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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
 Posté - 21 déc. 2003 : 00:55:16
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Bonjour,
Si l'un (ou l'une) de vous avez l'expérience d'une copropriété gérée par un syndicat coopératif après avoir été gérée par un syndic non professionnel, j'aimerais savoir si cette gestion a présenté des avantages par rapport à la précédente et lesquels ?
Merci à tous 
Cléo
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2003 : 16:54:43
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Les avantages du syndicat coopératif ?
Dans les premiers temps, aux yeux de certains, c'était un moyen de pratiquer l'autogestion, sans intervention d'un syndic professionnel. Il n'est plus nécessaire pour cela de recourir à la forme ccopérative puisque les syndicats peuvent désigner yn copropriétaire en qualité de syndic.
La particularité du syndicat coopératif est que le conseil syndical n'est pas seulement un organe d'assistance et de contrôle du syndic. C'est, dans la pratique un véritable organe de gestion, même si la loi ne fait pas mention de cette fonction.
Le conseil syndical désigne son président et le président est de plein droit syndic. Autant dire que le syndic consulte fréquemment le conseil pour les questions importantes. On retrouve peu ou prou le mécanisme des associations syndicales.
Quand ce mécanisme fonctionne bien, on se trouve en présence d'une véritable participation des copropriétaires à la gestion du bien commun. Comme le conseil syndical peut avoir l'assistance d'une organisation dédiée (ANCC ou FSCC ou autre), voire celle d'un professionnel qui, sans être syndic, prend en charge les tâches matérielles mais peut aussi donner des conseils, l'organisation est séduisante pour les immeubles importants.
Compte tenu de la fonction de gestion dévolue de fait au conseil syndical, la loi SRU lui a retiré le fonction de contrôle comptable. Celle doit être exercée par une personne, copropriétaire ou non, désignée par l'assemblée générale.
Le système a les inconvénients inhérents à ses avantages : il faut être certain d'avoir à disposition un nombre suffisant de copropriétaires acceptant de " ccopérer ", c'est à dire de faire partie utilement du conseil syndical.
Enfin les syndicats peuvent bénéficier des avantages du monde ccopératif. Il faut rappeler toutefois que les coopératives ont une fonction purement économique. A cet égard le syndicat coopératif ... n'est pas une coopérative ! Mais les syndicats coopératifs peuvent adhérer à des unions coopératives sur lesquelles le futur décret donnera sans doute des précisions. On trouve dans les unions, coopératives ou non, des avantages mais aussi l'inconvénient que les syndicats adhérents ne sont représentés aux assemblées d'union que par leurs syndics respectifs.
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 21 déc. 2003 : 22:15:35
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autre avantage du syndicat coopératif par rapport
à la formule classique du syndic bénévole ou
professionnel seul, c'est que la responsabilité
de la gestion est collégiale donc théoriquement
mieux partagée
il y a aussi l'intéret d'avoir un vice-président
et dans l'équipe de gestion, on peut aussi prévoir
une présidence tournante
coté inconvénient, le copropriétaire de base perd
le pouvoir de voter directement pour son syndic.
depuis la cinquième république ce n'est plus très
à la mode.
mais rien n'empèche au moment de l'élection du
conseil syndical coopératif de faire connaitre
à l'AG quels seront les présidents et vice
présidents qui seront élus au second degré
casi
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 12:34:12
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Pour en venir, et y être en partie encore, je confirme tt les points relevés par les intervenants.
J'ajouterais deux choses :
Dans son esprit, le Syndicat de copropriétaires est un système collégiale de décision. Le Chef du Syndicat, son patron, c'est l'instance "Assemblée générale", laquelle a seule pouvoir pour tout ce qui concerne le Syndicat. Comme je l'ai relevé par ailleurs, la majorité décisionnelle nécessaires est obligatoirement consensuelle et, de plus, variable en fonction de l'importance de la décision à prendre. C'est dire toute l'implication que devraient (doivent !) avoir les copropriétaires dans la gestion de leur bien communs.
La forme juridique "Syndicat coopératif" n'est donc que la traduction dans les actes de cette collégialité d'origine, de ce consensus nécessaire, de ce "Groupement de personnes destinée à défendre leurs intérêts communs" (définition du Syndicat).
L'équipe constituée destinée à gérer et administrer là aussi collégialement le Syndicat, ce "conseil syndical coopéraitf" est effectivement un organe de gestion comme le rappelle JPM.
Cette forme de gestion devrait être, à mon avis, la forme originelle du Syndicat de copropriétaires. La solution de déléguer la gestion à un tiers qui plus est unique, LE syndic, n'est qu'une déviance, par facilité, de l'organisation qui devrait s'imposer en 1er lieu.....
La principale difficulté pour les membres du CSC : Etre bien conscient qu'ils sont là pour l'intérêt commun, pas pour eux mêmes.
Ce CSC n'est pas une secte, replié sur lui-même. Il faut toujours avoir en tête qu'on est au CSC pour l'intérêt de tous, dans la plus totale ouverture, avec le soucis constant de celui qui habite le studio au fond de la copropriété et qui ne vient pas aux réunions .....
Et que chaque membre du CSC est là pour bosser dans cet intérêt commun, et pas pour faire la potiche
Un conseil syndical traditionnel fait de la surveillance, parfois du coin de l'œil de kelke uns
Un CSC fait de la gestion avec tous ses membres, et c'est fondamental
Mais c'est la bonne formule, ce Syndicat coopératif .....
Bon courage.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2003 : 23:25:26
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On est bien d'accord avec Gédehem et Casimiret, mais il faut quand même noter qu'il est difficile d'envisager un syndicat coopératif à moins de 50 lots principaux.
Le nombre minimum, en fait, de membres titulaires du CS est 7, et en pratique 9 dont le président syndic, et eventuellement un vice président. Il est fréquent de trouver 15 membres titulaires, comme dans une ASL.
Quant au syndicat "Groupement de personnes destinée à défendre leurs intérêts communs", Gédehem a raison mais il faut ajouter qu'on trouve ici le même problème qu'avec l'oeuf et la poule : qui est apparu le premier ? le syndicat ou le syndic ?
Contrairement à ce vous pouvez penser, c'est le syndic qui est apparu premier. Dans les groupes informels de personnes ayant un intérêt commun il y a eu de temps à autre un " leader " (le franglais a parfois du bon) spontanément désigné comme chargé de représenter le groupoe devant l'autorité contestée. Par la suite ces groupes informels ont été naturellement conduits à s'organiser. Un groupe organisé devient un syndicat.
C'est ainsi que les habitants de certaines villes ont arraché aux seigneurs des franchises et la constitution de communes libres. Ces communes avaient des syndics. Les premiers syndics étaient les représentants initiaux des " conjurés ". Le mécanisme social qui a généré les communes est encore qualifié de conjuration.
Quel que soit sa qualité juridique, il ne faut pas jeter le syndic aux orties car il n'y a pas de syndicat sans syndic.
L'expérience montre d'ailleurs que les qualités humaines des présidents syndics sont souvent à l'origine de la bonne ambiance des syndicats coopératifs. La difficulté est alors de trouver la perle nouvelle quand un président quitte l'immeuble.
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 10:04:02
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Merci JPM, Casimiret et gedehem
pour ces précieuses informations très utiles puisque j'ai porté une proposition dans ce sens, à l'ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires.
Je suis un peu débordée en ces jours de festivités, mais je reviendrai sûrement sur ce sujet après les fêtes.
Joyeux Noël à tous et excellente année 2004 !
Cléo.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 déc. 2003 : 10:44:39
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Pendant qu'on est sur les syndicats coopératifs : quelques nouvelles fraîches sur le secteur.
Les coopérateurs s'inquiètent d'une disposition du projet de décret modificatif de celui du 17 mars 1967 qui exigerait une modification du règlement de copropriété en cas de passage du syndicat au régime coopératif.
Le secteur coopératif a obtenu dans le passé (loi 31/12/1985) une modification de l'article 14 de la loi de 1965 imposant qu'il soit fait mention dans le règlement de copropriété de la possibilité d'adopter cette modalité de gestion. Cette rectification doit être prise en compte à l'occasion des adaptations de l'article 49. Il est possible d'en profiter pour insérer dans tout règlement de copropriété l'ensemble des règles de fonctionnement du syndicat coopératif dans un chapitre particulier. De cette manière les syndicats pourront adopter la formule sans nécessité de nouvelles modifications. Il n'est pas certain que cela simplifierait la lecture des règlements mais ... on ne peut satisfaire tout le monde.
Il est certain que la nouvelle exigence serait de nature à refroidir les ardeurs coopératistes, compte tenu du délai de modification et des frais. Et quid si le syndicat abandonne ensuite la formule ?
Les coopérateurs s'inquiètent également de la complexité de certaines nouvelles règles comptables en faisant valoir que les syndics coopératifs, comme les syndics copropriétaires en général éprouveraient des difficultés à respecter la nouvelle réglementation. Ils étendent même l'observation aux Unions coopératives pouvant assister les syndics. Ici, la crainte est sans doute exagérée. On peut penser que ces Unions seront dotées de moyens comptables équivalents à ceux des professionnels.
Ils voudraient également que les syndicats coopératifs puissent utiliser les nouveaux "Titres emploi simplifié entreprise", équivalents du chèque service. Le TESE serait sans doute un avantage, mais il pourrait tout aussi bien profiter aux syndics copropriétaires. Il faudrait connaître sur ce point la position des syndicats de gardiens concierges et employés d'immeubles.
Le monde coopératif est incontestablement très actif et les copropriétaires ne peuvent s'en plaindre. Il ne faudrait pas oublier quand même que la plupart des problèmes pendants concernent tous les syndicats, quelles que soient leurs régimes de gestion.
Les interventions non coordonnées auprès des pouvoirs publics sont généralement vouées à l'échec.Tous les syndicats sont alors victimes de ces échecs.
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