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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 26 janv. 2004 : 20:09:22
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Bonjour à tous.
Un problème de lecture de RC engendre quelques tensions dans notre petite copro (3 copro).
il s'agit d'un batiment regroupant 3 lots, et d'un batiment au fond d'une cour, accessible par un passage sous voute.
Ce dernier lot est décrit comme suit : "Lot numéro 4 :le bâtiment C à usage de dépendances construit au fond de la propriété ainsi que l'usage exclusif et particulier de la cour
et les 144 millièmes des parties commmunes générales de l'ensemble immobilier"
A parties communes générales on lit : "sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copro déterminé" et dans la description de ces lieux : il s'agit de la totalité du sol en ce compris les parties bâties et non bâties"(là c un peu contradictoire non?)
Le propriétaire du bâtiment C peut- il alors se dire propriétaire de la cour ? et à ce titre en fermer l'accès par un grillage scellé dans le sol? Le tout sans décision d'AG of course !
Sa volonté étant de quitter la copro, peut il alors, après avoir installé ce grillage, ouvrir librement le mur cloturant la copro qui longe cette cour, le long de la voirie afin d'accéder à son lot situé au fond de cette cour?
En cas de scission de la copro, peut on réclamer qu'une partie de la cour reste à la copropriété alors composée de 2 des 3 copro? A quelles conditions ?
Cette copro n'a pas de syndic,ni d'assurance malgré les x courriers envoyés en recommandé pour une AG. Aucune charge n'a jamais été réclamé à ce 3e copro qui n'utilisait pas son bâtiment. Mais avant de se lancer dans ces démarches nous aimerions connaitre nos droits et les éventuels lois et cas de jurisprudence qui pourraient nous soutenir.
Merci à tous de vos expériences sur le sujet
sandrose
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 17:31:49
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Il y a deux questions imbriquées.
Qui est propriétaire de la cour?
En cas de scission, peut-on conserver une partie de la cour dans la copropriété résiduelle?
Je pense que dans votre cas la propriété de la cour est scindée entre une propriété du sol au bénéfice du syndicat des copropriétaires et un droit de jouissance propriété du sécessioniste.
Le régime de la scission de copropriété est organisé par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965. La scission est possible à condition que la scission de la propriété du sol soit "possible". Cela semble être le cas. A charge pour vous de convenir de la nouvelle limite.
L'article 28 stipule :
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
Cordialement.
Z.Juto |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 23:47:49
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Comme l'indique Zjuto le propriétaire du lot 4 a un droit de jouissance exclusif, mais n'est pas propriétaire de la cour.
Il peut garantir l'exclusivité de jouissance par une clôture, mais une décision d'assemblée serait nécessaire pour en définir la nature, l'aspect, etc.
Il n'est pas propriétaire du mur de clôture et n'a aucun droit particulier sur ce mur. Il ne peut donc l'ouvrir pour se créer un accès. Il doit conserver l'accès normal prévu dans le règlement de copropriété et aménager sa clôture de cour pour conserver l'accès naturel.
La possibilité de scission est "administrativement" peu vraisemblable car il faut qu'une autorisation de division du terrain soit accordée, ce qui est rarement possible pour un petit immeuble.
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 11 févr. 2004 : 12:22:52
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Merci de vos réponses détaillées.
Nous avons pris contact avec des syndics professionnels pour faire fonctionner la copro (car aucun syndic nommé pour l'instant). L'un d'eux nous conseille de saisir le TGI pour faire nommer un administrateur de biens. Or cette procédure semble couter quelque chose comme 20 000f, si nos sources sont bonnes. Est ce vraiment utile, un syndic nommé à la majorité de tous les copro n'est il pas aussi apte dans un premier temps ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 févr. 2004 : 14:04:39
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Si vous n'avez pas de syndic, la seule possibilité est de faire nommer un administrateur propvisoire par le pdt du TGI en application de l'art.47 de L65.
Mais si vous souhaitez un syndic professionnel par la suite, rien ne vous empeche de proposer dans la requête la nomination de celui qui sera le futur syndic.
Il faut donc en rechercher, les sélectionner et en retenir un ... que vous préciserez dans la requête.
Si vous souhaitez vous administrer vous-même (vous devriez vous entendre à 4 !), vous pouvez également proposer votre candidature, toujours dans la requête, aux fonctions d'administrateur provisoire. Si elle est bien rédigée (la requête) il n'y a pas de raison que vous ne soyez pas nommé.
La requête, obligatoirement présentée par un avocat, il devrait vous en couter 6 à 700 € ..(à voir) ou même moins, en honoraires.
Si c'est vous qui êtes nommé, il n'y a rien de plus.
Si c'est le futur syndic, il y aura ses honoraires.
Si c'est un administrateur lambda qui est désigné, c'est la machine à sous qui démarre.
Mais en l'état, votre syndicat étant dépourvu de syndic, c'est le TGI et un administrateur.
Par consentement mutuel, vous pouvez vous entendre pour convoquer entre vous une AG pour désigner un syndic, mais cette AG sera annulable pendant 10 ans, en cas de contestation de l'un d'entre-vous. Est-ce un grand risque, pour seulement 4 ?
A vous de choisir
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2004 : 14:41:25
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En relisant la réponse de Gedehem, je note que c'est en fait une copropriété de 4 lots et non trois. Le bâtiment di fond constitue bien un lot de la copropriété ?
Si vous pensez être en mesure de prendre une décision à l'unanimité, y compris le copropriétaire du fond, avec qui vous avez des problèmes, n'hasitez pas : vous faîtes une assemblée "spontanée", au cours de laquelle vous désignerez votre syndic. Le copropriétaire du fond sera sans doute d'accord pour éviter les frais de la désignation d'un administrateur judiciaire, auxquels il devra contribuer.
Si la décision de désignation du syndic est prise par cette assemblée, elle est inattaquable puisque, seul un opposant ou absent peut attaquer l'assemblée et la décision prise.
Si vous pensez que le copropriétaire du fond renaclera, il faut en passer par la procédure légale de désignation d'un administrateur.
Si l'assemblée "spontanée" peut avoir lieu, il faut respecter les formes et notamment établir une convocation après vous être mis d'accord sur une date et l'ordre du jour (désignation du syndic, c'est tout pour l'instant). Il faudra établir également un procès verbal car un document du genre : "Messieurs X, Y, Z et W ont décidé de désigner M. X en qualité de syndic" même avec les signatures, est sans valeur.
Pour les petits immeubles, la loi de 1965 aurait dû prévoir la possibilité d'assemblées "spontanées" de ce genre.
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sandrose
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 12 févr. 2004 : 10:51:34
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Bonjour,
La copropriété est faite de 4 lot, oui le batiment du fond constitue un lot. Il n'y a que 3 copropriétaires car un des appartements (le mien!)est constitué de deux lots. D'ailleurs certains syndics se font payer par lot, d'autres aux tantièmes, quelle est la régle suivie en général? Lorsqu'un syndic vous envoie un devis ne doit il pas envoyer un contrat type avec mention de la durée, les engagements qu'il comprend ...?(nous avons reçu un devis avec juste...un chiffre en euros !)
JPM, L'élection se fait donc à l'unanimité des copro et non à la majorité de tous, représentés ou non lors de l'assemblée ?
Gedehem, effectivment peu de risques pour nous, à 1e vue, si la décision est contestée, mais le problème traine en longueur et nous aimerions "lancer la machine" (mais pas celle à sous!) des négociations le plus rapidement possible, donc en évitant les risques de contestation ! Tout dépendra de la présence ou non du 3 e copro lors de l'assemblée que nous essaierons de convoquer dès que possible, avec les formes, càd 15 jours minim avant et en recommandé.
Merci encore de vos lumières !
Sandrose
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 févr. 2004 : 14:53:06
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Proposez ube réunion aux copropriétaires, ez faites ensuite ube assembée générale pour prendre des résolutions sur toutes les affaires pendantes!
Ca vous couteraot moins cher que de prendre un syndic professionnel.Au besoin parcourez les pages du Web et voyez en lbrairie les ouvrages qui traitent de la copropriété.
Au besoin vous pouvez m'envoyer un pu des mail perso
Cordialement
François GHERARDI |
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