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Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 02 déc. 2003 : 08:21:08
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J’ai lu dans une revue que le délai de convocation d’une AG court à partir du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée à mon domicile. Par exemple, si je reçois cette notification aujourd’hui, lundi 1 er décembre, quelle doit être la date de l’AG pour éviter toute contestation ? Le mardi 17 décembre ou le mercredi 18 ?
Merci de vos lumières,
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 déc. 2003 : 10:57:42
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Le délai de convocation par du lendemaine de la date de première présentation de la LRAR au domicile (réel ou élu) du copropriétaire. Il expire le quinzième jour à 24 heures.
Si la première présentation est faire le 1er décembre le délai court à partir du 2. Il expire le 16 à 24 heures. L'assemblée peut avoir lieu le 17.
Toutefois le délai est proprogé le 24 heures si le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié.
Cette prorogation est prévue par l'article 668 du Nouveau Code de procédure civile, habituellement appliqué aux notifications. Bien que le décret du 4 avril 2000 semble implicitement écarter l'application des dispositions du NCPC, le bon sens commande de respecter cette prorogation et même de considérer que le délai est alors prorogé plus encore car on ne peut pas retirer une LRAR le dimanche et pas plus si le lundi est un jour férié. Dans ces cas le délai doit être allongé de 48, voire de 72 heures. La prudence au moins le commande.
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 08:22:35
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Merci Mister Pok, pour une nouvelle intergalactique, ça en est une!
Ce petit lien et ses explications utiles sont un carburant inestimable pour mon vaisseau.
Disons que je m'y intéresse pour les raisons contraires au comptage du temps fait d'habitude, vous allez voir:
- L'AG de mon immeuble doit avoir lieu impérativement avant le 31 décembre 2003, le contrat du syndic arrive à échéance ce jour-là
- Pour le moment je n'ai reçu aucune convocation. Est-ce bien le 16 décembre la date butoir pour convoquer l'AG?
- Si l'AG est convoquée après cette date et que, forcément, l'AG a lieu après la date de fin de mandat du syndic; l'AG est elle valable?
- La convocation doit être postée au plus tard le 15 décembre, présentée à ma porte le 16 décembre avant minuit, si je ne me trompe.
Petit exercice calendaire dont les réponses seraient les bienvenues.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 08:54:51
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Bonjour,
Ce qui importe, c'est que le MANDAT du syndic soit en cours au moment de la notification de la convocation.
Dans votre exemple, il suffit que la convoc soit notifier le 30 (donc reçue le 31 avant le terme du mandat en cours) pour que cette convocation et donc l'AG concernée soit valide.
J'insiste: Pour que cette AG soit valide, il faut que la personne qui convoque ait qualité pour le faire, que son mandat soit en cours.
Il importe peu que l'AG se déroule après la fin du mandat du syndic, par exemple pour vous le 20 janvier ou le 18 février.
Seul impératif : il faudra alors désigner un syndic, puisqu'il n'y en a plus, au besoin un copropriétaire provisoirement.
NB : ne confondez pas le MANDAT, dont la durée et le terme sont mentionnés dans le PV de l'AG l'ayant désigné, et le contrat du syndic, qui ne fait que préciser les conditions particulières d'exécution du MANDAT donné par l'AG.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 09:15:58
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Ouais!
Si je vous compréhends bien, gédehem, il peut convoquer l'AG pour le 2 janvier 2004 (seule date limite possible si on enlève les jours fériés) et nous devons déjà faire appel à un administrateur provisoire?
Donc: Quand est-ce que je peux entamer une procédure pour demander qu'un administrateur judiciaire soit nommé, le 17 décembre 2003 ou le 2 janvier 2004?
Question subsidiaire: Cela vaut-il la peine de se déplacer pour participer à l'AG?
Merci pour ce dialogue. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 12:28:06
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N'aurais-je pas été asser clair ?
Ce qui compte, c'est que la notification de la CONVOCATION de l'AG se fasse avant le 31 décembre.
Que l'AG se déroule ensuite le 16 ou le 22 janvier n'a pas d'importance.
Vous ne pouvez demander la nomination d'un administrateur provisoire que pour un Syndicat dépourvu de syndic à la date de la requête. Jusqu'au 31 décembre vous avez un syndic, qui peut jusqu'à cette date convoquer une AG.
Vous devez demander à votre syndic de convoquer dès maintenant une AG, la date de cette AG sera fonction de la date de convocation, maintenant en janvier.
Si le 2 janvier vous n'avez toujours rien, vous n'avez plus de syndic et plus personne ayant qualité pour convoquer cette AG. D'où, à ce moment là seulement, une demande d'administrateur provisoire.
NB : La requête peut préciser que vous êtes candidat à cette fonction et vous (l'avocat) demanderez votre nomination en qualité d'administrateur privisoire.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 13:35:37
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Si, si, si, maintenant tout à fait. Vous m'avez bien éclairé et je vous en remercie bien.
Le Nota Bene ouvre encore d'autres questions, bien que la nouvelle soit trop bonne, par exemple: Peut-on donner le nom d'un autre syndic pour accomplir la tâche d'administrateur provisoire? pourvu qu'il l'accepte, bien sûr.
Et la question qui tue: l'acien syndic a-t-il la possibilité de se présenter de suite dans une copropriété d'où il a été chassé?
D'accord, ça ne finit plus, mais qu'est-ce que c'est instructif de vous avoir en ligne!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 13:56:52
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Merci.
Pour la nomination d'un administrateur provisoire, dont aucun texte à maconnaissance ne précise qui il doit être, c'est le conseil que je donne souvent : si la taille et le fonctionnement de votre Syndicat le permettent (relative cohésion, entente presque cordiale, CS actif ....), il ne faut pas hésiter à demander la nomination comme administrateur provisoire du président du CS ou de tout autre copropriétaire candidat.
Compte tenu de l'engorgement des tribunaux, le juge (ou son stagiaire) a exactement 1 mn et 28 sec. pour lire la requête et nommer l'adminstrateur.
Si vous avez pris la précaution (l'avocat) de spécifier "que cette nomination provisoire est destinée à convoquer une AG pour nommer un syndic, que Me Tourloup est candidat à cette fonction, plaise au tribunal de désigner Tourloup comme adminstrateur ..."
Vous n'oublirez pas de dire que l'ancien syndic devra remettre à l'administrateur outre les archives, les fonds immédiatement disponibles (art.18-2 L.10.07.1965), car il faut des €€€ pour convoquer en RAR l'AG. Le tribunal ne va pas perdre son temps, en principe, pour désigner un autre que celui qui est proposé par la requête.
Vous pouvez, bien entendu, avancer la candidature à cette fonction de votre (éventuel ?) futur syndic, s'il accepte, bien sur.. Mais là, il faut être prudent, c'est l'AG qui décidera de sa nomination comme syndic.
Comme tous les autres candidats, le syndic sortant (il n'est pas mis dehors, il est au terme de son mandat !) a le droit de se représenter.
NB : si vous changez de syndic il faudra IMPERATIVEMENT désigner parmi les présents à l'AG le secrétaire de séance chargé de la rédaction du PV (art.15, D.17.03.1967). Sinon, bonjour les problèmes ! ! !
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 14:33:58
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Gédehem,
Une indication relative aux administrateurs. Ils sont désignés par le président du T.G.I. sur une liste nationale d'administrateurs judiciaires.
Ce sont les mêmes que ceux qui sont désignés dans le cadre des procédures collectives.
Le ministère d'avocat est nécessaire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 19:45:04
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Un petit, mais petit bémol, cher Antoine.
Nous ne sommes pas ici dans le domaine de l'administration judiciaire telle que vous l'avancez.
Nous sommes ici dans le cadre de la désignation soit d'un syndic provisoire (art.46 D1967) soit d'un administrateur provisoire (art.47 idem) qui ne relève pas du même statut que vous relevez.
La procédure que j'ai indiquée, nécessitant effectivement ministère d'avocat, fonctionne très bien.
Il suffit, comme dans toute affaire vous ne l'ignorez pas, que le dossier et la requête soient bien ficelés.
La dernière en date, il y a plus d'un mois, a vu la désignation comme administrateur provisoire du Pdt du CS, pour une copropriété de 180 lots (et circonstance aggravante, résidence de vacances !). Les choses se passent très bien, comme dans les nombreuses autres où nous avons fait cette demande, les conditions étantt remplies pour ensuite assumer la fonction.
Car bien évidemment, et nous serons d'accord là dessus, ce n'est pas à faire avec des^personnes qui ne savent pas mener le bus !
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 23:57:57
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Cela patouille !
L'article D 46 ne concerne pas l'administration provisoire mais la désignation d'un syndic judiciaire. Il ne faut pas confondre ces deux fonctions totalement différentes. Le syndic judiciaire est un syndic comme un autre, qui peut être désigné pour une durée maximum de trois ans, lorsque l'assemblée s'est avérée incapable de désigner elle même un syndic.
Très franchement, je vois mal un Président de TGI désigner le président du conseil syndical comme syndic judiciaire. Cette fonction est en général dévolue à des administrateurs de biens qui sont considérés comme compétents par le Tribunal, parfois inscrits sur la liste des experts judiciaires. Au demeurant il y a incompatibilité entre les deux fonctions.
L'article 47 vise le cas d'un syndicat dépourvu de syndic. Un administrateur provisoire est désigné. Sa mission est principalement orientée vers la convocation d'une assemblée ayant pour objet la désignation d'un nouveau syndic. Il administre le syndicat jusqu'à cette désignation. Il est désigné par le président du TGI parmi les administrateurs judiciaires civils "locaux".
Je vois encore mal le président du CS nommé à cette fonction, serait-il même administrateur judiciaire. La déontologie s'y opposerait.
Une possibilité : l'article D 48 permet la désignation judiciaire des membres du conseil syndical. Ils doivent ensuite désigner un président. S'il s'agit d'un syndicat coopératif, le président-syndic a été, d'une certaine manière, désigné judiciairement.
Seul l'article D 50 permet au président du TGI d'habiliter un copropriétaire à convoquer l'assemblée générale lorsqu'une demande de convocation adressée au syndic conformément à l'art. D8 est demeurée vaine. Ce copropriétaire peut bien entendu être le président du conseil syndical. Le syndic "défaillant" demeure syndic et le copropriétaire désigné n'est pas administrateur. Le Juge peut d'ailleurs désigner un mandataire de justice, et non pas un copropriétaire. Un mandataire de justice peut recevoir mission de président en outre l'assemblée.
A noter toutefois que dans ce cas, si le président du TGI c'est que le président du CS a lui même été défaillant à convoquer l'AG.
Enfin jusqu'à présent il y a séparation totale entre les administrateurs judiciaires près le TGI, d'une part, et près le Tribunal de commerce, d'autre part. Il y a de la réforme dans l'air mais il y a déjà tant de réformes.
Pour Gaudin, les mandataires liquidateurs des procédures collectives sont une troisième "race", qui ne saurait se confondre avec la administrateurs judiciares près le TGI.
Pour Gédehem : pour les syndicats de copropriétaires, nous sommes parfaitement dans le domaine de compétence des administrateurs judiciaires près le TGI. Seul le mandataire de justice de l'article D 50 peut ne pas appartenir la compagnie des AJ civils. Il peut s'agit d'un huissier audiencier par exemple.
Il est peut être possible qu'il y ait confusion des fonctions dans les petits TGI, mais je ne le pense pas, car les régimes de ces fonctions sont très différents.
Conclusion : les rédacteurs du décret de 1967 auraient peut être pu faire plus simple.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 13 déc. 2003 : 03:51:42
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JPM,
Tout d'abord, je visais bien, en matière de procédures collectives, les administrateurs judiciaires (ce sont bien les termes que j'ai employés) et non les mandataires liquidateurs.
La liste des administrateurs judiciaires est une liste nationale qui est divisée en sections régionales correspondant au ressort de chaque cour d'appel. Et chaque section de la liste est divisée en deux sous-sections : la première pour les administrateurs judiciaires en matière commerciale ; la seconde, pour les administrateurs judicaires en matière civile (art. 21 in fine du décret 85-1389 du 27 décembre 1985).
Par ailleurs, les administrateurs judiciaires peuvent intervenir dans les deux matières, civiles et commerciales. Ils indiquent, lors de leur demande d'inscription sur la liste des administrateurs judiciaires s'ils entendent exercer en matière civile, ou en matière commerciale, ou dans les deux matières (art. 15 al. 2 du même décret). Dans ce dernier cas, l'administrateur figure dans les deux sous-sections de la liste.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 00:46:58
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Eh, ho!
Je sais que ça vous passionne tous ces administrateurs aux plumes et couleurs variés, mais ma 'chtite question était:
- Puis-je glisser au creux de l'oreille du Président du TGI le nom de celui que je veux comme syndic provisoire? (administrateur peint en vert, si vous préférez), car j'ai comme une petite idée et si ça marche, ça peut résoudre pas mal de problèmes.
Avantages, inconvénients si l'on veut le faire élire par la suite comme gestionnaire de l'immeuble?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 10:36:20
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D'une manière générale, les Magistrats n'aiment pas qu'on leur suggère de désigner un tel ou un tel en qualité d'expert, d'administrateur ou autre intervenant judiciaire.
La pratique n'est admise que dans des cas très particuliers où il est avéré que la personne suggérée est l'une des rares connaissant bien le problème en question : un médecin spécialiste pour une maladie rare, par exemple, un technicien très compétent pour des pneumatiques d'un genre particulier, etc.
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totoche
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 11:03:29
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Pour poursuivre dans l'optique des délais pour les LRAR, suite à la réception d'une convocation le 1er décembre, j'ai envoyé un ordre du jour complémentaire le vendredi 5 décembre. Le syndic l'a reçu le lundi 8. Suis-je dans les délais?
Si oui, le syndic devait renvoyer un LRAR avec les modifications!
Samedi, nous n'avions toujours rien reçu.
Y-a-t-il faute et si oui pouvons nous annuler l'AG et comment?
Merci de vos réponses
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 11:34:47
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Chers amis, voilà les dernières nouvelles :
La convocation d'une assemblée générale destinée à nommer un syndic pour un Syndicat qui en est dépourvu, est une chose tellement délicate et spécialisée, qu'il est impératif de faire désigner par le Pdt du TGI une sommité en matière de gestion immobilière, des spécialistes patentés !
Pauvres présidents de CS, qui, sans que personne n'ai vérifié quelles étaient leurs qualités ou leur spécialisation en la matière, ont pouvoir de convoquer une AG après mise en demeur faite au syndic (tiens, encore un "spécialiste") restée infructueuse.
C'était, dans la rubrique "Noyer le poisson", comment faire pour ne rien faire, ou, comment déléguer à un tiers ce qu'on peut faire soi-même ...
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 13:45:06
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Pour ma comprehénsion limitée: Le Président du TGI va prendre une liste de spécialistes ès-qualité "Administrateur provisoire" pour reprendre les dossiers de l'ancien syndic, les sous et les adresses des copros; il fait une nouvelle AG et puis repart quand il y a un nouveau syndic?
Il ne cherchera donc pas le chemin le plus court pour nommer un autre professionnel sur place déjà et susceptible de reprendre éventuellement notre gestion? A moins qu'il ne soit sur sa liste.
Dans la réalité pas stratosphérique, ça se passe comment?
Existe-t-il une profession dediée à ce genre d'opérations? Et dans l'annuaire des Pages Jaunes cela s'appelle comment?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 16:50:16
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Tourloup, dans la réalité des choses, vous n'avez plus de syndic :
- soit que l'AG réunie à cet effet n'en apas désigné un : il faut appliquer l'art.46 de D.17.3.1967.
- soit il démissionne ou laisse passer le terme de son MANDAt sans convoquer une AG, Vous n'avez plus de syndic, et le Pdt du CS n'a plus personne à mettre en demeure pour convoquer.
Dans le 1er cas, il faut demander la nomination d'un syndic provisoire (art.46 D.17.3.1967)
Dans le2ème cas, il faut demander la nomination d'un administrateur provisoire (art.47 D.17.3.1967)
Dans ces 2 cas, il faut faire déposer une requête, par un avocat, au Pdt du TGI du lieu, lui demandant de désigner par ordonnance un syndic ou un administrateur provisoire,suivant le cas cité + haut.
Dans cette requête, vous pouvez suggérer au pdt du TGI que cette nomination n'est destineée qu'à répondre à la carence constatée(défaut de syndic), et que le syndic ou administrateur provisoire n'est nécessaire que pour convoquer l'AG qui procèdera à la nomination du syndic.
Et attendu que Mr Duchmoll, copropriétaire dans ladite résidence et président du CS est candidat à cette fonction,
Plaise au Tribunal, désigner M. Duchmoll administrateur provisoire ....etc ....etc .....
Si la requête est bien rédigée et la conclusion bien amenée, il n'y a aucune raison que le Pdt du TGI ne désigne pas Duchmoll.
Bien sur, il peut kan même toujours désigner qui il veut !
Bien évidemment, cette procédure doit être maniée avec précaution, dans une copro ou ça tourne à peu près et surtout où le CS s'entend bien.
Comme je le précisais dans un autre message, si c'est trop^la pagaille, il ne faut pas y aller.
Bon courage.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 16:56:22
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En dépit de l'exposé de JPM, il semble que ça patouille encore.
Le cas de Tourloup semble relever potentiellement du domaine de l'art. 47 du décret, c'est à dire celui de l'administration provisoire.
L'art. 46 concerne les cas dans lesquels il n'a pu être procédé à la nomination d'un syndic alors qu'une assemblée a été valablement convoquée. Il est alors procédé à la nomination judiciaire d'un syndic, que l'on peut appeler, par commodité, "syndic judiciaire". Ex. : impossibilité de dégager une majorité utile pour la désignation normale d'un syndic ; confusion lors de la délibération de telle sorte que deux syndics ont été désignés simultanément ; incidents lors de la séance qui ont abouti à l'impossibilité de désigner utilement un syndic ...
Dans les autres cas, la situation relève de l'art 47. Ex. : convocation hors délais ; oubli d'inscription à l'ordre du jour la question de la désignation du syndic. Il convient alors de désigner un administrateur provisoire et non un "syndic judiciaire".
En gros, dans le cadre de l'art. 46, la mission du "syndic judiciaire" est la même que celle d'un syndic "normal. Dans le cadre de l'art. 47, sa mission est plus réduite. En plus d'expédier les affaires courantes, sa mission est principalement de convoquer une assemblée en vue de la désignation normale d'un syndic.
Dans le ressort du T.G.I. de Paris, l'usage veut que, en pratique, le "syndic judiciaire" ou l'admnistrateur provisoire soit choisi sur la liste des administrateurs judiciaires.
Toujours en pratique, je vois mal l'avocat chargé de la requête se singulariser sur ce plan et demander que l'on s'écarte de cette habitude.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 déc. 2003 : 18:30:13
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Gaudin a bien dépatouillé tout cela.
Enfonçons le clou : le syndic judiciaire, ainsi appelé par la loi, est LE syndic de l'immeuble pour la durée fixée par l'ordonnance de désignation. Il ne se préoccupe de la désignation d'un successeur qu'à l'approche de l'expiration de son mandat.
Pendant longtemps le TGI de Paris a désigné comme syndics judiciaires des administrateurs de biens figurant sur une liste officieuse. Ils étaient également désignés comme syndics des associations syndicales forcées imposées par la Ville pour certaines opérations de salubrité dans des voies privées.
Je ne sais pas si cette pratique existe encore. Voila encore un point d'actualité à vérifier. Le problème se pose fréquemment du mode de rémunération des syndics judiciaires.
Autre problème : la prétention des administrateurs judiciaires de n'avoir à rendre de comptes qu'au Tribunal. En d'autres termes, ils n'inscrivaient pas la question à l'ordre du jour de l'assemblée. Situation actuelle à vérifier également.
Mais il ne faut pas croire que l'administrateur judiciaire est souverain maître de sa gestion. Sa responsabilité peut être engagée, notamment pour avoir passer contrat avec un architecte pour l'exécution de travaux sans accord préalable de l'assemblée (dernier cas connu).
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