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Arno
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 15 déc. 2003 : 22:50:23
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Bonjour,
je suis syndic bénévole depuis quelques mois dans une petite copropriété, j'imaginais que la gestion serait facile mais en fait je me retrouve confronté à la mauvaise volonté de certaines copropriétaires ce qui me donne un surplus considérable de travail et m'amène à penser à ma démission. J'arrive à ma question : quelles sont les démarches à suivre et les procédures à respecter pour proposer une démission que j'aimerais mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ?
Merci pour votre collaboration.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 16 déc. 2003 : 15:48:06
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Bonjour Arno,
Vous pouver informer de vos intentions chaque copropriétaire et de les inviter à vous communiquer le nom d'un autre candidat syndic bénévole ou bien les contrats des syndic professionnels pressentis.
Ces informations devront être joints à la prochaine convocation de l'assemblée générale.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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Arno
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 03:33:55
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Merci.
Est ce que j'ai des délais à respecter pour ma démission ?
Je souhaite organiser l'AG au plus tard fin janvier début février.
Si j'envoie les convocations avec avec les candidatures en RAC 15 jours avant l'AG, est ce que ma démission sera effective immédiatement? c'est à dire dès lors que le nouveau syndic aura été choisi ?
De mon côté j'ai déjà reçu une proposition d'un syndic professionnel assez cher, que se passera-t-il si les autres copropriétaires ne l'acceptent pas ? Peu-t-on se retrouver sans syndic ? Et qu'est ce qui se passe dans ce cas là ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 11:15:27
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Vous ne pouvez tout de même pas laisser la copropriété sans syndic. Si aucun syndic professionnel n'est choisi à l'AG et que vous démissionnez la situation devra être signalée au Président du TGI dont dépend l'immeuble. Celui ci désignera un administrateur provisoire, ce qui entraînera des frais non négligeable. Dans ces conditions la démission est à réfléchir murement.
bp |
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 23 déc. 2003 : 22:23:46
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Non, Bp, la démission n'est pas a réfléchir murement et ce n'est pas à Bp de reflechir uniquement !!
La copro est un ens. de personnes censées ! Les autres copro. doivent aussi prendre conscience de leurs interets et notamment financiers dans le bénévolat d'Arno.
... si tout le monde s'en fout, il ne faut pas necessairement etre plus royaliste que le roi ... il faut aussi savoir s'en foutre ... pour laisser les autres se reveiller ... eventuellement !!
Luc
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Arno
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 déc. 2003 : 22:32:25
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Merci pour vos avis complémentaires, voir contradictoires, j'en tiendrai compte dans ma décision .
En fait avant de me proposer comme syndic bénévole je n'avais aucune notion sur la copropriété, j'ai donc pas mal appris en peu de temps et je me suis aussi reposé sur les déclarations de bonnes intentions des autres copropriétaires... mais elles ne sont pas suivies d'effets...
Donc depuis quelques mois j'ai l'impression de tenir la copropriété à bout de bras et mon implication est beaucoup plus importante voir dévorante que ce que j'avais imaginé. Donc sans mettre l'ensemble des copropriétaires en difficulté, il me semble important de leur faire payer le prix de leur manque d'implication et je crois qu'un syndic professionnel saura le faire mieux que moi.
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regliska
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 08:52:39
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Je suis dans le même cas que toi sauf que j'ai été bénévole pendant environ 10 ans. Les mentalités changent, les responsabilités (y compris pénales) sont lourdes et faire appliquer une réglementation est parfois mission impossible (va faire comprendre la différence entre parties privatives et communes à des individus de mauvaise foi).
Je n'ai plus envie de donner de mon temps et de mon énergie pour rien.
Mors de la prochaine AG, tu donnes ta démission dans les délais réglementaires et soumets au vote des copros deux ou plus syndics bénévoles. Joins les propositions à la convocation dans les délais réglementaires.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 12:11:13
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Je crois qu'il n'est pas judicieux de proposer plusieurs syndics à l'AG. Je trouve cette attitude totalement irresponsable.
Comment voulez-vous que des copropriétaires qui se "foutent" souvent complètement de la gestion de leur copropriété et qui en plus, n'ont strictement aucune "culture" en matière de copropriété, aient la moindre compétence pour choisir valablement un syndic lors de l'AG.
Je pense que c'est à la personne la plus impliquée (ici l'ancien syndic bénévole) de faire le choix et de le justifier, par une étude comparative à l'appui, lors de l'AG.
C'est évidemment beaucoup de travail !
C'est aussi l'intérêt de l'ancien syndic, puisque s'il se désintéresse de la question, il risque de se retrouver avec un syndic "nul", situation dont il va lui-même pâtir, qu'il soit copropriétaire occupant ou bailleur.
Un ancien syndic bénévole connaissant les lois et respectant le règlement de copropriété aura beaucoup de mal à supporter un syndic incompétent, et ils sont "légions" !
Elisabeth |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 14:33:07
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Bonjour.
Je suis, à la fois d'accord avec Elisabeth, mais aussi en léger désaccord avec elle concernant les proposition de plusieurs syndics en AG :
Il est de la responsabilité d'un conseil syndical compétent de proposer un seul et unique syndic lors de l'AG.
J'ai présicé conseil syndical compétent . Nuance d'importance.
Restons dans l'hypothèse du CS compétent, cela ne le met pas à l'abri de présenter un syndic qui, à compétence et réputation égales, serait plus cher qu'un syndic présenté par un ou plusieurs copros.
Une AG n'est pas une assemblée destinée à faire valider les décisions de quelques uns sauf si ceux-ci font l'objet d'une absolue confiance (j'en connais). Elle doit aussi être, ce n'est malheureusement pas toujours le cas, matière à débat constructif.
Le CS n'a pas la science infuse...
Quant à la question d'Arno, pour recentrer le débat, n'avez-vous pas la possibilité de vous appuyer sur un noyau "dur" de copropriétaires destiné à vous aider dans votre tâche ?
Pour ce qui est des autres, le montant des prestations qu'ils vont devoir débourser devrait les insiter à se sentir concerner.
Amicalement
Colette (www.lesaintjames.org) |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 14:41:54
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Je suis d'accord avec les remarques de Colette.
Mais je pense qu'une AG n'est pas l'endroit idéal pour débattre des "mérites" de plusieurs syndics. Pour choisir un "bon" syndic, il faut des heures et des heures.
Ce qu'on pourrait imaginer, c'est qu'Arno fasse des réunions informelles en y invitant "fermement" tous les copropriétaires. Ainsi la chose pourrait lentement "mûrir" et ceci en concertation avec tout le monde.
L'AG ne ferait qu'entériner le choix fait par l'ensemble des copropriétaires.
C'est bien sûr plus facile à faire dans une petite copropriété.
Elisabeth |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 22:07:03
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difficile à mon avis de donner des conseils dans
un tel cas de figure
n'oublions pas qu'Arno n'est syndic bénévole que
depuis quelques mois seulement, et par conséquent
je suppose qu'en rendant déjà son tablier, il n'est
pas la personne la mieux placée pour inviter un
autre copropriétaire à s'engager dans la galère.
Sauf erreur, il n'a pas encore eu le temps de
faire ses preuves et donc d'obtenir un certain
crédit aux yeux des autres.
à mon avis s'il n'y a aucun volontaire bénévole,
il faut se faire aider de l'extérieur pour trouver
et présenter le moins mauvais des syndics pro.
casi
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 janv. 2004 : 23:56:01
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Bonsoir à toutes et à tous,
Parallèlement à ces problèmes, il va falloir trouver un syndic certainement professionnel qui accepte de reprendre la gestion après un syndic bénévole et dans une copropriété qui plus est où le syndic ne mettra pas longtemps à comprendre le désintérêt manifeste des copropriétaires.
Pauvre de tous...
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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Arno
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 21:26:53
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Je suis ravi de lire toutes vos réponses à la question que j'avais soulevée. Je m'apprête à rédiger les courriers pour la prochaine AG et me sens beaucoup mieux armé pour expliquer la situation à l'ensemble des copropriétaires. Je me demande même s'il ne serait pas interessant d'imprimer vos avis afin de leur en donner lecture lol...
Merci pour votre participation.
A suivre.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 10 janv. 2004 : 09:05:13
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J'ai moi-même fait syndic bénévole et complètement gratis pendant 14 ans. J'ai pris la mesure de l'ingratitude des copropriétaires incapables de peser l'économie annuelle d'honoraries de syndic mais toujours prompts à mégoter sur le nombre de timbres poste achetés, le coût des photocopies (impensable car j'aurais dû les faire à mon boulot... belle mentalité!) ou à contester mes demandes de remboursement de mes frais téléphoniques puisque mes factures de france télécom ne pouvaient pas indiquer si les appels passés de chez moi avaient un caractère purement privé ou si ils concernaient la copro.
Mais, en qualité de copropriétaire, j'étais motivée pour aborder les problèmes par le bon bout et vivre dans un super logement où tout était clair.
Bref, au bout d'un moment, j'ai trouvé que mon appartement était bien petit. J'ai cherché un autre logement. Dommage, les autres logements de la copropriété étaient moins bien que le mien (à mon goût). En effet, j'avais la chance d'avoir un rez-de-chaussée, avec jardin, à l'endroit le plus calme de l'immeuble (pas de vis à vis...). En plus, l'ayant acheté "sur plans", j'en avais profité pour l'agencer selon mes goûts.
Alors, j'ai vendu et pis, j'ai changé de région pour raisons professionnelles.
Il a bien fallu changer de syndic.
Les autres copropriétaires ont tout fait pour profiter de moi le plus longtemps possible. Je l'ai gentilment accepté.
Cependant, j'ai imposé de voter pour un nouveau syndic en AG. pas de volontaires bénévoles. J'ai présenté 2 devis de professionnels et un autre copropriétaire en a présenté un troisième. L'AG a voté pour l'un d'eux. Je lui ai passé tout le dossier de la copropriété. Depuis; c'est pas top. Il se comporte surtout comme un agent comptable et ne montre aucun esprit global de gestion. Les factures des fournisseurs tombent encore chez moi, plus de 6 mois après le début de son mandat....
J'ai transmis tous les fonds. Grâce aux habitudes imbéciles du banquier, j'ai dû faire virer le solde du compte de la copropriété sur mon compte privé. Puis j'ai adressé la même somme au nouveau syndic avec le peu de papiers justificatifs fournis par la banque (c'est à dire, rien d'exploitable) et, pour meilleur justificatif, la copie du virement encaissé sur mon propre compte. Et le nouveau syndic voulait prendre le solde de mon propre compte (et pour cause, il était ce jour là extrêment créditeur). Je l'ai échappé belle.
Il avait pourtant les situations exactes de la copropriété, de chacun des copropriétaires. Peut-être pas de façon "obscure comptable" mais de façon claire et justifiée. Et tout tombait juste, à zéro centimes près.
Cependant, le nouveau syndic persiste à faire n'importe quoi sous prétexte que la copropriété ne lui a pas encore rendu son contrat signé. J'y peux rien. Mois j'ai signé mais pas les 2 copropriétaires à qui j'ai eu bien du mal à expliquer qu'il était de leur intérêt d'être "conseil syndical".
C'est pas faute de leur avoir donné plein de lecture pour qu'ils comprennet. Mais ils ne lisent rien. C'est pas faute d'avoir fourni des explications orales. Mais ils n'écoutent rien.
En plus ils restent sur leurs idées fausses reçues.Ils confondent encore syndic et concierge. Et quand il s'agit de prévoir de gros travaux, ils crient au scandale quand on leur explique qu'il faut absolument respecter la loi (déclaration de travaux ou permis de construire...) et confier cela à un maître d'oeuvre (et dans certains cas, c'est obligatoirement un architecte). Dépenses inutiles à leurs yeux. Ne leur parlons pas de la nécessité de souscrire une assurance dommage ouvrages, ils considèrent que c'est aux entreprises de les payer pour leur donner droit aux couvertures que cela suppose. "Et que si le syndic défendait vraiment leurs intérêts, il obtiendrait cette garantie de la part de l'entrepreneur..."
Y'a pire, certains considèrent que c'est un abus de faire travailler des professionnels (ménage par exemple) et que ce serait moins cher si on payait de la main à la main tel ou tel...qui serait content de récupérer un peu d'argent de poche totalement ignoré du fisc.
J'arrête.
Conclusion : toute une éducation impossible à refaire.
Voilà pourquoi arno s'est découragé.
seborga1 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 janv. 2004 : 23:10:11
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Seborga1, le résumé de votre expérience comme syndic bénévole est des plus instructives.
Une remarque concernant la clôture du compte : vous avez eu tort de virer dans un premier temps le compte de la copropriété sur votre compte personnel. Vous avez pris un risque, comme vous l'avez constaté. Vous auriez pu êtreaccusé d'avoir tenté de détourner les fonds de la copropriété avant de partir. Un syndic non professionnel n'est pas autorisé à détenir des fonds de la copropriété sur un compte bancaire à son nom. Il aurait mieux valu simplement notifier à la banque le changement de syndic en lui donnant copie du procès verbal de l'assemblée. Au nouveau de déposer sa signature pour pouvoir disposer des fonds et clore le compte.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 09:57:03
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Bonjour,
Je souhaiterais apporter mon expérience et faire suite au message de seborga1. Je suis également syndic bénévole mais depuis seulement 2ans. Je souscris complètement à ce que dit Seborga1 sur le vécu d'un syndic bénévole. C'est pourquoi du statut de syndic non professionnel non rémunéré je compte passer à celui de syndic non professionnel rémunéré. La rémunération en question serait sans aucune mesure avec celle d'un professionnel et donc la copropriété serait toujours gagnante.
Cela dit, des questions pratiques se posent à moi : comment doit se faire cette rémunération ? Par ailleurs, autant un syndic prof se rémunère avant tout et quelque soit l'état de la trésorerie autant ma émunération éventuelle ne pourra se faire que si la trésorerie du syndicat le permet. Se pose alors la question de l'échéance de la rémunération : trimestrielle, en fin d'exercice, ..., lorsque le conseil syndical le juge opportun ....
Merci pour vos réactions.
bp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 12:47:50
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Ma contribution sur ce point, que j'ai abordé dans un autre forum.
Mis à part pour la gestion de 6/10 lots, la situation d'un syndic non professionnel (appellation préférable, un syndic pouvant toujour être rémunéré. on est non prof. bénévole, ou syndic non prof. rémunéré .... mais passons)
Cette situation du syndic non professionnel n'est pas enviable.
Pourquoi : pour un aspect purement psychologique.
- TOUS les copropriétaires n'ont pas conscience qu'ils n'existent que collectivement.
- TOUS les copropriétaires ont besoin du "père" vers qui on se tourne quand ça ne va pas ou qu'on est raleur.
- Le syndic professionnel est toujours pris comme étant le chef du Syndicat. C'est LE SACHANT. Mais il est loin, pas facile de l'avoir au téléphone, il ne répond pas, le barrage de la secrétaire, .... bref, il est sur un piédestal .
- le syndic non prof, lui, c'est juste un copro comme les autres, un voisin, un type qu'est pas professionnel, qu'est juste à coté, à qui on téléphone quand on veut ( ha, ces coups de fil à 7 h du matin un dimanche pour la baignore de la petite vieille du 3° qui fuit ....), qu'on peut même engueuler dans le hall ....
Dans les copropriétés un peu importantes (20 lots et plus) il ne faut pas se lancer à l'aventure tout seul, même assisté d'un bon conseil syndical.
Un syndic non professionnel est SEUL. Seul pour gérer, seul pour régler les problèmes y compris ceux qui n'incombent pas directement au Syndicat, seul pour régler les conflits relationnels, seul devant la grogne voire l'agressivité de certains.
Pour ma part, la gestion d'un Syndicat de copropriétaire, entité dont la structure n'est pas une pyramide (un chef, des adjoint, des chefs de services, des contremaitres et la masse des travailleurs laborieux, chers à qui vous savez), mais une structure collective. (C'est une sorte de démocratie à l'état brut quasi autogestionnaire) C'est collectivement que tous ceux qui sont membres du Syndicat décident de ce qui doit être fait, par un vote majoritaire consensuel, majorité consensuelle variable en fonction de l'importance, pour le Syndicat, de la décision à prendre. (les fameux art.24, 25, 26 ...
C'est pourquoi je conseille vivement d'aller au bout de la démarche : si un Syndicat décide de se gérer lui-même, par les copropriétaires, il faut adopter la forme SYNDICAT COOPERATIF. Dans cet forme juridique particulière, c'est un groupe de copropriétaires qui sera désigné par l'AG pour gérer et administrer COLLEGIALEMENT le Syndicat. C'est cette équipe, le conseil syndical coopératif, qui va désigner le syndic parmi ses membres, syndic qui exercera les fonction de pdt du CS ( on dit qu'il est président-syndic)
Qui plus est, et ce point est important, le conseil syndical coopératif va pouvoir nommer un syndic-adjoint (vice-président) et aussi secrétaire, trésorier, etc ... Adopter une structure nécessaire à cette gestion collégiale du Syndicat.
On n'a donc pas ici un syndic tout seul, mais une équipe (à 3 ou 4 ça suffit pour une petite copro), dont tous les membres seront impliqués dans la gestion.
Si on ne veut plus de syndic professionnel, pour se gérer soi-même, pas de syndic non pofessionel SEUL .
Votez : Syndicat Coopératif.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 11:25:30
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La forme SYNDICAT COOPERATIF me traverse effectivement l'esprit gédehem. Mais pratiquement aucun copropriétaires n'a de temps disponible pour s'impliquer dans cette auto-gestion. Il y a au total 20 copropiétaires, la plupart (moi y compris) bailleurs. L'avantage pour moi est que je ne suis pas dérangé à tout bout de champs par des voisins râleurs etc ... Cependant, il y a tout de même 2 copropriétaires-habitants qui apporte leur aide, sans lesquels je ne pourrai pas m'occuper de la copropriété du fait de l'éloignement.
Dans le cas où ma rémunération est acceptée y a t-il un cadre légal à respecter sur la forme que doit prendre cette rémunération ??
Quels sont les frais que je devrai supporter (appels téléphoniques, frais de correspondance, ....) ? par rapport à ceux à la charge du syndicat (frais de photocopies ?, ....)?
Merci pour votre aide
bp |
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