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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
 Posté - 17 janv. 2004 : 08:42:22
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suite a non paiement des charges depuis plusieurs années le syndic en est arrivé apres les procédures habituelles a la mise en vente du restaurant la copropriétaire devant a la copropriété la somme de 8628 euros (courrier du syndic que les copropriétaire viennent de reçevoir
le syndic décide de faire procéder a la saisie en vue de la vente du lot dont le détenteur est propriétaire pour la somme de (x)euros
l'assemblée prend acte qu'a défaut d'enchérisseur le syndicat de copropriété sera déclaré adjudicataire d'office pour le montant de la mise a prix
au cas ou la copropriété se trouverait adjudicataire d'office
l'assemblée générale decide de remettre le bien en vente
l'assemblée générale mandate le syndic )pour rechercher un nouvel acquéreur avec le concours d'un professinnel de son choix fixe les honoraires a (x)
autorise le syndic a engager toute action en vue de l'expulsion de tout occupant
autorise le syndic a proceder a l'appel de fonds nécessaire au paiement du prix augmenté des frais et honoraires pour le montant total de (x) augmentation de la mise a prix de 19 pour cent
cette pratique est elle normale les copropriétaires sont ils dans l'obligation d'etre adjudicataire d'office nous sommes 6 propriétaires
il y en a dans le lot qui ne pourront pas payer
peut on effectuer la vente sans etre adjudicataire d'office
c'est grave meme si la vente a lieu on est pas certain de récuperer notre argent
le copropriétaire debiteur doit aux impots et au credit foncier dont la somme n'est pas déterminée la copropriété risque de passer
derniere et s'il ne reste plus rien on auras payer un tas de procédure pour rien
merci de vos réponses a tous (je ne sais plus quoi faire
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 11:00:29
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Il est exact qu'à défaut d'enchérisseur le créancier ayant pris l'initiative de la vente judiciaire est déclaré adjudictaire d'office. C'est cependant une hypothèse improbable.
Pour vous répondre avec précision et donner un avis sur ce que les copropriétaires ont intérêt à décider en assemblée, il faudrait plus d'informations.
Si vous avez dans votre copropriété un conseil syndical actif et avisé, ce qui n'est malheureusement pas toujours le cas, ce conseil syndical a dû étudier l'affaire avec le syndic et l'avocat et vous devriez lui demander des explications.
Tout d'abord il faut connaître exactement en quoi consiste la dette, année par année en faisant la distinction entre ce qui est dû pour les charges proprement dites et ce qui est dû à des autres titres, intérêts, dommages-intérêts, dépens etc, ce que les syndics ne font pas toujours correctement, ce qui peut amener de désagreéables surprises aux copropriétaires qui comprennent mal ne recouvrer qu'une partie de leur créance.
Ensuite il faut savoir quelles sont les hypothèques et privilèges inscrites sur le bien, le montant réel des dettes restantes faisant l'objet de ces sûretés et quelle est la valeur du bien. Cela permettra d'estimer ce que le syndicat peut espérer récupérer. Il est prévilégié pour les charges, mais les charges uniquement et non les autres créances, de l'année en cours et des quatre dernières années échues (article 2103 du code civil). Il est prioritaire sur tout autre créancier sur les charges de l'année courante et des deux dernières années échues, ce privilège est à égalité avec celui du vendeur et du prêteur de deniers pour les deux années antérieures. Cela permet de récupérer un minimum.
En outre, si le syndic a géré correctement ce contentieux, il a inscrit l'hypothèque légale du syndicat pour l'ensemble des créances. Cette hypothèque ne bénéficie pas d'un privilège mais elle s'applique à toutes les créances quelles qu'en soit leurs natures et leurs anciennetés.
Au vu de l'ensemble des hypothèques et privilèges inscrits et de la valeur du bien, il convient d'apprécier si le syndicat a intérêt à provoquer la vente judiciaire et dans ce cas quelle doit être la mise à prix. Récolter ces informations est de la mission du syndic assisté de l'avocat. La décision appartient à l'assemblée générale.
Si la dette envers le prêteur de denier est importante, il y a peut-être lieu d'attendre que ce dernier engage une procédure dont le syndicat récoltera les fruits. Dans certains cas la solution est de ne rien faire.
Mais bien sûr, si personne ne bouge, ce sera au syndicat d'agir. Dans cette hypothèse, la mise à prix devra être fixée à un montant suffisamment attractif pour qu'il soit certain qu'il y ait un enchérisseur. Cette hypothèse doit être écartée si le copropriétaire doit encore une somme importante au prêteur de deniers.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 14:33:44
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On ne peut qu'approuver les indications de Barde,
mais je souhaite rebondir sur la pratique, indiquée dans la question, et qui se généralise manifestement, de donner un mandat de vente anticipé au syndic pour le cas ou il n'y aurait pas d'enchérisseur à la vente judiciaire.
Cette pratique ma parait tout à fait contestable et je suis étonné de n'avoir pas entendu les rugissements de l'ARC. Peut être en a-t-elle traité ?
Il me semble que la résolution initiale doit concerner exclusivement la mise en vente du lot saisi. Il est vrai que la parfaite information des copropriétaires exige qu'ils soient informés des risques encourus si aucun enchérisseur ne se présente. Ils n'ont aucun moyen de s'en prémunir autre que la fixation d'une mise à prix appropriée, décente mais pas trop élevée.
Or précisément le risque est que certains syndics professionnels (certains ! pas tous !) exerçant aussi l'activité d'agent immobilier, poussent à une mise à prix élevée pour décourager les enchérisseurs et récupérer ensuite une opération.
Il n'est pas interdit au syndic régulièrement autorisé par l'assemblée de réaliser la vente en son autre qualité professionnelle, mais il me paraît préférable que ce mandat soit donné à l'occasion d'une autre assemblée qui pourrait examiner la situation créée par l'absence d'enchérisseur, et fixer un prix de vente tenant compte de cette expérience désagréable. De plus le syndicat reste libre de choisir un autre agent immobilier qui proposerait un montage financier favorable au syndicat.
La question de Sergepru montre que le regroupement des questions semble tout naturel aux copropriétaires qaui ne connaissent pas le particularisme du droit des voies d'exécution et saisies immobilières.
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 17:29:49
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merci a vous tous pour les renseignements trés utiles maintenantje vais pouvoir organiser le débat avec les autres copropriétaires et essayer de trouverune solution adaptable a notre situation ce n'est pas facile mais je commence a avoir des éléments qui vont pouvoir nous aider a prendre notre décision (encore merci)
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 17:30:56
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merci a vous tous pour les renseignements trés utiles maintenantje vais pouvoir organiser le débat avec les autres copropriétaires et essayer de trouverune solution adaptable a notre situation ce n'est pas facile mais je commence a avoir des éléments qui vont pouvoir nous aider a prendre notre décision (encore merci)
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 18:04:58
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Je partage pleinement l'avis de JPM sur la décision de donner mandat de vente au syndic en cas d'adjudication d'office au syndicat. Une telle situation se produit en fait rarement, mais doit cependant parfois être prévue.
Donner un tel mandat constitue un acte de disposition qui doit être décidé à la majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à la majorité simple qui suffit pour décider de la saisie juduciaire.
Par ailleurs il peut n'être pas favorable au syndicat de donner l'exclusivité au syndic. Celui-ci peut n'exercer une activité de transaction que marginalement et n'être pas le mieux placé pour négocier le bien, surtout si l'immeuble géré est éloigné du siège du syndic. S'il s'agit d'un local commercial, certains agents immobiliers sont spécialisés pour ce type de biens et il vaut mieux alors recourir à l'un d'eux qu'au syndic.
Il est donc très souhaitable que la décision du mandat de vente à donner fasse l'objet d'une décision différente de celle de l'autorisation de pratiquer la saisie. Dans une copropriété gérée sérieusement, la proposition de décision portée à l'ordre du jour de l'assemblée doit émaner du conseil syndical qui aura sélectionné un ou plusieurs agents immobiliers à qui donner mandat non nécessairement exclusifs. Les éléments essentiels de ces projets de mandats doivent être joints à la convocation comme pour tout autre contrat. Du reste il peut aussi être envisagé de donner mandat non rémunéré de recherche d'acquéreur à un ou plusieurs copropriétaires.
Enfin, inutile de prendre cette décision en même temps que celle de l'autorisation de saisie. Entre temps de l'eau aura coulé sous les ponts et l'on peut atttendre une future réunion de l'assemblée. Il est aberrant de fixer le prix de vente d'un bien immobilier deux ans à l'avance.
Cordialement
P.F. Barde |
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 07:23:19
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encore une question pour m'éclaicir un peut plus (merci)
par ailleurs nous risquons d'entrer dans un cercle vicieux
si la saisie judiciaire est votée la vente du bien n'a pas d'acheteur a l'adjudication la copropriété devient adjudicataire
le syndic fait l'appel de charges pour la mise a prix
si un copropriétaire ne peut pas payer nous retombons dans des procédures a ne plus en finir
de plus peut on m'expliquer les termes suivants (courrier d'huissier)
saisie vente en concours avec le tresor public( creancier privilégié)
saisie attribution j'ai pu saisir un pep créditeur de ( xxxxx )
ce pep fait toutefois l'ojet d'une saisie conservatoire a hauteur de (xxxxx )pour le compte d'une banque
et d'un nantissement au profil de cette meme banque pour un montant de (xxxx) (le terme nantissement veut dire quoi exactement)
quand je fais le total des sommes dues le total est supérieur a la vente du bien nous risquons de nous retrouver avec rien meme apres avoir lancé des tas de procédures (merci de vos réponses)
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 10:57:23
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Si la mise à prix est fixée à la moitié de la valeur du bien, il n'y a pas de risque de défaut d'enchérisseur. Et si jamais cela devait arriver, vous n'auriez qu'à le revendre avec une plus-value confortable. Entre temps il aura été possible de trouver un financement. Mais il ne s'agit que d'hypothèses d'école, le syndicat ne risque pas d'être adjudicataire d'office. Car si le syndicat ne provoque pas la mise à prix, le banquier le fera et prendra les risques pour lui.
Un courrier d'huissier est un courrier, ou lettre, envoyé par un huissier, car il arrive que, comme tout un chacun, les huissiers envoient des courriers. Ce terme n'a aucune signification juridique particulière.
Le trésor public est privilégié sur certaines choses, il ne l'est pas sur les biens immobiliers.
Le compte PEP a fait l'objet d'une saisie conservatoire de la part d'un créancier et ensuite d'une saisie-attribution de la part d'un autre. Cela signifie que le premier a fait en sorte que le débiteur ne puisse disposer de ce compte et qu'il ne puisse servir qu'au remboursement de la dette. Le deuxième a voulu saisir ce compte pour recouvrer sa créance mais s'est heurté à la mesure prise auparavant par le premier. C'est du moins ce que je crois comprendre. Celui qui aura pris une mesure conservatoire le premier sera servi le premier et le deuxième ne pourra rcupérer que ce qui reste.
Un nantissement est une sûreté qui peut être prise sur un bien meuble incorporel tel un compte bancaire ou un fonds de commerce. C'est analogue à une hypothèque, ce dernier terme ne s'appliquant qu'aux bien immobiliers.
De tout ce que vous faites savoir, je comprends qu'il y a de nombreux autres créanciers pour des montants au total probablement importants, dont le prêteur de deniers. Ce dernier va vraisemblablement provoquer une saisie immobiliére, s'il ne l'a déjà ouivert la procédure. Il est possible que l'intérêt du syndicat soit d'attendre tout simplement afin d'engager le moins de frais inutiles possibles. Laisser faire et laisser payer le banquier pourrait être la meilleure tactique, et dans ce cas l'assemblée devrait refuser l'autorisation de saisie judiciaire au syndic. Bien entendu, il faut tout de même veiller à détenir un titre exécutoire récent et inscrire une nouvelle hypothèque.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 11:37:11
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Sur l'avis de Barde :
La décision de donner un mandat de vente n'est pas vraiment un acte de disposition. Le syndicat, faute d'enchérisseur, devient propriétaire par l'effet de la loi (régime des ventes par adjudication sur saisie immobilière)
Le syndicat ne peut conserver le bien que pour l'affecter à un usage commun : créer une conciergerie par exemple. C'est un cas exceptionnel.
A défaut le syndicat, qui n'a pas pour objet d'acquérir des biens immobiliers à fin spéculative, est tenu, par la loi encore, de remettre en vente. La décision n'est pas visée par l'article 26 dont la portée est limitée aux parties communes d'origine. On pourrait considérer que l'article 25 d (actes de disposition résultant d'obligations légales) mais il faut encore écarter, à mon avis, cette solution car le cas évoqué n'a certainement pas été envisagé par le législateur qui n'a pas traité l'hypothèse de la revente d'un bien advenu au syndicat par suite de l'absence d'enchériseeur.
La collation d'un mandat de vendre à un agent immobilier me semble être une simple modalité de la mise à exécution d'une obligation légale et pratique qui relève de l'article 24. L'assemblée n'entame pas le patrimoine indivis. Elle se borne à prendre une décision de gestion qui est de même nature que l'autorisation d'agir en justice conférée au syndic.
Sur les dernières questions de Sergepru :
Le privilège spécial immobilier n'a d'effet que sur le prix de vente du lot. Il n'a aucun effet sur les autres biens du débiteur. Les autres biens restent soumis à leurs régimes respectifs, notamment en ce qui concerne le concours des créancieurs sur le prix de vente.
La saisie-attribution correspond à l'ancienne saisie-arrêt pour ce qui est des créances du débiteur.
Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sureté de sa dette (article 2071 Code civil. Il s'appelle " gage " si le bien remis est une chose modilière. Il s'appelle "antichrèse " sur le bien remis est une chose immobilière.
En fait la "remise" est souvent fictive : le gage automobile est l'exemple fréquent. Il est inscrit au fhcier des cartes grises. On peut donner en natissement des actions ou parts sociales, un fonds de commerce. On dit parfois que le nantissement (gage) est une hypothèque sur un bien meuble. C'est une figure de vulgarisation.
L'antichrèse exige un contrat écrit. Elle se traduit par le transfert de l'exploitation de l'immeuble au créancier qui en perçoit directement les fruits et revenus à charge de les imputer sur les intérêts et le principal de sa créance. Le créancier est par ailleurs tenu de payer les contributions et charges annuelles liées à l'immeuble. Le débiteur reste propriétaire de l'immeuble.
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sergepru
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 12:12:59
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encore une fois merci a vous tous pour toutes ses réponses
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 12:29:55
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Le syndicat des copropriétaires n'a pas vocation à spéculer ni même à posséder un patrimoine de rapport. Faut-il pour autant en déduire qu'il lui est interdit de conserver des lots privatifs qui ne soient pas affectés à un usage commun ? Il n'est pas exceptionnel qu'un syndicat possède un lot privatif donné en location. Est-ce vraiment illégal ? La loi ne le dit pas explicitement. En revanche elle prévoit explicitement la possibilité que le syndicat soit propriétaire de lots privatifs, qui sont par nature à l'origine sans utilité commune. Si l'on s'en tient à l'esprit de la loi, la position de JPM s'impose. M'en tenant autant que possible à la lettre, je penche plutôt vers l'interprétation que le syndicat jouit d'une certaine latitude pour posséder des biens immobilier sans utilité commune acquis dans un but non spéculatif (par exemple adjudication d'office) ou inclus à l'origine dans les parties communes et devenus sans utilité (ancienne loge de concierge, locaux annexes non utilisés par exemple). Dès l'instant où le syndicat en devient propriétaire, je pense qu'il est libre d'en jouir ou d'en disposer comme il l'entend et que, s'il décide de les aliéner, il doit le faire en appliquant les dispositions de l'article 26.
Existe-t-il une jurisprudence confortant la position rigoriste de JPM ?
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 17:15:04
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Il est certain que le syndicat peut conserver une loge de concierge devenue inutile en l'absence de gardiennage.
Il est certain que l'assemblée à l'unanimité peut décider d'acquérir un lot, ou de conserver un lot venu par défaut d'enchérisseur.
Il me parait vraisemblable qu'un copropriétaire opposant pourrait obtenir l'annulation d'une décision de ce genre. On ne peut pas obliger un minoritaire à participer à l'acquisition ou à la conservation d'un lot sans utilité capitale pour la copropriété.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 janv. 2004 : 19:16:32
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Je viens de trouver ceci à l'adresse suivante :
http://91rollin.free.fr/Documents/L AG%20pas%20a%20pas.doc
Citation :
Le syndicat des copropriétaires est propriétaire de parties privatives (article 16 de la loi du 10 juillet 1965)
L’alinéa 2 de l'article 16 reconnaît au syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale le droit d'acquérir un lot. Dans cette hypothèse, les millièmes attachés à ce dernier ne lui donnent pas le droit de vote et ces millièmes sont retranchés du total des millièmes pris comme base.
Je ne sais pas si cela peut apporter quelque chose au débat plus haut.
Elisabeth |
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