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Je désire avoir accès à la toiture/terrasse - pour l'instant inaccessible, sauf pour les techniciens - de mon appartement situé au dernier étage d'un immeuble parisien et donc acheter un droit de jouissance privative sur une partie commune, environ 12 m2, de la terrasse.
Des travaux d'aménagement à mes frais de la terrasse seront bien sûr nécessaires pour la rendre accessible, notamment ceux pour assurer la protection du complexe actuel d'étanchéité(dalles sur plots) et la sécurité (rehaussement aux normes des garde-corps). En y ajoutant tous les frais annexes (escalier escamotable, lanterneau, architecte, géomètre, ect.,), ces travaux s'élèvent déja à un niveau élevé pour mes moyens.
Mais le deuxième volet - celui de l'éventuel achat du droit de jouissance privative de ces 12 m2 à la copropriété - me pose encore plus de soucis sur le plan financier, et voici les questions que je me pose à ce sujet.
1 -Si je me doute que certains copropriétaires, au cours de l'assemblée qui va trés prochainement se prononcer sur cette question, ne seront guère disposés à me "faire un cadeau" en acceptant de me vendre la jouissance d'un partie la terrasse pour un franc symbolique...sur quelles bases raisonnables alors se fixer pour évaluer le prix du m2 de terrasse ? Nous savons déja que les m2 non couverts - comme les balcons ou une terrasse - ne doivent pas être comptabilisés dans les superficies selon la loi Carrez. Ils ne peuvent donc valoir - au mieux - qu'une fraction du prix du m2 clos et couvert, d'autant plus qu'ils ne sont utilisables que pendant 3 ou 4 mois maximum dans l'année. Mais comment déterminer raisonnablement cette fraction ? le 1/4 du prix du m2 couvert par exemple ?
2 - Je serai bénéficiaire d'un droit de jouissance mais pas d'un droit de propriété sur ces m2 de terrasse. Ces 12 m2 devraient donc rester partie commune pour le gros oeuvre et le complexe d'étanchéité. J'estime donc que ma responsabilité financière personnelle ne devrait concerner que la protection du complexe d'étanchéité (les dalles sur plots) dont l'installation aura permis à cette partie de terrasse d'être accessible, et éventuellement la prise en charge du coût de l'enlèvement et de la réinstallation de ces dalles lors de la réfection future du complexe d'étanchéité de la toiture par la copropriété ?
3 - Ce droit de jouissance privative doit-il: a) faire l'objet de la création d'un lot nouveau avec affectation des tantièmes de répartition des charges, modification du règlement de copropriété, cession du lot, et enfin pouvoir donné au syndic pour signer tous actes relatifs au modificatif ainsi qu'à la vente du lot ?
b) ou est-il plus simple et moins couteux - et possible - d'ajouter les nouveaux millièmes pour partie au lot que je possède déja ?
4 - D'autre part, je pense que les nouveaux tantièmes de répartition des charges ne devraient concerner que les charges générales, et non pas les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (chauffage, ascenseur, tapis, etc., ?
Un grand merci d'avance de bien vouloir m'éclairer sur ces points. Claude M. (c.michaut@free.fr).
Tous les éléments de votre question sont très cohérents.
Il faut vérifier toutefois dans le règlement de copropriété que la terrasse n'est pas qualifiée inaccessible. Inaccessible est tout à la fois un terme technique et un terme juridique.
Technique : elle n'est pas conçue pour une fréquentation permanente. Vous l'avez bien noté puisque vous évoquez les travaux nécessaires pour la protection de l'étanchéité.
Juridique : en principe une terrasse qualifiée d'inaccessible ne peut pas faire l'objet d'une concession de la jouissance exclusive. Cela peut être mpodifié s'il est techniquement possible de la rendre accessible. Mais l'exécution des travaux pose souvent problème et, par ailleurs, une concession devrait fixer vos obligations au moment des réfections périodiques. Il faut également prévoir l'accès pour les opérations d'entretien sur la couverture en général (souches et édicules divers).
Quant au prix ? Il correspond pour l'essentiel à l'augmentation de la valeur de votre lot à la suite de cet ajout généralement agréable. Le problème est de l'évaluer !
Pour les tantièmes, il est d'usage d'augmenter la quote-part du lot initial pour les charges seules. Mais attention : cette augmentation peut être constitutive d'une partie du prix si elle est importante.
Quant au prix ? Il correspond pour l'essentiel à l'augmentation de la valeur de votre lot à la suite de cet ajout généralement agréable. Le problème est de l'évaluer ! ---------------------------------------------------------------------
JPM: je vous remercie pour votre réponse rapide! Je me suis cependant permis de poser la même question - en tenant compte de vos pertinentes remarques - dans l'espace "Questions / Réponses" d'Universimmo pour avoir une réponse plus précise concernant l'évaluation du prix du m2 de terrasse et la nécessité de créer un lot nouveau ou de la possibilité d'ajouter seulement les millièmes nouveaux au lot déja existant. Claude M.
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Posté - 19 févr. 2004 : 23:17:48
