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Le sujet introduit par sergepru, http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=8965, m’amène à une interrogation sur le privilège immobilier du syndicat des copropriétaires. A la lecture de l’article 2103 du code civil, je comprends qu’il s’agit de délais préfix. Le point de départ est-il toujours la date de la vente, date de la mutation en cas de vente amiable, date d’adjudication en cas de saisie immobilière, ou dans le cas d’une saisie à l’initiative du syndicat, est-ce le commandement de saisie, ou un autre évènement qui marque ce point de départ ?
S'il s'agit du délai de mise en oeuvre du privilège, c'est le même délai que pour l'opposition, qui a pour vertu de mettre en oeuvre précisément le privilège.
Mais je suppose que vous parlez des périodes de charges couvertes. Et vous avez bien raison de poser la question car, une fois de plus, une difficulté n'a pas été pressentie par le législateur : quid si la vente a eu lieu le 20 décembre 2002, mais la notification le 21 janvier 2003 et l'opposition le 2 février 2003 ? Ces deux dernières opérations sont en 2003 et le syndicat perd en fait une année puisque le calcul n'est pas fait de quantième à quantième.
La réponse : la date de référence est celle de la vente du lot, mais il faut aller la chercher dans les travaux préparatoires et plus précisément dans le rapport Mariton Doc AN n° 137 p. 78). Honneur à Jacques Lafond qui donne cette précision, ayant été seul apparemment à voir le problème. Précision enfin : pour une vente judiciaire, on tient compte de la date de l'adjudication effective quand il n'y a pas eu de surenchère.
Tout cela veut dire qu'un juriste attentif peut organiser sa vente en considération du privilège spécial !
Merci JPM, ma question porte bien sur la période couverte par le privilège, je n'ai pas en effet employé les termes appropriés.
Cela signifie donc que dans le cas où le syndicat se trouve en concurrence avec un prêteur de deniers dont la créance est importante au regard de celle du syndicat, le privilège dont jouit celui-ci ne lui permet en fait de recouvrer qu'une partie de la créance constituée au moment du début de la procédure de saisie, au mieux 75%, au pire des clopinettes.
Il faut en tout cas distinguer > la saisie immobilière dont le syndicat est l'initiateur > la saisie immobilière à la diligence d'un autre créancier
On se fait une fausse idée des prétendus avantages qu'il y aurait à laisser un organisme prêteur de deniers mener la danse. L'avantage immédiat est que le syndicat n'a pas à avancer les frais. On oublie qu'à cet égard, le syndicat récupérera toujours ses billes, même s'il est primé sur le principal de la créance, pour une raison ou pour une autre.
On oublie aussi que la procédure n'a pas pour seul but de recouvrer la créance. Il s'agit aussi de stopper l'hémorragie financière par accumulation des impayés.
Une procédure de recouvrement bien menée donne en général satisfaction, mais il faut pouvoir payer les frais à avancer.
Bien entendu, il faut agir avec discernement et au cas par cas. Entre la précipitation et l’inaction il y a un juste milieu à trouver. Les copropriétaires souvent comprennent mal qu’un contentieux traîne en longueur et exigent des actions du syndic que celui-ci, mis sous pression, peut-être incité à engager à mauvais escient. Là encore le rôle du conseil syndical est important. Il lui appartient de se tenir informé pour contrôler judicieusement ce que fait le syndic, ce qui suppose un minimum de formation.
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Posté - 17 janv. 2004 : 11:04:10
