****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Dans une précédente question j'évoquais le problème d'un copropriétaire qui avait proposé à l'occasion du renouvellement du mandat du syndic actuel un autre contrat .Il est établi que cette proposition a été présentée hors délai . Malechka me conseillait (je serai président de séance)de proposer un renouvellement limité du syndic actuel(3 mois)afin de convoquer une assemblée générale :extraordinaire ?supplémentaire ?(comment dit on ?) qui laisserait le temps aux copropriétaires intéressés (ils sont plusieurs)de renouveler les propositions d'un autre syndic . cette procédure est elle recevable ?.J'ai lu qu'en principe le mandat est renouvelé pour au moins un an ... Quelle est la marge de manoeuvre du syndic actuel?peut il refuser ?sachant qu'il désire à tous prix rester que peut il invoquer (légalement)pour nous dissuader de voter cette résolution ? merci à tous ceux qui pourront répondre à cette épineuse question . JAJA.
Art. 28 du décret du 17/03/1967 : "[...]la durée des fonctions de syndic ne peut excéder trois années."
En conséquence, en théorie, vous pouvez élire un syndic pour 3 mois.
Cela dit, est-ce vraiment raisonnable ? Déjà, parce qu'il faut compter un délai de 2 mois à compter de la notification du PV aux copropriétaires dans les 2 mois de l'AG. Parce que convoquer une AG extraordinaire coûte chère. Enfin parce que le changement de syndic doit être une réflexion qui doit être concertée avec une majorité de copropriétaires et pas une réflexion prise à la hâte.
Ne serait-il pas plus raisonnable de revoir le problème lors de l'AG suivante et associer les copropriétaires désireux de changement à un travail collectif avec le CS ?
N'oubliez pas, éviter de vous retrouver sans syndic sinon c'est la case "administrateur judiciaire" et là... "ca fait mal".
A la lecture de votre e-mail ci-dessous, j'ai cru bon de vous apportez les précisions ci-dessous.
Le syndic dispose d'une caisse de garantie au cas où "le syndic partirait avec la caisse" et d'une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) au cas où il commetrait des fautes professionnelles.
Pensez à bien vérifier, notamment à la préfecture, que le syndic dispose d'une carte professionnelle de gestion en cours de validité (carte G).
De plus, demander au syndic les références de sa police RCP et les coordonnées de la compagnie ET du courtier.
Pour info, un compte bancaire séparé n'a jamais été la parade au cas où le syndic partirait avec la caisse. Ce compte permet juste un bien meilleur suivi des fonds du syndicat.
Enfin, n'oubliez pas de demander chaque trimestre les comptes de la copropriété et la balance des comptes. En cas de carence du syndic, il appartient en effet au syndicat de fournir dans un délai de 90 jours (seulement) la preuve des fonds détenus par le syndic.
Cordialement.
Cyril ----- Original Message ----- Sent: Tuesday, May 07, 2002 5:09 PM Subject: Envoyé de Forums UniversImmo.com par jaja
merci de votre réponse rapide et éclairante.je pense que vous avez raison sur le fond mais nous avons eu des informations inquiétantes sur l'actuel syndic (pour ne pas dire alarmantes)il serait entre autre poursuivi pour faillite frauduleuse dans une autre département ou il exerçait avant d'arriver chez nous .Nous craignons donc si nous poursuivons notre collaboration avec lui d'être à nôtre tour confrontés au même problème(ou équivalant..)alors que nous avons sur le compte du syndic une forte somme en prévision de travaux de ravalement.(nous allons d'ailleurs nous empresser de faire ouvrir un compte séparé...)La copropriété a déjà été confrontée à ce problème il y a une dizaine d'années et les copropriétaires de l'époque n'ont pas oublié.(je n'étais pas là à cette époque )Le syndic avait disparu "avec la caisse"et on ne l'a jamais retrouvé ! merci encore de votre précieuse aide . JAJA
justement cher clemouel(bonjour quand même...)les choses se compliquent au fur et à mesure que j'avance dans cette affaire . la société immobilière qui nous gère est représentée par une gérante que nous ne connaissons pas .Elle est sans doute titulaire d'une carte professionnelle (j'irai vérifier à la préfecture dés lundi)mais ce n'est pas certain... sa garantie financière est de 750 000fr(le minimum)alors que notre budget de fonctionnement tourne autour de 1 000 000 de fr par an et que notre fond de travaux s'élève à 800 000 fr. Nous n'avons pas pu obtenir les références de sa garantie responsabilité civile (je l'ai déjà demandé 2 fois et toujours pas de réponse.) Cette gérante sous traite notre contrat de gestion avec une personne étrangère à la dite société qui a été élue par le syndicat.Le sous traitant est lui même titulaire d'une carte . autrement dit celui qui gère nos affaires n'est pas celui que nous avons élu .En cas de problème quel est notre interlocuteur ?La gérante inconnue je suppose ? Lors de l'A.G.que devons nous faire ?et même sans doute avant?si cette forme de gestion devait s'avérer illégale(mais est ce bien le cas?)ne sommes nous pas obligés de révoquer le syndic et d'annuler L 'A.G?mais alors c'est un administrateur qui reprendrait la gestion et c'est justement un administrateur qui nous a mis dans cette situation il y a quelques mois aprés le décés du précédent gérant... j'avoue que je suis vraiment dans l'embarras tant cette situation est complexe et dangereuse pour nous . ma principale question du jour est la suivante:la gérante peut elle sous traiter son contrat avec une personne étrangère à sa société ? Merci encore de bien vouloir vous intéresser à notre cas . JAJA.
Du point de vue du droit civil (en dehors donc de la loi de 65 que je connais mal, et donc sans évoquer la légalité ou non d'une sous-traitance en la matière), qui s'applique à défaut de règle spécifique (droit des mandats), vous n'avez affaire qu'au syndic élu, en cas de problème c'est à lui de se retourner contre son sous-traitant, et a priori s'il fait faillite ses créancier pourront prendre dans la caisse de votre copropriété, même si elle est au nom du sous-traitant... Ce serait donc vers le syndic élu qu'il faudrait tourner vos recherches de carte de gestion (mais l'employé qui s'occupe de vous n'a pas à en avoir, c'est le directeur du cabinet qui doit en avoir une), de garantie et de RCP. Bon courage!
Un syndic est une personne physique, titulaire d'une carte professionnelle de gestion, et dont le nom doit très certainement figurer dans le contrat de syndic.
Seule cette personne est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Quant au montant de la garantie, il s'agit de la limite des fonds maximum possédés par le syndic chaque jour et non du montant des budgets annuels de l'ensemble des immeubles que le syndic gère.
Cela dit, je trouve personnelement le montant de cette garantie très faible. Les syndics de moyenne taille ont généralement une garantie financière > 7.000.000 FRF (soit plus de 1.000.000 euros).
Il faut savoir que le syndic paye une cotisation à sa caisse de garantie en fonction du montant de cette garantie. Un syndic peut scrupuleux aura tendance à éviter d'augmenter cette garantie pour payer d'avantage de cotisation.
Au fait, dans quel département est votre immeuble Jaja ?
Bonjour, Une même société peut détenir plusieurs cartes professionnelles, outre le type (transaction ou gestion) chaque mandataire social doit avoir une carte, par exemple le Président et son Directeur. Et pour chaque établissement le responsable doit pouvoir présenter une carte d’établissement (dit carte mauve) qui fait office en fait de délégation de pouvoir. L’article 28 modifié du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic peut être toute personne physique ou moral.
Cependant, et ceci est très important, le mandat du syndic a un caractère strictement personnel, il est conclu intuitu personae. L'article 18 de la loi de 1965 dispose que, « seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer ». Si la substitution résulte d’un changement dans l’état du syndic (fusion – location-gérance) cette substitution ne peut avoir lieu qu'à la condition d'être approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise pour la désignation d'un nouveau syndic. En revanche, lorsque l'actionnaire de la société ayant la qualité de syndic connaît des changements, et qu’il n'y a pas création d'une entité nouvelle aucune approbation de l’assemblée générale n’est nécessaire. Il y a donc lieu de vérifier le K BIS. Le mode d’exploitation doit être indiqué comme « direct ». En effet tant que l’assemblée n’a pas voté son accord sur le nouvel exploitant (en cas de fusion ou de location gérance) l’exploitant est toujours le dernier syndic nommé et il ne peut contracter soit un contrat de location gérance ou engager une fusion si le mandat n’est pas déjà transféré. S’il le fait comme même il n’en a pas la qualité et la convocation est donc nulle avec toute les conséquences…
J’ai pour ma part connu un très grand groupe (non coté en bourse) qui a une politique de « pas vu, pas pris » et rachète des cabinets en location-gérance en se foutant royalement de ces obligations. Le problème dans ce cas est que l’exploitant n’ayant plus qualité de syndic, le syndicat des copropriétaires devrait demander après du T.G.I. la nomination d’un administrateur mais le coût et les démarches font que mêmes connues (notamment par les caisses de garanties- commissaires au comptes – qualité France ) c’est pratiques font toujours recettes. En conclusion regarder le dernier contrat de votre syndic (joint à la convocation) vérifier le K Bis (internet ou minitel) exiger la copies des cartes professionnelles de tous les mandataires sociaux (voir ègalement k bis) écrivez à l’organisme garantissant les fonds et faite acter au procès verbal vos demandes et vos réserves sur la conformité de la convocation et du mandat. Si vos craintes s’avèrent exactes n’hésitez pas à passer pas un administrateur ou…. A demander un abattement conséquent des honoraires avant de changer à la prochaine assemblée de syndic. (à malin , malin et demi). Bon courage et ne vous laissez pas impressionner ou décourager
merci à Fiona et à Clemouel pour leur aide...une précision encore: comment faut il comprendre la phrase:"lorsque l'actionnaire de la société ayant la qualité de syndic connait des changements et qu'il n'y a pas création d'une entité nouvelle ..."? dans notre situation il s'agit d'une société représentée par une gérante titulaire de la carte G élue par le syndicat(enfin je simplifie...)qui sous traite avec un autre gérant d'une autre société titulaire aussi de la carte G.autrement dit nous avons voté pour "X "et c'est "Y"qui assure le mandat sans que nous soyons informés de ce mode de fonctionnement.La question est donc: puisque nous allons (peut-être...)voter pour "X"n'est il pas naturel que l'on nous informe que ce n'est pas elle qui gérera la copropriété mais bien "Y"qui lui n'apparaît sur aucun document officiel ... merci encore pour l'intérêt et l'aide qui me permettent vraiment de clarifier une situation plus que douteuse . JAJA.
Il faut comprendre par « l'actionnaire de la société ayant la qualité de syndic connaît des changements et qu'il n'y a pas création d'une entité nouvelle » c’est à dire qu’une société peut tout à fait changer de dirigeant (président – directeur général) etc … sans pour autant créer une autre société(Une nouvelle société ne peut conserver le numéro de carte professionnelle d’une ancienne société). Dans votre cas, le fait que le véritable exploitant ait apparemment sa propre carte professionnelle sous une autre société (donc un autre numéro de carte) s’apparente à une substitution ce qui est « normalement » interdit. Cependant il faudrait aussi (en plus des conseils de Fiona) : - demander à votre gestionnaire sa carte grise (salarié de la société X cette carte obligatoire vous confirmera si oui ou non il et bien salarié du syndic nommé).Dans le cas ou le gestionnaire détient une carte au nom de la société Y il y a irrégularité (et même à mon avis usage de faux si de plus il accepte de signer des courriers sur en-tête de la société X alors qu’il n’est pas ou plus salarié de cette société, il n’a plus aucune qualité pour représenter la société X). - vérifier périodiquement le papier à en-tête, le numéro de la carte professionnelle est normalement indiquée et ne doit pas changer ainsi que l’organisme de garantie. D’autre part, il est tout à fait vraisemblable qu’à la prochaine assemblée la résolution de nomination explique les modifications que vous subodorez. Malechka
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 06 mai 2002 : 21:29:27
