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Heki
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 08 déc. 2003 : 21:20:12
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Pour ma première AG, les copropriétaires étaient tous d'accord pour changer de syndic, mais comme cela n'avait pas été demandé dans les règles de l'art par ajout à l'ordre du jour (dans les délais), on avait trouvé comme solution de ne pas signer la feuille de présence pour qu'une deuxième AG soit obligatoire.
La convocation à une 2° AG a bien été envoyée par le syndic dans un délais court qui m'a étonné, et je reçois aujourd'hui une lettre du syndic indiquant qu'une AG réunie sur 2° convocation en application de l'article 25, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ne peut statuer que sur les questions qui étaient déjà portées à l'ordre du jour de la première réunion (Décret 67-223 du 17 mars 1967 art 19)
Ce n'est pas du tout ce que je comprends en lisant cet article, mais apparemment le syndic va faire tout son possible pour ne pas nous laisser partir, alors que les comptes sur lesquels on doit se prononcer sont complètement faux (le "bilan" des travaux a changé en notre défaveur alors que tout était terminé avant mon arrivée, le report à nouveau de l'exercice précédent ne correspond à rien, et les appels de charges sont fantaisistes)
Qu'est il possible de faire dans ce cas ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 00:10:34
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Votre syndic ignore que le dernier alinéa de l'article 25 de la loi de 1965 est devenu l'article 25-1 de cette même loi et ceci depuis la loi SRU (voir le texte, qui est à jour de cette modification, à travers le lien de fin de message).
Par ailleurs, il s'emmêle les crayons dans son argumentaire (ou joue à l'âne) si votre assemblée n'a pas eu lieu faute de participants (c'est à dire si il n'y a aucune signature sur la feuille de présence : un seul participant donne une AG qui se tient validement).
'Que faire', demandez vous. Si vous êtes dans la situation de l'article 8 du décret de 1967 (CS demandeur d'une AG ou les copros représentant plus du quart des voix), demandez la convocation d'une AG dans l'OduJ de laquelle vous demanderez la nomination d'un nouveau syndic en sus des autres points à débattre. Ceci en suivant la procédure de cet article 8.
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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Heki
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 10:52:16
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La deuxième AG doit se tenir demain, et j'ai hier reçu la lettre disant que l'ordre du jour ne peut pas être changé. Je pense donc que la seule solution est de ne pas accorder de quitus demain, et de reconvoquer une assemblée, dans les règles cette fois ci ?
De plus, le syndic nous menace de facturer des frais supplémentaires pour tenue d'une AG supplémentaire, alors qu'à ce que je vois ils sont aussi doués en juridique qu'en compta ...
Sinon, le syndic était tenu de nous transmettre le bilan de l'exercice précédent, et les données sont fausses. Est ce que cela peut remettre en cause la validité de l'AG ?
Je n'avais pas reçu par la poste la lettre de convocation avec AR, c'est un membre du conseil syndical qui m'a informée et je ne suis pas le seul cas. Il peut s'agir de problèmes postaux (dans mon cas) ou de non remise à jour de leur fichier des Copropriétaires (nouvel arrivant). Est ce que cela peut remettre en cause la validité de l'AG ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 11:28:04
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Bonjour. Comme dit Joseph Toison en étant poli, c'est un âne, votre syndic.
Sauf dans des cas très particulier, les problèmes de distribution du courrier ne sont pas opposables aux copropriétaires. Le formalisme dans la convocation des AG est très strict.
N'ayant pas été convoqué régulièrement, vous ou d'autres, cette AG serait annulable. Est-ce l'intérêt des copropriétaires ?
Je vous propose une autre piste. Sivous n'êtes pas trop nombreux, la question de la nomination d'un syndic étant inscrite à l'ordre du jour, il suffit qu'un copropriétaire se déclare en séance et soit désigné par l'AG. Ce syndic n'étant pas un professionnel, sa candidature n'a pas à être préalable à la convocation ou à l'AG.
Vous prendrez la précaution de ne pas nommer le syndic actuel au secrétariat de séance. Le candidat syndic (à prévoir, vous ?) sera un très bon secrétaire.
Ce syndic, qui ne sera que provisoire, devra recevoir de l'ancien syndic tous les comptes et archives du syndicat (art.18-2 L.10.07.1965) et surtout dans le mois qui suit sa nommination, les fonds immédiatement disponibles sur le compte bancaire.
C'est ce syndic (provisoire) qui convoqueradans les 3 ou 4 mois, sereinement, une AG qui désignera le syndic professionnel qu'il aura recherché, en collaboration très étroite avec le conseil syndical.
Si vous designez pas de syndic au cours de la prochaine AG, il faudra demander la nomination d'un syndic provisoire au Pdt du TGI (art.46, D.17.3.1967), ce qui peut être sans doute la seule solution en l'absence d'un candidat copropriétaire.
Vous ne précisez pas un point : votre syndic actuel semble avoir été désigné par le promoteur. Si tel est le cas, le mandat du 1er syndic est impérativement d'un an. A t-il dépassé ce délai ? (cela arrive hélas souvent.) Si tel est le cas, vous n'avez pas de syndic. Il faut alors faire désigner par le Pdt du TGI un administrateur provisoire (art.47, D.17.03.1967).
Bon courage.
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Heki
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 déc. 2003 : 16:35:52
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C'était la solution choisie, un des copropriétaire est prêt à être syndic, mais le syndic actuel ne veut pas inscrire le choix d'un nouveau syndic à l'ordre du jour, même pour la deuxième AG. (et s'emmèle dans ses arguments juridiques)
Merci pour toutes vos réponses.
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rudolf
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 10:30:49
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Bonjour,
nous sommes confrontés à un pb avec notre syndic qui depuis plus d'un an n'intervient plus dans les cas de pb (ex: fuites) et n'a pas convoqué d'AG en 2003 malgré le recommandé que le conseil syndical lui a adressé en octobre 2003.
Apparemment, une AG serait prévue début février et certains copro. voudraient profiter de l'AG pour changer de syndic.
Quelle est la marche à suivre, les erreurs à ne pas commettre?
Merci
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 12:36:25
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Obtenez l'accord unanime des copropriétaires sur le contrat du successeur, avant même que ne se tienne l'assemblée formelle, au besoin par une réunion préparatoire hors la vue du syndic actuel.
Notifiez dès maintenant le contrat sur lequel vous vous êtes mis d'accord, avant même de recevoir la convocation.
Là, les soucis peuvent commencer.
1- Si le syndic actuel ne met pas le nouveau syndic à l'ordre du jour, vous avez six jours pour mettre en demeure en LRAR le syndic actuel d'envoyer un ordre du jour complémentaire. Attention, le délai limite de six jours qui compte pour votre mise en demeure est le lendemain du jour de la première présentation par la poste. En comptant le jour du postage, le délai d'acheminement, et le jour de réception de la première présentation, vous avez 48 heures pour réagir une fois la convocation reçue si la poste fonctionne normalement.
2- Si malgré la demande additive faite dans les délais, le syndic actuel ne met pas le point à l'ordre du jour, présentez-vous à l'assemblée et élisez le syndic pour une durée courte de trois mois par exemple. Dans cet intervalle de trois mois, vous avez le droit d'exiger par LRAR la convocation sous 8 jours d'une assemblée pour révoquer le syndic en place, à condition que la demande émane de 25% au moins des voix ou du conseil syndical.
A ce stade, ne réglez plus aucun appel de fonds au syndic sortant.
3- Si le syndic actuel ne convoque pas suite à la mise en demeure d'avoir à convoquer sous 8 jours, le président du conseil syndical a le droit de convoquer l'assemblée générale sous sa signature.
4- Si le syndic sortant refuse de remettre les documents et comptes du syndicat des copropriétaires, le nouveau syndic doit suivre scrupuleusement les dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour contraindre à la remise. En attendant, il convient d'établir une comptabilité à partir de zéro.
Le stade 4 représente environ 3% des cas.
Pour toutes ces démarches, le syndic pressenti devra vous conseiller. C'est son premier test, significatif de l'habileté qu'il aura par la suite pour piloter la copropriété et défendre vos intérêts.
Cordialement.
Z.Juto |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 12:51:38
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Pas d'AG en 2003, en particulier celle qui devait approuver les comptes de 2002 (du moins si votre exercice est clot le 31.12.2002).
Vous êtes sur d'avoir encore un syndic ? quand et pour quelle durée a t-il était élu ?
Si une AG devait se tenir début 2003, au moins pour approuver les comptes 2002, la réaction de votre CS (octobre 2003 !) est un peu tardive. . . .! Le CS est adepte de l'oreiller et des boules quies ?
D'autant qu'en application de l'art.8 décret de 1967, le pdt du CS a pouvoir de convoquer une AG après mise en demeure faite au syndic de convoquer, MED restée infructueuse. Donc en octobre/novembre, le pdt du CS pouvait convoquer une AG.
Si vous souhaitez changer de syndic, il faut, au moins par courtoisie, en informer le syndic actuel et convenir avec lui d'une réunion (avec le CS) pour définir la date et l'ordre du jour de l'AGil faut établir un petit cahier des charges de ce que vous attendez dans votre copro d'un syndic (a travailler avec le CS, bien sur).
les propositions de contrat seront envoyer à votre syndic actuel, avec une lettre rappelant l'ordre du jour prévu (d'une façon générale il faut toujours confirmer par écrit au syndic la teneur des réunions tenues avec lui.)
Lors de l'AG, que vous devez préparer, il faut prévoir, outre le pdt de séance et les scrutateurs (ils comptent les voix), le SECRETAIRE de séance. Lorsqu'on change de syndic, surtout s'il y a conflit, il ne faut pas que le syndic sortant soit secrétaire...sinon, vs pouvez toujours attendre le PV, ou alors mal rédigé.
La désignation d'un secrétaire autre que le syndic est prévu art.15 D.1967.
Sans oublier d'avoir un double de la feuille de présence, qu'il faut préparer ( ou à rédiger en séance avec signature des présents et représentés), car si le syndic sortant garde la feuille de présence et quitte la séance, votre AG n'est pas valide. (le pdt de séance, dès son élection, doit se faire remettre du syndic la feuille de présence et les mandats, documents qu'il contrôle et qu'il valide (ou non)art.14 D.1967). Il conserve ces documents jusqu'à la fin de la séance.
Bon courage.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 19:25:49
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Citation :
Ce syndic n'étant pas un professionnel, sa candidature n'a pas à être préalable à la convocation ou à l'AG
Je rebondis sur cette affirmation qui me semble dangereuse étant donné l'importance de l'acte de désignation du syndic.
Il n'y a aucune raison de créer une distinction entre syndics professionnels et syndics non professionnels. Je pense même que l'information préalable est encore plus importante en ce qui concerne le non-professionnel. Car un syndic professionnel présente un minimum de garanties : celle d'être un professionnel, donc a priori capable d'exercer son métier, une qualification minimale exigée par la loi et contrôlée par la préfecture, critères qui valent ce qu'ils valent, mais ils ont au moins le mérite d'exister, une garantie financière et une assurance en responsabilité professionnelle. En ce qui concerne le syndic non professionnel, rien de tout cela. Pour cette simple raison, il ne saurait être question de le nommer à la sauvette.
Les textes ne prévoient pas de formalités de désignation différentes. Ils sont malheureusement muets sur la nécessité d'annoncer une candidature préalable, sauf indirectement par l'obligation de joindre le projet de contrat de syndic fixant la rémunération du syndic et les conditions d'exécution du mandat. On se trouve devant une incohérence : l'élément le plus important de la décision à prendre, la personne proposée à l'assemblée, qui doit décider à la majorité de l'article 25, n'aurait pas à être annoncé à l'avance, alors que c'est obligatoire pour le montant de ses honoraires, pour lequel la majorité de l'article 24 suffit.
Même si la loi ne le prévoit pas explicitement, il faut se refuser à désigner un syndic dont la candidature ne figurerait pas à l'ordre du jour.
Il serait également très sain d'agir de même pour les conseillers syndicaux.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 févr. 2004 : 19:02:24
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Danger en l'absence de candidature préalable ?
Je ne vois vraiment pas en quoi !
Il faut distinguer l'aspect légal et l'aspect subjectif.
Sur le plan légal, la nomination d'un syndic professionnel implique pour le moins l'approbation d'honoraires mais aussi de son "contrat".
Le montant de ses honoraires ainsi que son contrat doivent être notifiés au plus tard en même temps que la convocation.
Conclusion : syndic professionnel = candidature préalable.
Mais s'il n'y a ni honoraires ni contrat, aucun texte n'impose que la candidature d'un syndic, qui serait alors non professionnel et bénévole, soit notifié en même temps que la convocation ou préalable à l'AG.
Il y a même un arrêt, que je n'ai pas sous le coude, qui dit que "Il importe peu que l'AG désigne comme syndic un copropriétaire dont la candidature s'est déclarée en séance alors que la seule question inscrite était "Renouvellement du cabinet XXX", la question inscrite à l'ordre du jour étant bien destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic".
Je dirais même plus que c'est LA SEULE porte de sortie lorsque l'AG ne veut pas renouveler le sortant ou ne se met pas d'accord pour un nouveau : au risque de ne plus avoir de syndic et d'avoir recours en application de l'art.46 du décret à un syndic provisoire, le meilleur conseil qu'on puisse donner, c'est de (faire) désigner un copropriétaire au besoin en séance, éventuellement à titre provisoire pour quelques mois.
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