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Mémette
Contributeur vétéran
151 réponses |
 Posté - 26 janv. 2004 : 18:07:28
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Je viens vous donner des nouvelles !!!!
Mes locataires nous enquiquinent encore... Ils ont fait appel à la DDASS... ki est venue... Nous avons reçu le courrier de la visite du 13 janvier 2004...
Elle nous dit de faire des travaux tels que réglementer le poêle à bois alors que ce sont eux ki l'ont mis en place et ki nous l'ont fait payer...
Cela va faire 7 mois que seule la CAF rentre comme loyer !
Les locataires m'ont dit tt à l'heure "rdv au tribunal"...
J'ai appelé la DDASS qui m'a dit qu'ils étaient vraiment très méchants de faire tout ce kils font et nous ont conseillé d'écrire à l'adil... Connaissez-vous cet organisme ?
Je leur ai donc fait parvenir un petit dossier et envoyé le tout en recommandé !
On m'a aussi parlé de retirer un dossier au tribunal, au référé... Ken pensez-vous ??? K'est-ce exactement ?
En attente de vous lire, sincères salutations !
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 12:28:31
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Bonjour.
Mémette, je ne sais quoi vous dire aussi j'en appelle aux contributeurs suite à une idée qui me vient :
Face à des locataires comme les vôtres, je déclarerai le logement insalubre et entamerai une mesure d'expulsion pour virer les ch....
Ensuite je remets en état et je reloue à d'autres.
Piliers de forums, qu'en pensez-vous ?
Colette (www.lesaintjames.org) |
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Mallo
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 13:45:04
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trève hivernale ... Donc vous ne pourrez enclencher votre démarche qu'à partir du 16 mars 2004 ...
Remarquez cela vous laisse le temps pour monter un beau dossier ...
Mallo
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 19:52:01
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memette; est-ce vous qui êtes passée à la radio en direct un matin ? Le sujet était le même mais c'est la locataire qui attaquait ferme et l'émission était du style de "sans aucun doute " ?
LN |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 21:32:04
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• Attention, Colette, on dérape complètement et on met Mémette sur une fausse voie dans les premières contributions ci dessus : l'état d'insalubrité (qui se constate par voie administrative ou judiciaire, et non que décrète le proprio) n'a jamais permis de donner un congé et que le propriétaire soit exonéré d'obligations à l'égard des locataires concernés ! Bien au contraire.
Voir pour une orientation sur le sujet de l’insalubrité les fiches suivantes : http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/150502-NXLOG617.html .
Il en est de même pour les logements ne correspondant pas au standard de logement décent au sens du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 : c’est le locataire qui a des droits, pas le proprio qui pourrait s’en prévaloir pour dénoncer le bail en donnant congé.
• Si le logement de Mémette comporte des éléments nécessitant mise en règle par rapport aux standards de salubrité ou de décence, elle n'a que le choix de les mettre en état adéquat quelles que soient les vilenies des locataires, vilenies qu'elle doit traiter par ailleurs en tant que telles. Il ne faut pas tout mélanger.
• Par ailleurs, la trêve hivernale n'a jamais empêché que, pendant cette trêve, se montent des dossiers d'expulsions. La trêve certes suspend les expulsions, mais elle ne gèle pas les dossiers ni ne fait obstacle à des prises de décision en la matière.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 12:20:08
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Bonjour,
Joseph, si j'en crois Mémette à moins de me tromper auquel cas excusez-moi pour mon intervention inopinée, mais ce sont les locataires qui font n'importe quoi dans son logement puisqu'elle nous dit que le poële ne vient pas d'elle.
Je n'aime pas trop la télé-voyeur mais je me souviens d'avoir visionnée un K7 d'une émission ou une propriétaire ne pouvait récupérer sa maison dans laquelle les chiens ch... etc mais ils faisaient tout ce qui était en leur pouvoir pour faire croire à l'administration de les fautes venaient du proprio.
J'ai l'impression que c'est ce que vit Mémette. Mais peut-être me trompe-je.
Amicalement.
J'ai l'impression
Colette (www.lesaintjames.org) |
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Mémette
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 17:12:49
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Insacorth bonjour, qu'est-ce que cette histoire de passage en radio ???
Joseph bonjour, d'après ce que je lis de vous, je pense que vous n'avez pas prêté réellement attention à mes différents "posts" mis à part créer des hypertextes que je connais par coeur... Je ne pense pas être plus bête qu'une autre personne participant à ce forum. Je sais ce que je dois faire et ne pas faire.
Pour votre gourverne, les locataires ne sont pas partis en juillet 2003 suite à un état des lieux établi par eux et de plus, ne paient plus leur loyer en nous narguant "A la place de payer votre loyer, nous ferons le CT de notre voiture".
Aussi, la DDASS est belle est bien passée, je les ai même eu au téléphone et eux-mêmes m'ont dit que l'attitude de mes locataires était déplorable.
Mon logement n'est pas insalubre dixit la DDASS. La DDASS me demande juste de réglementer par exemple le poêle à bois que nous avons payé pour nos locataires et keux-même ont choisi et installé. Nous leur avions fait confiance.
Ce que je comprends avec vous Joseph c'est souvenez-vous je me trouvais dans le cas d'un locataire avec un propriétaire qui nous faisait vivre sous les plafonds dégoulinant d'eau de pluie, court-circuit à chake fois ke je prenais mon linge de la machine à laver. Murs suant à chake fois kil pleuvait... J'avais donc des champignons sur les murs puis ensuite cela s'impreignait et pénétrait les meubles. J'avais en plus fait tout refaire...
Rien était isolé etc...
Vous m'aviez répondu "Continuez à payer votre loyer etc... Chose que tout locataire se doit d'effectuer"
Et là, à vous lire, c'est quasi normal que mes locataires ne me paient pas... Je suis assez peinée...
Chère Colette, merci d'avoir répondu à mes mails si vous saviez à kel point, je me sens mal à cause de ces soucis...
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Mémette
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 17:14:53
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erratum
5ème ligne = "état des lieux" = préavis
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 18:59:09
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Mémette,
Ouh làlà, il y a maldonne et j'ai été mal compris, ce que le contexte - certes difficile - peut parfaitement expliquer (Mémette, je me souviens bien de vos précédents exposés, et relisez bien ce que j'ai écrit plus haut) :
• J'ai simplement dit, références circonstanciées à l’appui, que le motif d'insalubrité (je ne sais pas si il y a ou non insalubrité dans le cas présent, et ne peux le savoir, mais j'ai noté que la DDASS avait émis des prescriptions à votre endroit) n'est pas un motif de résiliation du bail par le proprio que vopus êtes ; et qu'il ne faut pas vous laisser espérer cette voie, voie qu’esquissait Colette en réflexion d’ailleurs parfaitement interrogative.
Et j'ai donné, à votre attention comme à celle des autres Universimmonautes, le lien qui permet d'avoir accès aux textes concernés par cette matière (lien d'ailleurs inédit dans nos échanges avec vous, comme sur les forums en général...).
On notera d'ailleurs que l'insalubrité au sens administratif du terme sous la plume des organes concernés (=la DDASS agissant comme organe préfectoral) peut porter non pas nécessairement sur un logement entier mais simplement sur une de ses parties ou simplement sur un de ses éléments, ce qui est une situation possible, possible, pour un appareil de chauffage.
Ceci sachant que les pièces principales doivent, aux termes du décret 'logement décent' (je ne vous redonne pas le lien eu égard à votre remarque...), être équipées d'un appareil de chauffage fonctionnel fourni sous la responsabilité du bailleur dans le cadre du bail (même si ce n'est pas lui qui l'installe au plan concret), et éventuellement changé dans ce même cadre si un changement est nécessaire.
• Par ailleurs, je n'ai aucunement dit, ou même laissé entendre, que vos locataires n'avaient pas à vous payer de leur seul chef.
Mais j’ai souligné que cette question (et a fortiori si elle est maintenant âgée de plus de six mois) doit être traitée « en tant que telle », sans la mélanger avec l'insalubrité (et/ou avec le caractère ‘non décent’ pris au sens légal), sachant au demeurant qu’un état d’insalubrité administrativement déclaré suspend le paiement des loyers (voir ceci dans le lien que j’ai donné plus haut).
La DDASS, même si ses agents compatissent à votre situation, n'a strictement aucune compétence administrative ou juridique pour les questions de loyers et de leurs retards totaux ou partiels hors la situation d’insalubrité déclarée et la suspension de paiement de loyers qu’elle entraîne : il est de bonne conduite de ne pas mélanger les registres, et il faut traiter les questions avec méthode catégorie par catégorie, sinon on ne s’en sort pas et l'on reste en détresse.
(je suis bien d’accord que c’est plus facile à dire sur le papier – ou sur l’écran – que de le vivre au réel, surtout, Mémette, si vos locataires ont un contact désagréable voire même franchement indécent ou encore harcelant ; et même si, d’aventure, ils vous traînaient au tribunal ou vous en font présentement la menace).
Un contact avec l'ADIL de votre région, dossier complet en mains, ne peut, à mon avis, que vous être utile (plus que de leur envoyer sans contact de personne à personne un dossier en RAR). L'ANIL est une structure de conseil et d'appui, pas un organe décisionnaire (http://www.anil.org/index.htm ). De même pour les échelons locaux des ADILs (http://www.anil.org/adils/carte.htm ).
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Mémette
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 20:58:27
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Ne vous inkiètez pas Joseph, je n'en veux à personne de mes pb.
J'ai devant les yeux les conclusions de la DDASS ke je peux vous retranscrire dans leur intégralité :
"Conclusion
Sans relever d'une procédure d'insalubrité au sens du Code de la Santé Publique, ce logement présente des risques pour la sécurité des occupants (risque CO, hydrocution) qui suggèrent une mise en conformité rapide des installations de chauffages électrique et de divers amémagements correspondant (trémie d'escaliers, garde-corps).
Par ailleurs, des améliorations s'avèrent nécessaires :
- canalisation pluviale,
- volets,
- compteur d'eau."
Voilà les conclusions de la venue de la DDASS du 13 janvier 2004.
Bref, nous ne pouvons plus dialoguer avec le locataire... Il campe toujours sur ses positions.... "Rien payer et nous faire les travaux !"
Voici nos dernier mails dernièrement échangés :
Mémette : "Madame, Monsieur,
Pour répondre au message que vous avez envoyé à ma Mère et étant donné la situation actuelle avec la DASS, nous fiasons le nécessaire de notre côté.
Sincères salutations."
Les locataires : "qu'entendez vous par necessaire? nous avons demandé a votre mère de vous dire que nous souhaitions vous rencontrer ceci s'avère desormais impératif!
Mr C."
Mémette : "Le stade de la discussion est dépassé. Vous avez lancé l'Administration dans le circuit donc de notre côté, nous allons agir différemment. Depuis le début, nous vous avons fait confiance malgré votre situation de "rmistes" et bien puisque vous n'avez pas compris la chance que nous vous avons donnée, nous allons maintenant agir d'une autre façon. "
Les locataires : "mdr !!!!!!! ce n'est pas faute de vous avoir averti recommandé,coup de telephone....etc (du moins tant que cela etait possible car nous ne pouvons meme plus vous joindre!!!!!!) alors faites ce que vous avez a faire je demande a la dass de lancer l'affaire au tribunal la maison etant juridiquement considérée comme un f2 et non comme un f4 nous allons donc demander a un juge de trancher et de regler le problème mais je ne suis pas convaincu qu'il tranche en votre faveur c'est la "guère" que vous voulez?alors allons y vous avez eu du temps 9 mois que nous vous alertons il fallait reagir en temps et en heure vous etiez informé de l'etat de la maison et des travaux a realiser donc vous avez vous aussi trahi notre confiance !mr mayeux est venu le 26 avril!!!!!!!!!des travaux devaient selon lui etre entrepris rien n'a ete fait nous avons ete patients jusqu'en juillet(cessassion de paiement des loyers a cette periode) donc desormais je vous donne rendez vous au tribunal et dites vous bien que je n'entreprends jamais rien sans etre sur du resultat !
ce n'est pas tout d'encaisser un loyer votre devoir est aussi que la maison que vous louez soit vivable et sans danger pour ses occupants ca qui n'est pas le cas donc a ce petit jeu la .......allons-y .
p.s le juge fera très certainement suspendre l'allocation logement ce que nous n'avons pas encore fait alors que nous vous avions annoncé dans notre dernier recommandé avec ar que nous le ferions (recommandé auquel vous n'avez meme pas jugé utile de repondre!!!!!!!!!!!)"
Mémette : "mdr !!!!!!!
===> ???
ce n'est pas faute de vous avoir averti recommandé,coup de telephone....etc (du moins tant que cela etait possible car nous ne pouvons meme plus vous joindre!!!!!!) alors faites ce que vous avez a faire je demande a la dass de lancer l'affaire au tribunal la maison etant juridiquement considérée comme un f2 et non comme un f4 nous allons donc demander a un juge de trancher et de regler le problème mais je ne suis pas convaincu qu'il tranche en votre faveur c'est la "guère" que vous voulez?
===> Pour ce qui est du F2... Souvenez-vous, nous vous avions demandé les mesures de la maison car justement les anciens propriétaires n'avaient pas bien déclaré les lieux... Nous avions tout de suite remédié à ce problème qui a été traduit expressément par une augmentation de l'impôt foncier.
alors allons y vous avez eu du temps 9 mois que nous vous alertons il fallait reagir en temps et en heure vous etiez informé de l'etat de la maison et des travaux a realiser donc vous avez vous aussi trahi notre confiance !mr mayeux est venu le 26 avril!!!!!!!!!des travaux devaient selon lui etre entrepris rien n'a ete fait nous avons ete patients jusqu'en juillet(cessassion de paiement des loyers a cette periode) donc desormais je vous donne rendez vous au tribunal et dites vous bien que je n'entreprends jamais rien sans etre sur du resultat !
===> Tout locataire se doit de payer son loyer sous peine de dommages et intérêts envers son propriétaire... Nous attendons aussi le solde du dépôt de garantie... Aussi, si vous n'étiez pas ok pour la maison, vous n'aviez qu'à pas signer le bail et l'état des lieux accompagné car rien a changé depuis que vous êtes rentrés dans les lieux... A moins que vous ayez dégradé notre maison ???
Vous vous devez de rendre la maison comme vous l'avez noté sur l'état des lieux.
Souvenez-vous de ce que vous avez signé très cher Monsieur C. car vous en avez signé des choses.
>ce n'est pas tout d'encaisser un loyer votre devoir est aussi que la maison que vous louez soit vivable et sans danger pour ses occupants ca qui n'est pas le cas donc a ce petit jeu la .......allons-y .
>p.s le juge fera très certainement suspendre l'allocation logement ce que nous n'avons pas encore fait alors que nous vous avions annoncé dans notre dernier recommandé avec ar que nous le ferions (recommandé auquel vous n'avez meme pas jugé utile de repondre!!!!!!!!!!!)
===> Une question ? Pourquoi restez-vous dans ce logement puisqu'il ne vous convient pas ?
Nous attendons toujours l'appel de l'assistante sociale au fait ? J'ai hâte de l'avoir au téléphone...
Portez plainte... Nous préférons que cela vienne de vous car nous avons une très grosse défense qui n'attend qu'à être exprimée...
Très cher Monsieur C., je crois que vous ne savez pas à qui vous avez à faire !
Très Bonne Année 2004."
Les locataires : "rendez vous au tribunal"
Voilà, ensuite cela partait en vrille ! Aussi, le locataire nous a envoyé qu'un seul recommandé et son préavis en recommandé... Cela fait 2... C'est tout !
Pour ce qui est de l'ADIL, la DDASS m'a donné leur adresse. Je leur ai donc constitué un dossier aussitôt. La poste m'a retourné l'accusé réception. Ils ont donc mon dossier ! Je ne connais pas les délais...
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jejebzh
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 22:47:11
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memette,
POurquoi pas une petite visite de l'huissier (surtout en cas de cumul de loyers impayés) et vu leur comportement, faut pas faire de cadeaux (j'ai cru comprendre qu'ils avaient une voiture, c'est pas saisissable ça ?)
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 07:42:23
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Mémette,
• Donc, à ce stade, il n'y a pas eu de prononcé administratif d'insalubrité, ce qui est pour vous une bonne chose en regard des gradations possibles ; mais il y a eu des préconisations émanant de la DDASS, ce service préfectoral ayant estimé par écrit à votre adresse et en considération de votre qualité de propriétaire, donc officiellement au plan des actes administratifs, que le logement que vous donnez à bail ‘‘présente des risques pour la sécurité des occupants’’ locataires.
La DDASS au demeurant n’a fait que son devoir en se rendant dans les locaux à la demande du locataire : prenez garde à ne pas faire à ce dernier de reproche formel à cet égard comme le formule un de vos messages à lui adressé, car cela pourrait se retourner contre vous.
D'autre part, le dialogue entre vous et vos locataires est, disons, difficile (le déroulement des inéluctables travaux - qui peut donner lieu à maints accrochages - ne risque pas de magiquement arranger les choses, bien au contraire).
• Compte tenu de ces éléments, de la situation socio-économique des locataires et de votre propre situation, notamment en regard du coût des travaux et de leur impact sur votre propre budget, votre intérêt n'est probablement ni de chercher à gagner du temps (ou de donner l'impression, fondée ou non, que vous cherchez à faire cela), ni de vous faire traîner au tribunal même par un locataire qui lui même dégainerait vite (et peut être malicieusement), fût-il en défaut de paiement de loyers (et en défaut d'avoir donné suite à un congé ? son congé de juillet 2003).
Aussi, je renouvelle mon avis : totalité du dossier en mains, voyez au plus vite un conseil avisé pour déterminer ce que vous avez maintenant à faire au concret sur les deux principaux aspects de votre affaire : d’une part, mise en conformité/état du logement, d’autre part question des loyers (et de l’ancien congé ?) ainsi que du congé que vous pourriez donner (à voir précisément en fonction du dossier) pour impayés partiels après avoir épuisé les mesures impérativement préalables en la matière de l’article 24 de la loi de 1989 ; ceci en prenant bien garde qu’il n’y ait pas de télescopage mal à propos de ces deux volets principaux.
(l'ADIL peut être ce conseil, quitte à ce qu'ils vous orientent sur les structures spécialisées sociales et/ou de médiation voire juridiques comme la Maison de la Justice et du Droit de votre coin ; n'attendez pas que l'ADIL vous écrive, téléphonez leur sans délai pour prendre rendez-vous).
• Considérez que la lettre de la DDASS pèse lourd et qu’en cas d’inaction de votre part, ou simplement d’action insuffisamment diligente, elle pourrait être une source grave d’engagement de votre responsabilité au civil voire au pénal plus encore par exemple si il y avait accident ou maladie imputable au logement.
Les termes qu’elle emploie (« risques pour la sécurité des occupants » et « mise en conformité rapide » dans leur « ce logement présente des risques pour la sécurité des occupants (risque CO, hydrocution) qui suggèrent une mise en conformité rapide des installations de chauffages électrique et de divers amémagements correspondant (trémie d'escaliers, garde-corps) ») sont en effet directement inspirés des textes légaux et réglementaires sur les obligations des propriétaires en matière de qualité des logements donnés à bail d’habitation et des responsabilités qu’ils ont à ce titre.
(notamment – textes à revoir par vous [liens déjà donnés dans vos sujets précédents comme vous l’avez rappelé, ou à retrouver sur le Guide Juridique du site en page d’accueil] : articles 1382 et 1383 ainsi que 1719 et 1720 et autres du Code civil, article 1 de la loi du 12 juillet 1967, décret du 6 mars 1987, article 6 de la loi du 6 juillet 1989, décret ‘logement décent’ du 30 janvier 2002).
Je vous conseillerais - c’est une piste de réflexion pour vous - de voir avec l’ADIL, ou toute autre structure qui vous assisterait notamment de médiation, si vous ne pouvez pas monter sous leur égide (sous leur égide formalisée serait pas mal) une convention avec votre locataire valant avenant au bail et s’inscrivant - sans doute pour partie seulement, au-delà des mises en conformité/état obligatoires - dans le a) du troisième alinéa de l’article 6 de la loi de 1989 : nature et modalités d’imputation des travaux pour leur aspect ‘de bon état d’usage et de réparation’ ainsi que calendrier correspondant.
• En résumé, comme je le disais dans un précédent message qui vous a je crois choqué : il faut nécessairement que vous bougiez et remplissiez vos obligations, en faisant en sorte que cela se fasse de façon organisée et calme, même si votre locataire vous a fait des vilenies, vous en fait encore et sans doute vous en fera d’autres…
Et ceci quels qu’aient été - vous en aviez parlé dans vos sujets - vos accords ou sortes d’accords antérieurs passés plus ou moins formellement et de surcroît plus ou moins suivis sur les chauffages et le poêle, l’échelle de meunier pour aller à une partie d’étage, la rambarde, etc. Il faut repartir de la situation présente, à appréhender objectivement.
Le recours à un conseil avisé me parait indispensable, et la médiation vous sera probablement d’un grand secours en vous évitant les montées supplémentaires en escalade de part et d’autre si cela est encore possible.
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Mémette
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 11:47:17
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J'ai bien pris note de votre message... Seulement, je veux bien oter le poêle à bois et voir l'électricité bien kun ami à moi travaillant à l'EDF est déjà aller sur place et n'avait rien trouver d'anormal seulement, kils mettaientt 36 branchements sur une même prise.
Mais je doute qu'ils laisseront rentrer kike se soit chez eux... Vous comprenez ?
Ke faire dans ce cas ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 16:26:31
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Mémette,
Efforcez vous vraiment de sortir,
• D'une part de la vision d'un élément considéré isolément (le poêle, la prise aux 36 branchements vue par un ami) :
vous avez, en effet, un problème global (et non des questions isolées de poêle ou de prises), problème global qu'il faut toutefois traiter en considérant en parallèle chacun de ses deux grands volets et en agissant de façon cohérente sur chacun d'entre eux :
o d'un premier côté, les mises en conformité (qui apparaissent assez lourdes et qui notamment de ce fait nécessitent peut être - en fonction également du niveau des craintes d'obstruction dont vous parlez - une formalisation avec un programme descriptif, un calendrier-cadre, un ou des opérateurs désignés, etc.) ;
o d'un second côté, la question des loyers, des impayés et des congés (l'ancien congé du locataire, un congé éventuel futur de votre part).
Le recours à un conseil avisé et à une aide (en commençant par l'ADIL, qui est a priori une bonne piste) peut vous y aider, on l'espère vivement pour vous.
• D'autre part, du tête à tête de vous (ou de votre mère) avec votre locataire, sauf à prendre le risque de nouvelles confrontations, escalades et donc difficultés accrues.
Le recours à la médiation (extrajudiciaire ou judiciaire : à voir avec vos conseils en fonction de l'entier de votre dossier pris au concret dans tous ses éléments) peut vous y aider, on l'espère vivement pour vous.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 19:06:21
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Je crois me souvenir qu'ils vous avaient donné congé très officiellement au printemps dernier pour un départ en juillet 2003 ? donc pour moi officiellement ils ne sont plus du tout en règle mais en squatteurs.
N'oubliez pas dans vos rapports avec les officiels : Dass, caf, justice et autres, de ressortir ce précieux recommandé. Et nous vous avions conseillé de ne plus rentrer en contact avec eux (que ce soit votre mère , frère , cousin....)
Allez votre dossier est dur . Bon courage . Je ne me rappelle plus si vous aviez un état des lieux - ce qui simplifierait tout, bien sûr. Suivez les conseils de Joseph aussi, toujours présent pour des bons tuyaux
LN |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 22:36:47
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• Une nuance importante sur le message de Insacorh : un locataire qui ne quitte pas les lieux à l'issue d'un congé régulier et s’y maintient n'est pas un "squatteur" mais un occupant sans titre (à la différence du squatteur, il ne s'est pas introduit illégalement dans les lieux) : voir la dernière phrase du paragraphe I de l'article 15 de la loi de 1989 : "A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués".
On peut – avec toute la gradation possible, de la mise en demeure non judiciaire à l’action judiciaire -, engager à l’encontre d’un occupant sans titre (qui doit non plus un loyer mais une indemnité d’occupation) une demande de libération des lieux, voire d'expulsion, ce que Mémette ne semble pas avoir fait ni même enclenché à ce stade (les procédures à l’égard des squatteurs pour leur libération des lieux sont différentes) :
d'où mon conseil à Mémette qu’elle fasse figurer à son programme d'action, qu’elle examinera au complet avec son ADIL et d’autres structures éventuelles avec qui elle serait mise en relation, le traitement de ce point spécifique, replacé nécessairement dans son contexte présent, de la suite du congé qui fut donné par son locataire en mi-2003 mais qui n'a pas été suivi d'effet ni de mesures. Elle verra si elle peut ou non faire prospérer ce point ou si elle a avantage à utiliser d’autres leviers pour ce sous-domaine des congés.
• Les conseils et appuis dont s’entourera Mémette seront peut être, dans ce cadre et en fonction de la consistance exacte des éléments du dossier (bail d’origine, congé de mi-2003 et ses ‘non suites’, position récente de la DDASS, etc.), amenés à prendre aussi en considération les articles 1736 et 1738 (location dite sans écrit) et 1759 du Code civil, articles qui peuvent être en défaveur des objectifs de Mémette de récupérer son bien compte tenu du délai écoulé depuis mi-2003
(je saisis l’occasion, sans vouloir compliquer le dossier, qui l’est déjà fortement, pour rappeler aussi l’article 25 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, article qui peut éventuellement jouer dans la situation présente notamment si on est en présence ( possible ?) d’une location sans écrit depuis mi 2003 [ http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECN.htm ], loi dont je ne suis pas certain que le lien ait été fourni à Mémette dans les échanges précédents, au contraire des autres textes majeurs).
• Mémette, quitte à vous apparaître répétitif, je renouvelle mon conseil que vous traitiez maintenant votre dossier systématiquement et sans tarder en vous entourant de conseils, d’appuis et de médiation.
Le site UI peut vous aider, mais ne remplacera pas cela.
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Mémette
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 02 févr. 2004 : 19:29:49
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Chers tous,
J'ai suivi le conseil de Joseph de ce WE et j'ai envoyé le recommandé suivant ce matin :
"A la suite des conclusions de la DDASS, je me dois de vous « interdir » l’utilisation du poêle à bois choisi et installé par vous, Madame et Monsieur C, mais facturé à vos propriétaires par vous, Madame et Monsieur C, car ce dernier « présente des risques pour la sécurité des occupants. (risque CO) ».
Nous allons donc vous mettre 1 ou 2 convecteurs électriques, en plus, au RDC en remplacement de ce poêle. Vous me préciserez le nombre exact sur votre prochain courrier recommandé.
Aussi, la DDASS nous parle de danger d’ « hydrocution », nous allons donc remédier à ces problèmes électriques.
Nous allons contacter expressément un magasin pour mettre en place une rampe à l’échelle meunière.
Par conséquent, merci de nous communiquer plusieurs samedis de disponibles afin qu’il y’en ait au moins un qui coïncide avec ceux des personnes qui vont effectuer ces travaux.
En attendant une réponse en recommandée de votre part, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’expression de nos respectueuses salutations."
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earlgrey
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 17:34:50
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Mémette, je me permets de vous donner quelques conseils :
* Comprenez bien que le non-paiement de loyers et les éventuels travaux à effectuer dans l' appartement sont 2 problèmes totalements distincts :
-> Ne pas percevoir vos loyers ne vous exonère pas de l' obligation de réaliser les travaux ( surtout si ils sont prescrits pas la DDASS !!! )
-> Que des travaux soient nécessaires n' exonère pas le locataires du paiement du loyer ; la seule "variante" possible est de déposer le montant du loyer chez un huissier de justice : le loyer est toujours du ( attention : j' ai lu récemment une décision de justice justifiant le non-paiement du loyer, disons, en temps et en heure,pour cause de non-conformité du logement, je ne sais pas si cela créera une jurisprudence, mais même dans ce cas les sommes sont dues au final je crois - si un juriste nous lit... )
* Ignorer les provocations / insultes de vos locataires ( je sais,
cela peut être difficile... )
* La France est un pays de droit écrit -> accumulez les preuves écrites ( RAR systématique ) pour un éventuel passage au tribunal. Pas d' arrangement oral. Jamais. Vous n' avez pas de réponse écrite à vos RAR ? La charge de la preuve est renversée : en justice, ce sont eux qui devront prouver leur bonne foi.
* Prouvez votre bonne foi : des travaux sont nécessaires ? Faites-les. Dans un délai que vous jugerez raisonnable, mais faites-les.
* Recouvrement des loyers :
1) S' agit-il d' un bail notarié ?
Si oui -> Lettre RAR de mise en demeure (délai raisonnable, 15 jours par exemple), puis commandement de payer ( nouveau délai d' un mois ) par huissier de justice. Ensuite référé.
Si non -> Même principe, mais délais beaucoup plus longs ( passage devant un tribunal, au moins six mois à partir de la mise en demeure )
Et la prochaine fois, faites un bail notarié.
2) Le bail fait-il mention d' un cautionnement ?
Si oui, est il solidaire et indivisible ?
allez sur : http://www.caution-line.org/cautionnement.html
3) D'autre part, vos locataires sont ils solvables ? Risquez vous un jour de récupérer les sommes ( loyers + Frais de Justice ) ? Ou vous trouverez vous en possession d' un jugement ( quil faudra faire exécuter par huissier, à vos frais !! ) que vous ne pourrez appliquer ( insolvabilité ) ?
* Expulsion : très difficile à cause des délais ( le juge peut en accorder, le préfet doit donner son avis et peut aussi accorder des délais - surtout si vous touchez quand même une partie des loyers (CAF)) , de la période de trêve hivernale, de l' obtention du concours de la force publique, bref très risqué.
* L'insalubrité : si vous y arrivez ( le logement doit être dans un état mettent en danger la santé des locataires, cest la définition )
->Vous retombez dans le cas de l' expulsion : très difficile concrètement de faire partir les gens de chez eux...
->Sils partent, vous devrez payer des indemnités de déménagement, de relogement...puisque vous aurez loué un logement insalubre
->Les loyers cessent d' être dus !
Concrètement, ce qui se passera, c' est qu'ils resteront dans le logement ( inertie pouvoirs publics ) sans avoir plus rien payer du tout ( ca devient du "squatt" ) ; Je ne vous conseillerais donc pas de vous engager dans cette voie...
En conclusion :
->faites vos travaux
->si vous avez de l' argent, engagez la procédure (je ne vous conseille pas de demander l' expulsion, simplement les retards de loyer), mais si vos locataires ont des enfants et vivent d'allocations, n' espérez pas revoir votre argent de sitôt.
->MAIS SURTOUT PRENEZ CONSEIL, par exemple auprès d' un huissier de justice( essayez-en plusieurs, jusqu' à trouver celui qui prendra le temps de vous écouter et de vous conseiller - certains sont débordés et n' ont pas le temps de donner des cours de droits aux petits propriétaires désemparés.)
->Dites vous bien que la prochaine fois vous ne referez pas les même erreurs ( choix des locataires, bail notarié, cautionnement solidaire et indivisible,...)
->Ne ruminez pas cette affaire 24H/24. Si financièrement vous
n' êtes pas acculée, prenez votre mal en patience, désolé...
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 21:33:30
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Je modulerais un tout petit peu ce que dit Earlgrey (qui n’a sans doute pas suivi les épisodes précédents mais va complètement dans le sens des conseils donnés à Mémette de bien séparer les choses, de traiter les relations, calmement, etc) :
- pour le conseil, indispensable pour Mémette - nous en sommes d'accord, il faut que Mémette voie une structure juridico-socio-technique telle l'ADIL (ou une bonne assoc), pas un huissier à ce stade comme le dit Earlgrey : l'huissier c'est pour quand elle fera des procédures (et elle ne fera valablement des procédures, pour lesquelles elle aura à demander des feux verts judiciaires…, qu'une fois ses travaux faits ou tout au moins enclenchés... : avant, elle se ferait bouler et ferait peser sur son cas…) ;
- en plus du conseil, ne pas oublier la médiation, extrajudiciaire ou judiciaire. Bon, ce n'est pas nécessairement magique, mais quand les gens en sont au point de se dire "je vous donne RdV au tribunal" et que l'on est soi même pas tout au clair avec un dossier à facettes multiples et épisodes contournés…
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earlgrey
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 10:08:13
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Bonjour,
* Je pense, comme le préconise joseph, qu' il est préférable que
vos travaux soient achevés avant d' entamer une procédure ( afin de prouver votre bonne foi devant un tribunal )
* Par contre, pour le conseil (même -et surtout- avant le début d' une procédure), je maintiens (expérience personnelle ) que le choix d' un huissier, qui traite quotidiennement ce genre de problèmes, qui effectue des permanences au tribunal, est tout à fait judicieux.
Vous pouvez également contacter la C.S.P.C. (Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires) de votre departement/région,
il y a des permanences spécialisées.
Cordialement
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 15:27:18
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Nous ne sommes probablement pas vraiment divergents pour le choix d'un conseil :
- je préconise à Mémette de recourir à un conseil, et à un conseil avec qui elle verra son dossier au global et non morceau par morceau : un tel organe de conseil est soit gratuit et d'intérêt général ainsi qu’avec une certaine coloration sociale comme l’ADIL - avec qui Mémette a déjà un contact -, ou une Maison de la Justice et du Droit - qui relaiera éventuellement sur un avocat ; ou il peut être sectoriel corporatiste (adapté pour le cas de Mémette : pas certain, et même douteux) comme une chambre de proprios telle celle qu'indique Earlgrey, ou l'UNPI qui est la maison concurrente, etc....
- je déconseille formellement pour le cadrage du dossier et avant que l'on attaque la phase des procédures relatives aux paiements de loyer en retard de s'en remettre aux conseils d'un huissier de façon privilégiée, les huissiers étant non des généralistes du droit aptes à saisir le arcanes d’une situation aux facettes multiples et imbriquées mais des spécialistes de procédures, et même de certaines procédures seulement.
- bien évidemment, pour le stade des procédures du secteur des huissiers, il faut s'en remettre aux spécialistes que sont justement ces huissiers et se méfier alors des juristes généralistes qui quelquefois trouvent que la procédure d'éxécution n'est que de la ville intendance et vous font échouer un joli dossier sur une couille de signification d'acte...
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