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 Sujet  |
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 23 déc. 2003 : 18:14:14
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Bonjour,
Est il bien exact qu'un syndicat de copropriétaires ne peut
recevoir de donation ?
Si oui merci pour les précisions et références juridiques
correspondantes.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2003 : 23:34:56
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Une donation à un syndicat !
On trouve tout dans la loi de 1965 : l'article 16 dispose : "le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit des parties privatives sans que celles ci perdent pour autant leur caractère privatif". Le syndicat peut donc acquérir par donation ou legs. (Le lot reste un lot privatif mais ce sont bien les copropriétaires qui en ont la propriété indivise, même si le syndicat est immatriculé comme propriétaire au fichier immobilier). La décision doit faire l'objet d'un vote de l'assemblée à la majorité prévue par l'article 26.
La loi ne parle que de l'acquisition d'un lot, et l'article 26 ne vise que les acquisitions immobilières. Pour autant rien ne semble interdire au syndicat d'acquérir à titre gratuit un bien mobilier, voire une somme d'argent. Tout dépend de l'objet de la donation.
Le don manuel d'une tondeuse d'occasion reste possible. De même des objets, meubles de jardin, sont parfois laissés " au syndicat " lors d'un déménagement.
Plus juridiquement le promoteur ou le rénovateur d'un immeuble divisé en propriété peut faire abandon au syndicat de petits lots invendus, généralement des caves. Ces lots deviennent des parties communes à tous les copropriétaires mais un acte notarié est nécessaire. L'abandon, autrefois onéreux, car effectué en contrepartie de charges passées et impayées, n'existe plus. Bien que sa nature juridique soit différente (très différente), l'abandon est en fait une sorte de donation.
Et pour un don vraiment plus conséquent ?
Le syndicat a bien un patrimoine mais c'est un patrimoine intermédiaire dont la valeur est toujours égale à zéro. Tout ce qui semble appartenir au syndicat n'est en fait qu'un bien appartenant aux copropriétaires en indivision.
Pour qu'un bien puisse être donné au syndicat, il faudrait que la donation puisse être considérée comme conforme à l'objet du syndicat. La donation d'un objet décoratif pour le hall d'entrée ou le jardin, par exemple. Une somme d'argent pour faciliter au syndicat la réfection à l'identique, très onéreuse, d'une façade, d'une toiture d'un style particulier ? Pourquoi pas ? Ce serait une sorte de subvention privée.
Mais on ne peut donner au syndicat un bien immobilier extérieur qu'il faudrait exploiter pour en tirer des subsides. Là, on est hors de l'objet du syndicat.
Il faudrait un acte et, préalablement , une approbation par l'assemblée de l'acceptation de la donation. A quelle majorité ? C'est une colle. Si la donation est exempte de toute charge (obligation corrélative de faire ceci ou celà, pourquoi pas l'article 24, puisque l'article 26 ne vise que les acquisitions immobilières.
Bien entendu on ne peut négliger d'éventuels aspects fiscaux, et c'est là que le bât peut blesser.
La question est intéressante et mérite d'être approfondie.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 00:14:17
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Non. Selon les dispositions de l'art. 16 al. 2 de la loi, le syndicat dispose de la capacité de recevoir à titre gratuit. La même disposition indique que les parties privatives acquises ne perdent pas pour autant leur caractère privatif. A contrario, lesdites parties peuvent néanmoins augmenter les parties communes. Elles sont alors susceptibles de changer de nature.
La seule difficulté tient au principe de spécialité des personnes morales. Tout va dépendre de la destination de la donation. Si c'est pour l'administration des parties communes, qui constitue l'objet du syndicat, il n'y a pas de problème. En revanche, l'objet de la donation ne saurait avoir une destination spéculative.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 00:43:27
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Désolé pour le doublon !
Deux précisions à la suite de JPM.
- Le caractère solennel de la donation. En principe, elle est constatée, à peine de nullité, par acte notarié.
- La donation est un contrat. L'art 932 C. civ. dispose que la donation entre vifs ne produit effet que du jour où elle a été acceptée en termes exprès.
S'agissant de la copropriété, le pouvoir propre du syndic étant réduit à sa plus simple expression, il faut en déduire que seule l'assemblée est habilitée à accepter la donation.
Pour ma part, je tendrais à considérer que l'art. 26 est applicable. Le terme acquisition désigne, de manière générique, le fait de devenir propriétaire, que ce soit à titre onéreux ou à titre gratuit.
En outre, si le bien à une destination étrangère à l'objet du syndicat, l'unanimité devrait être nécessaire.
Une fois l'acceptation donnée par le syndicat, un mandat spécial devra être conféré au syndic. L'acceptation de la donation revêtant également un caractère solennel, la procuration devra être passée devant notaire.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 09:39:12
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L'unanimité ne peut couvrir l'illicéité d'une donation portant sur un bien incompatible avec l'objet du syndicat.
Au mais, la donation pourrait être requalifiée en donation aux copropriétaires eux mêmes. Comme il faut un acte notarié, le projet serait arrêté en cours de route.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 14:06:13
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Allez, un peu de pinaillage !
Et en plus, JPM me force à bosser aujourd'hui !
Bref, pour ma part, je serais moins affirmatif. La question n'a jamais été tranchée, ni traitée, du moins à ma connaissance.
Tout d'abord, a priori, la donation colle mal avec l'objet du syndicat qui est la conservation et l'entretien des parties communes. Tout le monde sera d'accord, ici.
Ceci étant, personnellement, je ne vais pas jusqu'à affirmer que l'objet de la donation qui serait destiné, par exemple, à la location, serait illicite.
- Sur le terrain du régime de la copropriété.
La spécialité des personnes morales (conservation et entretien des parties communes en l'espèce) n'est pas conçue, en général, en des termes si rigoureux.
Raisonnons, tout d'abord, par rapport aux sociétés. La capacité des sociétés est ajustée à la réalisation de l'objet social.
Cependant, la jurisprudence reconnaît volontiers la validité d'actes qui sortent de l'objet social, lorsque ces actes demeurent accessoires à la réalisation de l'objet social. L'incapacité de jouissance n'est donc pas absolue.
Remarquons, aussi, que le principe de spécialité n'est pas entendu de manière aussi stricte sur le terrain du droit privé que sur celui celui du droit public.
Prenons maintenant le cas des associations. Seules les associations qui ne bénéficient que de la "petite personnalité" (associations simplement déclarées) sont frappées d'une incapacité à recevoir à titre gratuit. Mais la loi le dit alors.
Qu'en est-t-il dans le régime de la copropriété ?
Non seulement le législateur ne frappe pas expressément le syndicat d'une incapacité de recevoir à titre gratuit, mais il reconnaît une telle capacité, dans l'art. 16 de la loi.
Par ailleurs, si la spécialité du syndicat est la conservation et l'entretien des parties communes, le législateur n'a pas expressément restreint l'objet du syndicat en précisant par exemple "de manière directe". Jusqu'à plus ample informé, le principe général demeure celui de la liberté. Tout ce qui n'est pas interdit est autorisé. Et l'interdiction doit résulter d'une norme de droit objectif (dans notre système, essentiellement d'ordre textuel).
De plus, il n'est pas abusif de considérer que l'exploitation à des fins spéculatives de l'objet de la donation peut demeurer conforme, indirectement, à l'objet du syndicat. Les fruits de cette exploitation peuvent servir à l'entretien des parties communes du syndicat, à la réfection de tel ou tel élément ....
- Sur le terrain du droit des contrats (la donation est un contrat).
Si on tient ici la donation pour illicite, c'est que l'on soulève la question de la nullité du contrat.
Il faut alors indiquer quelques éléments techniques de la théorie de la nullité des actes juridiques.
Traditionnellement, on considère que tout ce qui touche à la capacité est sanctionné par une nullité absolu. Ici, ça signifie le cas de nullité est ouverte à tout intéressé. On tient alors l'incapacité pour un défaut de consentement.
Mais la doctrine moderne nous enseigne qu'il convient de raisonner en se posant la question de savoir si la règle prohibitive répond à une protection de telle ou telle partie, ou si elle met en cause des intérêts généraux.
Force est de reconnaître, en l'espèce, que le consentement du syndicat à la donation ne met pas en cause des intérêts généraux. Elle ne met pas plus en cause la protection du syndicat lui-même. Ceux qui pourraient ici être intéressés, ce sont les ayants cause à titre universel du donateur (les héritiers). Et leur marge de manoeuvre est étroite.
En définitive, je pense toujours que l'acceptation d'une donation à l'unanimité ne pourrait pas être, techniquement, contestée.
Par ailleurs, je qualifierais une telle donation d'illégitime, mais pas d'illicite.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 18:39:35
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Merci pour ces réponses très utiles.
En pratique la situation est la suivante: le promoteur de notre ensemble immobilier est susceptible de nous céder pour 1 euro symbolique un lot ayant comme usage passé et futur celui de loge de notre employé d'immeuble.
Une précision: ce lot est situé dans une copro qui n'est pas la notre.
Je déduis peut-être un peu vite de la réponse de JPM qu'une donation est possible, comme option alternative, sachant qu'aucun subside ne serait tiré de ce lot.
Si c'est possible (moyennant acte notarié après accord à l'article 26 de notre AG)l'option donation est-elle plus avantageuse pour nous en termes de frais annexes à l'acte notarié y compris au plan fiscal ?
L'avocat spécialisé renommé que j'ai consulté affirme très curieusement qu'une donation n'est pas possible faute de personnalité juridique du syndicat. Cela ne "colle" pas avec le texte de l'article 16 de la Loi. Qu'en pensez vous ?
Merci pour vos commentaires.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 19:03:08
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Zébulon,
J'espère que votre avocat ne vous a pas dit que le syndicat est dépourvu de personnalité juridique, car ce n'est pas exact.
Ce qui est exact, en revanche, c'est que l'étendue de la personnalité juridique est fonction de la spécialité de la personne morale. Mais je ne pense pas que, pour autant, il faille en avoir une vision trop sèche.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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