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 Sujet  |
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Rafik
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 15 avr. 2002 : 20:42:46
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je commence à comprendre pourquoi beaucoup de propriétaires préfèrent investir leur argent en bourse, notamment dans les Sociétés d' Investissememnt Immobilier plutôt que de louer leur appartement.
En effet, beaucoup estiment qu'ils y a trop de locataires
"Mauvais Payeurs", à un point tel qu'aujourd'hui les locataires ont tellement de recours légaux, que cela coûte très chère aux propriétaire d'aller en justice, sans pour autant être sur de récupérer ses loyers perdus et ses frais d'avocats.
cela m'inquiète, surtout que j'envisagai à long terme
d'acheter pour louer, que choisir ?
Bien entendu, je ne mets tout le monde dans le même panier
il ya des bons et des mauvais de chaque côté, propriétaire et locataire.
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neutre
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 12 mai 2002 : 15:47:58
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Belle découverte, en effet.
En tant que gestionnaire d'immeubles, je constate comme tout le monde depuis 30 ans que la loi est TRES déséquilibrée en faveur du locataire.
Ex : le congé. 1 à 3 mois de préavis par LRAR d'un côté. 6 mois par acte d'huissier avant la fin du contrat (3 ou 6 ans), pour motif justifié, de l'autre.
Les seuls qui arrivent à diminuer ce risque considérable : ceux qui possèdent plusieurs appartements, de manière à lisser le risque marginal. A mon avis, au moins 50 appartements.
Pour les autres, investir dans l'immobilier avec un couple risque/rendement de cette ordre est pure folie.
Vous voici prévenu... |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 12 mai 2002 : 18:54:43
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Ce que vous appelez déséquilibre dans les délais de préavis, n'en est pas un : en effet, la différence est due tout simplement aux natures respectives du bailleur et du locataire.
Pour avoir connu neuf domiciles en neuf ans de mariage, la "galère" de la recherche d'un logement pour sa famille du jour au lendemain, je peux vous dire que les préavis sont déjà bien longs pour les finances d'un ménage, alors qu'il est nettement plus facile pour le bailleur de trouver à relouer le bien. Bien sûr, s'il passe par une agence, il doit payer des honoraires, mais le locataire aussi! Et augmenter les préavis n'y changerait rien.
Alors qu'être "mis à la porte" d'un logement alors qu'on ne s'y attendait pas, que l'on a peut-être fait des projets, des travaux, etc, ce n'est pas si facile. Un propriétaire qui reçoit une lettre de préavis ne voit pas son toit s'effondrer au-dessus de lui; un locataire, si (bon, oui, d'accord, je fais dans le lyrique, mais c'était pour l'image). Comme propriétaire bailleur, je peux vous dire que c'est vrai.
Ensuite, les procédures simplifiées concernent aussi bien les bailleurs que les locataires, et sont un avantage pour les bons locataires comme pour les bons bailleurs (ou alors, les vraiment très tordus et très malins ayant affaire avec un adversaire naïf ou imprudent, mais j'y reviendrai).
Quant aux multiples lois en faveur des locataires, elles ne visent qu'à compenser l'avantage structurel de la position du bailleur, qui possède le toit sous lequel vivent les locataires, et à qui le loyer est dû même s'il ne remplit pas ses devoirs (pour information, je remplis les bains en montant des cocottes-minute pleines d'eau chauffées sur la gazinière depuis le mois de janvier, et je ne cesse pas pour autant de payer mon loyer, et on m'a facturé 110 euros pour un contrat d'entretien chaudière... je crois que je vais commencer à m'énerver, mais n'est ce pas un petit peu normal? Sans parler du toit qui fuit, etc). Il n'y aurait de renversement de situation que si le locataire avait le droit d'interrompre le paiement des loyer de son propre chef, ou pouvait se maintenir dans les lieux quoi qu'il advienne. Heureusement, on n'en est pas encore là.
Bref, le législateur essaie d'équilibrer, de respecter les intérêts des parties, les juges aussi en général (je crois qu'en 2000, 77% des décisions portant sur le logement l'ont été en faveur du bailleur), et depuis peu le préfet est responsable financièrement des manquements à son devoir de prêter le concours de la force publique pour l'expulsion des locataires.
En revanche, je suis d'accord avec vous sur le fait que toutes les démarches nécessitent beaucoup de travail et d'information, ou d'avoir un très bon gérant pour les faire à sa place, ce qui n'est pas à la portée de tous, et de pouvoir faire face "au cas où" (au moins quelques mois si on a une assurance, le temps d'être indemnisé).
L'investissement locatif n'est pas du tout un placement anodin, et s'il me semble le meilleur placement pour se constituer un patrimoine à moindre coût, il peut aussi virer au cauchemar pour les bailleurs les moins informés. Si on n'est pas bien informé sur le marché locatif (en amont, pour l'achat du bien), sur les diverses réglementations, sur un minimum de technique du bâtiment, et si l'on n'est pas assez disponible, mieux vaut souscrire une assurance-vie chez le banquier qui tient votre compte courant, c'est nettement moins risqué! Et je ne décolère pas de voir s'étaler dans les magazines, des publicités du type "réduisez vos impôts avec la loi Besson", comme si un placement immobilier était un PEA ou un PEP, ou "dopez vos revenus pour votre retraite avec un investissement immobilier", comme si un retraité qui achète un bien neuf aujourd'hui pouvait être sûr de pouvoir mener l'investissement à son terme avec toute la disponibilité d'esprit nécessaire!
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SEBADAM
Contributeur vétéran
117 réponses |
Posté - 12 mai 2002 : 21:25:16
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Tout d'abord les SIImmobilier ne permettent pas d'obtenir des rendements aussi importants qu'un proprietaire bailleur .
Ensuite, il faut se dire que les assurances garanties des loyers impayes existent et couvriront les pertes de loyers et charges le temps que la procedure judiciaire arrive a son terme . ( tres utile si le financement du bien locatif se fait par un pret )
La loi Mermaz ( loi de 89) est , il est vrai, au benefice du locataire quand on rencontre encore des baileurs qui ne veulent qu'encaisser des loyers sans vouloir effectuer de petits travaux car le probleme est finallement la : Les locataires qui ne reglent plus leurs loyers sont finalement moins ceux qui n'ont plus de revenus ( avec lesquels on arrive generalement a trouver des solutions ) que ceux qui deviennent en desacord avec leur bailleurs pour de petites reparations non effectués ...
Enfin, nul besoin de 50 appartements pour " lisser " des eventuels impayés ... heuresement d'ailleurs . Je pense plutot que l'investissement locatif doit etre soigneusement pensé, du choix du type de bien, du rapport locatif esperé, ..., qu'au choix du locataire et des rapports que vous souhaitez entretenir avec eux .
Ceci dit, il est toujours plus dangereux ( et moins rentable ) d'investir dans 2 T4 quand on peut avoir 4 studio ( c'est juste un exemple ).
Sébastien |
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