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fguily
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 10 juin 2002 : 17:51:23
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J'ai flashé sur un appartement de 105m2 au 3ème et dernier étage d'un tout nouvel immeuble (livré il y 6 mois ) en copropriété (12 logements). Le vendeur est le premier acheteur de ce logement qui doit partir pour cause de mutation. Il n'en aura profité que 6 mois le pauvre. Bref, la vente de ce logement comprend environs 40 m2 de combles perdus donc dans la toiture de l'immeuble. Je peut utiliser cet espace comme grenier (enfin c'est ce que m'a dit l'agence) et l'ancien proprio ayant acheté sur plan, avait même fait ajouter par le promoteur un accès par une belle trappe dans le séjour et fait poser une plancher + electricité. Pour le reste c'est poutres et tuiles apparentes.
Vous avez vite compris que je souhaiterais pouvoir aménager cet espace en bureau ou chambre d'amis, ou un truc de ce genre. Mais je ne sais pas quels sont mes droits et les possibilités que j'ai pour ça. je sais que ça va augmenter ma surface habitable, surtout que je souhaiterais poser un ou deux vélux. Puis je faire des traveaux dans ces combles, puis je mettre un escalier pour y accéder, un vélux ? puis-je faire l'isolation ? bref, qu'est que j'ai le droit de faire avec ces 40m2 et a qui demander ?
Est ce que ça change si j'aménage sans poser de vélux ?
Dernière chose, si cet aménagement est possible, ai je de grosses chances d'avoir les autorisations nécessaires ?
Merci de votre aide
Fred
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 11 juin 2002 : 09:23:05
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Vous avez besoin de deux types d'autorisation.
La première est celle de la mairie : il vous faut déposer une demande de permis de construire. Pour qu'elle ait des chances d'être acceptée, il faudrait que le COS maximal du terrain sur lequel est construit l'immeuble ne soit pas atteint. Or, si l'immeuble est neuf, il y a de grandes chances pour que le promoteur ait déjà atteint la SHON maximale autorisée sur le terrain, et il y a peu de chances pour que le COS ait augmenté depuis.
La deuxième autorisation est celle de la copropriété, et là-dessus je pense que CLemouel en sait bien plus que moi... en fait, je pense que tout dépend de l'ambiance dans l'immeuble. Mais soyez certain qu'il vous faudra un architecte.
Enfin, je ne pense pas que la pose ou non de Velux change grand chose; et si le COS maximal est déjà atteint, il y a de bonne chances pour que le plancher posé par votre prédécesseur soit en fait illégal (en effet, des combles non encombrées de poutres et disposant d'un plancher entrent dans la SHON)
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SEBADAM
Contributeur vétéran
117 réponses |
Posté - 11 juin 2002 : 12:00:17
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Ce type de probleme n'est pas rares. Les constructeurs , pour attirer un peu plus les acquereurs potentiel sans deroger au loi d'urbanismes laisse des surfaces en " brut de decoffrage " ou l'amenagement d'une chambre ou bureau serait tres simple .
Seul probleme, il est rare qu'un constructeur n'est pas exploité une surface , donc a mon avis, ne compter pas avoir les autorisations necessaires .
Bien sur , vous pouvez faire les travaux d'amenagement que vous souhaitez mais attention, la surface habitable ne devra pas officiellement changer . Cela ne posera un veritable soucis que le jour de la revente de votre bien !
Dans cette perspective, inutile de vous preciser que vous pouvez oublier la pose d'un velux, soumis a l'autorisation du syndicat des coproprietaires.
Sébastien |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 juin 2002 : 20:11:00
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Ces combles sont-ils inclus dans la description de votre lot, ou bien y a-t-il un droit attaché à votre lot sur ces combles, ou bien à défaut sont-ils une partie commune ?
S'ils sont partie commune, vous avez le droit de vous les approprier s'ils ne sont accessibles que par votre lot et n'ont aucune utilité pour les autres copropriétaires, et en particulier ne constituent aps un accès à la toiture et n'abritent pas un équipement collectif tel qu'une VMC...
Dans ce cas, vous n'avez d'autorisation à demander à la copropriété que pour les Velux (la toiture est dans tous les cas partie commune).
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 juin 2002 : 20:41:57
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Petite précision cependant : s'agissant d'un "changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives", l'assemblée peut décider à la majorité de l'article 25f)de la loi du 10 juillet 1965 "la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire" par ce changement ; ces charges sont celles "entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun" et pas celles "relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes"...
La meilleure méthode serait de négocier avec les autres copropriétaires (il doit y avoir un conseil syndical) un modificatif de règlement de copropriété ; il faudra pour cela lâcher sûrement quelque chose et cela fera des frais, mais vous éviterez les histoires à n'en plus finir et vous n'aurez pas de problème à la revente : cela valorisera immanquablement votre lot !
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fguily
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 12 juin 2002 : 23:32:27
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Merci à tous pour vos réponses rapides et précises. J'y vois beaucoup plus clair.
Depuis j'ai eu le notaire qui a géré la vente des appart de l'immeuble. Selon ce qu'il m'a dit, le COS est blindé et donc je n'aurais jamais de permi pour poser un Vélux. De plus cet espace fait bien partie du lot que je compte acheter, il n'est pas une partie commune à annexer.
Est ce que vous me confirmez que la pose du plancher dans ces combles par l'ancien proprio fait qu'automatiquement ces combles deviennent de la surface habitable illégale ? je croyait que pour que cela devienne de la surface habitable (et donc à ajouter au COS) il fallait obligatoirement une ouverture (velux ou fenetre) ?
D'autre part, en imaginant que j'y aménage quand même un bureau ou une chambre (sans vélux ou fenetre), qu'est ce que je risque ? je veux dire par là, je sais que légalement c'est interdit, mais concrètement, que font les gens en général qui ont ce type de comble ? ils passent outre et aménagent ou bien ils n'utilisent pas cet espace ? Est-ce vraiment un handicap à la revente ? ou plutot un avantage caché illégal mais très apprécié ? Bref, à ma place vous en faite quoi de cet espace de combles facilement aménageable mais sans fenetre ?
Encore une fois, merci pour vos conseils avisés.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 13 juin 2002 : 10:08:03
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Ministère de l’Equipement, du Logement, des Transports et de la Mer
Direction de l'Architecture et de l'Urbanisme
CIRCULAIRE N° 90/80 DU 12 NOVEMBRE 1990 RELATIVE AU RESPECT DES MODALITES DE CALCUL DE LA SURFACE DE PLANCHER HORS OEUVRE DES CONSTRUCTIONS.
NOR EQUU 90 10 202 C
(...)
DEFINITION ET EVALUATION
DE LA SURFACE HORS OEUVRE DES CONSTRUCTIONS
(application des articles L.112-7 et R.112-2 du code de l'urbanisme)
(...)
II - LA SURFACE HORS OEUVRE NETTE (S.H.O.N.).
Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, la surface hors oeuvre nette s'obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute un certain nombre d'éléments de surface qu'il convient d'analyser en détail.
a) Déductions relatives aux sous-sol et aux combles des constructions.
"SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES COMBLES ET DES SOUS-SOL NON AMENAGEABLES POUR L’HABITATION OU POUR DES ACTIVITES A CARACTERE PROFESSIONNEL, ARTISANAL, INDUSTRIEL OU COMMERCIAL".
Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d'apprécier les critères suivants :
o Critère lié à la hauteur des locaux.
Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors oeuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sol qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond).
o Critère lié à l'affectation des locaux.
On ne comptera pas non plus dans la surface hors oeuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sol qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction.
Il s'agit :
des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sol, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble ;(par exemple : chaufferies, systèmes d'air conditionné, machineries d'ascenseurs, installations téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans l'immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc ...) ; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites
.des caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à l'aération du local.
En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc...
o Critère lié à la consistance des locaux.
Peuvent enfin être considérées comme "non aménageables', et donc exclues de la surface hors oeuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sol même si leur hauteur excède 1,80 m.
Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :
soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou d'activité
soit en raison de l'encombrement de la charpente.
Toutefois, il convient de n'accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d'encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire. En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d'affectation se révèlent être applicables.
(...)
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 13 juin 2002 : 10:24:01
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Donc, en principe, vos combles, non encombrées par la charpente et possédant un plancher suffisamment solide, font partie de la SHON, et sont illégales. Le premier voisin mécontent de vos votes en AG peut vous dénoncer et vous serez obliger d'enlever le plancher.
Une première solution serait de vous retourner contre le vendeur, qui vous a vendu comme un grenier quelque chose qui n'en était pas. Lui-même pourrait se retourner contre le promoteur, s'il s'avère que c'est bien le promoteur qui a fait poser le plancher.
Il existe cependant une autre piste, ouverte dès lors que le logement a déjà été habité (peu importe la durée) : il est possible d'augmenter la SHON maximale autorisée de l'immeuble, de 5m² par logement (soit 60m² pour un immeuble de 12 logements, à répartir au choix des copropriétaires), pour la clôture de terrasses et loggias (ce qui ne vous concerne pas) ou pour la réalisation de pièces d'hygiène (SDB, WC, cuisines, buanderies). Pour aménager une partie de vos combles, il vous suffirait donc de déclarer que vous souhaiter aménager une buanderie et une SdB dans vos combles. Je vous conseillerais toutefois de ne pas dépasser une vingtaine de mètres carrés au total, et puis il faut en laisser pour les autres copropriétaires ayant des combles... Personne n'ira vérifier que vous lavez bien votre linge dans la buanderie et que vous n'y dormez pas, mais prévoyez tout de même les amenées et évacuations d'eau!
Dans cette optique, il vous resterait à obtenir l'autorisation de la copropriété, avec probablement une indemnisation à la clef (perte pour eux d'une possibilité de s'agrandir), et c'est plutôt CLemouel qui est compétent. Même quand il rougit...
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dbf
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 20 mars 2003 : 23:14:26
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Le mieux serait de consulter le PC de l'immeuble : si effectivement le grenier apparait comme tel dans le permis, il est donc déjà décompté dans la SHON lors du calcul du COS, qu'il ait été aménagé ou pas par le promoteur (à moins qu'il soit précisé très explicitement dans le PC qu'il s'agit de combles non aménagables, pas de plancher porteur, charpente encombrante...)
Le mieux est d'aller aux services d'urbanisme ou aux archives de votre ville, ils ont le dossier et vous serez fixés tout de suite. mais attention! s'il n'y a pas encore prescription, vous risquez donc de mettre les pieds dans le plat...
Si c'est effectivement de la SHON dans le PC , pas de pb une simple déclaration de travaux suffit pour les velux.
Si ce local est effectivement construit hors permis, c'est foutu, je viens juste d'être confronté au problème, local de 50m2 sur terrasse, hors gabarit donc impossible de faire des ouvertures et pourtant l'immeuble avait 30ans... a moins d'attendre les PLU, qui vont peut etre changer les regles de COS.
Edité par - dbf le 20/03/2003 23:19:15 |
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