|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 23 déc. 2003 : 21:43:23
|
L’AG de notre résidence s’est tenue la semaine dernière.
La convocation présentée le 01/12/03, pour une AG le 17, ne comptait pas moins de 38 résolutions.
En autres résolutions :
- Constitution du bureau,
- Approbation des comptes de dépenses courantes de l’exercice 2002 (clos depuis le 31/12/2002),
- Quitus à l’ancien Syndic (jusqu’au 17/09/02),
- Quitus au Syndic actuel,
- Comptes pour 2003 et exercices suivants,
- Renouvellement du Conseil Syndical,
- Approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2003,
- Ajustement éventuel du fond de roulement,
- Congé sans solde du gardien durant 1 an à compter du 01/09/03 et remplacement par une entreprise,
- Autorisation d’engagement du Syndic sans preuve de consultation préalable du Conseil Syndical,
- Seuil de mise en concurrence,
- Fonds de réserve,
etc…
La situation de trésorerie du Syndic actuel pour l’exercice 2002 et un budget prévisionnel (tableau Excel comparant budget 2002, dépenses 2002, et budget 2003) étaient joints à cette convocation.
Il est à noter que la forme de cette convocation ressemblait plus à un procès verbal d’assemblée. Les résolutions étaient présentées ainsi :
"1. Constitution du Bureau (art 24)
L'Assemblée générale procède à l'élection individuelle des Membres de son Bureau.
(Ce dernier doit être constitué d'un(e) Président(e) de séance (obligatoire), de un ou deux Scrutateurs (facultatif) et d'un Secrétaire, fonction habituellement mais sans obligation, tenue par le Syndic).
Chacun des Membres sera élu individuellement.
Président(e) de séance :
Assesseur(s) :
Secrétaire :
Après en avoir délibéré, l'Assemblée générale accepte la constitution du Bureau. Chaque Membre est élu à (majorité obtenue).
2. Approbation des comptes de dépenses courantes de l'exercice 2002 (art 24)
Après examen des documents fournis à cette fin par le Syndic, après réponse en séance aux questions posées par les copropriétaires assistants ou par écrit pour ceux n'y assistant pas, l'Assemblée Générale décide d'approuver les comptes de la période allant du 01.01.2002 au 31.12.2002 arrêtés à un montant total de 426.030,88 Euros, (dépenses du Syndicat Principal et secondaire additionnées, gestion période XXX et gestion période YYY également).
Il est précisé que le budget réellement appelé auprès des copropriétaires était de 437.552,24 euros et que le résultat créditeur de l'exercice est donc de 437.552,24 - 426.030,88 = 11.521,36 euros.
L'Assemblée autorise le Syndic à répartir cette somme entre les copropriétaires présents durant l'exercice 2002, après traitement à effectuer pour la gestion de l'eau froide et de l'eau chaude selon les compteurs en place dans la copropriété.
Cette résolution, éventuellement corrigée en séance par l'inscription de remarques ou précisions, est adoptée à (résultat du vote à inscrire)"
A la réception de cette convocation, certains membres restants du Conseils Syndical se sont réunis. Un ordre du jour complémentaire a été adressé en LRAR au Syndic le 05/12/03 et reçu le 08/12/03 par ce dernier.
Le Syndic, dans une note adressée à tous les copropriétaires le 15/12/03 a jugé que cette demande n’était pas recevable et ne l’a pas inscrite à l’ordre du jour en apportant quelques précisions :
« Nous apportons ci-après quelques petites précisions sur l'ordre du jour de l'assemblée du 17 courant:
La tenue d'une assemblée est obligatoire une fois par an, sans aucune référence à la date de clôture des comptes. (art 7 du décret du 17.03.67).
L'obligation de la tenue dans les six mois de la clôture ne vaut que pour le budget et uniquement pour bénéficier, en cas d'exécution d'un jugement de condamnation d'un copropriétaire à paiement des charges arriérées, de l'inclusion d'office par l'huissier chargé du recouvrement des charges «nouvelles » exigibles depuis la date du jugement et, encore sous la réserve que le magistrat l'ait mentionné dans le jugement...
Le congé du gardien a été motivé par sa demande du bénéfice d'un congé d'un an pour création ou reprise d'entreprise, en l'occurrence une création. »
« Nous avons bien reçu votre demande d'inscription d'ordre du jour complémentaire mais n'y avons pas déféré pour la raison principale et suffisante qu'elle a été expédiée hors délai et donc parvenue au destinataire d'autant plus.
L'art 10 du décret du 17.03.67 (publié le 22) précise que l'ordre du jour complémentaire doit être expédié dans les six jours de la convocation, soit le 29+30/ 11+01+02+03+04/ 12, donc le 04 Décembre dernier délai et non pas dans les six jours de la réception, ce qui en pratique permettrait encore d'adresser des demandes quasiment à la veille de l'assemblée, hypothèse invraisemblable compte tenu des obligations du syndic vis à vis de la publication ultérieure aux copropriétaires."
Ce Syndic fait parti du même groupe qu’un copropriétaire majoritaire bailleur représenté par Mme B. lors de cette AG. Mme B. détenait aussi les pouvoirs d’un autre copropriétaire ce qui lui donnait la majorité des votes avec 3 pouvoirs.
Cette Mme B. s’est présentée comme Présidente du Bureau contre le Président du Conseil Syndical. Elle s’est donc élue.
Seuls 2 assesseurs se présentèrent, elle vota contre. Aucun assesseur ne fût élu !
Une fois le bureau nommé, l’ex-président du CS averti les présents que cette AG risquait d’être invalidée. A son tour, une copropriétaire informa l’assemblée qu’il manquait des documents comme la situation de trésorerie du précédent syndic (XXX).
Le Syndic (YYY) continua le déroulement de l’AG et passa à la résolution suivante « Approbation des comptes de dépenses courantes de l'exercice 2002 » qui fût adoptée, Mme B ayant voté pour.
Durant toute cette AG menée par le Syndic, nous n’entendîmes Mme B. Présidente du Bureau, que pour exprimer ses votes.
Le quitus n’a pas été donné au syndic XXX, mais accordé au Syndic actuel (YYY) Mme B. l'ayant voté ainsi.
Tous les membres du Conseil Syndical se présentant pour un nouveau mandat furent évincés . Seule Mme B. et un nouveau copropriétaire furent élus. Mme B. ayant voté contre tous les autres! Le Conseil est donc composé de 2 membres alors que 7 sont requis d’après le règlement de copropriété.
Dernier point, Mme B. avait été désignée comme correspondante du Syndic lors de la démission du Président du Syndic en mars 2003 lors d’une réunion d’information organisée la veille par ce Syndic. Depuis, malgré un nouveau Président, le Syndic n’a jamais travaillé avec le Conseil Syndical en prétextant que celui-ci n’était plus valablement constitué!
Le fait que le Président du Conseil Syndical démissionne le 10/03/03, que les comptes devaient être approuvés dans les 6 mois de clôture, qu’aucun budget prévisionnel n’ait été étudié, que le gardien ait demandé un congé sabbatique au mois de mai, n’étaient-ils des raisons suffisantes pour provoquer une assemblée? Nous avons dû attendre l’intervention et l’envoi d’un courrier par un élu politique à ce Syndic, pour être convoqués.
Nous sommes plusieurs copropriétaires à attendre une réponse aux différents courriers adressés à ce syndic depuis début 2003. Courriers concernant par exemple les augmentations importantes des appels de fonds depuis sa prise de fonctions imposée par notre copropriétaire « bailleur » .
Les pratiques de ce Syndic sont-elles normales pour un professionnel ?
Je m’arrêterai ici ce compte rendu, et j’attends avec impatience vos commentaires.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2003 : 22:08:59
|
Il y a du bon et du mauvais dans les pratiques du syndic en place.
Etablir des projets de résolution pour toutes les questions à l'ordre du jour, c'est bien. Donner des précisions, exactes, sur les modes de désignation du président et du bureau, c'est bien. Préjuger des réponses fournies en cours d'assemblée sur les comptes, c'est anticiper un peu trop.
Dire que le délai de six mois pour la tenur de l'assemblée n'est pas une obligation légale, c'est inexact.
Dire qu'une demande d'inscription complémentaire à un ordre de jour déjà fourni est tardive, c'est exact.. si le cachet de la poste en fait foi.
Fournir exactement le montant des charges mises en répartition, c'est bien. Mais si réellement les charges d'un syndicat principal et d'un syndicat secondaire ont été cumulées, c'est moins bien. Au fait s'agissait-il d'une AG principale, ou d'une AG secondaire, ou d'un petit mélange des deux ?
Mais c'est surtout le rôle de la Présidente qui pose problème.
D'abord le vote contre les candidats assesseurs est abusif et l'absence d'assesseurs est peut être une irrégularité de tenue de l'assemblée si le règlement de copropriété impose un bureau complet.
Ensuite :
Citation :
Ce Syndic fait parti du même groupe qu’un copropriétaire majoritaire bailleur représenté par Mme B. lors de cette AG. Mme B. détenait aussi les pouvoirs d’un autre copropriétaire ce qui lui donnait la majorité des votes avec 3 pouvoirs.
Cette Mme B. s’est présentée comme Présidente du Bureau contre le Président du Conseil Syndical. Elle s’est donc élue.
Seuls 2 assesseurs se présentèrent, elle vota contre. Aucun assesseur ne fût élu !
Quid du majoritaire bailleur ? Combien de tantièmes par rapport au total ? Quid de la réduction éventuelle du nombre de ses voix ? qui n'aurait sans doute rien changé, il est vrai.
La réunion abusive de ces votes peut constituer ce qu'on appelait autrefois dans le Midi une " cabale ", au sens juridique du terme, et maintenant un abus de majorité.
Il ne semble pas y avoir beaucoup de copropriétaires dans cet immeuble. Il va falloir vous gendarmer.
Et la constitution du conseil syndical ? Qui en fait partie ?
|
Signaler un abus  |
|
|
Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 29 déc. 2003 : 14:44:43
|
Tout d’abord merci à JPM pour sa très rapide réponse. Je lui apporte les précisions souhaitées.
Effectivement, c’est un des points qui m’interpellent. Ces affirmations inexactes qui font « penser » que le syndic est dans le droit chemin!
L’ordre du jour complémentaire a été expédié en courrier RAR le 05/12/03 et reçu le 08/12/03 par le Syndic (cachet de la poste à l’appui).
Il s’agissait d’une assemblée secondaire, l’assemblée avec le syndic Principal ayant eu au début du mois d’avril 2003.
Le règlement de copropriété précise que le bureau « est composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire» et « il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblées, qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau ».
Le majoritaire bailleur détient 48 863 tantièmes sur les 81 257 que compte la copropriété.
2 personnes ont été élues ; Mme B. et un autre copropriétaire. Le règlement de copropriété stipule que « Le Conseil Syndical est composé de sept membres, à raison d’un par bâtiment ».
Je me tiens à votre écoute pour toute précision supplémentaire.
Dans cette attente, je vous souhaite de bonnes fêtes de fin d'année.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2003 : 23:02:34
|
Le copropriétaire majoritaire ne peut voter que pour 40628 voix (moitié de tous les tantièmes). S'il donne pouvoir à un copropriétaire, celui ci est majoritaire avec ses propres voix. Cette situation est toujours déplaisante.
La demande d'inscription complémentaire a été envoyée dans le délai légal. La demande n'est irecevable que si elle ne comporte pas de question précise et différente de celles déja inscrites. A noter que des commentaires ou des demandes de précisions sur les questions inscrites ne peuvent faire l'objet d'une diffusion au titre de complément d'ordre du jour.
Le conseil syndical est inexistant puisqu'il ne comporte pas, et de loin, le nombre de membres prévu par le règlement de copropriété.
Le rôle de la présidente a été critiquable.
La difficulté est que tout cela doit faire l'objet d'une procédure, avec les nombreux inconvénients qu'elle comporte.
|
| Signaler un abus |
|
|
Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 03 janv. 2004 : 11:21:28
|
Tout d’abord, je vous souhaite à tous une très bonne année 2004.
J’ai lu la réponse de Clemouel au sujet « Très, très urgent, votes à l’assemblée. » de Runoe.
Je cite : « De plus, il faut vérifier que le président ne dispose pas plus de 3 pouvoirs ou les 5 % des tantièmes en pouvoirs + ses tantièmes. »
Dans notre cas, cette Mme B. détenait plus des 5% des tantièmes !
Autre précision pour JPM, l’ordre du jour complémentaire comportait entre autres résolutions, la révocation de ce Syndic, l’élection d’un nouveau Syndic, l’approbation et la signature du nouveau contrat, le budget de fonctionnement du Conseil Syndical, la division de la Copropriété,…
Les piliers de ce forum ont-ils une idée (ou plusieurs) sur le sujet ? Quels sont nos recours ? Merci de votre aide.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2004 : 11:50:27
|
Sur la demande d'ordre du jour complémentaire :
Il semble que le renouvellement du mandat du syndic en place ne figurait pas à l'ordre du jour initial. Une demande de révocation pouvait donc être présentée, à condition d'être motivée avec précision. Il existe certainement une clause à ce sujet dans le contrat de syndic et, de toute manière, une révocation non motiviée peut générer des dommages et intérêts au profit du syndic révoqué.
Vous pourriez agir sur ce fondement mais avec prudence.. Bien entendu, la situation serait différente si le renouvellement figurait à l'ordre du jour initial. Dans ce cas, la demande de révocation aurait été sans objet.
Qu'entendez-vous par budget de fonctionnement du conseil syndical ? Le conseil n'a pas de budget. Il peut être autorisé à se faire assister d'une manière ou d'une autre et le coût maximum de cette asistance peut être fixé par l'assemblée. Mais les factures sont payées par le syndic.
Quant à la division de la copropriété, elle impose la présentation d'un dossier complet et une réflexion approfondie. Autant dire que ce n'est pas le gendre de question à présenter dans une demande d'OJ complémentaire. Rien n'interdit de l'évoquer (sans vote ni décision) au cours de l'assemblée, en vue de la préparer pour une assemblée future.
Edité par - JPM le 03/01/2004 11:59:04 |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 janv. 2004 : 11:40:07
|
Bravo JPM pour vos réponses, bien claires celles-ci.
Visiblement il y a un "hic" au niveau du CS, mais peut-il faire sauter pour cela l'AG ?
Si je comprends bien , le Syndic serait aussi propriétaire (ou gérant ? ) et la Présidente , un "homme de main ou de paille"
Mais dans ce cas ce Syndic-pro ne peut s'impliquer dans une AG. Comment fait-il donc pour apparaitre en tant que copro aussi ?
LN |
| Signaler un abus |
|
|
Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 08:47:14
|
Merci à vous pour ces réponses. Je vous apporte quelques précisions.
En demandant un budget de fonctionnement du Conseil Syndical, nous souhaitions adhérer à une association de Copropriétaires pour nous aider dans notre mission, acheter des fournitures de bureau. Le montant demandé était de 500 € pour l’année.
Concernant la division de la Copropriété, il s’agissait effectivement d’un projet pour une AG ultérieure. L’idée était de savoir combien coûterait une telle opération, quels étaient les avantages et les inconvénients.
Non, le Syndic n’est pas copropriétaire, il appartient au même groupe qu’une société locative d’appartements qui détient la majorité des tantièmes de notre copropriété.
Mme B. est aussi copropriétaire. C’est cette personne qui fut désignée par le Syndic à l’insu de tout les membres restant au CS comme sa correspondante (Voir sujet « Démission refusée par le Président du Conseil Syndical » du 29/11/2003).
Lors de mon arrivée dans la salle de l’AG, Mme B. était déjà installée à la place du Président de séance aux côtés du Syndic. J'étais l'un des premiers à entrer dans la salle!
Si, je résume toutes ces réponses, nous ne pouvons pas faire grand chose contre ce Syndic!
Merci de votre participation.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 10:40:05
|
Je reprends cette indication :
Citation :
Non, le Syndic n’est pas copropriétaire, il appartient au même groupe qu’une société locative d’appartements qui détient la majorité des tantièmes de notre copropriété
Sans indication de nom, vous pourriez donner des précisions la dessus.
La société est-elle vraiment propriétaire des lots ? N'assure-t-elle pas seulement la gestion locative pour un propriétaire mandant ? Il arrive que, dans les listes officielles de copropriétaires, le gestionnaire locatif, seul, apparaisse. C'est une mauvaise pratique, mais elle existe parfois.
Quant au syndic ? il fait partie du même groupe ? S'il s'agit du groupe X, le syndic est-il le cabinet X-Dupont ou X-Paris ou X-Bastille, ou bien le Cabinet Dupont (Groupe X) ? En clair connaissez vous son statut exact ? Il peut s'agit d'une SARL ou d'une SA dans laquelle le groupe X est majoritaire ?
Des moyens d'action pourraient être tirés de ces indications. Il ne s'agirait pas tant de rechercher une "fraude" (il n'y a pas partout des fraudes fondamentales), mais de remédier à des dérives et pratiques genantes.
|
| Signaler un abus |
|
|
Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 08:04:33
|
Merci à JPM. Désolé pour cette réponse tardive, mais j’ai eu quelques difficultés techniques pour publier ce message.
C'est une SA de HLM à conseil d'administration, qui lors des dernières municipales en 97 a racheté 5 de ces bâtiments soit plus de 130 appartements pour éviter que la municipalité soit taxée de diminution de logements locatifs. Les 8 bâtiments avaient été mis en vente par l'unique propriétaire (une compagnie d'assurances).
J'utiliserai le dernier descriptif: Cabinet Dupont (groupe X), Dans son extrait Kbis, c’ est une Société coopérative de production HLM à conseil d'administration. La Société de location, notre copropriétaire majoritaire, figure parmi les administrateurs. Ces 2 entreprises ont la même adresse, et partagent les mêmes locaux.
Je ne recherche pas de fraude, je souhaite simplement savoir pourquoi je dois payer des charges qui augmentent sans explication! Pourquoi, lorsque j'écris pour demander des comptes, je n'ai aucune réponse! Pourquoi, ces personnes se sont arrangées pour qu'il n'y ait plus de Conseil Syndical! Pourquoi, nous devons subir le bon vouloir d'un responsable de copropriété qui décide quand il veut faire une AG, même si les délais sont largement dépassés! Qui entreprend de faire réaliser des travaux sans consultation. Pourquoi, ce Syndic, fait voter le budget prévisionnel pour l'année 2003, le 17 décembre 2003? Pourquoi, lorsque, nous demandons des résolutions complémentaires, celles-ci ne sont pas prises en compte! Pourquoi, il se croit tout permis en pensant que personne n'ira plus loin. Mais surtout, parce que j'ai déjà eu affaire à d'autres Syndics Professionnels avec qui cela se passait correctement bien, et en toute confiance! Donc, je veux connaître mes droits pour agir en conséquence.
Je vous remercie de nouveau pour votre aide et tous vos conseils.
Citation :
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 11:27:55
|
Apparemmenbt nous nous trouvons face au régime particulier des syndics HLM, qui n'a pas été évoqué jusqu'à présent sur le site, du moins à ma connaissance.
Ce régime a beaucoup varié. A l'origine les immeubles HLM étaient exclusivement affectés à la destination locative. Ce n'est plus le cas maintenant puisque, sous certaines conditions, il peut y avoir des lots vendus soit à des locataires (loi n° 65-556 du 10 juillet 1965 ; qui n'est pas la loi sur la copropriété) soit à des bailleurs "sociaux", qui peuvent être des personnes phyisiques.
Le principe initial était que l'organisme HLM vendeur était syndic de la copropriété, et membre de droit du conseil syndical.
Le texte actuellement applicable est la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'office HLM peut être le syndic s'il accepte. Le maniement des fonds est alors assuré par le comptable du Trésor. Si l'office HLM n'accepte pas cette fonction, le syndic peut être désigné comme en droit commun de la copropriété. L'article 443-15 CCH fournit des précisions complémentaires.
Dans ce cadre, des sociétés coopératives de gestion ont effectivement été constituées. Je ne pense pas que les changements d'identité du syndic posent alors les mêmes problèmes qu'en droit commun.
Le syndicat HLM peut lui-même prendre la forme coopérative.
Pour l'essentiel, les syndics HLM sont tenus aux mêmes obligations que les autres syndics, quant à l'information des copropriétaires.
|
| Signaler un abus |
|
|
Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 23:26:12
|
Merci à JPM pour cette précision.
Ce soir, du nouveau dans ce feuilleton.
Aussi pour mémoire, je reprendrais deux citations de JPM:
celle du 23/12/03
"Mais c'est surtout le rôle de la Présidente qui pose problème.
D'abord le vote contre les candidats assesseurs est abusif et l'absence d'assesseurs est peut être une irrégularité de tenue de l'assemblée si le règlement de copropriété impose un bureau complet."
et celle du 29/12/03
"Le conseil syndical est inexistant puisqu'il ne comporte pas, et de loin, le nombre de membres prévu par le règlement de copropriété."
Ce soir, en rentrant du bureau, j'ai découvert une note d'information signée de notre Syndic :
"Nous vous communiquons ci-après, les membres du Conseil Syndical de votre Résidence:
Mme B. Présidente du Conseil Syndical
M G. Membre titulaire"
Est-ce une fixation de ma part (récompense pour sevices rendus en AG), ou s'agit-il d'une forme de "deinformation"?
Pour rappel, Mme B. s'est élue Présidente du Bureau de l'AG. lors de l'AG du 17/12/03.
Que dois-je faire en pareil cas? Aie-je assez d'éléments pour une action en justice?
Je pense mon pseudo est aujourd'hui justifié (en réponse à clemouel ;+))
J'ai vraiment plaisir à vous lire.
Merci encore à vous tous.
|
| Signaler un abus |
|
|
totoche
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 09:12:33
|
Les questions de Donkishotte, si elles trouvaient réponse, permettraient de donner à de faibles copropriétaires comme nous sommes pour la plupart, une lueur d'espoir.
En effet, avons nous les moyens de contrer un syndic qui ne ferait pas ce pour quoi nous le payons, ou qui gère sans se soucier du bien être des copropriétaires.
Suite aux questions de Donkishotte, d'autres interrogations me viennent.
Quel est le délai pour dénoncer une AG?(j'ai entendu parler de 2 mois)
Ce délai commence à partir du jour de l'assemblée ou de la réception du PV? Les deux sont-ils dissociés?
Pour faire annuler une AG, le seul recours est-il le TGI? Peut-on espérer que cela provoque la révocation du syndic?
Merci d'éclairer ma lanterne
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 11:38:37
|
Si les copropriétaires étaient informés, les membres de CS formés les syndic feraient mieux-bien leur boulot.
Pour faire annuler tout ou partie d'une AG le délai est de 2 mois à compter de la notification du PV de l'AG (art.42 de la loi obligatoirement rappelé dans le PV. Vous le l'avez pas lu ?)
Quand au délai pour engager l'action, c'est selon le cas. Suivnat le type de contestation, c'est en général dans le délai de 2 mois, pour d'autres, en particulier pour vice de forme ou illégalité, c'est pendant 10 ans.
Par exemple, une AG convoquée par une personne n'ayant pas qualité pour le faire, est annulable pendant 10 ans. Même chose si l'élection du président de séance n'est pas sanctionnée par un vote dont le résultat doit être obligatoirement rapportée dans le PV : annulable durant 10 ans.
Ici, c'est toute l'AG.
Mais si vous n'êtes pas content de la question 5, parce qu'il manque des choses ou que le décompte des voix n'est pas bon, c'est 2 mois et uniquement sur la question litigieuse. Mais attention : ne pas confondre action en annulation et action en rectification. Si un résultat de vote n'est pas conforme mais qu'une modification éventuelle ne change pas la décision effectivement prise, c'est une rectification et pas une annulation.
Au besoin, une action en annulation abusive peut entrainer la condamnation de celui qui l'a demandé....
Quand au tribunal compétent, tout dépend de l'action. Contrairement à une idée répandue, si c'est le TGI qui est généralement compétent, sa compétence n'est pas exclusive. Un TI peut tout à fait annuler tout ou partie d'une AG, en particulier lorsqu'il s'agit d'un moyen de défense.
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 12:48:51
|
bonjour , vous tous
Je sors d'une AG qui a priori coule et roule toute seule. Les copro se bousculent pour être au CS et il y a des gens compétents dedans . Ouf tant mieux pour moi sur ce bien. Mais voila forte de ma lecture de ce forum, j'ai relevé avec succès certains points comme
- renouvellement du Syndic : "l'AG renouvelle pour 18 mois .... ou jusqu'à l'approbation des comptes..ou maximum jusqu'au 31 mars...
pour des comptes stoppés au 30 sept.
La formule de 18 mois ne m'a pas plu puisque nous étions déjà à 12 + 3,5 mois de la fin des comptes et si l'on accepte 18 mois en renouvellement à partir de notre accord , donc jour J de l'AG cela donnerait notre approbation jusqu'n ...juillet 2005
- Lors de certains votes , j'ai vu le Syndic regarder et feuilleter tous les pouvoirs (qui étaient en sa possession!!) et je lui ai demandé si l'on pouvait savoir qui détient le pouvoir de qui ? (comme une autre syndic me le mentionne sur le PV), il m'a été répondu négativement. Pourtant ces Pouvoirs sont classiques sans détails des résolutions à voter comme l'on peut trouver dans de grosses résidences. Alors malveillance ? ou ?????
N'est-ce pas une obligation de garder le Pouvoir pour lequel on a été mandaté volontairement ou involontairement. Là ce Syndic très bien coté par l'ensemble des présents ramasse les copies ! Que puis-je dire au Président ?
LN |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 14:04:01
|
Ben ... déjà, vous pouvez lui dire de réviser ses tablettes quant au rôle et pouvoirs du pdt d'une AG. Et aussi, si c'est le pdt du CS, de revoir le rôle et la mission du CS, pour le contrôle du fonctionnement du Syndicat, contrôle qui ne s'arrête pas aux portes de l'AG.
C'est une AG des copropriétaires, dirigée par son président assisté d'un bureau. Sauf si on lui confie la foncttion de secrétaire de séance, le syndic n'a aucun rôle officiel, si ce n'est de conseil et d'assistance.
C'est au pdt de séance de se faire remettre, dès son élection, du secrétaire provisoire qu'est le syndic, la feuille de présence ainsi que tous les pouvoirs, les voix présentes et représentées étant vérifiées par les SCRUTATEURS. Le Pdt de séance doit ensuite valider ces documents, et au besoin rejeter les mandats qui seraient irréguliers, en surnombre ...etc.
C'est d'autant plus important pour les pouvoirs, car trop de copropriétaires et surtout de pdt de séance ignorent encore qu'un mandant (celui qui a donné pouvoir) est réputé s'être exprimé dans le même sens que son mandataire (celui qui a reçu mandat), sauf indication contraire qui doit être mentionné dans le PV.
Si Pierre a 3 mandats, lorsque Pierre vote POUR, les 3 mandats votent obligatoirement POUR. et inversement si c'est CONTRE.
Il est donc important de connaitre le nom des mandants de Pierre. Et c'est le pdt et les scrutateurs qui doivent le savoir.
Ma conclusion : cette AG n'est pas si cool que ça, le pdt ne sait pas ce que c'est que présider une AG, ceux qui se bousculent au CS sont pas si compétents que ça, et ce syndic n'est certainement pas aussi bon qu'ils le disent. Peut être qu'il a une bonne brosse à reluir ....
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 17:18:31
|
Citation de Gedehem
Citation :
C'est d'autant plus important pour les pouvoirs, car trop de copropriétaires et surtout de pdt de séance ignorent encore qu'un mandant (celui qui a donné pouvoir) est réputé s'être exprimé dans le même sens que son mandataire (celui qui a reçu mandat), sauf indication contraire qui doit être mentionné dans le PV.
Si Pierre a 3 mandats, lorsque Pierre vote POUR, les 3 mandats votent obligatoirement POUR. et inversement si c'est CONTRE.
Il est donc important de connaitre le nom des mandants de Pierre. Et c'est le pdt et les scrutateurs qui doivent le savoir.
On ne peut en aucun formuler cette affirmation, en tout cas sous cette forme.
Si le mandataire a reçu des pouvoirs qui lui ont été remis par les mandants, le président ne peut qu'enregistrer ses votes qui peuvent être différents. Il peut voter pour, à titre personnel, et encore pour un mandant, et voter contre pour deux autres mandants. Il exécute les instructions qui lui ont été données et les mandants font leur affaire avec lui des positions qu'il a exprimées.
Si le mandataire a reçu des pouvoirs envoyés en blanc au conseil syndical, c'est une autre affaire. La bonne solution est d'utiliser des formules d'instructions de vote. On discute sur le mandat impératif mais on n'a rien trouvé d'autre pour remédier à l'absentéisme. Par prudence, sur des questions importantes, les mandataires s'abstiennent, ce qui n'est pas toujours l'idéal.
De toute manière, il n'existe en la matière aucune présomption d'aucune sorte.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 08:48:47
|
Je le sais bien : ici, c'est juste une histoire de lunettes pour bien lire ce qui est écrit.
Je n'ai ni parlé de mandat impératif ni d'instruction de vote. J'ai juste dit, et je maintiens, que si Pierre a 3 mandats (point) et que Pierre vote CONTRE, les 3 mandats votent CONTRE.
Maintenant, un mandant peut effectivement donner à son mandataire des indications de vote, voire un mandat impératif (manuscrit).
Mais si ces indications obligent le mandataire vis à vis de son mandant, elles ne regardent en rien le Syndicat, qui n'a pas à les connaitre. Elle ne concernent que le mandant et son mandataire.
D'autant plus que certains doctrinaires avancent un argument, que je partage totalement : La raison d'être d'une AG, c'est de débattre des questions qui sont soumisent aux voix des copropriétaires. Sinon, si ce débat n'était pas nécessaire, on fait des petits papiers, on les envoit à ... je ne sais trop qui, et les décisions seraient prisent comme par sondage. Et bien non, IL FAUT tenir une AG, AG qui est destinée à débattre des questions posées avant toute prise de décision.
Or, une opinion préalablement établie peut être amenée à changer, en raison même de la nature de ce débat.
C'est la raison pour laquelle, en particulier, le vote par correspondance (qui est un vote préalable à le tenue de l'AG) n'est pas autorisé. Tout comme le vote à bulletin secret, qui est impossible.
Qu'est un mandat impératif, avec indication de vote préalable, avant la tenue et le débat de l'AG, si ce n'est une sorte de vote par correspondance ?
Saisi du litige, des tribunaux reconnaisent le droit au mandataire, y compris en présence de mandat impératif, de modifier le sens du vote de son mandat en fonction du débat de l'AG, débat qui est la raison d'être d'une AG.
Tout copropriétaire participant à une AG peut, lui aussi, être amené à modifier le sens de son vote, à modifier l'opinion préalable qu'il avait sur une question suite au débat qui s'est déroulé. Un mandant n'aurait-il pas fait de même après ce débat s'il avait été présent ?
C'est pourquoi, je serais très prudent sur cette question, qui ne concerne que le mandataire vis à vis de son mandant. A eux de s'expliquer. Mais encore une fois, les indications de vote d'un mandant à un mandataire ne regardent pas le Syndicat, ne lui sont pas opposables.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 08:59:27
|
Précision qui est d'importance : Le président de séance et les scrutateurs doivent enregistrer le vote du mandataire pour son mandant, et non les indications de vote mentionnées sur le mandat. Ces indication de vote ne regarde QUE le mandataire et en aucun ccas le pdt de séance les scrutateurs ou le syndic, qui ne doivent tenir compte que de l'expression du vote du mandataire pour son mandat.
|
| Signaler un abus |
|
|
Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 10:50:39
|
Je vous remercie pour vos avis et je reviens sur le sujet qui me préoccupe.
En reformulant les différentes réponses apportées, je veux être sûr d’avoir les moyens de faire invalider cette assemblée par le Tribunal de Grande Instance avec les motifs :
1 Irrégularité de la tenue de l’assemblée,
- pas d’assesseur nommé au bureau de séance, malgré le règlement de copropriété,
- ordre du jour complémentaire, pourtant envoyé dans les délais et comportant des résolutions complémentaires, jugé irrecevable par le Syndic,
- abus de majorité de Mme B. qui s’est « auto nommée » avec le concours du Syndic, Présidente de séance,
2 Fautes du Syndic,
- Convocation de l’assemblée hors délai pour l’approbation des comptes de l’exercice écoulé (plus de 11 mois),
- Convocation de l’assemblée hors délai pour l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice en cours (2003), et du prochain (2004),
- Document incomplet ou manquant pour l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, comme la situation de trésorerie du syndic précédent pour une période supérieure à 9 mois sur l’exercice.
- Désignation unilatérale par le Syndic de son représentant Mme. B.
Est-ce suffisant pour entreprendre une action en justice ? Comment dois-je procéder ? Avez-vous une idée des conséquences pour le Syndicat? Pour moi ? Pour le Syndic?
De nouveau, j’attends de vos commentaires.
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 12:42:51
|
merci pour toutes ces explications bien nettes et pourtant je m'interroge ayant aussi (encore) des biens en multi-pro. Les AG se font toujours avec des bulletins pré-remplis . Nous ne sommes que 10 ou 12 présents sur 4000 associés ou plus et il ne revient qu'à peine un millier de mandats de votes . Jamais le Président ou autre ne nous en remet. Vous voyez de quel organisme je veux parler ? Donc eux aussi auraient tout faux ?
Je vois que j'ai encore et toujours du boulot sur la planche et que vous ouvrez encore une rubrique quui peut faire couler beaucoup d'encre autour de nous et encore une fois je réclame haut et fort : A quand les sanctions contre les Syndics ? Oui ok vous allez me répondre "le quitus" ce qui ne l'empéchera pas d'exercer encore pendant 1 année ou plus , changer ? Quel est l'honnête, l'impeccable, le correct ? C'est l'interrogation de tout le monde à l'heure actuelle D'où la réticence des Syndicats, je préfère dire des copropriétaires (je ne suis pas une pro). Si UN sortait du lot (mille excuses Gedehem - vous n'êtes pas sur la Côte d'A.) cela se saurait certainement. Désolée je me défoule mais il y a de quoi baisser les bras quelquefois
Continuez svp à nous aider à remettre tous ces syndics dans le droit chemin et merci encore
LN |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
