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lefort nathalie
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 10 déc. 2003 : 21:56:41
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Bonjour à vous tous,
Etant nouvelle copropriétaire, je fais appel à vos lumières sur la responsabilité du syndic, dans sa réponse au questionnaire du notaire. Voici les faits :
A la signature de l'acte authentique en aout 2002, le notaire a fait état d'un questionnaire syndic ne mentionnant aucune somme destinée à un fond de réserve pour gros travaux dans cette copropriété. Seules les charges provisionnelles nous avaient été confirmées, et une copie de la dernière assemblée générale nous avait été donné (ne mentionnant nullement l'état d'un fond de réserve par ailleurs).
Récemment, en septembre 2003, j'ai eut la surprise de constater, à l'occasion de l'assemblée générale, qu'il y avait un fond de réserve qui se constituait en vue d'un ravalement! Comme personne (notaire, syndic..) n'en avait fait état, je pensais que les vendeurs l'avaient peut-etre abondonné, comme mon banquier m'avait assuré que cela se faisait parfois.
Quel ne fut pas mon étonnement de recevoir ce mois-ci une lettre de mon notaire, accompagné d'un courrier du notaire des vendeurs, rédacteur de l'acte, me demandant de régler une somme de plus de 2000€ au titre du fond de réserve, suite à une erreur du syndic sur leur questionnaire. "Cette somme est exigible immédiatement".
Mes questions sont les suivantes:
- Ai je un recours contre la responsabilité du syndic qui a établit ce questionnaire éronné, pour lequel nous avons payé (vendeurs et acquéreurs 50/50)?
- Ya t-il prescription depuis aout 2002?
- Ai je droit à un échéancier si je suis obligée de payer cette somme? (meme s'il est noté qu'elle est exigible immédiatement?)
Dans l'attente de vous lire, merci par avance du temps que vous voudrez bien consacrer ce probleme.
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clemouel
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2912 réponses |
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lefort nathalie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 00:24:57
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Je viens d'aller sur le lien proposé, et je vous en remercie.
A une différence près... Je précise:
Le questionnaire syndic reçus par le notaire ne mentionne pas de fond de reserve détenu par le vendeur, pour eux il n'y avait pas de fond de reserve dans cette copropriété! (c'est dons une erreur de leur part). La base du recours est différent... non?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 00:35:27
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Il y a bien sur une faute du syndic mais vous ne subissez par un réel préjudice puisque vous auriez du rembourser aux vendeurs les fonds versés au titre de la provision sur travaux futurs le jour de la signature de la vente.
Vous pouvez faire valoir que la réclamation tardive vous gêne dans la mesure ou vous avez engagé d'autres frais. Cela peut aboutir à un remboursement en plusieurs échéances.
Il faudra vérifier la bonne tenue de la comptabilité du syndicat par le syndic car ce genre d'erreur ne devrait pas se présenter.
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 08:31:49
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Ce fonds de réserve se trouve sur le compte de la copro, et non sur celui du copropriétaire.
C'est à mon avis au syndic de rembourser le vendeur, surtout que l'erreur vient de chez lui. Si l'acquéreur avait eu connaissance de ce fonds, il aurait pu ne pas acheter le bien.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 09:12:12
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Cher JPM, je ne comprends pas bien votre "..vous auriez du rembourser au vendeur les fonds versés pour avance sur travaux futurs ...."
Sauf accord particulier entre les parties (vendeur-acheteur), ce fond de réserve pour travaux futurs s'impose au copropriétaire en titre au moment de la prise de décision, et ensuite, mais ensuite seulement, à l'acheteur, à compter de la date de signature de l'acte.
Si l'AG n'a pas pris la précaution d'affecter ce fond de réserve AU LOT, comme je le préconise, les avances seront restituées au vendeur (et non remboursées).
Encore une fois, que je sache, un acheteur n'a pas à reconstituer une part de réserve pour travaux avec effet rétroactif 2 ans 1/2 en arrière, par exemple ! Ce fond de réserve, c'est sa contribution personnelle aux travaux futurs, un crédit sans frais par anticipation, qui réduira d'autant la somme globale qu'il devra régler lors de la réalisation effective des travaux.
Dans la question posée initialement, le seul oubli que je note dans la fiche de renseignement au notaire, c'est l'obligation, pour l'acheteur, de régler, à compter de la date de signature de l'acte, les appels à provisions pour ce fond de réserve pour travaux futurs.
Mais de venir lui demander de reconstituer ce fond pour une période où il n'était pas propriétaire relève de la magouille ...ou de la simplification des tâches pour la répartition de cette réserve ?
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lefort nathalie
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 00:05:52
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Merci pour toutes vos impressions sur ce sujet.
Je viens de contacter l'étude du notaire rédacteur de l'acte pour avoir copie du questionnaire syndic délivré au titre de l'article 20 pour la signature de l'acte authentique en aout 2002. Ce fond de réserve n'apparait nul part! Pas un mot concernant, un fond de reserve à rembourser directement au vendeur, ou bien à collecter par le notaire pour reverser au syndic (chose qui s'était passé lors de mon premier achat, le notaire avait pris sur la somme globale le fond de réserve indiqué par l'art.20, puis l'avait reverser au vendeur).
Le notaire m'a confirmer qu'il y avait une erreur dans leur questionnaire.
Le fond de mon post est plus basé sur la responsabilité qu'a le syndic d'une copropriété envers les documents qu'il délivre, pour une mutation de lot... et j'avoue ne pas trouver grand chose à ce sujet...
Auriez vous plus d'informations??
Encore merci pour tout.
LNL
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 10:36:14
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Gédehem,
Il y a deux provisions (ou fonds de ceci ou cela) statutaires :
L'avance permanente de trésorerie
La provision pour travaux futurs
D'autres provisions peuvent être constituées par l'assemblée mais l'article D 35 actuel n'en traite pas. Un copropriétaire peut donc refuser d'y contribuer. Cela n'est pas le cas pour les deux précédentes.
Si, dans votre esprit, l'expression " attachée au lot " veut dire que la décision de l'AG est créatrice d'une obligation réelle (attachée à la res, la chose, le bien) je suis bien d'accord avec vous et pour ma part je considère que le même régime devrait être applicable à toutes les charges, comme c'est le cas pour les ASL.
On n'en est pas là : l'obligation aux charges est décrite comme conventionnelle, car résultant de l'application du RC qui est une convention. Les charges constituent alors une obligation personnelle et non pas réelle. Contrairement à ce qui est couramment affirmé, le caractère réel des charges ne devrait pas affecter gravement le sort de l'acquéreur en créant une " solidarité vendeur/acquéreur " qui est une formule vicieuse employée dans le passé, avant la réapparition du privilège spécial.
Pour moi, la provision pour travaux futurs doit être reconstituée lors de la vente d'un lot. L'acquéreur est donc tenu de rembourser le vendeur à due concurrence de ce que ce dernier a déjà versé au titre de cette provision. L'acquéreur récupérera ces fonds lorsque l'assemblée décidera les travaux liés à la provision.
C'est pourquoi le montant de la provision doit être indiqué dans la note de renseiengement adressée au notaire par le syndic. Cette indication doit figurer pour le montant des quotes parts appelées avant la signature, et non pas pour les sommes réglées. Si le vendeur n'a pas payé tous les appels effectués, on retrouve la différence dans l'indication relative aux charges impayées, qui doit être ventilée, avec les précisions exigées par le statut. C'est la pratique courante quand le syndic fournit un note de renseignements bien établie.
L'existence et le montant d'une provision sur travaux futurs ne sauraient être affectuées par la vente d'un lot.
Un problème ne peut apparaître que dans le cas ou la provision sur travaux futurs n'a pas fait l'objet d'une affectation dans les trois ans de sa création. Normalement elle devrait être remboursée aux copropriétaires car elle n'a plus d'existence légale.
Il appartient au syndic, accessoirement au CS, de gérer correctement et de contrôler ces provisions, en veillant notamment à leur utilisation dans les conditions prévues par la loi. Il y a de multiples possibilités à cet égard.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 16:04:33
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Je partage l'analyse sur les modalités décrites par JPM sur les fonds de travaux futurs.
L'idéal est que la copropriété ne se dessaisisse pas des fonds et que vendeur et acquéreur s'arrange au moment de la signature chez le notaire.
Ainsi, toutes les parties sont gagnantes.
Le syndic a commis très vraisemblablement une "boulette" en n'informant pas de l'existence de ce fonds.
Toutefois, je vois mal sa responsabilité engagée vis à vis de la copropriété.
Il lui appartient en effet d'appeler la somme correspondante à l'acquéreur et de rembourser le vendeur pour régulariser la situation si tant est qu'il faille le faire.
De plus, rappelons que le syndic dans une vente n'est tenu de fournir au notaire que le décompte des sommes dues par le vendeur.
Par ailleurs, le vendeur aurait pu s'inquiéter sur le remboursement de la somme qui lui était due ; et l'acquéreur s'interroger sur cette somme via les documents comptables qu'il devrait consulter.
Cela dit, la réalité est différente et il est vrai que les copropriétaires sont en droit légitimement d'attendre une bonne information de la part du syndic surtout quand celui-ci facture le questionnaire le montant que l'on sait.
D'ailleurs, si la faute est bien démontrée, une négociation avec le syndic sur la remise des frais de questionnaire peut-être envisagée.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 17:59:33
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Ok avec Clemouel sauf un gros hoquet sur :
Citation :
De plus, rappelons que le syndic dans une vente n'est tenu de fournir au notaire que le décompte des sommes dues par le vendeur
Voir la dessus, en l'état des textes, l'intégralité de l'article D 5 et notamment b)
Il faut signaler que les notes de renseignements sont souvent fort mal établies. Les litiges se règlent en général amiablement mais parfois l'affaire revient sur le syndic comme un boomerang. On oublie trop souvent que la note de renseignements a aussi pour objet l'information des créanciers inscrits. Lorsque ceux ci subissent un préjudice du fait des insuffisances de la note, ils ne sont pas aussi tendres que le vendeur ou l'acquéreur.
Quant aux informations relatives aux charges de l'exercice passé et au budget prévisionnel elles ont pour objet de permettre éventuellement de mettre en cause la responsabilité de l'acquéreur pour n'avoir pas vérifié qu'il serait en état de supporter les charges prévues pour le lot acquis. L'obligation peut rebondir sur le notaire ou la banquier prêteur quand il s'avère qu'ils n'ignoraient rien de l'endettement de l'acquéreur ni des difficultés qu'il aurait manifestement à payer ces dites charges. Il y a déjà de la jurisprudence sur ce point. Elle vient à l'appui d'un célèbre jugement du TGI Evry, sous l'ancien régime, qui avait condamné le banquier prêteur téméraire à payer les charges dues au syndicat.
A l'époque, on a applaudi et le texte est une suite de cette affaire.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 23:23:58
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Vous avez raison JPM (deux boulettes cette semaine Cyril relévées par JPM : des claques vont tomber ).
J'aurais dû dire que le syndic est obligé de répondre au notaire sur seulement la situation financière vis-à-vis du syndicat du copropriétaire qui vend.
Profitons de cette rectification pour étayer mes propos par un arrêt de la Cour de Cassation (3ème chambre civile - 17/11/1999) :
"Le syndic n'est pas tenu de remplir auprès du notaire chargé de recevoir un acte de vente d'un lot de copropriété une mission d'information plus étendue que celle prévue par la loi par une réponse au questionnaire conforme aux prescirptions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967".
Cela dit, même si ce n'est pas une obligation, c'est quand même conseillé.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2003 : 00:05:19
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Clemouel, je ne suis pas si violent que vous croyez.
Sur l'arrêt de 1999, c'est effectivement la position officielle, qui est conforme aux dispositions du statut.
Ces dispositions sont lacunaires sur ce point et cela pose beaucoup de problèmes. En effet certains renseignements demandés en outre par les notaires sont indispensables.
Un exemple fréquent : un modificatif au RC et/ou à l'ED a été voté par l'assemblée mais se trouve en cours de publication. Qui le dira au notaire, si ce n'est le syndic. Idem pour les emprunts du syndicat.
Les syndics ont le bon goût de répondre à toutes les questions. Ils ont raison si l'on s'en tient aux formules notariales classiques.
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