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Notre ensemble immobilier compte 36 appartements, un employé logé à nos frais est en charge de l'entretien mais ne fait pas grand chose pour le nettoyage ou le reste (entrées très dégradées).
Malgrè mes demandes repétées pour savoir quelles sont les tâches et avec quelle regularité elles doivent être faites, le syndic refuse de me donner les éléments, soi-disant qu'il est employé à temps partiel pour plusieurs copropriétés. Oui mais c'est nous qui le logeons et le chauffons, n'avons-nous aucune priorité? Si l'employé est sous contrat, ne doit-il pas donner une copie du contrat?
Par quel moyen on peut savoir quelles ont les bases de ce contrat et quelles sont les tâches qui lui sont attribuées?
Il faut d'autant plus éclaircir cette situation que le salarié est logé dans votrs immeuble.
Dans les autres immeubles il a un statut d'employé d'immeuble puisqu'il n'est pas logé.
Dans votre immeuble il est en principe gardien à service partiel. Je précise " en principe ", car le classement des salariés dans les catégories A ou B résulte de différents critères. Quoiqu'il en soit il doit y avoir un contrat de travail.
Vous pouvez consulter les comptes de l'exercice 2002 pour vérifier si la qualité du salarié est indiquée. Cela est impératif pour permettre aux bailleurs de déterminer le régime des charges récupérables.
Vous pourriez aussi vous adresser au président du conseil syndical pour lui demander de vous éclairer et, le cas échéant, faire part de vos observations (aimablement !).
Fort bien. Nous avons ainsi donc un Gardien et n'en savions rien!
Là où les choses se corsent c'est que l'employé-gardien loge dans un appartement appellé historiquement "conciergerie", n'est considéré que comme employé selon les comptes flous du syndic, mais... On lui fait payer un loyer mensuel (ridicule, je conviens) pour ces prestations qui ne sont plus un avantage, comme cela devrait être le cas si je ne me trompe. Ce loyer est inscrit sur les comptes sous diverses appellations, variables d'une année pour l'autre, mais ne donne pas lieu à déclaration fiscale pas plus qu'à une rubrique spéciale quelconque (charges locatives/propriétaires), c'est simplement un chiffre NEGATIFdans les charges.
Me semble-t-il, nous sommes deux à être escroqués: l'employé et nous, gentis copropriétaires.
Mais non, vousn'êtes, à priori, escroqué. D'abord il faut vous renseigner auprès du syndic. Vous êtes au conseil syndical ? si non, il faut y aller. Mais avant il faut en apprendre un peu dur le fonctionnement du Syndicat et sur les règles qui s'appliquent pour le gardien concierge. Je ne reviens pas sur JPM : l'employé est obligatoirement non logé. S'il est logé c'est alors un Gardien-concierge. Ou un concierge simplement s'il n'a pas d'astreinte ou de garde.
Ces employés relèvent de la Convention Collective des c oncierge et employé d'immeuble. Le logement de fonction est un avantage en nature, dont le montant est fixé (3€ le m²) qui doit figurer comme tel sur le bulletin de salaire et déduit intégralement du salaire réglé à l'employe. S'il n'y a pas de moyen de comptage individiuelisé au logement, la fourniture du gaz, électricité chauffage, sont aussi des avantages en nature déduits du salaire. D'où l'opération sur le bulletin de salaire : Salire brut + prime d'ancien. - charges sociales - avantages en nature = salaire à payer.
Recapitulons: Nous avons un employé à charge qui pourrait s'appeller Concierge, mais point d'astreinte ni de disponibilité.
Comme il nous paye un LOYER, il ne peut être considéré comme concierge.
Jusque là vous me suivez, mais imaginez que la personne en question a 63 ans et peut-être qu'il va prendre sa retraite bientôt. Que fait-on avec son logement? Il reste? Il part?
Comme cela fait 20 ans qu'il le squatte (le vrai foutoir organisé) cela sera difficile de le déloger.
La question est de savoir s'il existe un bail et à quel titre et à quelle durée l'employé y reste.
Pour ce qui est du Conseil syndical, je sais qu'il le faut et je veux participer. Le syndic et ses amis ne sont pas trop d'accord pour le moment et font traîner la question jusqu'à une AG le plus loin possible. Et pendant ces 4 années je vais laisser faire?.
Sachez Gédehem que les obligations dans la copropriété portent la marque des aducteurs fessiers du syndic et il faut faire avec.
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Posté - 28 nov. 2003 : 18:22:00
