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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 29 janv. 2004 : 14:08:13
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Syndic bénévole, je me retrouve devant un problème d'interprétation du RC sur la répartition des charges de la cage d'escalier et qui donne lieu à contestation. Quels est votre avis sur la question :
La copropriété est composée de 4 lots en habitation situés aux étages (1er et 2ème) et autour d'une même cage d'escalier et d'un lot à usage professionnel situé en rez-de-chaussée. Le lot (n°2) à usage professionnel possède sa propre porte d'entrée pour ces clients et une porte intérieure qui donne accès à l'entrée principale des habitations et à la cage d'escalier, sous lequel il possède également un placard. Le problème se situe donc au niveau des charges de nettoyage de la cage d'escalier et de son éclairage. Notre RC dit que :
REGLEMENT DE COPROPRIETE
"Les copropriétaires seront tenus de supporter les charges afférentes aux parties communes notamment :
.......
3 - Les frais d'entretien et de réparations de l'escalier, de la cage d'escalier et de ces accessoires, communs aux lots 3, 4, 5 et 6, qui seront par quart à la charge exclusive des propriétaires de ces 4 lots.
........
6 - Le salaire et ces accessoires, y compris les charges sociales du personnel préposé au nettoiement et à l'entretien des parties communes ainsi que les frais d'acquisition de matériel et d'ingrédient nécessaire à ces travaux."
Depuis de longues années, le copropriétaire du lot n°2 ne paie pas le nettoyage de la cage d'escalier (il ne l'emprunte jamais et ne possède rien à l'étage) ni son éclairage.
Le copropriétaire du lot n°4 soutient que le copropriétaire du lot n°2 doit participer aux charges de nettoyage et d'éclairage, parce que le RC le stipule. Il me demande donc de modifier les charges en conséquence.
A vrai dire, je ne sais trop que faire. Comment interprétez vous notre RC ?
Merci de votre aide,
Elsasser
DSK
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 08:22:22
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D'après votre RC, le lot n°2 n'a pas à participer aux charges de cet escalier (le copro du lot 4 se trompe).
A la lecture de vos extraits, votre RC est très clair et ne doit pas donner lieu à une quelconque interprétation.
Par ailleurs, dans les faits, l'escalier ne semble être pas utilisé par ce local, ainsi personne n'est lésé.
Par contre, vous dites que le lot à un accès direct sur la cage d'escalier.
Ce qui me surprend un peu c'est que lors de la rédaction du RC, le lot 2 n'ait pas été inclus dans cette répartition de charges. Cet accès était-il existant à l'époque?. S'il a été réalisé à posteriori, l'a-t-il été de façon régulière?
Le seul moyen de modifier la chose serait une résolution en AG permettant soit:
Imposer le murage définbitif de la porte
Inclure le lot dans la répartition des charges.
Mais sans une telle résolution, le copropriétaire n'a pas à payer de charges. |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 09:05:56
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Bonjour RAYMOND,
Pour répondre à votre question : oui, l'accès était existant à l'époque.
En réalité, ce qui me pose problème, c'est l'interprétation que l'on peut faire du RC. La rédaction de celui-ci, qui date de 1963, me semble ambigüe.
Dans ce RC, il est écrit que les frais d'entretien et de répartitions de l'escalier sont à la charge exclusive des 4 copropriétaires "habitants", le RC ne considère donc pas le copropriétaire "professionnel" du lot n°2.
Deux paragraphes, plus bas, on lit que le salaire et les accessoires liés aux nettoyage des parties communes fait partie des charges communes et donc sont réparties sur tous les copropriétaires.
Peut t'on considérer le ménage de la cage d'escalier comme faisant partie des frais d'entretien ?
Salutations,
Elsasser
DSK |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 10:11:13
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Le princide est clair :
L'escalier et sa cage sont des parties communes. Les charges liées à ces parties communes doivent être réparties conformément à l'article 10 alinéa 2, soit au prorata des quotes-parts des parties communes, sans référence à l'utilisation ou non.
Votre RC est parfaitement conforme à ce principe.
Il n'y a d'exception logique que lorsque le RC constitue l'escalier et sa cage en partie commune spéciale aux propriétaires des lots des étages. Cela est rare mais cela existe.
Par ailleurs il est admis que le tapis d'escalier peut être considéré commun élément d'équipement commun. Mais la clause du RC faisant du tapis un élément accessoire de l'escalier dont les charges sont réparties de la même manière est toujours validée.
L'entretien de propreté de l'escalier est indivisible de l'entretien de propreté de l'immeuble, qu'il soit assuré par la concierge ou une entreprise extérieure. De fait comment pourrait distinguer la partie de salaire ou de la redevance à l'entreprise ?
Enfin si le RC comprenait une clause de répartition contraire, avec un coefficient d'étage notamment, elle s'appliquerait jusqu'à constatation de sa nullité soit judiciaire soit par l'assemblée.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 12:33:34
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Il me semble, mais c'est sans doute une histoire de lunettes, qu'il n'est pas précisemment répondu à la question posée.
Le RDC d'Elsasser précise :
"Les copropriétaires seront tenus de supporter les charges afférentes aux parties communes notamment :
.......
3 - Les frais d'entretien et de réparations de l'escalier, de la cage d'escalier et de ces accessoires, communs aux lots 3, 4, 5 et 6, qui seront par quart à la charge exclusive des propriétaires de ces 4 lots.
........"
Il me semble que ces dispositions sont claires :
1/- "..escalier, cage d'escalier et accessoires , communs aux lots 3,4,5,6 " pour en déduire que cet escalier, sa cage etleurs accessoires sont bien communs spécifiquement aux seuls lots cités, donc parties communes spéciales.
2/- que les frais d'entretien et de réparations .. (de ces parties communes aux lots cités)......"seront par quart à la charge exclusive de ...."
Il y a bien là à mon sens, la définition de parties communes spéciales spécifiques à certains lots d'une part, et le mode de répartition des frais d'entretien et de réparation de es parties communes spéciales d'autre part.
Comme de plus le lot 2 ne semble avoir aucune UTILITE de ces parties communes qui sont bien dites spécifiques à certains lots, il ne doit pas en avoir la charge ainsi que le précise l'art.10 cité.
La pratique antérieure me semble conforme, le proprio du lot 4 est dans l'erreur, du moins pour ce qui concerneuniquement l'entretien et les réparations sur les parties communes spéciales citées. Mais pour l'entretien et les réparations comme pour les frais administratif de toutes les autres parties communes, il doit en avoir sa part comme tous les autres.
Je ne vois pas trop comment on peut faire une autre lecture de ces clauses du RDC ......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 13:49:37
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Oui, exact, Gedehem :
Mon principe est exact, mais le RC, c'est le moins que l'on puisse dire, n'est pas conforme au principe exposé. J'essuie donc mes lunettes.
Mais par contre, la qualité de partie commune spéciale ne peut s'induire d'une clause de répartition de charges.
Est une partie commune spéciale celle définie comme telle dans le descriptif de division de l'immeuble, en tête du règlement de copropriété. J'ai fait allusion à ce cas dans la précédente réponse.
Si par contre l'escalier figure en tête du RC dans la liste des parties communes à tous les copropriétaires, il conserve sa qualité pour la répartition des charges et la clause du RC (répartition entre quatre lots, est nulle.
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 15:47:44
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L'escalier et la cage d'escalier sont bien définis dans les parties communes. Dans le RC, il n'y a pas de paragraphe concernant de parties communes spéciales.
Toutefois, je trouve vraiment étrange que le RC spécifie que les frais d'entretien et de réparations de l'escalier et de la cage d'escalier soient à la charge de 4 des 5 copropriétaires, mais que tous doivent participer aux charges de nettoyage. De deux choses l'une:
- ou ils font partie des parties communes et alors TOUS participent aux charges
- ou ils font parties des parties communes spéciales, dans ce cas, le copropriétaire du lot n°2 ne participe pas à ces charges.
Si on parle de parties communes spéciales, cela signifie également que si des travaux de rénovation de l'escalier venaient à être fait, ces derniers ne seraient pas à la charge du copropriétaire du lot n°2. Or nous vivons dans une vieille résidence du XVIII siècle, où l'escalier (en bois) fait partie intégrante de la structure de la résidence.
Que tout cela est compliqué !
Pour ma part, j'aurais tendance à dire que le copropriétaire du lot n°2 se doit de participer aux frais d'entretien et de réparation de l'escalier, car l'escalier permet d'accéder aux étages et donc au toit, ce qui permet par là même de maintenir le bon état générale de la copropriété, mais, par contre, il est dispensé de participer au frais de nettoyage des escaliers, parce que lui même n'en a pas l'utilité. Le soucis, c'est que le propriétaire du lot n°4 ne voit pas les choses de cette manière et que son interprétation du RC fait qu'il conteste la répartition de ces charges de nettoyage et d'éclairage de la cage d'escalier. A ce jour, le propriétaire du lot n°4 refuse de payer ces charges tant que je n'ai pas réparti correctement les charges, d'où l'importance de l'interprétation que l'on fait du RC.
Notre copropriété tente de sortir de plusieurs années de problèmes et de procédures judiciaire. En tant que syndic bénévole, je souhaite qu'à présent tout rentre en ordre. Toutefois, je ne veux léser personne, même si je ne m'entends pas avec tout le monde. Avant de me lancer dans une procédure d'injonction de payer, vis à vis du propriétaire du lot n°4, je voudrais être sûr qu'il a tord. S'il a raison, je veux pouvoir justifier auprès du propriétaire du lot n°2, que s'il n'a jamais payer à ce jour les charges de nettoyage de la cage d'escalier, c'est parce que les précédents syndics n'ont pas su lire le RC.
Dans tous les cas, merci, à tous les participants à ce forum et pour l'aide qu'il m'apporte dans ma mission, car même si souvent les opinions sont partagés, on constate que rien n'est simple quand il s'agit de copropriété et que les cas particuliers, non prévus par les lois, sont légions et chacun peut en avoir une interpretation.
Elsasser
DSK |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 janv. 2004 : 16:45:07
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Tout à fait d'accord avec JPM sur la définition des P.C. spéciales.
Bien que dans le RDC dont il s'agit elles ne soient pas précisées en préalable par distinction avec les parties communes ..communes, il n'est reste pas moins, il me semble, que la clause "Les frais d'entretien et de réparations de l'escalier, de la cage d'escalier et de ces accessoires, COMMUNS aux lots 3, 4, 5 et 6, ...", suit le mode de répartition ..."qui seront par quart à la charge exclusive des propriétaires de ces 4 lots".
Il faut voir où est placée la virgule, mais qu'est-ce qui est COMMUNS, et donc spécifiques, aux lots cités, si ce n'est escalier, cage et accessoires ?
Parties communes spécifiques à ces 4 lots, dont les frais d'entretien st de réparation "seront par quart à la charge EXCLUSIVE des...4 lots".
Il y aurait là, certes d'une façon qui n'est pas d'une précision chirurgicale, la définition d'une partie commune spéciale à certains, et d'un mode de répartition sur ces parties.
Ceci dit, (je n'ai pas le jugement ss le coude) il a été jugé qu'un mode de répartition de charges habituellement utilisé, bien que contraire aux dispositions du RDC, ne pouvait être modifié que par décision de justice. (Dur dur, parfois la copropriété.)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 15:58:48
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Citation de Gedehem :
Citation :
Ceci dit, (je n'ai pas le jugement ss le coude) il a été jugé qu'un mode de répartition de charges habituellement utilisé, bien que contraire aux dispositions du RDC, ne pouvait être modifié que par décision de justice. (Dur dur, parfois la copropriété.)
Pour moi, l'utilisation par le syndic d'un mode de répartition contraire à celui prévu par le RC, c'est dix ans d'inéligibilité.
Cela prouve qu'il n'a jamais lu le RC, à défaut qu'il ne veut pas respecter la volonté exprimée par la charte souveraine.
Je vois mal une juridiction ratifier une telle iréégularité. Il est vrai qu'on voit tellement de choses !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2004 : 17:54:55
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Après recherche, ce n'est pas tout à fait ce que j'ai avancé, mais cela y ressemble pas mal.
Citation :
" Une clé de répartition des charges de copropriété defférente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvé et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale (CA Rennes, 17.01.2002)"
Ca, c'est pour la pratique de répartition utilisée depuis toujours semble t-il par Elsasser.
Et pour ce qui concerne la clause de son RDC qui semble poser question :
"... même si un RDC ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce que soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite, une telle constatation n'ayant aucun effet rétroactif ;" (CA Paris, 23°Ch. 28.3.2002).
La réunion de ces 2 jugements me parait interessante, tant sur le sujet dont nous parlons ici, que d'une façon générale sur ce qui peut être constitutif d'une "convention" ......
Et pour répondre précisément à Elsasser : La clé de répartition exonérant de charges le lot en RdeChaussée ayant toujours était appliquée, elle constitue la loi commune à tous, d'autant qu'elle est conforme à la clause du RDC.
Si on estime que la clause du RDC est illégale, seule une décision de justice peut la réformer ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2004 : 16:42:37
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Il est vrai que l'arrêt de Rennes a un petit parfum favorable à la pérennité d'une répartition de fait non conforme au RC. A priori je pense que l'arrêt serait bon pour la cassation, du point de vue juridique, malgré son aspect sympathique sur le plan pratique.
Il y a peut être ici une incidence de localisation car on palre toujours de Grenoble, mais Rennes a une très ancienne pratique de la copropriété. Ces pratiques montrent encore le bout du nez comme on l'a vu pour Strasbourg dans un autre sujet.
Si je trouve un note sur l'arrêt de Rennes, j'en ferais part.
Quant à l'arrêt de Paris, c'est la règle classique, avec précision sur la non-rétroactivité.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 21:39:05
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Que de discussions !!!
moi je vois simple cette fois. Le rdc (lot n° 2 ) a une porte qui s'ouvre sur l'escalier et un placard dans l'escalier - dont il ne se sert pas . Mais libre à lui d'ouvrir sa porte ou non . Donc pour moi il doit participer à tous les frais de ce foutu escalier. Point
Me serai-je trompée dans ma logique ?
LN |
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