci de vos réponses.
Edité par - Tourloup le 19/11/2003 10:04:57
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 11:15:18
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Je crois qu'on a déja vu ce problème.
La durée est inexacte. Le mendat de votre syndic expire le 31 décembre 2003.
La décision de l'assemblée doit préciser le montant des honoraires ht et ttc de gestion courante. Cette décision (fixation des honoraires de gestion courante) doit être reprise chaque année s'il y a modification et même si le mandat est de trois ans.
La barème des honoraires exceptionnels doit également être adopté.
Ces éléments peuvent figurer sur un contrat de syndic. Ce n'est pas obligatoire.
Ce qui est obligatoire : c'est l'information correcte et préalable des copropriétaires et des décisions claires et précises portant sur des durées fixes et n'excédant pas la maximum légal de trois années.
La majorité elle-même n'est pas correcte sauf s'il s'agit d'un second vote.
Ces rédactions fantaisistes sont incompréhensibles dans la mesure ou les modèles de résolution sont fort simples. Il suffit de les utiliser.
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 19 nov. 2003 : 11:25:04
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Je dirai que si le contrat est de 3 ans, et le Syndic ayant 6 mois après la date de fin d'exercice comptable pour faire l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de la copropriété, le contrat devrait entrer en vigueur au 1er janvier 2001 pour prendre fin au plus tard le 30 juin 2004.
Son nouveau contrat devrait être proposé lors de cette Assemblée.
Commentaire sous toute réserve cependant, dans la mesure où j'avoue mes lacunes juridiques dans ce domaine (la seule formation que j'ai pu avoir en ce domaine s'est faite sur le tas, en fonction des cas qui se présentent - ça fait peur, n'est-ce pas !?), n'ayant jamais pratiqué que des contrats d'un an (avec toujours le délai de 6 mois complémentaire pour tenir l'Assemblée, laquelle est d'ailleurs convoquée sauf cas exceptionnel dans les deux mois suivant la date de cloture des comptes...)
Le contrat d'un an est une sécurité et pour les copropriétaires et pour le Syndic.
Cher Tourloup, pour le cas que vous nous exposez, je m'en remet à l'avis de nos chers pilliers UI, et suivrai ce sujet avec attention !
Concernant l'article 25, la prose de votre Syndic ne m'étonnant plus, voici une occasion de plus de constater sa maladresse (mettons que le total des millièmes généraux soit de 984, et que seuls 450è aient été présents et représentés ayant tous voté "pour" son contrat, ce qui expliquerai son emploi erronné du mot "unanimité", l'Article 25 concerne la totalité du syndicat des copropriétaires, et non uniquement les copropriétaires présents et représentés.)
Cordialement,
Maëlle
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 09:19:46
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Votre compassion me touche, Mabelle (snif!), mais vous voyez les piliers si peu loquaces que le sujet risque de tourner court. Je le croyais pourtant intéressant, mais même les piliers commencent à se méfier des azuréens aux histoires abracadabrantes-ques. Comme je les comprends!
Au vu d'une telle négligence et une aussi mauvaise maîtrise du français de base (il voit des unanimités à chaque résolution) on ne peut être que désolés. Désolés pour qui?
En général on s'apitoie sur le sort de ceux qui sont les plus à plaindre: les copros. Ils n'ont pas de recours et autant les autres copros que les juges les prennent pour des fouteurs de merde dès qu'ils commencent à arguer leur Code et leurs droits. L'argument massue étant "Vous n'êtes qu'un seul et les autres ne disent mot". Même les avocats se prennent avec des pincettes oh combien précautionneuses et ne vous garantissent jamais de pouvoir défendre votre bon droit.
Vous voyez dans la réponse de JPM le "Y'a ka" incontournable pour dire que c'est évident, il suffit de BIEN appliquer LA formule. Oui, mais QUI la fait appliquer et qui la fait respecter? Les formules fantaisistes du syndic risquent-elles de lui coûter son poste? Pas sûr du tout, au pire on dira qu'il s'est trompé. Erreur Matérielle on l'appelle.
Je vais en rajouter une couche de l'erreur dont nous sommes enduits. La perle provient du PV de l'AG antérieure où la même question avait été posée, nous sommes le 27 décembre 1997:
"L'AG renouvelle le mandat du Ver Immobile, representé par Albert Croûte, pour une durée de 3 ans. Dans l'hypothèse où la majorité ne serait pas atteinte et que l'on soit dans l'obligation de convoquer une deuxième AG, son mandat serait prorogé afin de conserver un représentant juridique"
RESOLUTION ADOPTEE A L'UNANIMITE DES 365/984èmes PRESENTS ET REPRESENTES"
Vous voyez que l'on peut faire n'importe quoi en toute impunité, d'un mandat pour l'autre, pendant des décennies. Quand 37% font non seulement une majorité absolue, mais en plus une unanimité, je ne vous dis pas les approximations dans le reste des sujets.
Dans la réalité, quand vous discutez un quart d'heure avec l'individu, vous sortez avec cette impression de parler à "La Loi c'est moi!". Je dois dire qu'il a raison: plus c'est gros, mieux ça passe!
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 nov. 2003 : 14:59:34
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Les règles légales sont très strictes et la sanction de leur non observation est, par exemple pour des décisions comme celle citée pour le renouvellement du mandat, la nullité de la résolution, l'assemblée ou même, par exemple en cas de dépassement de la durée maximale de 3 ans sans qu'une nouvelle assemblée ait été convoquée avant la fin de ce délai, la nullité du mandat et l'obligation de faire nommer un administrateur provisoire ! Par ailleurs, le fait que les conditions de rémunération n'aient pas été votées à chaque "renouvellement" fait théoriquement que le syndic n'est plus fondé à percevoir des honoraires... (En droit de la copropriété, le "renouvellement" n'existe pas vraiment : chaque renouvellement est en fait une nouvelle désignation, et les conditions essentielles doivent être jointes, à peine de nullité de la décision...)
Le seul "hic" est qu'il faut qu'un copropriétaire opposant ou absent conteste la résolution incriminée en justice dans le délai légal, et c'est parce que souvent personne n'est prêt à faire l'investissement nécessaire, et à faire prendre le risque par la copropriété d'une administration provisoire de quelques mois que ce type de pratiques se perpétuent (tout le monde tremble devant une telle perpective, mais s'il le faut pour arrêter le n'importe quoi, peut-être faut-il s'y résoudre !) ...
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 08:35:40
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Pas de 'hic', oh Maître de l'Universimmo (à moins que le Beaujolais nous abuse), je suis prêt à en découdre, voire: "faire l'investissement" comme vous le dites si bien. Car en effet, à quoi ressemble l'investissement en copropriété si ce n'est à un casino ou un jeu boursier par les temps qui courent?
Une fois l'investissement fait de patauger dans la fange laissée par la gestion d'un syndic à la conscience professionnelle improbable, le reste ne demande qu'à être consolidé par des bons arguments.
Merci de vos conseils. Cette fois ils semblent plus que positifs. Il n'y a même pas de friture sur la ligne! |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 00:30:45
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Universimmo :
Citation :
En droit de la copropriété, le "renouvellement" n'existe pas vraiment : chaque renouvellement est en fait une nouvelle désignation, et les conditions essentielles doivent être jointes, à peine de nullité de la décision...
J'y reviens encore une fois, ayant l'impression de ne pas avoir eu une réponse claire dans les précédents échanges. Pour un PV d'AG qui ne mentionne qu'un montant d'honoraires lors d'un renouvellement, sans le moindre détail, le vote serait donc frappé de nullité ?
Par ailleurs, mon syndic a inséré dans son contrat initial, qu'il n'a jamais représenté lors de ses 2 renouvellements, la clause suivante :
" Ce contrat est valable tant que l'Assemblée générale des Copropriétaires renouvellera le mandat du syndic".
Je suppose que cette clause doit être réputée comme non écrite ?
Sans quoi tous les syndics de France et de Navarre pourraienr insérer cette clause et cela règlerait beaucoup de problèmes et d'ambiguïtés!
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 16:32:33
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Sur les observations d'Universimmo :
Citation :
En droit de la copropriété, le "renouvellement" n'existe pas vraiment : chaque renouvellement est en fait une nouvelle désignation, et les conditions essentielles doivent être jointes, à peine de nullité de la décision...)
Tout le monde utilise l'expression " renouvellement du mandat du syndic ". L'article D 28 énonce que " les fonctions du syndic peuvent être renouvelées ...".
Renouveler, c'est
> soit remplacer une chose par une autre semblable (renouvellement du bail).
> soit un changement complet de ce qui existe ( le renouvellement des structures).
Il y en a donc pour tout le monde et le terme renouvellement est bien le terme qui convient au renouvellement du mandat, voire du contrat, du syndic.
Le statut prévoit deux décisions différentes.
> L'une est relative au renouvellement du mandat,
> l'autre est relative à la fixation des honoraires.
Il est possible de renouveler le mandat (Décision 1) et de modifier les honoraires (décision 2).
Il est possible de renouveler par une troisème décision le contrat du syndic
> soit avec des modifications
> soit sans modification
> et même simplement par renvoi au contrat initial (CA Paris 19e 7 décembre 1995 Loyers et copropriété juin 1996 n°137). L'arrêt précise :
" en l'espèce, s'agissant d'un renouvellement de mandat aux mêmes conditions que le mandat en cours, et non la désignation d'un nouveau syndic, les copropriétaires, qui étaient en possession du contrat initial lors de la nomination de X... pour la première fois en qualité de syndic, étaient à même de pouvoir débattre en connaissance de cause sur le renouvellement, sans modification aucune, du contrat sans qu'il ait été nécessaire de le notifier une nouvelle fois, ce moyen doit également être écarté "
On trouve une solution identique dans un arrêt plus récent (CA Paris 23 B 29 juin 2000 syndicat 3 rue Gazan RDI 2000 p. 604)
M. Capoulade (note dans RDI) en déduit
> qu'en l'absence de modification il y a renouvellement
> alors qu'en présence de modification il y a désignation !
Il semble ajouter que le renouvellement peut causer un syndic un préjudice résultant du maintien des honoraires initiaux. La considération réelle portée à ce Haut Magistrat n'interdit pas de dire que cette affirmation est contestable puisque la décision relative aux honoraires est distincte de la décision de renouvellement. La distinction devient alors dépourvue d'intérêt pratique : désigné ou renouvelé, le syndic reste en place.
De même le renouvellement d'un bail commercial est consenti avec un loyer modifié. La formule est constante : " Le présent renouvellement de bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal porté à nnn euros pour la première période triennale ..."
La solution, correcte juridiquement, présente des inconvénients pratiques. Les copropriétaires ne se baladent pas avec le contrat initial en poche et la diffusion des contrats de syndic (actuellement 7 à 8 pages) exige beaucoup de paperasse et des frais conséquents. Il faut aussi songer aux acquéreurs.
On connaît mon remède : l'indication des honoraires de gestion courante et un décompte détaillé mais court des honoraires exceptionnels et pas de contrat de syndic. Le décompte détaillé doit tenir sur une page recto verso dans la plupart des cas, deux si il y a des modalités particulières de gestion.
Ici je rejoins Universimmo : ce document doit être joint à la convocation de toute assemblée annuelle appelée à traiter de ces questions et mieux encore : annexé au procès verbal de l'assemblée. Dans le silence de la loi, l'intérêt pratique semble évident.
A noter que le site " service public " vise désormais les deux solutions : contrat de syndic ou décompte détaillé.
Edité par - JPM le 25/11/2003 16:34:49
Edité par - JPM le 25/11/2003 16:40:15 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 00:11:17
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Et que dire des acheteurs qui n'ont jamais vu le contrat initial ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 11:38:31
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Elisabeth : j'ai répondu à votre question avant que vous l'ayiez posée :
Citation :
La solution, correcte juridiquement, présente des inconvénients pratiques. Les copropriétaires ne se baladent pas avec le contrat initial en poche et la diffusion des contrats de syndic (actuellement 7 à 8 pages) exige beaucoup de paperasse et des frais conséquents. Il faut aussi songer aux acquéreurs .
On connaît mon remède : l'indication des honoraires de gestion courante et un décompte détaillé mais court des honoraires exceptionnels et pas de contrat de syndic. Le décompte détaillé doit tenir sur une page recto verso dans la plupart des cas, deux si il y a des modalités particulières de gestion.
Ici je rejoins Universimmo : ce document doit être joint à la convocation de toute assemblée annuelle appelée à traiter de ces questions et mieux encore : annexé au procès verbal de l'assemblée. Dans le silence de la loi, l'intérêt pratique semble évident
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 14:32:12
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Je souhaite revenir sur l'intervention de JPM pour la confirmer.... et de m'étonner encore une fois de la confusion qui est faite par beaucoup (trop), y compris par des professionnels, entre MANDAT du syndic et CONTRAT du syndic.
-Le MANDAT c'est la délégation de pouvoir qu'on donne à kelkun pour gérer et administrer le Syndicat (désignation du syndic maj.art.25)
- le CONTRAT du syndic c'est un document qui fixe, détaille, précise les conditions particulières et spécifiques d'exécution du MANDAT donné ci-dessus(conformément à l'art.29,D.17.3.1967) contrat approuvé à la majorité de l'art.24.
Il y a bien là 2 choses différentes.
NB : le CONTRAT du syndic qui n'a pas été approuvé conformément à ces 2 derniers articles n'est pas opposable au Syndicat (dixit C.Cass.)
Par ailleurs, le même art.29 D.17.3.1967 stipule bien que les HONORAIRES du syndic sont décidés séparément de son MANDAT et de son CONTRAT, sauf s'ils sont précisés dans ce contrat.
Sur le plan pratique, la nomination d'un syndic (MANDAT) suppose qu'on soit d'accord sur les conditions d'exécution de ce mandat (donc sur son CONTRAT) et aussi sur les honoraires demandés.
Enfin, les missions générales du syndic qui relèvent du MANDAT sont cadrées par la loi, celles spécifiques à la copropriété relève du CONTRAT, ce dernier devant être négocié entre les parties (syndic/Syndicat) et non pris comme tel les yeux fermés. Il doit en être aussi ainsi pour les honoraires, qui doivent être négociés comme dans toute tractation commerciale.
Pour revenir à la question d'origine, c'est la durée du MANDAT qui s'impose. Un syndic désigné pour 3 ans le 24 février de A (sans autre précision) sera syndic jusqu'au 24 février de A+3. Le 25.02 à 0h.01 il n'y a plus de syndic. Peu importe le CONTRAT du syndic qui est indivisible du MANDAT.
Plus de mandat = plus de contrat.
S'il n'y a pas de modif, le syndic n'est pas tenu de représenter son contrat tous les ans. Cependant, le mandat max étant impérativement de 3 ans, ce contrat doit être présenté au moins tous les 3 ans.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 00:34:09
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Bravo pour cet exposé très clair.
Cependant, je suis étonnée de l'affirmation suivante:
Citation :
le syndic n'est pas tenu de représenter son contrat tous les ans
Ceci va à l'encontre de longues discussions qui ont eu lieu sur le forum ces dernière semaines.
Pour JPM :
j'ai bien lu votre remarque sur les acquéreurs. Mon problème n'est pas tant de savoir ce qu'il faut faire, dans l'idéal, mais de savoir les conséquences sur une AG quand de nouveaux acquéreurs, complètement novices en matière de copropriété, n'ont jamais vu le moindre contrat de synidc. Peut-on valablement voter dans ce cas ?
Elisabeth |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 14:46:33
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Un acquéreur rentre dans une copropriété alors que le contrat de syndic est en cours, il adhère donc automatiquement aux conditions acceptées par le vendeur. Il appartient alors au vendeur de fournir à son acquéreur les documents en question, ou s'il ne les a pas, de lui donner les coordonnées du syndic pour qu'il se renseigne.
Le syndic possède l'original du procès verbal d'AG ainsi que du contrat de syndic dûment signé, si tout est fait correctement il ne lui est pas difficile de lever les doutes...
Maëlle
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 15:16:08
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MAELLE,
Pourquoi votre "contrat de syndic" devrait-il être signé ?
Les conditions particulières tant financières que matérielles (modalités particulières) ont été bien été adoptées par l'assemblée (art. 11 4° et 29 du décret et art. 24 de la loi).
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 16:38:10
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La résolution d'élection du syndic mentionne le montant des honoraires pour l'année, les conditions financières sont effectivement approuvées par l'Assemblée, et mandat au président de séance pour signer le contrat de syndic (dont copie a été adressée avec la convo à tous les copropriétaires).
Je fais toujours signer le contrat de syndic dument approuvé par l'Assemblée, et s'il comporte des modifications suite à négociations j'en envoie une copie à tous avec le PV, puisqu'il ne correspond plus à celui qui leur a été adressé avec la convo.
Je garde l'original du contrat signé avec le PV original.
Cordialement,
Maëlle
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 18:22:36
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Je ne suis pas favorable au contrat mais il faut être pratique ! Il y a des contrats établis parce que l'habitude a été conservée. Donc il faut traiter les difficultés relatives aux contrats.
Quand il y a un contrat il faut respecter les dispositions qui ont été établies à son sujet. Il est prescrit de désigner un copropriétaire pour signer le contrat. Donc il doit bien être signé.
J'ai été surpris de lire sur un site qu'une association de copropriétaires dirait le contraire.
Quant à la mission du syndic ? La loi énumère un grand nombre d'obligations qui sont autant de pouvoirs, ou de pouvoirs qui sont autant d'obligations, comme on préfère. Mais à la vérité le syndic doit réagir à tout évènement, action, phénomène ou démarche quelconque qui touche ou concerne le syndicat, parce qu'il en est le représentant légal.
Si la commune a le désir d'apposer une plaque commémorative sur la façade parce qu'un écrivain connu a vécu dans l'immeuble, elle s'adresse au syndic et le syndic doit faire le nécessaire. En droit une liste exhaustive joue toujours des tours (voir pour les charges locatives récupérables : vous avez raison, ce devrait être une charge récupérable mais elle ne figure pas dans la liste !).
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 08:47:55
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Je partage un peu (mais un peu seulement) la position de JPM pourquoi faire un contrat de syndic de 4 ou 5 pages ?
Il faut revenir au texte : l'article 29 du décret parle bien " .. des modalités particulières d'exécution de son mandat ...".
Je trouve totalement inutiles, pour ne pas dire risibles, ces pseudos contrats qui ne font que reprendre avec plus ou moins de détail (plus y'en a plus ça fait sérieux ?) ce qui relève d'obligations légales.
Bien sur que le syndic doit tenir les comptes, veiller à l'entretien, embaucher le personnel, convoquer l'AG, etc ....
Tout ceci est totalement inutile puisque la mission et les pouvoirs pour ce faire sont les plus larges.
Par contre, il me parait indispensable de préciser certains points . Par exemple, pour ce qui concerne la gestion courante, la présence du syndic ou représentant à l'assemblée générale annuelle obligatoire Y COMPRIS HORS HEURES OUVRABLES DU CABINET.
Idem pour la présence du syndic à une ou deux réunion du CS (pour préparer AG par ex.), ici aussi hors heures ouvrable.
Le "contrat" devra préciser aussi le nombre de visite annuelle ou mensuelle, en présence d'un membre du CS.
Je pense que ce "contrat" doit effectivement préciser les tâches particulières que chaque copropriété souhaitent, sans reprendre toutes celles qui incombent au syndic, contrat ou pas.
Précision importante : Pour éviter la surprise habituelle des honoraires totaux en fin d'année qui sont bien souvent le double des honoraires de gestion courante définis initialement, il me semble important de bien préciser dans ce "contrat" TOUTES les tâches particulières qui relèvent de cette gestion courante.
Par exemple la présence à l'AG et au CS hors heures ouvrables (1 AG obligatoire : définir un forfait à inclure dans la gestion courante), de telle façon que les honoraires de gestion courante seront globalisés pour TOUTE la gestion courante de l'immeuble (AG + CS + visite de la copro, +...tout ce qui sera convenu de spécifique dans ce fameux "contrat".
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 10:32:10
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Gédehem,
En ce qui me concerne, inclure la tenue des AG ou CS hors heures ouvrables dans un forfait d'honoraires de gestion courante est hors de question.
C'est la porte ouverte aux abus, vous savez très bien que certains copropriétaires ont la facheuse tendance d'abuser et de nous croire corvéables à merci. Soyons clairs : il s'agit d'heures sup' et pas des moindres, n'oubliez pas que les vacations hors heures ouvrables paient nos heures sup'(et là je ne parle pas du cabinet immobilier mais de la personne qui gère les copropriétés).
A compter de janvier, j'ai une quarantaine d'AG à préparer et à tenir d'ici fin mars (y compris CS préparatoire, visites d'immeubles, gestion courante, suivi des dossiers, etc...)Sans parler de tenue des CS ou d'AG, j'aurai déjà un surcroit de travail non négligeable.
Bref, je vais passer 3 mois sans voir le jour, et là je n'éxagère pas, ça ne me pose pas de problème puisque j'ai choisi ce travail en connaissance de cause. Mais hors de question de ne pas être rémunérée pour celà, je ne vais pas travailler de 2 à 5 h de plus par jour pour la gloire, ce qui me paraît normal.
Vous seriez effaré d'entendre ce que certains copros exigent parfois, heureusement ils ne représentent pas la majorité mais ils sont néanmoins là, à confondre syndic et larbin !
J'ai déja eu plusieurs fois des messages sur mon répondeur en arrivant le matin, de gens qui avaient appelé à 1h du matin (si, si !)que je pouvais entendre dire sur un ton rogue "pfff ! Jamais là quand on a besoin d'eux!"
Maëlle
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 12:16:14
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... j'espère que le répondeur n'était au pied du lit ! ! ! !
Non, sérieusement : je comprends ce que vs dites.
Le problème est le suivant : les honoraires de gestion courante définis à l'origine et bdgétisé, n'ont bien souvent rien à voir avec ceux effectivement imputés ensuite.
Pourquoi ? Parce qu'il y a toutes ces vacations, ces interventions pour ci et pour ça, et trop souvent pour un rien, qui font que le total en fin d'année est x par 2.
Ne serait-il pas plus logique, et clair pour tous, de se mettre d'accord sur une prestation, incluant 1 AG de 4 h. + 1 CS de 2 h; annuellement, + X visites de la copro de 1 h. chaque, je fais un paquet, et HOP : voilà les honoraires de gestion COURANTE globalisé.
Maintenant, M'sieurs dames, pour les autres prestations parce y'a une fuite dans le lavabo, c'est tant la vacation......
Bon, mais nous étions sur le contrat, dont je ne vois pas la pertinence si ce n'est pour préciser effectivement, et uniquement elles : les tâches spécifiques et particulières à telle ou telle copropriété. Au besoin, s'il n'y a rien de spécifique ou de particulier, je suis d'accord avec JPM, il n'y a pas besoin d'un contrat.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2003 : 00:00:06
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Là, je rejoins vite le peloton parce qu'il y a une amorce de discussion positive. Ce n'est pas si fréquent.
Je suis d'accord aussi bien avec Maelle (qu'on ne va plus lire pendant un trimestre à cause des AG) qu'avec Gédehem.
MAIS il faut reconnaître qu'actuellement un syndic candidat à un mandat nouveau qui suivrait ces indications de forfaitisation a peu de chance d'être désigné face à des confrères qui pratiquent habituellement ce que vous critiquez justement mais qui plaît aux copropriétaires à l'instant du choix d'un nouveau syndic.
La faute à qui ? Sans aucun doute, pour la plus grande part, à une conception tordue de la " mise en concurrence ". Entre 3 500 euros (gestion courante) + 6 pages de contrat et 4 200 euros + des prestations exceptionnelles raisonnables, le choix est fait d'avance 9 fois sur 10.
Les copropriétaires n'auront même pas vu que l'exploitation des comptages (n euros/par compteur/par relevé) figure dans les honoraires exceptionnels ! Les comptages, c'est prévisible quand il y a des compteurs ! Donc c'est de la gestion courante.
La même observation peut être faite à propos d'autres prestataires de service car présenter des comparatifs de primes d'assurance multirisques copropriété sans préciser les garanties, les franchises, les exclusions, etc., c'est un peu bidon il faut bien le dire. Il existe des grilles de comparaison pour les polices d'assurance. Elles ne sont pas très utilisées, même par les syndics.
Tout cela pour dire que d'aucuns finissent par regretter l'époque de la taxation. Tout le monde appliquait le plafond et les candidats partaient sans handicap.
Les honoraires exceptionnels aussi étaient taxés, et sur le ttc des entreprises à 4 % sans architecte, pour les travaux.
Mais foin du passé, que faire maintenant ?
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Elisabeth
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1905 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 00:51:07
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Compte tenu du fait qu’un certain nombre d’entre vous estime que le « contrat de syndic » n’a aucune obligation légale, tel qu’il est couramment pratiqué, je voudrais faire les commentaires suivants :
Ce contrat de syndic n’étant pas légalement obligatoire, n’a donc pas d’existence légale a priori. De plus, quand il existe, très souvent, il n’est pas signé par les deux parties contactantes. Donc autant dire que juridiquement, je pense qu’on peut dire que ce contrat n’existe pas et ses clauses sont donc a priori inexistantes.
Or c’est souvent ce contrat qui stipule précisément la durée du mandat du syndic alors même que le PV doit également normalement préciser la durée du mandat.
Je vais prendre mon cas : dans son contrat de syndic signé « une fois pour toutes » en 2001, il est mentionné : « pour une durée de 1 an et au plus tard jusqu’à la tenue de l’assemblée générale annuelle ».
Lors de son 1er renouvellement en 2002, après l’indication des votes, il est dit « Le cabinet X est réélu pour un an et jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale ordinaire. » Il n’est pas mentionné que la résolution est adoptée (cette phrase est-elle obligatoire ? ? ? ?)
Lors de son 2è renouvellement (en 2003), le PV indique : « Le mandat du cabinet X étant échu, celui-ci présente à nouveau sa candidature pour l’exercice à venir. Ses honoraires seraient d’un montant de Y €TTC. » Suite au vote, « La résolution est adoptée ».
Pour son renouvellement de 2003, il y a un « flou » quant à la durée de son mandat. L’AG 2002 ayant eu lieu le 20 mars 2003, et l’AG devant obligatoirement se tenir avant le 31 mars 2004, ce n’est peut-être pas très important.
Mais je veux surtout discuter le libellé : « pour une durée de 1 an et au plus tard jusqu’à la tenue de l’assemblée générale annuelle ».
En effet, je prends des exemples concrets :
Nous avons eu une AG le 7 février 2002. L’AG suivante, convoquée début mars 2003 a eu lieu le 20 mars 2003.
A mon avis (je me place au niveau de la langue française) : si son mandat est de 1 an, ce mandat se terminait le 6 février 2003 à minuit. L’assemblé générale ayant eu lieu le 20 mars 2003, il aura exercé son mandat non pendant 1 an mais pendant 1 an et environ 1 mois et demi.
Donc j’estime que cette situation correspondrait au libellé suivant : « pour une durée de 1 an ou au plus tard jusqu’à la tenue de l’assemblée générale annuelle ».
Quand cette phrase comporte le « et », cela peut donc conduire le syndic à faire un mandat supérieur à 1 an. Or juridiquement (je ne suis pas du tout juriste !), quand il est question d’un mandat de 1 an, c’est « pile » 1 an ? Si çà dépasse 1 an, ce n’est plus un contrat de 1 an. Si çà n’atteint pas 1 an, ce n’est plus un contrat de 1 an.
Donc cette formulation avec le « et » me laisse plutôt perplexe.
J’ai l’impression que la formulation « pour une durée de 1 an ou au plus tard jusqu’à la tenue de l’assemblée générale annuelle » signifierait que le mandat s’arrête au premier des deux termes atteints, ce qui me semblerait plus « coller » à la réalité . Ce qui obligerait d'ailleurs le syndic à toujours faire l'AG suivante avant la date anniversaire ou à prévoir éventuellement une durée de mandat de 13 ou 14 mois. Comme cela, j'ai l'impression que les choses seraient plus claires !
Elisabeth |
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