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Syndic bénévole dans une petite copropriété (5 copropriétaires), je me retrouve devant le problème suivant :
En Novembre 2003, j'ai fait ma première assemblée générale. Un arriéré de charge et un budget prévisionnel pour 2004 ont été votés par l'assemblée générale et ont obtenu la majorité requise. Pour le calcul des charges et le budget prévisionnel, j'ai utilisé la même répartition de charge, que le précédent syndic. Un de nos copropriétaires conteste la répartition de ces charges et refuse de payer la totalité de ce qui lui est demandé. Il m'a donc fait un chèque ce qu'il considère comme indiscutable et attend de moi que je corrige les répartitions de charge en fonction du Règlement de Copropriété. Après vérification dans le règlement de copropriété, il est juste que la répartition des charges n'a pas été correctement appliquée par les syndics précédents.
Question 1 : Ce copropriétaire peut t'il refuser de payer des charges votées en assemblée générale ?
Question 2 : Bien que le budget et l'appel de fond d'arriéré aient été votés et validés en assemblée générale, est ce que je peux modifier la répartition des appels provisionnels en tenant compte des tantièmes décrits dans le règlement de copropriété (mais plus appliqués depuis de nombreuses années) sans repasser par une nouvelle assemblée générale ?
Question 3 : Si je veux appliquer la véritable répartition décrite dans le Règlement de Copropriété, à partir de quand dois je le faire (tout de suite, prochain budget, ….) ? Jusqu'où dois je remonter dans le temps pour effectuer un correctif ?
1. Si le copropriétaire en question a voté le budget et l'approbation des comptes, il ne pourra plus ensuite contester la répartition sur laquelle il a lui-même exprimé son accord. S'il a été absent ou opposant il peut contester. La possibilité de contestation est indiscutable moins de deux mois après la réception du PV de l'assemblée générale. Mais de plus, la jurisprudence admet la possibilité pour un copropriétaire de faire rectifier son compte personnel pendant toute la durée du délai de prescription qui s'applique aux actions presonnelles, soit dix ans. Le mieux à mon avis serait de reprendre les comptes de l'exercice en suivant strictement le règlement de copropriété. Ce sont ces comptes revus qui devraient être soumis à l'approbation de l'assemblée. En poursuivant selon les errements antérieurs vous vous exposez à un nouveau litige qui devrait être jugé en faveur de ce copropriétaire.
2. Pour les appels de provisions, vous avez peut-être une certaine latitude, tout dépend de la façon dont est libellée la résolution concernant le budget décidé par l'assemblée générale. Cette question n'est pas en fait d'importance primordiale. Ce qui est important, c'est l'arrêté des comptes en fin d'exercice qui doit être strictement conforme au règlement de copropriété, même si celui-ci a été ignoré pendant de nombreuses années.
3. Vous devez remonter jusqu'au début du dernier exercice dont les comptes n'ont pas été approuvés. Si, entre temps, des lots ont été vendus, il se peut que d'anciens copropriétaires se révèlent débiteur evers le syndicat et que le recouvrement de ces créances apparaisse impossible. Plutôt que de s'obstiner dans des tentatives de recouvrement infructueuses et coûteuses, il faudrait faire reconnaître la perte correspondante par l'assemblée générale, c'est à dire l'inscription dans les comptes d'une charge équivalente à cette perte, en clair, faire payer la dette des anciens copropriétaires par les copropriétaires actuels. C'est toujours difficile à faire passer, mais impossible de faire autrement. Ce qui pourrait en revanche être envisagé, si le montant des créances irrécouvrables le justifie, ce serait de rechercher la responsabilité des anciens syndics dans ces erreurs de gestion.
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Posté - 27 janv. 2004 : 10:47:55
