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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 05 févr. 2004 : 16:00:55
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Je suis propriétaire d'un lot de copropriété de 40 M² (loi carrez) de type F2 au 3eme et dernier étage sans ascenceur.
mon voisin du dessous ( 2ème étage) dispose d'un F3 de 65M² ( loi carrez)
Or je dispose de 71/1000 et lui de 60/1000 au niveau de la quote part de la propriété du sol!!!
Je ne comprend donc pas cette différence qui a mon sens devrait être à mon avantage ...
Comment est calculée cette fameuse clé de répartition.
Je le repète il n'y a pas d'ascenceur dans l'immeuble; et je ne dispose pas de grenier anexe , ni de cave, ni de hauteur sous plafond anormale;
Merci pour votre éclaicissement .
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2004 : 17:06:41
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Dans les immeubles anciens, il est impossible de savoir comment les quotes-parts des parties communes attachées aux lots ont été calculées. Il n'est pas toujours simple de le savoir dans les immeubles plus récents.
Quelle est la date du règlement de copropriété ?
N'auriez vous pas le droit à l'usage d'un comble supérieur ? Voyez vous la mer ou tout autre spectacle enchanteur que votre voisin du dessous ne verrait pas ?
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 11:46:11
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Vous avez une chose que votre voisin n'a pas: Une terrasse avec vue sur la Tour Eiffel, le Mont Blanc et la Grande Bleue en même temps!
Je trouve que c'est parfaitement justifié, vous vous rendez compte de la PLUSVALUE de votre bien.
Vous allez me dire que la vue ne paye pas vos charges au quotidien et vous avez raison (encore que, si vous installez une paire de jumelles et faites passer des touristes japonais...) Bref il n'y a rien à comprendre dans tout cela, vous n'avez qu'à payer.
Heureusement la loi évolue et lors de la prochaine mise à jour de votre règlement de copropriété (au plus tard en 2005) ils devront penser à ce petit hic pour faire une expertise de la répartition des charges. En tous cas n'oubliez pas de le rappeller au syndic, au Conseil syndical et tutti quanti.
Bon courage. |
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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 13:05:35
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Merci de ce début de réponse ;
Néanmoins pour faire suite à cela : la vue du 3ém étage est la même qu'au 2éme ; je dirai même que le 2ème étage beneficie de fenetres et d'un balcon coté cour interieure donnant sur des arbres que je n'ai pas !
D'autres part je n'ai aucun droit d'usage ou de passage dans ces fameuses combles qui ne font environ 1M30 de ht au faitage .
De plus ces combles sont pleine de gravats et de terre. donc totalement inutilisable.
Le reglement de copropriété date de 1975;
Je précise que le chauffage est collectif et que je paye donc plus cher du fait de cette satanée clé de repartition inique , que le voisin qui dispose d'un f3 de 65M² ... c'est un comble non !!!
Que faire ?
Merci pour vos lumières !!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 01:32:43
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Tourloup,
Attention, l'adaptation des RC à laquelle vous faites allusion (date de fin 2005 de l'article 49 de la loi de 1965) ne saurait en aucune façon, comme le laisse entendre votre message, porter sur des révisions de quotes-parts (voir http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=9502 sur l'"adaptation" des RC).
ADSL,
Les quotes-parts de parties communes sont intangibles. La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité ou sur décision de justice dans des cas spécifiés. Voyez les articles 5 à 12 de la loi de 1965.
Il n'est pas en soi aberrant d'avoir un différentiel relativement important d'étage à étage tel celui dont vous faites état (et qui au demeurant ne se base s'agissant des surfaces et pour les termes de votre comparaison que sur les seules surfaces Carrez, alors que d’autres éléments constitutifs et/ou caractéristiques des lots en cause ont très bien pu être pris en compte à juste titre).
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 09:03:08
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Dans un immeuble sans ascenseur, plus vous ètes haut, plus votre bien perd de la valeur (avec ascenseur c'est le contraire).
En ce qui concerne le cas précis de ADSL, le mieux est de vérifier dans l'état descriptif que les lots en question n'ont pas été modifiés au cours des années, ce qui expliquerait ces écarts.
Si votrre vosisin a agrandit sans autorisation, vous pourrez exiger la mise en place d'un moidificatif permettant de rééquilibrer les charges sous peine de remise dans l'état initial (procédure qui peut être longue et compliquée si l'appartement a fait l'objet de plusieurs modifications depuis).
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 10:34:38
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Pourquoi le règlement de copropriété n' a t'il pas été modifié depuis
1975 ? Disposiez vous de l'état descriptif des charges lorsque vous avez acheté ? Avez vous consulté le fichier immobilier de votre
immeuble, à la conservation des hypothèques ? Vous pourriez leur demander certains documents et voir leurs coûts variables selon les renseignements demandés !
Bien cordialement.
François GHERARDI |
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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 12:44:51
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A Raymond;
Merci pour votre éclairage.
Mais il me semble quelque peu contradictoire :
Plus le lot ds l'immeuble est situé ht av ou sans ascenceur plus il beneficie d'une meilleure côte , bien sur tout est relatif , je ne parle pas des tours hlm !!!
c'est d'ailleurs ce qu'explique un autre intervenant plus avant .
certes il n'y a pas d'acenceur, mais cela devrait être au profit de tantième moindre et non le contraire !!!
Concernant le lot en dessous de moi de type F3 , je me suis renseigné, il n'a jamais bougé , evolué , transformé et a depuis le départ mesuré 65M² avec 61 /1000 de part.
C'est à n'y rien comprendre . et je n'ai jusqu'à présent pas eu de " pistes " qui me fasse comprendre ce fait ...
Quelqu'un pourrait il m'éclairer de son expèrience ?
merci
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 10 févr. 2004 : 10:36:47
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Nous ne pouvons rien faire en l'état. Votre question touche un domaine qui n'admet pas d'approximations. Pour ma part je vous demanderais de lire avec beaucoup d'attention le règlement de copropriété et surtout l'Etat de division, vous savez la partie qui décrit chaque appartement, sa superficie, équipements, etc.
J'y vais au pif mais il me semble que l'appartement en dessous de chez vous a fait l'objet d'une réunion avec un autre appartement mitoyen. Comptez bien les portes, les appartements, posez surtout des questions au syndic et faites-lui vous montrer des plans de l'immeuble, il les a forcément.
En l'état, la répartition ne paraît pas juste et vous auriez droit à demander une revision des charges, mais seulement après maintes vérifications. Un indice? si votre voisin du dessous a deux lots d'appartement qui sont à son nom il y a des grandes chances qu'il en soit propriétaire et qu'il en ait fait un seul appartement. |
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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 févr. 2004 : 12:51:56
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à Tourloup,
Merci de votre réponse ;
Je suis passé au syndic , j'ai vérifié maintes fois les plans de l'immeuble, j'ai controlé les lots voisins, portes, historique des ventes, propriété etc...
Il n'y a rien , vraiment rien qui justifie cette abberation !
il y a 31 lots dans l'immeuble
28 studios. 1 F3 et 2 F2 dont le mien.
les 2 F2 sont symétriques, , sont au même étage , dispose de la même surface au sol et Carrez. et dispose également des mêmes tantièmes soit 71/1000ème.
Quelle serait donc la démarche pour la révision de cette fameuse clé de répartition . et quelle sont mes chance de réussite , puisque qu'il faut dans ce cas l'unanimité des copropriétaires.
Merci
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 11 févr. 2004 : 15:06:08
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Effectivement c'est à ne rien comprendre. Sans ascenseur vous devriez déjà avoir un avantage en diminution, plus on monte. A un étage de différence, le coefficient appliqué est de 0,1% ou au mieux de 0,25% de la surface au sol. Vous ne devriez pas avoir un tel écart, à moins qu'une certaine hauteur sous plafond vous donne un léger avantage.
Cela me paraît bien peu justifié. Il vous faut faire une étude très détaillée des millièmes de chaque lot, et bien sûr celui qui vous sert de référence, avant d'entamer une procédure, seule possibilité dans votre cas. Sachez que seule une différence, avérée de 25% est prise en compte pour remettre à plat les millièmes. Une fois argumenté, votre dossier est défendable.
Bon courage et bonne chance. |
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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 12 févr. 2004 : 18:16:14
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La ht de plafond est encore en faveur du F3 qui dispose d'une hauteur hors norme : 3M30 alors mon appart ne dispose que de 2M35.donc en dessous de la norme ...
Comment procéder pour avoir une chance ?
Merci pour vos infos .
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 12 févr. 2004 : 23:24:33
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Votre appart n'est pas un appart mais une mansarde. Tout cela paraît un peu bizarre et sans vouloir être hors propos, un peu trop illégal.
Il faut reviser le Règlement de Copro et l'etat de division.
Si vous avez acheté une de ces opérations de "renovation" que l'on pratique parfois à tort et à travers et que le promoteur lui-même a produit la repartition des tantièmes sans aucun expert géomètre, il y a de fortes chances pour que cela soit parfaitement désequilibré.
Que faire? La réponse est vaste et n'admet pas des approximations car vous devrez à un moment ou un autre présenter un dossier devant le Tribunal et dans votre cas cela signifie avec un avocat.
Il faut procéder par étapes. |
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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 13 févr. 2004 : 16:18:35
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A tourloup,
Voilà enfin la clé de l'enigme !
Alors maintenant que vous avez levé " le lièvre " , comment procéder ?
Une assemblée generaale est prevue pour le mois de mai , mais il me semble illusoire de croire que je pourrais , avec ma voisine disposant du même f2 que moi faire accepter à l'unanimité la refonte de la clé de repartition ...
Alors vous me parlez d'étape ...
concretement comment proceder ?
Et c'est je crois ce qui va interesser pas mal de monde ...
Merci et a Bientôt
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 00:01:25
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What? Pas vu le lièvre...
Admettons que ce soit mon dire (confirmez svp) à propos du promoteur-répartiteur, bon et bien cela ne change rien aux affaires: Vous êtes devant un ... (je mesure mes mots) MANQUE (ouf!) d'objectivité.
Vous avez l'attitude offensive qui consiste à demander à la copro de rétablir les choses, donc poser la question en AG en espérant obtenir l'unanimité et avec un nouveau tableau de répartition. Question: Payé par qui? Si votre opération est récente vous faites demander ça au promoteur qui engagera un expert géomètre. C'est toutefois au Syndicat de le demander, surtout que vous êtes plusieurs. De toutes façons si vous faites un procès, vous le gagnez, n'oubliez pas de demander l'application de l'article 700 pour vous faire rembourser de vos frais.
Aussi vous pouvez tenter la manière passive et refuser de payer les charges en l'état en faisant un savant calcul pour les ramener à la moyenne par m², tout cela par lettre recommandée et surtout un bon contrat de Protection juridique, un qui fait pas de tracas, pas de blablas pour quand la vague arrivera ne pas être noyé. Dans ce cas, la copropriété se débrouille ou le juge ordonne une nouvelle répartition car il ne pourra pas vous demander de payer les charges en l'état.
Inutile de préciser que cela va vous prendre du temps sur les matchs télévisés. Bon courage.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 06:08:29
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Adsl,
• Je vous invite, comme déjà suggéré dans un message ci dessus, à prendre connaissance des articles 5 à 12 de la loi de 1967 et à les étudier (lien sur cette loi dans le message ci dessus), et à voir plus spécialement, s'agissant des procédures en révision de la répartition des charges (révision ‘de la répartition des charges’, et non ‘des quotes-parts’, lesquelles sont intangibles), les articles 11 et 12.
Voyez, en particulier, si vous êtes ou non dans une des deux situations de l'article 12.
• Au contraire de ce qu'a indiqué Tourloup (désolé, Tourloup), ce n'est pas au syndicat d'engager une action en révision judicaire (elle ne serait pas recevable présentée par le syndicat en tant que tel) mais, comme le prescrivent les textes, à un (ou à des) copropriétaire(s) [*} ; ceci en cas d'échec devant l'assemblée générale, échec qui est hautement probable car la minoration que vous lui demanderiez serait fatalement compensée par une majoration accrue sur un ou plusieurs autres copropriétaires.
[* voir toutefois la note en fin de ce message sur la modalité particulière de l’arbitrage initiable par plusieurs copropriétaires]
Lisez bien le premier alinéa de l’article 12 (si vous êtes dans la situation de cet alinéa) : l’action n’est recevable et prise en compte que dans les conditions précises ‘du quart’ minorant ou majorant de cet alinéa, ce que vous devez pouvoir avancer chiffres en mains avec références adéquates dans votre requête : sinon, votre requête n’est pas recevable et en cas d’échec vous en êtes pour vos frais (cf. le « si l’action est reconnue fondée…. »).
Quant à la voie sauvage également mentionnée par Tourloup, elle est simplement illégale comme sans issue, car le juge ne pourrait aucunement prescrire une nouvelle répartition des charges dans le cadre d'une action en non paiement réglementaire de charges que vous intenterait le syndicat si l’on suivant cette seconde piste de Tourloup (le juge ne peut prescrire dans cette matière de révision de la répartition des charges que dans le cadre des mécanismes des articles 11 ou 12 précités).
Tout ceci n’est pas du formalisme, mais constitue le cadrage incontournable de vos possibilités d’action.
• [*] Une voie particulière de cette démarche par plusieurs copropriétaires agissant de concert est celle de l’arbitrage, voie particulière (qui, en tout état de cause, se résout au tribunal – et à condition qu’il n’y ait pas conflit entre copropriétaires concernés par les majorations et minorations), dont vous trouverez la consistance dans l’article suivant : http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=8 .
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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 12:50:28
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Joseph Toison
Merci pour ce recentrage;
Apres lecture des textes communiqués loi de 67 , etc...
Je ne vois pas la solution et je crains même ne pas en avoir !
Mon reglement de copro date de 1975 !
J'ai acheté ce lot en 2000 .
La loi parle de 5 voire 10 ans apres pour engager une action !!!
Que puis je faire raisonnablement ?
d'autant plus que j'envasage de vendre l'année prochaine ...
Merci de vos experiences
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 16:25:05
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Je ne vois trop rien à ajouter à ce qui a été indiqué précédemment, tout en soulignant :
- que la distorsion dont vous faites état (mais sur la seule base des surfaces Carrez - surfaces dont vous êtes sûr ? et n'y a-t-il pas d'autres éléments, de surface ou non de surface ?) est effectivement assez significative : en coefficient, de l'ordre de 1 à 2 [1.92 exactement] (40/71 = 0.5633 d'un côté, 65/60 = 1.083 de l'autre ; et 1.083/0.5633 = 1.92)
- que les actions en révision ne peuvent porter que sur la répartition des charges, non sur les quotes-parts de parties communes qui elles sont intangibles.
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adsl
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 17:36:29
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Dans mon cas précisement, quel est la bonne marche à suivre pour une action en revision sur la repartition des charges Puisque il me semble évident à présent , à la lumière des réponses apportées plus avant , que je suis parfaitement dans mon droit de demander et d'obtenir satisfaction ?
Merci par avance
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 10:03:21
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Si vous êtes le PREMIER acheteur depuis l'acheteur d'origine, vous avez encore droit de contestation de cette bizarrerie. Vous l'avez de toutes façons s'il s'avère que l'erreur dépasse les seuils autorisés.
Je dois remercier ces UInautes de toutes les précisions aussi pointues, qui vous donnent des vrais arguments mais vous laissent sur votre faim.
Il est certain que votre cas, tout en étant valable, n'est pas très simple et demande de se rapprocher d'une association de défense des copropriétaires ou d'un organisme disposant d'un conseil juridique de taille. Ne tournez pas autour du pot et prenez dès maintenant un avocat pour structurer votre demande, car, on vous l'a dit, cela demande beaucoup de précision et des arguments solides. Courage. |
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