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0 réponses |
 Posté - 25 nov. 2003 : 17:42:39
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je recherche désespérement les références de publications de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris, 23 ème chambre A, du 14 mars 2001, ayant rappelé le principe de l'approbation des charges qui doit intervenir avant la répartition de celles-ci.
d'avance merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 23:01:04
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Je n'ai pas cet arrêt là mais la jurisprudence de la 23e chambre de la CA Paris sur les conditions d'exibilité des soldes de charges sur exercices clos a été confirmée par Cass civ 3 3 décembre 2002
n° 01-12.008 syndicat ZAC du Bournard que vous trouverez sur le site Legifrance.
Bien entendu l'approbation préalable des comptes de l'exercice est nécessaire.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 23:10:38
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Les références exactes sont :
CA Paris, 23e ch. A, 14 mars 2001, Synd. des copr. du 96, rue Gabriel-Péri à Saint-Denis c/ Brami : AJDI 2001, p. 715
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 09:52:39
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Il suffit de demander...
RG : no 1999/19413
Synd. des copr. du 96, rue Gabriel-Péri à Saint-Denis
c/ Brami
Par arrêt du 29 avril 1998, la cour, même formation, statuant sur l'appel interjeté par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 96 rue Gabriel Péri à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) d'un jugement contradictoire rendu le 4 septembre 1996 par le tribunal de grande instance de Bobigny qui l'avait débouté de sa demande en paiement de charges de copropriété :
- surseoit à statuer,
- ordonne la réouverture des débats,
- ordonne la production aux débats des documents suivants :
* procès-verbaux d'assemblée générale ayant approuvé les comptes des exercices 1993, 1995 et 1996,
* convocation à l'assemblée générale du 5 janvier 1995 avec les pièces jointes à celle-ci,
* le règlement de copropriété,
- renvoie la cause et les parties à l'audience publique des plaidoiries de la 23ème chambre A du mardi 30 juin à 14 heures,
- réserve les dépens.
Par arrêt du 9 septembre 1998 la cour, même formation :
- vu les articles 2, 3, 381 et suivants du nouveau code de procédure civile,
- constate qu'en l'état aucune des parties en cause ne sollicite arrêt,
- ordonne le retrait de l'affaire du rôle des affaires en cours,
- dit que celle-ci ne sera rétablie que sur conclusions de l'une ou l'autre des parties manifestant sa volonté de requérir et d'obtenir arrêt sans nouveau délai,
- dit qu'il incombe à chacune des parties de procéder aux diligences nécessaires pour empêcher la péremption de l'instance.
L'affaire a été rétablie par remise au greffe civil de cette cour le 22 septembre 1999 des conclusions d'intervention volontaire aux fins de reprise d'instance du Cabinet Sabimmo SARL ès qualités de syndic du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité.
Monsieur Brami a constitué avoué. La constitution a été déposée au greffe (mise en état) le 24 octobre 2000.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel signifiées :
- à la requête du Syndicat des copropriétaires les 7 juillet 1997 (par assignation) 23 septembre suivant (par réassignation), 16 octobre (par acte d'huissier), 29 octobre, 13 novembre 2000,
- à la requête de Monsieur Brami les 10 et 28 novembre 2000.
Cela étant exposé la cour
Procédure
L'intimé invoque la péremption d'instance aux motifs qu'aucune diligence n'a été accomplie et dénoncée ou portée à sa connaissance entre le 23 septembre 1997 et le 11 octobre 2000 soit pendant plus de deux ans.
Mais il s'est écoulé moins de deux ans entre :
- la réassignation de Monsieur Brami devant la cour par acte du 23 septembre 1997, d'une part,
- le dépôt au greffe en date du 22 septembre 1999 des conclusions d'intervention volontaire aux fins de reprise d'instance du nouveau syndic du syndicat, d'autre part.
Lesdites conclusions ne se bornent pas à une simple réinscription de l'affaire au rôle. Elles s'analysent en l'occurrence en des diligences procédurales de nature à faire progresser l'affaire puisque ces écritures comprennent l'exposé de l'affaire et des prétentions, moyens et arguments de l'appelant.
Le délai de deux ans courant à compter des conclusions précitées a été ensuite interrompu une nouvelle fois le 8 décembre 1999 date du dépôt au greffe de la mise en état, après ouverture d'un nouveau dossier portant le numéro de rôle 1999-19413 N, des conclusions du 22 septembre 1999.
La péremption n'est pas acquise.
II - Au fond
A) Compte entre parties
Conformément à l'article 1315 alinéa 1er du code civil il appartient au Syndicat des copropriétaires de prouver sa créance.
Monsieur Brami invoque le défaut d'approbation des comptes de différents exercices, en particulier ceux de l'exercice 1993 et le caractère insuffisant des pièces produites.
L'examen des procès-verbaux régulièrement versés aux débats établit que les seuls comptes de la copropriété qui ont été approuvés sont ceux des exercices 92 et 94.
La cour rappellera que l'assemblée générale du 5 janvier 1995, en approuvant les comptes de « l'exercice écoulé » n'a entériné que ceux de l'année 1994 et non ceux de l'exercice 1993.
L'assemblée générale du 22 mars 1999 a certes adopté la résolution suivante à la majorité relative :
« (...)
02 - Approbation des comptes majorité relative
- Examen des comptes, suite à la reprise des soldes du Syndic précédent, le cabinet SDC - M. Michel
- Remarques éventuelles à formuler.
- Situation des comptes travaux.
L'examen des comptes transmis au Cabinet Sabimmo par le syndic précédent, SDC, provoque plusieurs remarques de la part de certains copropriétaires, principalement sur les soldes des comptes de charges. Le Cabinet Sabimmo a retranscrit une balance comptable équilibrée selon les informations données. Les copropriétaires n'étant pas d'accord avec ces montants devront se rapprocher de Monsieur Michel du Cabinet SDC afin de présenter les documents traduisant la réalité de leur solde comptable.
Concernant les comptes travaux, ces soldes seront revus après réception des documents qui seront adressés par le Pactarim 93 au Cabinet Sabimmo. En effet il est à prendre en compte les subventions octroyées et versées à chaque copropriétaire au moment des travaux. De même, les copropriétaires devront justifier de leur désaccord par la présentation de documents comptables, émanant du cabinet SDC.
(...) »
Mais cette décision qui se borne à faire le point sur les difficultés que suscitent les comptes du précédent syndic et sur les moyens propres à solutionner celles-ci vaut tout au plus approbation avec réserves non levées des comptes présentés alors qu'une approbation pure et simple, sans réserves, est indispensable pour permettre au syndic de réclamer à chaque copropriétaire en fin d'exercice le solde correspondant à la différence entre les appels de fonds provisionnels et les dettes du syndicat réglées ou restant à régler.
Ainsi et contrairement à ce qu'a retenu le premier juge le défaut d'approbation des comptes de copropriété n'entraîne pas de plano le rejet total des prétentions du syndicat.
Les appels provisionnels de fonds sur charges courantes ou sur provisions spéciales de l'article 35-4o du décret du 17 mars 1967 sont exigibles pour les premiers par l'effet de l'adoption du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, pour les secondes dans les conditions fixées par décision de ladite assemblée. Il est donc indifférent quant à leur exigibilité que l'assemblée générale de l'exercice suivant n'approuve pas l'exercice écoulé, cette approbation ne s'imposant que pour réclamer la différence entre les appels de fonds et la dette comme sus-précisé.
En l'occurrence :
- l'assemblée générale du 9 mars 1993 a approuvé les comptes de l'exercice précédent, n'a pas voté de budget prévisionnel bien que la question eût été inscrite à l'ordre du jour (point no 4), a en revanche statué sur la réactualisation du budget des travaux en arrêtant le montant de celui-ci, en fixant le calendrier des travaux, - allant de mars 1993 à octobre 1994 -, et celui des appels de fonds y correspondant et a voté un budget spécial pour financer la vente sur saisie de lots de copropriétaires débiteurs,
- l'assemblée générale du 5 janvier 1995 a approuvé les comptes de l'exercice 1994 mais n'a pas voté de budget prévisionnel.
Si l'article 24 du règlement de copropriété autorise le syndic à faire des appels de fonds trimestriels sous forme de provisions il ne précise pas leur assiette de calcul, de sorte qu'en application de l'article 35, 3o du décret du 17 mars 1967 le syndic pouvait néanmoins appeler des fonds correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, même en l'absence de décision d'assemblée générale.
1) Pour les exercices approuvés (92 et 94) toutes sommes sont dues par l'effet attaché à l'approbation des comptes à défaut pour Monsieur Brami de prouver des erreurs de répartition ou de calcul affectant son compte individuel...
2) Pour l'exercice 1993, le « solde à nouveau au 28/07/1993 » d'un montant de 5 746,52 francs était incontestablement reconnu comme dû puisqu'il a été réglé par chèque de janvier 1994 de même montant et donc s'imputait sur lui.
La conformité des appels de charges trimestrielles au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées est établie par les états trimestriels des dépenses dont les montants sont reportés sur les appels de fonds et sur le décompte récapitulatif de créance du 12 février 1997 intitulé « situation de compte ».
(...)
Le reste concerne des détails du compte...
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