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ouest
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 28 juin 2006 : 11:29:56
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'une boulangerie-patisserie (avec logement
ds le même bâtiment). Le fonds de commerce a été racheté au 1er
août 2003 suite à une liquidation judiciaire des boulangers précédents.
Boulangers en liquidation fin 2002-début 2003;
qui avaient repris la boulangerie aux précédents boulangers,
et ce avant que le bail de 9 ans ne soit terminé
Le bail de 9 ans sur lequel étaient les boulangers qui ont précédés
ceux qui ont été en liquidiation, s'est terminé le 1er mars 2005.
Le boulanger actuel n'a pas signé de nouveau bail,
il s'en va cette année, il nous informe ce jour (par voie orale) qu'il vends le fonds
de commerce à des nouveaux qui vont s'installer septembre de cette année.
Il considère qu'il a droit au "renouvellement" tous les 6 mois
pendant 3 ans et que ce n'est qu'au bout de 12 ans qu'il
serait obligé de signer un nouveau bail s'il restait.
Qu'en est-il exactement au niveau des baux commerciaux?
Il peut se permettre de nous informer aujoud'hui (par oral) qu'il vends
et que la boulangerie va être occupée par les nouveaux à sa convenance
début septembre?
Il considère que ce système le dégage de toute responsabilités
en cas d'insuffisance des nouveaux!
Marc
marc
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tantoutun
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 18:35:07
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C'est n'importe quoi. Ne restez pas les bras balants (si je peux me permettre).
1)Au bout de neuf ans, soit c'est vous qui proposez à votre locataire le renouvellement du bail, avec l'augmentation prévu par l'indice de référence et cela se fait par huissier avec un très grand formalisme que vous trouverai dans d'autres post
2)Soit c'est le locataire qui vous demande le renouvellement, toujours par voie d'huissier
3) Soit vous attendez 12 ans passée et vous lui proposez le renouvellement du bail avec déplafonnement du loyer.
Mais dans tous les cas de mon point de vue et avec une certaine expérience , il faut pas se louper, au niveau du formalism e.... A suivre. Ce qui m'étonne, c'est que des personnes lui achétent un fond de commerce dont le bail est échu. Courage |
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alexkid
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 18:51:59
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J'avais posé une question similaire dans un autre sujet " vente fonds de commerce" .
Qu'est-ce que le déplafonnement ??? |
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tantoutun
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 19:02:29
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Bonsoir,
Je vais simplifier, le déplafonnement c'est la possibilité de pouvoir augmenter sans se référer à l'indice pour les baux commerciaux de plus de 12 ans.
Soit si vous faites à la base un bail de plus de 12 ans.
Soit si une demande de renouvellement n'est pas initié par le bailleur ou le locataire avant 12 ans et un jour.
A faire dans les formes..... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 00:48:05
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votre bail a été reconduit si vous n'avez pris aucune disposition légale avant l'échéance.
concernant la révision triennale, si elle est prévue au bail, il fallait l'actionner!!!!!! |
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tantoutun
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 07:57:17
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Cher Nefer,
Je me trompe peut être, le bail n'est pas reconduit pour neuf ans.
A suivre |
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alexkid
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 16:54:44
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Au bout de 12 ans un bail est déplafonné ?
Mais que se passe-'t'il au bout de 35 ans avec seulement une augmentation régulière du loyer suivant l'indice ? Est-il déplafonné ou non ?
Que faut-il faire ? |
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tantoutun
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 20:52:25
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i]Décidemment, c'est tellement absurde qu'on y perd son latin[/i]
Tout les 9 ans vous renouvellez le bail à vos locataires, soit il vous le demande 6 mois avant le terme des 9 ans, soit c'est vous qui 6 mois avant le terme leur proposer le renouvellement avec l'augmentation légale permise mais qui n'est pas la même que l'augmentation permise tout les 3 ans. Mais si par miracle, votre locataire oublie de demander le renouvellement, et que vous faites une croix sur l'augmentation , au bout de 12 ans et un jour , vous lui offrez le renouvellement en lui proposant le prix qu'il vous semble juste et ensuite s'entame les négociations.
Capice  Toujours avec l'aide d'un huissier |
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ouest
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 21:33:45
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je reprends le "cours" de latin
les boulangers Machin ont vendu le fonds de commerce
(avant la fin du bail de 9 ans, bail courant de juillet 1996 à
à juillet 2005) aux boulangers Truc.
les boulangers Truc ont été mis en liquidation judiciaire
fin 2002), le fonds a été racheté suite à cette liquidation
par Mr et Mme X au 1er aout 2003, aucun bail n'a été signé avec
eux, ils n'en voulaient pas pour être "libre"! Juste un acte de vente
avec mon notaire, acte faisant référence au bail des boulangers Machin.
Mr et Mme X revendent le fonds de commerce, (sans reprendre de
fonds ailleurs), il m'informe par oral il y a 3 jours,que les nouveaux comptent s'installer début septembre de cette année.
Pour éviter de perdre mon temps avec Mr X (qui est sur une autre planète:
celle où on fait ce qu'on veux comme on veux!) je suppose que
les nouveaux doivent me faire une demande de renouvellement
de bail commercial par huissier et ensuite passer par mon notaire
pour le bail ? d'aout 2003 à aout 2006 je suppose que le bail
a été reconduit automatiquement pour 9 ans, donc il s'agit d'un
renouvellement pour les 6 ans qui suivent?
Concernant Mr X je lui est dit de prendre contact avec mon notaire,
Mr X me dit qu'il va le mettre en rapport avec son notaire à lui (qui
me dit-il est également avocat) pour que çà aille vite au niveau
des papiers pour la vente du fonds!
je lui demande quoi à mon notaire de mon côté?
Au niveau de la location je m'en tiens à l'augmentation permise tout les 3 ans.
marc |
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tantoutun
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 02 juil. 2006 : 13:40:08
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Bonjour Marc,
Puisque vous parlez de votre notaire, adressez vous à lui car votre histoire est pour moi incompréhensible. Tout est embrouillé, j'ai l'impression que vous laissez faire n'importe quoi par vos locataires, vous parlez de vente de fonds puis la fois d'aprés,les nouveaux n'achétent plus le fond. J'aimerai bien que d'autres contributeurs interviennent.
A suivre |
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alexkid
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 02 juil. 2006 : 18:35:20
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| que faut-il faire au bout de 35 ans ? ne rien changer ou demander le renouvellement au propriétaire ? |
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ouest
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 10:14:17
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Bonjour Marc,
Puisque vous parlez de votre notaire, adressez vous à lui car votre histoire est pour moi incompréhensible. Tout est embrouillé, j'ai l'impression que vous laissez faire n'importe quoi par vos locataires, vous parlez de vente de fonds puis la fois d'aprés,les nouveaux n'achétent plus le fond. J'aimerai bien que d'autres contributeurs interviennent.
A suivre
*****************************************
le boulanger actuel vends le fonds de commerce, il m'en a informé
la semaine dernière par oral, les nouveaux reprennent le fonds début septembre de cette année (je suppose que le boulanger actuel aurait du m'en informer avec un préavis de 6 mois, avec un "congé par huissier", c'est à dire un courrier recommandé).
Mon notaire ne maitrise pas les baux commerciaux! Je n'en attends
aucune aide précise, j'ai les textes des baux commerciaux édités aux
journaux officiels, c'est tout! + vos éventuelles réponses!
Bonne journée!
marc |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 11:31:59
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| consulter un spécialiste en baux commerciaux avec TOUS vos documents!!!!! |
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IMMOBIO
Contributeur senior
89 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 21:32:54
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Citation :
Initialement entré par nefer
consulter un spécialiste en baux commerciaux avec TOUS vos documents!!!!!
Oui, un avocat spécialisé en droit des affaires ou encore mieux spécialisé en droit des baux commerciaux.
Sur Paris ou en RP, cela existe. En province, je ne sais pas. |
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libab
Pilier de forums
707 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 02:06:20
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Bonjour,
ouest
Je vais essayer d'éclaircir différents malentendus :
1) Votre bail est conclu pour une durée de neuf ans
2) A la fin des 9 ans le propriétaire a la possibilité de donner congé en proposant le renouvellement du bail, ou sans proposer le renouvellement du bail.
Dans ce dernier cas il y aurait une indemnité d'éviction à payer. Dans le 1er cas le renouvellement se fait aux indices, mais si le propriétaire estime que le bien est sous évalué il peut proposer un nouveau prix, si les parties s'entendent très bien, si elles ne s'entendent pas c'est la justice qui en décidera.
Concernant la proposition d'une augmentation de loyer, avant une période de 12 ans le propriétaire doit démontrer tous les éléments lui permettant d'augmenter le prix (motifs de déplafonnement), c'est à dire l'augmentation de la valeur du fond (travaux même fait par le locataire, bail adjaçant qui augmente la superficie, clientèle environnante en sus, et non à l'origine...).
Si le congé avec offre de renouvellement est donné au dela d'une periode de 12 ans, les motifs de déplafonnement n'ont pas à être démontrés.
3) Du coté du locataire et propriétaire du fond de commerce, il a la possibilté de donner congé tous les 3 ans , c'est à dire à la fin de chaque période triennale.
4) Concernant les cessions de fond de commerce.
Le propriétaire du fond de commerce a le droit, sans l'accord du propriétaire des murs, et en l'en informant pour qu'il puissent procéder aux oppositions si besoins est(loyers non payée...), de céder son fond de commerce à n'importe quel acheteur du dit fond (cessionnaire), qui lui même peut le recéder à un nouveau cessionnaire qui pourra le recéder.
Dans ces cas le propriétaire des murs en est informé, mais ne peut s'y opposer.
Néanmoins si cela est 1 cession de droit au bail il faut l'accord du propriétaire des murs pour qu'elle puisse être effectuée. Dans ce cas c'est 1 occasion pour ce dernier d'augmenter le prix du loyer s'il le souhaite.
5) Lors d'une cession de fond de commerce, le cessionnaire n'est responsable des loyers qu'au prorata de la prise de propriété dudit fond, c'est à dire toutes sommes antérieures ne sont pas dû par lui mais par le cédant (au propriétaire des murs de faire les oppositions nécessaires) sauf stipulation contraire dans l'acte de cession.
6) Pour être complet il y a solidarité du cédant sur le cessionnaire, sauf clause contraire inscrite dans bail.
Je ne sais si j'ai été complet
A votre service si vous souhaitez d'autres informations.
A votre service
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 09:22:57
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Citation :
Initialement entré par IMMOBIO
Citation :
Initialement entré par nefer
consulter un spécialiste en baux commerciaux avec TOUS vos documents!!!!!
Oui, un avocat spécialisé en droit des affaires ou encore mieux spécialisé en droit des baux commerciaux.
Sur Paris ou en RP, cela existe. En province, je ne sais pas.
Euuuuhhhhh, si, quand même !!
@bonentendeur. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 août 2006 : 10:12:18
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Question bête:
Si le nouveau accepte de prendre le fond de commerce (il le rachète à Mr X), lequel fond de commerce COMPREND le bail de Monsieur Machin, lequel est vieux de 10 ans à ce jour, l'intérêt de ouest N'EST-IL pas de ne rien dire, de ne rien faire pendant deux ans, puisque dans deux ans, il arrive aux 12 ans du bail initial?
Evidemment, dans l'histoire, c'est au nouveau de faire attention à ce qu'il fait, car c'est Monsieur X qui tente de lui vendre un bail qui n'aurait que trois ans, alors que c'est évidement faux.
Ou alors ouest propose un nouveau bail, carrément? Mais il ne peut pas l'imposer....
Ouest, apparement vous n'étiez pas propriétaire en 1996 ni en 2003, car vous semblez surpris que le bail continue mais que l'occupant change, ce qui est pourtant déjà arrivé deux fois antérieurement sans que cela pose de souci?
Festina lente |
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