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christophe16
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 21 nov. 2003 : 13:23:13
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Je suis sur le point d'acheter une vieille maison que j'ai trouvé par une agence, le compromis de vente signé chez le notaire avec les vendeurs précisait comme date butoire le 30/10/2003.
Les choses s'éternisent du coté du vendeur, des notaires et l'agent immobilier ne fait rien pour activer notre dossier. J'ai appris qu'une fois dépassé de 3 semaines, un compromis de vente était caduque. Je n'arrive pas a trouver le texte me le certifiant.
La raison de cette recherche est la suivante. Je dois verser 45000 FRS à l'agence immobilière pour payer ses honoraires et devant le dépassement de date du compromis, je souhaiterais ne plus payer le frais d'agence, l'agent immobilier ne faisant rien pour faire avancer le dossier.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 21 nov. 2003 : 15:27:03
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Christophe,
Ne vous acharnez pas trop rapidement sur l'agent immobilier.
Je suis moi-même dans une situation analogue à celle que vous nous décrivez, mais dans la position de vendeur.
Les lenteurs viennent du notaire de l'autre partie, semble-t-il.
On utilise parfois l'expression "train de sénateur". "Train de notaire" serait plus juste !
Quant à l'éventuelle caducité du compromis, tout dépend de la manière dont celui-ci est rédigé.
Tout dépend de savoir, au fond, si c'est seulement le transfert de propriété qui est suspendu à la signature de l'acte authentique ou la conclusion de la vente, elle-même, qui dépend de cette signature.
En pratique, il n'est pas toujours aisé de déterminer l'intention des parties.
Bien cordialement.
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viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 21 nov. 2003 : 20:20:32
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Bonsoir,
Vous ne pouvez pas prétexter d'un texte pour ne pas payer les honoraires de l'agence et acheter tout de même le bien en question.
Vous pourriez par contre dénoncer la vente pour des raisons de délai non respecté et suffisamment dépassé.
Avez-vous pris aussi un notaire ? Les frais sont identiques et répartis entre eux.
La date butoir est une date de principe qui ne peut pas présumer de difficultés administratives indépendantes.
Plusieurs services sont sollicités lors d'une mutation:
La conservation des hypothèques,
Le Cadastre,
La Mairie: urbanisme et DIA,
Le service de l' Etat Civil,
L'Office Notarial ou les deux Offices Notariaux,
LBH |
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05111978
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 00:34:08
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Ne vous inquiéter pas concernant la clause de réiteration par acte authentique devant notaire il s'agit juste d'un terme suspensif et non d'une condition de validité du contrat de vente.
Le promettant (Le propriétaire) a une obligation de donner et la sanction d'une telle obligation est l'execution forcée.
La cour de cassation a maintenu ce principe depuis un arret de principe de 1994, on peut dire ainsi que la promesse vaut vente quand il y a accord sur l'objet et le prix...
Meme si votre propriétaire ne veut pas signer l'acte, la décision du tribunal sera alors votre titre de propriété.
Pour les honoraires tout ce discute surtout ceux des agences immobiliéres et méme du notaire devant la chambre des notaires, de la à dire que les professionnels de l'immobilier transfére leur lenteur sur l'administration il n'y a qu'un pas que je franchi......
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 02:53:15
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Je maintiens, tout dépend de la rédaction de l'avant-contrat.
Et le temps de la régularisation peut parfois être analysé, eu égard au contenu de l'acte, et une fois ce temps écoulé, comme une cause de caducité, car "la réalisation de la vente était subordonnée à l'établissement d'un acte authentique avant le ..., terme formel s'imposant aux parties".
Quant à la négociation des émoluments du notaire qui instrumente dans le cadre de son monopole et qui sont tarifés par décret ...
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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05111978
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 nov. 2003 : 12:54:02
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Il s'agit de l'arret de principe de la cour de cassation 3éme chambre civil du 20 décembre 1994.
Il s'agit d'un terme qui suspend l'obligation de donner aprés cette date le propriétaire à l'obligation de donner.
Pour déroger à ce principe il faudra que le propriétaire démontre "qu'aucune circonstance n'est de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réiteration par acte notarié un élement constitutif de leur consentement" et cela ne sera pas simple à démontrer.
La cour de cassation adopte une position claire, l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente.
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christophe16
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 23 nov. 2003 : 15:09:35
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Nous ne remettons pas en cause le fait que la promesse vaut vente ; Nous sommes conscients d’être liés pas une promesse synallagmatique nous avons donc l’obligation d’acheter la maison le propriétaire à quant a lui l’obligation de ns vendre son bien.
Seule précision qui nous manque, dans quelles conditions pouvons nous renégocier les frais de l’agence sans pour autant rendre caduque la vente?(nous ne voulons pas que notre action se retourne contre nous et être évincé de la vente)
Petite précisions la lenteur de la signature de l’acte definitif n’est pas de notre fait mais plutôt celui du propriétaire (conservation du plan du géomètre pendant plus de trois semaines avant de lui retourner et de le contester !!!)
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 23 nov. 2003 : 15:54:22
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Sur le fond, en définitive, en lisant entre les lignes, je ne suis pas certain que le désaccord soit profond.
Sur la forme (qui a également des incidences sur le fond ; la réthorique ayant, depuis de dix-septième siècle, une importance primordiale, non seulement sur la manière extérieure de dire, mais également sur les incidences de cette manière de dire sur ce qui est dit), il en va différemment.
La règle que vous énoncez est conforme, certes, avec l'analyse classique de la promesse synallagmatique, dans laquelle ladite promesse constitue seulement une vente mal qualifiée.
Mais force est de reconnaître que l'affirmation selon laquelle la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix, ne rend compte que partiellement de la réalité.
Il arrive, selon la rédaction de l'avant-contrat, que ce soit la formation même de la vente qui est différée, et non seulement ses effets.
Ces analyses sont développées par des auteurs modernes (Aynès et Malaurie). Mais elles existaient déjà chez Beudant et Lerebourg-Pigeonnière, chez Brethe de la Gressaye ou chez Boyer.
En pratique, la modalité tenant à la signature de l'acte authentique revêt des réalités différentes (toujours selon les termes exacts figurant dans l'avant-contrat). Parfois, c'est la formation de la vente qui est subordonnée à la signature de l'acte authentique ; parfois, ce sont les effets du contrat (la vente) qui sont différés ; et parfois, enfin, les effets rétroagissent au jour de la promesse.
On comprend ainsi que les situations ne sont assimilables les unes aux autres.
Une modalité de l'obligation (terme ou condition) constitue un événement futur qui suspend l'exigibilté (terme) ou l'existence de l'obligation (condition). Mais on ne peut, en même temps, s'obliger et ne pas s'obliger. Seul un événement qui ne dépend pas de la volonté de l'une ou de l'autre des parties peut constituer une modalité.
L'avant-contrat peut avoir alors une double signification :
- soit il s'agit d'un simple projet, non obligatoire,
- soit il manifeste la volonté des parties de s'engager à exécuter l'acte (l'événement n'est pas totalement incertain car les parties peuvent y être contraintes, et il s'agit en réalité d'un terme).
Tout va donc dépendre du contenu exact de l'avant-contrat. Et s'il résulte de l'économie de celui-ci que l'engagement des parties est subordonné à la signature de l'acte authentique, la règle de l'art. 1589, al. 1 est écartée.
De ce point de vue, l'existence, ou non, de sanctions contractuelles prévues en cas de refus de signature de l'acte authentique sera un élément important.
Quant à tenir votre arrêt de 1994 pour un arrêt de principe, certainement pas !
- Les arrêts de principe sont rares.
- Les termes que vous rapportez "... qu'aucune circonstance ... constitutif de leur consentement..." se retrouvent littéralement, déjà, dans un arrêt de la cour de cassation (3ème ch. civ.) en date du 14 janvier 1987 (D. 1988, J.P., p. 80, note Schmidt).
- Il ne saurait, en la matière y avoir d'arrêt de principe. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation pour interpréter les contrats. Sous la réserve d'une motivation du contrôle minimum de la cour de cassation par le biais de défaut de base légale ou celui de la dénaturation. Pour qu'il en aille autrement, il faudrait que la cour de cassation ait considéré les dispositions de l'art. 1589 C. civ. comme une règle de fond. Ce qui n'est pas le cas.
- Le jeu des modalités des obligations est très classique. On connaît la technique des obligations affectées de modalités depuis le droit romain. Et, sur le plan du droit positif, rien n'a changé depuis 1804.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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christophe16
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 14:48:01
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Ma question à la base était très simple. Je ne remet en aucun cas en cause la validité du compromis de vente. Je veux acheter cette maison et le vendeur ne s'y oppose aucunement. De ce point de vue là il n'y a aucun soucis.
Ma seule question était la suivante : compte tenu du dépassement du délai fixé au 30/10/2003 pour signer l'acte définitif, puis-je refuser de verser les frais de l'agent immobilier ou du moins suis-je dans la possibilité d'en renégocier le montant sans remettre en cause la vente, puisque je vous le rapelle, cette maison m'intéresse et le vendeur ne s'oppose aucunement à la signature de l'acte définitif.
Christophe
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christophe16
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 14:51:12
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Ma question à la base était très simple. Je ne remet en aucun cas en cause la validité du compromis de vente. Je veux acheter cette maison et le vendeur ne s'y oppose aucunement. De ce point de vue là il n'y a aucun soucis.
Ma seule question était la suivante : compte tenu du dépassement du délai fixé au 30/10/2003 pour signer l'acte définitif, puis-je refuser de verser les frais de l'agent immobilier ou du moins suis-je dans la possibilité d'en renégocier le montant sans remettre en cause la vente, puisque je vous le rapelle, cette maison m'intéresse et le vendeur ne s'oppose aucunement à la signature de l'acte définitif.
Christophe
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 16:03:08
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Vous ne pouvez pas refuser de payer les frais d'agence puisque ceux-ci sont inclus dans la promesse de vente que vous avez signé.
Si vous ne souhaitez pas payer entièrement ces frais, et que l'agence n'est pas disposée à les renegocier, il vous faudra aller au tribunal et démontrer que vous avez subi un préjudice et que ce préjudice est imputable à l'agence.
Prados |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 16:03:54
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Dans ce cas, vous devez vous reporter aux termes du compromis qui peut aménager le versement éventuel de pénalités en cas de retard fautif.
Quant à la commission de l'agence, elle est justifiée si l'affaire dans laquelle elle s'est entremise est menée à son terme. Il semble que le retard ne vienne pas de son fait. La commission convenue sera due, si l'affaire se réalise.
Plus généralement, vous ne pouvez jouer sur tous les tableaux.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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