****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
• Une copropriété qui me concerne vient, suite à une requête au Pdt du TGI introduite par un groupe de copropriétaires dont je fais partie, de passer sous administration provisoire.
Le motif majeur qui a été avancé et pris en compte par le Pdt du TGI est que le mandat du syndic était nominalement arrivé à son terme et que ce syndic n'a pas convoqué l'assemblée générale pour statuer sur son éventuel renouvellement ou la désignation d’un successeur avant la fin de son mandat. Il s’agit du syndic bracayon, dont j’ai déjà fait mention sur les forums.
Suite à cette requête gracieuse, nous envisageons - suivant un calendrier et des modes qui restent à finaliser - d'introduire des actions contentieuses sur diverses matières à l’encontre du syndicat comme du syndic.
• Mon propos, ici, à ce stade, est de vous questionner sur la pertinence – je la pense établie, ou tout au moins relevant du possible - que soit inscrite à l'OduJ de la prochaine assemblée, convoquée par l'Adm. Provisoire, une autorisation d'engager au civil une procédure en responsabilité contre l'ancien syndic en remboursement des frais de l'administration provisoire.
Avez vous des expériences en la matière, ou des références de jugements ? Quel est votre sentiment qu'une telle procédure puisse prospérer ?
Joseph, Je vous livre les quelques éléments qui suivent. En premier lieu, s'agissant d'une action en responsabilité du syndic à l'égard du syndicat, la responsabilité est contractuelle. Elle est fondée sur les dispositions de l'art. 1992 C. civ. S'agissant d'un mandataire professionnel et salarié, la responsabilité est appréciée de manière plus rigoureuse. La responsabilité ne couvre pas seulement des fautes dolosives (volontaires), mais concerne toute erreur, négligeance, imprudences ou omissions. Peu importe "l'intensité " de la faute (faute lourde ou légère ...). En matière contractuelle, le créancier dispose d'une facilité probatoire. Il n'a pas à démontrer l'existence d'une faute. Il suffit d'établir que l'obligation n'a pas été exécutée. La faute est alors présumée. Il suffira donc au syndicat d'établir que le syndic n'a pas exécuté son obligation de convoquer régulièrement. Le syndic pourra cependant se libérer en établissant que le dommage est dû à une cause qui ne lui est pas imputable. Quant au dommage, en matière contractuelle, seul le dommage prévu et prévisible est indemnisable. La jurisprudence a eu à maintes reprises l'occasion de retenir la responsabilité du syndic en cas d'anomalies dans les convocations. Sa négligence est alors retenue. Quant au résultat de ces actions, la responsabilité couvre les frais de justice nécessaires, ceux afférents, le cas échéant, à un constat d'huissier, ainsi qu'à la convocation et à la réunion d'une assemblée nouvelle, lorsque la précédente est nulle. Ceci est, en quelque sorte, le schéma normal. Mais, dans le cas que vous exposez, intervient un administrateur provisoire. Votre action apparaît légitime, dans son principe. Ceci étant, j'ai trois observations à faire valoir. - La mission de l'administrateur est fixée par l'ordonnance de président du T.G.I. et est encadrée par les termes de celle-ci. Très souvent, l'administrateur reçoit seulement pour mission d'expédier les affaires courantes et de convoquer une assemblée, seulement en vue de la désignation d'un syndic. Je ne suis pas certain, alors, que vous puissiez (et que l'administrateur l'accepte) faire porter à l'ordre du jour l'autorisation d'engager la responsabilité du précédent syndic. - A cette assemblée convoquée par l'administrateur, lors de laquelle sera désigné un syndic, sera également fixée la date de prise d'effet du mandat du nouveau syndic (il faut un peu de temps afin que l'administrateur passe le relais au syndic désigné). Je vois mal, en toute logique, un vote sur une action en justice alors que le syndic qui sera chargé de mettre en oeuvre la décision n'est pas présent, n'est pas effectivement en fonction et ne peut faire valoir ses observations éventuelles. - Les dommages-intérêts éventuels devraient être résiduels. En effet, les frais de l'administration provisoires correspondront, peu ou prou, aux honoraires qu'un syndic ordinaire aurait perçus au titre de l'administration de la copropriété. Il n'y a pas de préjudice à ce titre. Administration provisoire ou pas, de toutes façons, le syndicat aurait été redevable de sommes en relation avec l'administration de l'immeuble durant la période en question. A la limite, on pourrait songer à récupérer "la plus-value" engendrée par l'administration provisoire. En revanche, les frais de procédure et les frais annexes correspondent certainement au préjudice réparable. Je ne suis pas certain d'avoir répondu à vos interrogations, mais j'espère, au moins, que ces quelques éléments susciteront d'autres interventions. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 24 nov. 2003 : 04:05:57
