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J'aurais aimé savoir ce que l'on entendait exactement par "lot principal". La notion est importante car elle est la base, entre autre, des honoraires de syndic. J'ai cru comprendre que n'était pas considéré comme lot principal un grenier, une cave, un garage. Mais quand est-il des lots qui sont désignés dans le règlement de copropriété comme "réserve" "dépendances" ou "pièce"? Peuvent-ils être considérés comme des lots principaux ou les lots principaux sont-ils uniquement les appartements, commerces ou bureaux? Existe t'il un texte précis sur cette notion?
La coutume voudrait que chaque copropriétaire a un lot principal et que chaque appartement est un lot principal.
Si un copropriétaire A possède 1 parking et un copropriétaire B possède un appartement + une cave + un parking, la copropriété possèderait 2 lots principaux (le parking du A et l'appartement du B).
Cette notion de lot principal sert bien souvent de base initiale au calcul des honoraires d'un syndic.
Il est bien rare que les honoraires de ce syndic évaluent par la suite uniquement du fait du changement du nombre de lots principaux.
Merci à tous les deux pour vos réponses. Dois-je en conclure que n'est considéré comme lot principal qu'un lot qui fait office de logement (ou de commerce ou de bureau)? Ainsi, tous les autres lots qui ne sont pas des appartements, commes mes fameuses pièces, dépendances ou réserves ne sont pas des lots principaux? Un propriétaire qui possède un appartement et une pièce qui lui sert de réserve ou de dépendance dans laquelle il ne vit pas ou ne travaille pas possède t'il un lot principal ou deux ? Excusez mon insistance du à mon ignorance...
Votre intéressante question impose un retour en arrière.
La notion de base est celle de fraction principale ou secondaire que l'on trouve dans l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.
Est une fraction principale tout local ou volume principal (appartement, boutique, local ou volume à usage commercial, professionnel ou industriel), ainsi que les locaux accessoires qui lui sont unis par nature. L'exemple officiel est le fournil avec la boutique de boulangerie.
Est une fraction secondaire tout local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) qui peut être détaché d'une fraction accessoire sans affecter sa nature, sa jouissance et les modalités de son exploitation.
Pour la détermination des honoraires du syndic, l'ancien système de la taxation par arrêté préfectoral comportait des grilles de calcul (comme celles actuelles pour les salaires des concierges) qui se référaient au nombre de lots principaux et de lots secondaires, comme à d'autres critères. La définition des lots principaux et secondaires était calquée sur celle de la publicité foncière.
Le mécanisme n'écartait pas, comme le prétend à tort, les lots secondaires. Ils étaient pris en compte, le plus souvent, par grappes (cinq lots chambres individuelles ou dix lots parkings = un lot principal)
Mieux encore un lot accessoire prenait la qualité de lot principal dès lors qu'il appartenait à une personne qui n'était pas propriétaire par ailleurs d'un lot principal (un parking appartenant à un propriétaire voisin étranger à la copropriété). Cela était équitable puisqu'il fallait tenir un compte particulier pour lui, le convoquer aux assemblées, etc.
On s'aperçoit maintenant que ce système tant critiqué à l'époque avait un avantage qu'ont conservé nos voisins belges : obliger le syndic à faire réellement l'inventaire de ses obligations et des sources de rémunération pouvant être légitimement trouvées dans un immeuble déterminé. Finalement l'obligation qu'avait aussi le syndic de justifier le montant de ses honoraires était relativement accessoire.
Quand on reprend des fiches de calcul ainsi établies il y a une trentaine d'années et qu'on prend la peine de réactualiser le montant ht de l'époque d'une manière objective et réaliste, on s'aperçoit, pour certains immeubles déterminés, que les anciens honoraires de gestion courante actualisés sont supérieurs à ceux actuellement pratiqués !
Car à l'époque la distinction entre gestion courante et prestations exceptionnelles était déjà impérative. Elle n'est pas apparue avec la libération des honoraires et le fameux "contrat de gestion". Elle était clairement définie, ce qui n'est le cas de nos jours. S'il y avait des compteurs d'eau froide et chaude, le syndic avait droit à n francs par compteur. Il devait donc s'informer de tous les éléments d'équipement existant dans l'immeuble et non pas fixer ses honoraires au "pifomètre" en essayant de se rattraper sur les honoraires exceptionnels, qui étaient libres, mais strictement définis.
Pour en finir sur la question posée : le lot principal reste un élément promordial de calcul des honoraires mais un élément parmi tant d'autres. Le nombre des caves, des parkings, des chambres individuelles n'est pas sans incidence. Certains syndics utilisent encore des grilles de calcul de ce genre mais ils restent certainement minoritaires.
Je continue à penser que, dans bien des cas, les honoraires majorés pour gestion par compte séparé sont au niveau des honoraires équitables de gestion courante MAIS SOUS RESERVE que le ménage soit fait dans les honoraires exceptionnels et que l'on ne décompte pas en sus des prestations relevant manifestement de la gestion courante comme l'exploitation des comptages par exemple (mais il y a d'autres exemples).
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Posté - 18 févr. 2004 : 00:14:57
