****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Notre ancien syndic, changé en 2002, nous réclame des sommes correspondant à des travaux datant de 1999 et 2000 correspondant à des comptes travaux qui ont fait l'objet d'une balance et d'une cloture par ce même syndic quand il gérait encore notre copro en 2000/2001 (il nous a même remboursé de l'argent à l'époque) ! ça porte sur des factures de ravalement et des honoraires d'architecte. Comment réagir ? Avons-nous le droit de notre côté en prenant une position ferme vis à vis de notre nouveau syndic en lui disant que nous refusons de payer les montants incriminés demandés par l'ancien syndic ? Merci.
Bonsoir, Il parait bizarre que l'ancien syndic réclame, aintenant,des sommes qu'il était chargé de recouvrer. Mais la copropriété serait" beau joueur" en reconnaissant que c'est une régularisation, certes tardive mais nécessaire après inscription deladite charge à l'ODJ de votre prochaine assemblée. Toutefois, il pourrait y avoir un PB s'il y a eu un ou des changements de copropriétaires. Cordialement.
Vous parlez de factures de ravalement et d'honoraires d'architecte qui seraient réclamés. Tant qu’elles n’ont pas été vues au niveau du syndicat, rien ne permet de dire qu’elles sont ou non justifiées dans le contexte propre de l’opération concernée passée de votre syndicat. C'est aux entreprises et au prestataire en cause de faire valoir leurs factures auprès du syndicat - concrètement auprès de votre actuel syndic. L'ancien syndic n'est aucunement concerné ; il n'a qu'une chose à faire : adresser une lettre à ces entreprises et à ce prestataire en leur retournant leurs factures et leur donner dans ces courriers formellement l'identité et les coordonnées de son successeur.
Il n'y a pas nécessairement eu pagaille dans les comptes de l'ancien syndic comme le suppose Elisabeth…, et il n'y a pas lieu de considérer qu'il faut ou non être « beau joueur » comme l'avance Oldman24 : il faut simplement voir de quoi il s'agit sur le bon circuit c'est-à-dire d'éventuels créanciers avec le client qu'est votre copro et son actuel syndic. Procéder autrement est du n'importe quoi au plan administratif et organisationnel.
Ha, ha, mes côtes vont encore souffrir en essayant de comprendre cette nouvelle théorie de l'absurde! En admettant que les factures soient vraies et que le syndic (seul responsable de sa gestion) ait pu oublier de les payer, c'est à lui de les payer maintenant. De sa poche.
Car, vous connaissez beaucoup de professionnels qui "oublient" pendant 2 ans de se faire payer une facture, puis, le jour où celui qui a passé contrat est jeté de son poste, se réveillent et réclament leur dû?
Mais, sieur le syndic indocumenté, le syndicat n'a jamais eu vent de ce supplément, en plus vous n'êtes même plus syndic. Je crains que vous ne soyez obligé de nous faire un procès pour récupérer un cent, tout à fait symbolique.
Tourloup a su garder une âme d’enfant et je m’émerveille de ses étonnements. Des professionnels capables de réclamer le paiement d’une facture deux ans après, cela existe. Ce peut être le fait d’un mandataire liquidateur découvrant une créance non réclamée. Ce n’est pas exceptionnel.
Dans le cas présent il faudrait savoir de quoi exactement il s’agit. Est-ce l’ancien syndic qui s’est trompé dans ses comptes et a versé au nouveau plus qu’il n’aurait dû ? Ou aurait-il payé ces factures de ses propres deniers ? Ou sont-ce les entreprises qui réclament tardivement une créance oubliée ? De toute façon, justification de la réclamation doit être apportée. Les factures en question doivent être produites. Si les factures anciennes viennent d’arriver à l’ancien syndic, elles ne concernent plus ce dernier qui doit les transmettre au nouveau syndic qui devra aviser à leur sujet.
Considérons les trois possibilités, dans l’hypothèse où la justification des dépenses en cause a été apportée.
1. Erreur de comptabilité de l’ancien syndic. On est dans le cas de l’obligation de répéter l’indû. Il faut payer.
2. L’ancien syndic a prêté de l’argent à la copropriété. Normalement il faut le rembourser. Toutefois, il existe une jurisprudence en sens contraire. Un syndic n’a pas à faire de prêt à son mandant et ce peut être considéré comme une libéralité dispensant ce rembourser de rembourser. Mais ce n’est pas acquis d’avance. A défaut d’accord entre les parties, il appartiendra au juge éventuellement saisi de trancher.
3. Factures reçues tardivement. Tant que le délai de prescription de cinq ans n’est pas écoulé, le client, en l’occurrence la copropriété, doit payer son fournisseur.
Dans chacune de ces possibilités, s’il y a faute de l’ancien syndic, celui-ci doit réparation. Mais rien ne permet d’affirmer d’emblée que le montant de la réparation doit être égal au montant des factures objets de la réclamation.
S’il faut payer, les nouveaux copropriétaires pourraient être tentés de se rebiffer. Mais ils devront s’exécuter. En achetant, ils ont acquis avec la propriété des lots l’ensemble des droits et obligations du vendeur afférents aux lots vendus.
Je rejoins pleinement Barde : il y a sans doute un peu de bazar dans tout cela et, en particulier, l'ancien syndic n'aurait pas du régler des factures tardives alors qu'il n'était plus syndic et avait rendu ses comptes ainsi que le solde créditeur revenant à la copropriété.
Il est sans doute facile de vérifier l'ensemble des comptes en cause :
Crédit ouvert initialement pour les travaux : nnn francs Vérification du compte établi par l'ancien syndic pour le chantier Les factures litigieuses entrent-elles bien dans les prévisions et la décision d'assemblée de l'époque ? Les appels pour travaux prévus ont-ils tous été réalisés ?
A l'issue de cette vérification vous devriez avoir une vue précise de la situation.
Si les crédits ouverts à l'origine n'ont pas été épuisés, vous devez régler, au moins à due concurrence des crédit non employés.
Il est vrai que la jurisprudence décide qu'une avance effectuée par le syndic montre un dysfonctionnement de gestion qui lui interdit d'obtenir le remboursement de son avance. Dans nombre de cas cette jurirprudence est indigne et, de plus, contraire au droit commun du mandat. Le service de la Justice n'est pas toujours ouvert, pour sa part, à la réparation de ses propres dysfonctionnements.
La théorie de l'enrichissement sans cause a pour objet de remédier à ce genre de situation. Il est trop facile de torturer les principes pour ne pas obliger les copropriétaires à supporter la charge d'une facturre incontestable payée par le syndic alors qu'il ne disposait pas des fonds.
C'est un avantage du compte séparé que d'éviter ce genre d'affaire.
Il ne faut pas négliger enfin les aspects fiscaux que peut générer le non remboursement d'une avance de l'ancien syndic. Tout enrichissement est un revenu. Il paraît que, dans le Midi de la France, le fisc commence à s'intéresser aux revenus procurés par les provisions sur travaux futurs. Qu'on se le dise ! C'est un encouragement pour les syndicats sérieux qui ont opté pour la gestion financière prévisionnelle.
Un grand merci pour toutes vos contributions instructives, l'ancien syndic c'est P........A, responsable de nombreuses erreurs de gestion selon l'ARC : - pour les charges je me suis repris tous les comptes depuis 99 et 6 des 9 factures qu'il nous réclame il les a passées en charges générales le plus normalement du monde, et nous savons déjà que pour 4 d'entre elles le fournisseur a bel et bien été payé à l'époque !!! - pour les travaux, ça se précise aussi : le syndic a clôt depuis 2001 ou 2002 des comptes travaux que nous avons approuvé en AG, il nous a remboursé (!) le trop perçu et le ravaleur et l'ancien architecte débarquent chez le nouveau syndic car pour eux ce n'est pas soldé : quid ? est-ce que la cloture du compte travaux à l'initiative de l'ancien syndic, avec le problème des copros qui ont vendu entre temps nous donne des billes ? - qui peut me donner les références du texte qui limite à 5 ans la contestation ? est-ce un article du code civil ?
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 20 févr. 2004 : 22:53:49
