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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 30 nov. 2003 : 00:13:53
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Quelqu'un pourrait-il rappeler quelles peuvent être les conséquences si une AG annuelle se tient plus de 6 mois après la cloture des comptes ?
Merci
Elisabeth
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 14:59:49
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Je pense qu'il faut attendre le décret pour le savoir. On peut toutefois se demander si faire apparaître une sanction relève de la compétence du pouvoir réglementaire.
Si le syndic a été mis en demeure de convoquer l'assemblée annuelle par une LRAR en avril, on peut en tirer l'argument d'une carence du syndic (donc d'une faute) avec toutes les conséquences que cela comporte.
S'il n'y a pas de problème connexe avec la durée du mandat du syndic, l'assemblée peut être convoquée après expiration du délai de six mois;
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 15:27:26
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En plus de ce que JPM indique, il me semble que la seule sanction qui existe, de lege lata, est, au moins, l'incertitude concernant la légitimité des appels de fonds, ainsi que, certainement, l'impossibilité d'appliquer la règle de la déchéance du terme, en cas de défaut de versement des sommes en cause, conformément aux dispositions de l'art. 19-2 de la loi.
Mais, en réalité, ce sera le syndicat qui en subira les conséquences, et non le syndic. Malheureusement ! On en revient, encore, à la question des lois spéciales, supposées concerner tous les cas d'espèce, et qui, en réalité ne servent à rien, lorsque ce n'est pas compliquer encore les choses.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 18:25:19
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Bien d'accord avec vous Gaudin mais il faut bien cibler la sanction :
Pour un syndicat dont l'exercice correspond à l'année civile, si c'est l'assemblée annuelle à tenir en 2003 qui n'a pas été tenue :
> Les comptes de 2002 n'ont pas été approuvés donc le syndic ne peut pas appeler les soldes débiteurs éventuels (quote-part charges 2002 après déduction des appels individuels). Curieusement la saction devrait atteindre aussi les soldes créditeurs !!!
> Mais le budget prévisionnel 2003 a été adopté par l'assemblée annuelle tenue en 2002. Donc le syndic peut parfaitement appeler les appels au 1er juillet 2003 puis au 1er octobre 2003.
Et s'il conserve les soldes créditeurs de 2002 la vie est belle.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 21:33:56
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JPM," carence du Syndic avec toutes les conséquences que cela comportent"
J'ai 3 syndics qui sont tjrs en retard malgré les LRAR que je leur expédie , de mes deniers d'ailleurs. L'un est Président de la CNAB . Je pense qu'il est bien placé pour savoir que sanction il n'y a pas, que pour le virer il faut la majorité absolu des membres d'une copro. etc, etc...
Qu'entendez-vous par " toutes les conséquences"
P.S. sans oublié que nous sommes lus aussi par des syndics, qui eux pourraient gentiment nous répondre aussi
hcor |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2003 : 23:55:57
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Je n'ai pas voulu parler du conseil syndical car certains UInautes trouvent que trop souvent des reproches sont faits au CS quand il y a une carence du syndic. C'est vrai et c'est juste.
Au sujet de l'assemblée annuelle, le président du CS doit se remuer dès le mois de janvier pour la préparation de l'assemblée. Rendez vous pour le contrôle des comptes, fixation de l'ordre du jour, etc.
L'expérience montre que si le syndic prend en décembre l'initiative de proposer une date d'AG, il faut souvent 15 jours à 3 semaines pour que cette date soit validée ou écartée d'ou nouvelle consultation.
Si un gestionnaire professionnel (40 immeubles environ) n'a pas son planning d'assemblées du 1er semestre bouclé à 75 % le 15 janvier, il ne peut pas en sortir sans " tricher " c'est à dire établir des ordres du jour sans consultation suffisante, convoquer en dernière limite sans avoir tous les devis nécessaires, etc ...
Le " pousser au derrière " c'est en fait l'aider dans l'intérêt commun. Dans bien des cas, le syndic le prend bien comme cela et finalement votre immeuble passe avant les autres. Il aura son assemblée à la date proposée et le syndicat initialement prévu pour cette date aura son assemblée plus tard. Vu de chez vous la situation est bien. Vu d'ailleurs, ce n'est pas votre problème.
Un copropriétaire non membre du CS ne peut pas faire grand chose. Mais s'il adresse une mise en demeure au syndic, il doit l'adresser également au président du CS. A cet égard une mise en demeure courtoise est, tant pour le syndic que pour le président une mise en demeure.
Tout ceci est bien beau mais 10 syndicats, c'est dix mentalités collectives différentes. Les règles et les conseils ne sont valables que pour une mentalité type qui est souvent virtuelle.
Insacorh, pour votre immeuble : quid du CS ?
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 15:03:11
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J'y suis moi-même au CS et difficile est le contact. Vous savez bien que ces gens là sont presque toujours invisibles, absts des bureaux etc... alors je demande un RV, le jour qui leur convienne, ce qui va quelquefois jusqu'à 15 jrs quand le "hazard" veut qu'il ne soit pas reporté et c'est comme cela que je fais avancer les affaires. Sauf dans le cas du Président de la cnab (qui devrait être à la retraite) car je ne suis pas membre du CS dans cette résidence et nous nous retrouvons que 3 ou plutôt 2.5 personnes sur 21 en AG.
Heureusement nous maitrisons maintenant sur ma résidence principale car un nouveaux jeune retraité a pris cela à coeur avec moi. Coût de l'opération - de 11% de charges cette année et bilan - de 30 % sur 2 ans
hcor |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 21:30:22
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lnsacorh,
C'est effectivement le genre de pourcentage que l'on obtient sans grand peine (autre que de s'en saisir vraiment comme vous l'avez fait) en échenillant les dépenses et en revoyant les contrats dans les copros dans lesquelles les dépenses ont été reconduites sans examen critique d'une année sur l'autre ("ben, on a toujours fait comme ça"...).
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 22:24:46
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bonsoir à tous et à toutes,
Je confirme également les pourcentages de baisse des charges.
Sans compter le gain de la non-augmentation des contrats suite à la renégociation.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 déc. 2003 : 22:54:00
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avez-vous essayé de changer votre contrat de distribution d'eau . Tout du moins les compteurs uniquement ?
hcor |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 déc. 2003 : 00:31:53
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Hop la, on s'égare . La question était "quelle sanction si AG à + de 6 mois"
Cette question pose une question de fond : Quelle sanction en cas de faute du syndic (ici, syndic qui n'a pas convoqué l'AG).
Je suis toujours frappé par ce paradoxe : l'administration délivre aux syndics répondant à certains critères (variables d'un département à l'autre ! !) une carte dite professionnelle.
Comme si le fait d'avoir une licence en droit, un BTS de logistique-transport ou un diplome d'ingénieur agricole était le gage d'un professionnalisme en gestion de copropriété.
Ici déjà il n'y a pas de sanction. Ce qui est ridicule, c'est que l'administration ne vient pas ensuite vérifier si vous etes effectivement un bon professionnel. Non, vous avez un BTS de logistique transport, vous répondez aux critères, PAN, un coup de tampon, et voila ma carte renouvelée pour un an.
Mais passons, ceci est un autre débat.
Parce que l'argument est celui-ci : nous sommes dans une relation de droit privé. Donc l'administration n'a pas à y mettre son nez.
Soit, ... pourtant elle y met son nez puisqu'il y a une loi qui encadre le fonctionnement de la copro, une autre pour ceux qui sont syndics à titre professionnel. Mais ni l'une ni l'autre n'envisage de sanction en cas de faute de gestion.
Résultat : la sanction ne peut venir que des copropriétaires eux-memes.
Mais comme :
- conformément à l'article 14 de la loi, le Syndicat est responsable des désordre occasionnés aux coproprios et aux tiers du fait d'un vice de construction (ben oui) ou d'un défaut dans la gestion des parties communes.
- que le Syndicat, responsable de cette gestion, sera toujours tenu pour responsable des actes de son mandataire, le syndic.
- qu'un Syndicat de copropriétaires ne peut agir que par l'intermédiaire de son mandataire, le syndic.
- Que la faute du syndic ayant occasionné des désordres incombe au Syndicat.
- Que le Syndicat ne peut engager d'action, y compris par voie de justice, que par l'intermédiaire de son mandataire, le syndic.
- qu'en l'absence d'un accord amiable, l'action visant à engager la responsabilité du Syndic ... ne peut etre engagée au nom du Syndicat que par ce syndic .... contre lui-meme !
- Que cette procédure est impossible !
- Que cette action visant à faire reconnaitre la responsabilité du syndic impose préalablement la révocation de ce syndic, et la nomination d'un nouveau.
- Que c'est seulement ce nouveau syndic qui aura capacité d'engager les actions rendues nécessaires contre l'ancien syndic.
OUF !
Conclusion : il n'y a pas de SANCTION, au sens où on l'entend généralement, aux fautes du syndic.
Et quel est le degré de ces fautes ? Ne pas suivre les impayés est-il + ou - grave que de ne pas convoquer l'AG ? Ne pas exécuter une décision d'AG est-il + ou - grave que de notifier un PV d'AG 5 mois après la réunion ?
Quel est le préjudice du Syndicat si le syndic ne fait pas respecter le règlement de copropriété ?
Comment définir ces degrés, comment définir et éventuellement chiffré le préjudice du Syndicat pour ces fautes de gestion ?
Mis à part un Tribunal,(et encore ! ! ! !), personne ne le sait.
C'est pourquoi, et je l'ai préconisé par ailleurs dans un forum :
- refus systématique de donner quitus, meme si tout va bien et que le syndic est renouvelé : c'est une assurance future pour le Syndicat, comme une "Dommage ouvrage".
- retenue sur honoraires futurs (ceux de l'exercice passé sont déjà ponctionnés). "Vous deviez faire 20 m² de carelage, vous n'en avez fait que 18 m², je ne vous règle que 18 m²."
Ne pas donner quitus et maitriser les actions et fautes éventuelles du syndic (dument constatées par l'AG) par une maitrise (sanction, j'ose le mot) de ses honoraires, voilà un façon de tenir les renes du char à boeufs.
Vous avez dit sanction ? Des puristes vont lever les bras au ciel. Mais nous sommes dans une relation de droit privé, mon cher !
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