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Dans les charges générales d'un immeuble sont en général inclus l'ensemble des canalisations ECS et chauffage. Or tous les lots, appartements, garages et caves possèdent une fraction x de ces charges générales PC1.
Ce qui veut donc dire que le jour où l'immeuble procède au remplacement de toutes les canalisations ECS et chauffage par exemple, même les garages et les caves auront à payer leur quote-part alors même qu'ils n'utilisent ni EF ni EC ni chauffage.
S'il y a un chauffage et une distribution d'eau chaude collectifs, il doit y avoir, dans le règlement de copropriété, des grilles de répartition des charges de chauffage et d'eau chaude. Les travaux de canalisation de chauffage et de distribution d'eau chaude seront répartis selon ces grilles qui ne doivent pas inclure les caves ni les garages. Votre immeuble ayant été bâti dans les années 1970 avec, dès la construction, des équipements collectifs de chauffage et de distribution d'eau chaude, le règlement de copropriété prévoit très vraisemblablement correctement le partage des dépenses liées à ces équipements communs.
Citation : des grilles de répartition des charges de chauffage et d'eau chaude
?
A priori, il n'y a rien de ce style dans mon RC.
Nous avons dans l'immeuble des compteurs divisionnaires EC, EF et calories.
Par ailleurs, nous avons un "local sous-station de chauffage" (avec une grosse installation - échangeur à plaques) qui est partie commune aux 21 appartements et qui correspond à une catégorie de tantièmes "PC2".
Dans la mesure où la plupart des garages et caves sont traversés par des canalisations EC, EF ou chauffage, cela ne justifie-t-il pas qu'ils doivent participer à la réfection de ces canalisations ?????
D'ailleurs, notre précédent syndic qui était architecte a toujours comptabilisé les réparations sur les canalisations en charges générales, donc les garages et les caves participaient. Evidemment, elle a pu aussi faire une erreur mais je suppose qu'elle avait "épluché" à fond le RC.
Ce que vous appelez catégorie de tantièmes se rapporte à ce que j'appelle grille de répartiton. Peu importe la terminogie, il serait très étonnant que votre règlement de copropriété ne comporte pas de clauses relatives à la répartiton des charges de chauffage et de fourniture d'eau chaude. La lecture du chapitre relatif aux charges devrait vous éclairer. Si le règlement est bien fait il comporte un ou plusieurs tableaux comportant autant de lignes que de lots et autant de colonnes que de catégories de charges où sont indiqués les tantièmes de chaque lot pour chaque catégorie de charge. Il se peut qu'il n'y ait qu'une colonne, quoique j'en doute un peu, celle donnant les tantièmes généraux, et que la répartiton des charges d'entretien des équipements de chauffage et d'eau chaude ne soit qu'indiquée par une formule telle que : "... sont réparties entre les lots N° X à Y proportionnellement à leurs quote part de charges communes" ou : "en proportion de la surface (ou du volume) des locaux chauffés". Si l'on suit rigoureusement les dispositions de l'article 10 de la loi de 1965, on répartit les charges de chauffage entre les lots chauffés en proportion des volumes chauffés. A défaut d'avoir mesuré les surfaces de chaque lot, on peut se contenter de prendre pour base de répartition les tantièmes généraux des seuls locaux chauffés. Pour les équipements d'eau chaude, je pense que le critère d'utilité adopté doit être le nombre de tantièmes de charges communes des seuls lots fournis en eau chaude.
De toute façon, faire participer les garages et les caves aux frais d'entretien des équipement de chauffage est une aberration, puisque ces frais doivent être répartis selon l'utilité que ces équipements présentent pour chaque lot. A moins que vos caves et garages soient chauffés ...Le fait que des tuyaux passent dans un garage ne présente pas d'utilité pour ce garage, au contraire, c'est une sorte de servitude.
Je doute que votre précédent syndic ait fait participé les garages et les caves aux frais d'entretien des équipements de chauffage. S'il s'est fondé sur les tantièmes de charges communes, il n'a dû le faire que sur les seuls lots intéressés. Ou alors, c'est que vraiment vos syndics, ancien et nouveau, font n'importe quoi.
Au vu de vos explications, et à force de lire et de relire mon RC, j'ai de plus en plus l'impression qu'il est très mal fait et qu'il y a des paragraphes très peu clairs dans leur descriptif. Je me demande même s'il n'y a pas un certain nombre d'erreurs.
Une première réponse : a priori, il n'y a pas de tableau, mais je pense qu'il y a une énumération qui doit correspondre à ce que vous mentionnez. Il faut que je m'y penche encore.
Avant de revenir plus avant sur mon problème, vu sous son aspect le plus général, j'ai quelques points de détail :
1) dans le paragraphe, "charges individuelles", figure les "charges de chauffage". Les frais comprendront (entre autres): les frais d'entretien et de réparation des installations et du local dans lequel se trouve la sous-station de chauffage.
A votre avis, qu'appelle-t-on installation ? Ce terme peut-il concerner les canalisations ? Ou concerne-t-il toutes les installations qui se trouvent dans le local et rien d'autre ? Ou alors de quoi s'agit-il ?
2) Et puis quelque chose me semble bizarre (qui rejoindrait d'ailleurs l'objet de ma question initiale) :
nous avons les catégories de tantièmes PC3, PC5 et PC7 correspondant chacune à une cage d'escalier. Il est précisé que chacune de ces catégories concerne les parties communes des lots (appartements, caves et garages) correspondant à chaque cage d'escalier ; le descriptif mentionne (pour faire court) le sous-sol, le hall d'entrée, les escaliers et un grenier. Aucune mention d'une partie commune aux garages, pour lesquels il existe des PC4, 6 et 8.
Or dans le descriptif de chaque garage et cave, il y a des tantièmes PC3 ou 5 ou 7. Ce qui veut donc dire qu'un propriétaire "extérieur" ne possédant qu'un garage payera l'entretien (ménage) des escaliers ainsi d'ailleurs que le nettoyage du sous-sol (qui n'a aucun lien avec les garages). Ainsi d'ailleurs que l'électricité de la cage d'escalier auquel il n'a absolument pas accès. Comme il payera sans doute la réfection de la cage d'escalier par exemple.
3) Les canalisations d'ECS et de chauffage ne peuvent-elles être considérées comme un équipement non vraiment "relié" au chauffage ni à la fourniture d'eau, et donc ne doivent-elles pas être considérées comme charges générales au même titre que la toiture, gouttières, cheneaux....Pour ce dernier cas, les garages et les caves doivent bien participer, alors pourquoi pas pour les équipements de plomberie ?
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Posté - 22 févr. 2004 : 13:26:13
