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icamilia
Pilier de forums
270 réponses |
 Posté - 11 janv. 2009 : 14:44:33
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Bonjour,
Je vous souhaite une bonne et heureuse année 2009.
Je reviens à nouveau vous demander conseils et aides pour un proche (bailleur) qui est hospitalisé.
Je m’excuse pour la longueur, je suis un peu désemparée.
Un locataire vient d’envoyer son préavis de départ par LRAR, qui a été retiré à la poste le 5 janvier dernier.
Dans son courrier, le locataire demande à libérer le logement au plus tard le 31 janvier 2009. Il justifie cela par le fait qu’il vient de perdre son emploi. Il y joint un « relevé de situation des assédics » qui date de septembre 2008 et un texte de loi concernant la durée du congé.
Il me semble qu’il était déjà au chômage depuis bien plus longtemps que cela. Je pense même qu’aujourd’hui, il a repris une activité (je ne sais pas si c’est un CDD ou CDI).
Il s’en va en laissant un litige avec nos assurances respectives. C’est à dire qu’il a subit un dégât des eaux qu’il n’a su détecter. Cela a occasionné des dégâts sur le plancher, le revêtement de sol a dû être supprimé pour permettre que ça sèche, en conséquence les tapisseries sont tachés de moisissures.
L’expert de son assurance, a refusé de l’indemniser pour « manque d’entretien manifeste du locataire provoquant des dommage chez lui ». Du coup, le locataire s’est retourné contre le propriétaire pour qu’il lui refasse une nouvelle tapisserie ainsi qu’un autre revêtement de sol.
Or, il est entré dans un logement sain qui venait entièrement d’être rénové.
Ce locataire a toujours réglé son loyer, et il n’y a jamais eu de problème avec lui, sauf que quand je suis arrivée chez lui pour l’aider à faire sa déclaration de sinistre, j’avoue, que l’état du logement m’a effrayé ! Le logement était très sale, avec du gras partout, des casseroles à même le sol, le mur de la cuisine taché de je ne sais quoi (café ? vin ? coca..). Bref, j’ai appris qu’il sous-louait à une « ivrogne ».
Quand à l’assurance du bailleur, pour les dommages causé au plancher, idem, il refuse de prendre en compte le sinistre et justifie cela par un « défaut d’entretien répétés». Or depuis l’achat de ce logement (+ de 10 ans), il n’y a jamais eu de dégâts des eaux ou autre sinistre. Je ne comprend pas. J’ai contesté par courrier, et l’assureur bailleur refuse d’envoyer un autre expert. Il répond au bailleur d’en prendre un à ses frais et de les avertir pour ensuite reprendre rv avec eux pour une autre expertise. Je pensais écrire au médiateur de l'assurance.
Désormais, si le locataire s’en va à la fin du mois, il va falloir refaire au plus vite des travaux afin de le remettre en état pour le relouer. D’autant plus qu’il doit s’attendre à récupérer son DG.
Vu la lenteur des correspondances avec les assurances, je me décarcasse seule, le locataire, lui n’en a jamais eu rien à faire. Je pense qu’une nouvelle expertise aux frais du bailleurs et réponses des assureurs, risques de prendre beaucoup de temps.
Je précise : le locataire bénéficie du Loca pass et d’une caution physique.
Je pensais faire un EDL de sortie par huissier, faire ensuite les travaux et continuer mon recours contre les assureurs ?
où ce qui peut être plus judicieux : d’envoyer l’EDL de sortie + EDL d’entrée + les réponses des assurance à Loca pass, + des photos du logements « avant » et « après » ; pensez vous que je puisse avoir plus de chance avec Loca-Pass et que ceux ci acceptent de prendre en charge la remise en état du logement ?
Enfin, je suis un peu perdue…Quelle est selon vous la meilleure marche à suivre pour faire rénover au plus vite ce logement ?
Je vous remercie à nouveau de votre précieuse aide et vous souhaite un bon dimanche.
Bien cordialement
Camilia
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 16:47:40
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bjr Camilia,
1. le préavis.
bon en fait en cas de perte d'emploi, oui il a bien droit à 1 mois de préavis. Le document qui ferait foi est celui de l'employeur signifiant la fin du contrat ... pas celui des assédics.
sinon sachez qu'il faut que ce soit récent: la jurisprudence a tranché que au delà de 8 mois de chomage, ce n'est plus urgent et le preavis reste de 3 mois ... á voir donc en demandant les documents relatifs a la perte d'emploi si c'est la raison mentionnée dans son congé.
2. le pbl du DDE.
il semble que la déclaration ait été faite mais cette lettre de l'assurance vient soutenir que les assurances ne vont pas intervenir.
Faites alors faire l'EDL de sortie par un huissier, quitte à ce que ce soit à vos frais, et que ce soit très précis ! surotut si celui d'entrée est nickel !!! le locataire devra alors prendre en charge les reparations des dommages constatés.
Aie Mac va surement passer par là pour vous donner plus d'infos précises (aie mac étant LE spécialiste des assurances sur le forum).
3. Locapass
ils ne vont pas prendre en charge les dégats de fin de contrat ... ce serait étonnant et nouveau.
donc faites ce qu'il faut tjs faire :
1) EDL de sortie tres précis (par vous ou huissier)
2) demandez immédiatement des devis pour réparer (correspondant aux degats constatés)
3) dans les 2 mois de la sortie, faites la regul des charges locatives, les devis et vous faites le décompte final de ce locataire.
4) vous ne devrez surement pas rbser le DG (a noter dans le decompte bien sur), vous avisez le locataire et regardez avec le document du locapass si c'est à vous de les prevenir ou non (pour le rbt du DG).
bien sûr, tout dans les formes : EDL précis, devis OU factures à l'appui - par LRAR bien évidemment. si il doit de l'argent, LRAR pou rle decpte final en lui donnant une date butoir pour le paiement, sinon saisine du juge de proximité.
les photos peuvent vous aider mais difficile de les utiliser au TI pour question de preuves et de dates, à moins qu'elle ne soient faites le jour de l'EDL et signées par les 2 parties sur place.
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Cordialement, |
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icamilia
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 18:15:59
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Mille Merci Joulia pour votre aide et rapidité ! (J'espérais vous voir répondre, c'est fait ! C'est génial, je devrais jouer au loto...  ).
Si je comprend bien, je vais devoir avertir le locataire par LRAR qu'il me faut :
1)un document de son employeur précisant la fin de contrat ou licenciement ;
2) qu'on fixe ensemble un RV pour l'EDL de sortie ?
3) puis je lui demander sa nouvelle adresse ?
Vaut-il mieux que l'huissier soit présent le jour de l'EDL avec le locataire, ou le faire venir le lendemain par exemple ? J'ai peur de découvrir d'autres surprises bien après.
En ce qui concerne le DG, c'est le proprio qui a encaissé le chèque du locataire. Il n'y a pas eu de DG versé par le Loca pass.
Le loca pass se portait uniquement garant pour les impayés de loyers et il me semble pour les dégradations.
Pourquoi, pensez vous qu'avec Loca pass, ça ne fonctionnera pas ? Il me semblait qu'il assurait la somme de 18 mois d'impayés et dégradation dans les 3 ans de location. En fait, ça fait 2 ans et 3 mois que le locataire habite le logement.
En ce qui concerne les photos, si c'est l'huissier qui les prend, j'imagine que c'est valable  .
Pour l'assurance bailleur, suite à une réclamation écrite, une personne de chez eux m'a téléphoné pour m'informer verbalement "maintenir sa position" au motif que le "bailleur devait surveiller ses canalisations". Chose pas évidente, si on décide de ne pas habiter avec son locataire...
Merci pour les précisions sur le préavis de congé, vous m'apprenez encore des choses.
Je reviendrais vous lire.
Bien cordialement |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 23:04:01
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bonjour
pour ce qui concerne les réponses des assureurs, elle parait claire. pas d'intervention car pas d'aléa dans la survenance des dommages. (compte tenu de l'impossibilité d'en juger ici, on va donc considérer que c'est exact).
l'expert de l'assureur du locataire a indiqué qu' il s'agissait d'un défaut d'entretien manifeste du client de son mandant: demandez alors une réponse écrite de cet assureur spécifiant ce point. vous aurez alors un document fiable vous permettant de justifier une retenue sur le dépôt de garantie, quitte à en faire valider l'existence lors de l'EDL.
demandez (ou faites demander) la même chose à l'assureur du bailleur pour verrouiller. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 09:47:44
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attention : comme vous n'êtes pas le bailleur, il vous faudra un pouvoir pour effectuer l'EDL au nom du bailleur
mais je pense qu'il sera preferrable de faire effectuer ce constat par un huissier, donc prévoir pour le rendez vous d'EDL de venir directement avec un huissier (aux frais du bailleur) pour ne perdre de temps supplémentaire |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 14:18:26
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Citation :
Initialement posté par icamilia
Si je comprend bien, je vais devoir avertir le locataire par LRAR qu'il me faut :
1) un document de son employeur précisant la fin de contrat ou licenciement ;
2) qu'on fixe ensemble un RV pour l'EDL de sortie ?
3) puis je lui demander sa nouvelle adresse ?
oui le bailleur peut demander mais sachez que le locataire n'est pas obligé de fournir le document ... il doit seulement le fournir à un juge. (plusieurs jurisprudences ...)
Citation :
Vaut-il mieux que l'huissier soit présent le jour de l'EDL avec le locataire, ou le faire venir le lendemain par exemple ? J'ai peur de découvrir d'autres surprises bien après.
c'est aussi bien de faire direct l'EDL avec le locataire et l'huissier.
Citation :
En ce qui concerne le DG, c'est le proprio qui a encaissé le chèque du locataire. Il n'y a pas eu de DG versé par le Loca pass.
Le loca pass se portait uniquement garant pour les impayés de loyers et il me semble pour les dégradations.
Pourquoi, pensez vous qu'avec Loca pass, ça ne fonctionnera pas ? Il me semblait qu'il assurait la somme de 18 mois d'impayés et dégradation dans les 3 ans de location. En fait, ça fait 2 ans et 3 mois que le locataire habite le logement.
je disais cela car dans un cas qui me concernait, Locapass ne prenait pas en charge les degats causés suite à EDL. Mais peut-être que celui du locataire les prend ? revoir et relire le contrat.
Citation :
En ce qui concerne les photos, si c'est l'huissier qui les prend, j'imagine que c'est valable .
oui mais attention au tarif de l'huissier. les honoraires sont libres pour ce genre de prestations ... à demandez donc avant la prise de photos 
Citation :
Mille Merci Joulia pour votre aide et rapidité ! (J'espérais vous voir répondre, c'est fait ! C'est génial, je devrais jouer au loto... ).
Merci pour les précisions sur le préavis de congé, vous m'apprenez encore des choses.
Merci
au fait il ne suffit pas de jouer au lotto ... mieux vaut gagner ! 
Citation :
Je reviens à nouveau vous demander conseils et aides pour un proche (bailleur) qui est hospitalisé.
bien sûr toutes les démarches faites au nom du bailleur en titre |
Cordialement, |
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icamilia
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 09:19:12
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Merci Nefer, Joulia et aie mac, veuillez m'excuser pour mon silence. J'évite de répondre du bureau (en tout cas, je viens consulter le site, mais j'évite d'intervenir sur les forums, j'attends d'être chez moi pour cela).
Bonne journée à vous tous ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 09:46:06
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Citation :
Initialement posté par icamilia
J'évite de répondre du bureau (en tout cas, je viens consulter le site, mais j'évite d'intervenir sur les forums, j'attends d'être chez moi pour cela).
c'est tout à votre honneur
bonne journée |
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icamilia
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 21:16:12
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Bonsoir,
1) je redige le courrier de réponse au locataire pour son préavis : la date de départ du préavis est bien celle de la date présentation du courrier par le facteur ? C'est à dire le 3 janvier ?
Récap : Courrier expédié le 31 décembre 2008 par le locataire, ensuite courrier présenté le 3 janvier au domicile du propriétaire (personne) ; du coup le courrier a été retiré le 5 janvier à la poste.
2) N'ayant pas le document de l'employeur signifiant la fin de contrat, je considère que le préavis est de 3 mois jusqu'à preuve du contraire ?
3) Dans ce courrier, dois je indiquer au locataire que le propriétaire me donne pouvoir pour l'EDL de sortie même si je me fais accompagné d'un huissier ?
Encore merci.
Bonne soirée ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 09:18:13
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| le point de départ est la date à laquelle le bailleur retire le RAR: dans votre cas le 5 janvier |
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icamilia
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 11:41:23
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Merci Nefer. Mon courrier part aujourd'hui.
Bonne journée ! |
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Préavis + Départ locataire + dégâts des eaux
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