|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 07 mars 2004 : 01:15:40
|
Bonjour,
Je suis en train de remplir ma déclaration 2044 pour mes revenus fonciers 2003.
En page centrale gauche, la ligne 240 est nouvelle.
Elle s'intitule: Provisions pour charges (uniquement pour copropriétaires bailleurs).
J'ai lu vaguement la notice, mais je ne comprends pas quel est le montant à déclarer.
Pour info, je déclare mes revenus bruts sans tenir compte des provisions de charges de mes locataires.
Donc, je pense pouvoir déclarer dans cette ligne le montant total des charges 2003 - le montant des charges que j'ai récupéré sur mes locataires.
Qu'en pensez-vous?
Prados
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Zepapou
Contributeur vétéran
159 réponses |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 11:03:08
|
Effectivement ce n'est pas clair!
Voici ce que je trouve comme explication dans une pdf file du ministere des finances - mais je suppose que vous avez lu la meme chose ... -
Citation :
– PROVISIONS POUR CHARGES
Si vous êtes copropriétaire du bien que vous donnez en location, vous pouvez déduire, pour la détermination des revenus fonciers de 2003, le montant des provisions versées en 2003 au syndic de copropriété au titre de l’année 2003 et des régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l’année 2002.
Ces sommes ne doivent pas être déclarées dans une autre rubrique de charges ni avoir été déduites au titre de l’année 2002.
Il semblerait donc que ce n'est pas la provision recue des locataires mais celle versee par le coproprietaire au syndicat pour 2003.
|
Signaler un abus  |
|
|
Zepapou
Contributeur vétéran
159 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 15:02:40
|
Quand le MINEFI écrit "par mesure de simplification", ça donne ça :
(extrait de la "Notice pour remplir la déclaration des revenus fonciers", pages 5 et 6)
Citation :
240 Provisions pour charges (uniquement pour les copropriétaires bailleurs).
La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi "SRU" a modifié le mode de comptabilisation des charges pour les copropriétaires bailleurs. Celle-ci prescrit, en effet, l'établissement d'un budget prévisionnel annuel en fonction des provisions égales au quart du budget voté.
En principe, seule la partie des provisions annuelles qui a été effectivement déboursée, la même année, par le syndic de la copropriété aux fournisseurs ou aux entreprises au titre du paiement des charges immobilières est déductible.
Cependant, par mesure de simplification, à compter de l'imposition des revenus de l'année 2002, si vous êtes copropriétaires bailleurs, vous pouvez déduire, pour la détermination de vos revenus fonciers imposables, le montant des provisions que vous avez versé au cours de l'année civile augmenté ou diminué des charges de l'année précédente. Ainsi, sur la déclaration des revenus fonciers à déposer en 2004 au titre des revenus fonciers de 2003, les charges seront constituées de la somme algébrique des provisions versées en 2003 et des régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l'année 2002. Par conséquent, ces charges ne devront pas être ventilées dans les autres rubriques de la déclaration, ni avoir déjà été déduites au titre des revenus de l'année 2002.
Plus "ils" simplifient, plus c'est compliqué... 
Cordialement,
JL
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 15:47:04
|
Joulia, Zepapou,
Merci pour vos réponses.
Mais qu'en est-il des charges récupérables? Vous ne pouvez pas déduire des provisions dont les sommes ont été récupérées sur le locataire?
Pour moi, si je prends comme exemple un de mes appartements en location, j'ai effectivement provisionné 930 euros de charges en 2003, et j'en ai récupèrer 549 sur mon locataire.
Pour moi, il faut effectivement déduire les 381 euros restants de mes impôts fonciers.
Je ne peut quand même pas déduire les 930 euros.
C'est également étrange que les documents du fisc ne mentionnent que les provisions pour charges, et pas les charges récupérables.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 15:51:15
|
Zepapou,
Au vu de votre dernier message, je pense avoir compris: Citation :
Ainsi, sur la déclaration des revenus fonciers à déposer en 2004 au titre des revenus fonciers de 2003, les charges seront constituées de la somme algébrique des provisions versées en 2003 et des régularisations effectuées en 2003 au titre des charges de l'année 2002.
Cela signifierait donc que je dois inscrire le montant des:
Porivisions appelées en 2003 - charges 2002 réupérées sur le locataire en 2003.
Qu'en pensez-vous?
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 09 mars 2004 : 02:24:07
|
Bonjour,
Voilà comment je comprends la chose: le bailleur indique dans cette fameuse case la somme de toutes ses sorties d'argent en direction du syndic, comme c'est indiqué dans la notice. Mais dans ce cas, il faut alors inscrire dans la case "loyer bruts" la somme de toutes les rentrées d'argent de la part des locataires, c'est-à-dire loyer+provisions charges+eventuellement régularisations de charges.
C'est vrai que si l'on fonctionne comme cela, les choses sont simplifiées (c'est en fait le système de Joseph), mais du coup on se retrouve à payer la CRL sur les provisions de charges versées par le locataire.
La CRL empêche de fait de déduire comme un tout les charges payées par la bailleur au syndic, puisqu'un partie de ces charges est déductible avant CRL et l'autre après.
Voilà mon point de vue. Cordialement,
Vincz
|
| Signaler un abus |
|
|
Zepapou
Contributeur vétéran
159 réponses |
Posté - 09 mars 2004 : 14:13:58
|
Prados,
Citation :
Cela signifierait donc que je dois inscrire le montant des:
Provisions appelées en 2003 - charges 2002 réupérées sur le locataire en 2003.
Qu'en pensez-vous?
Prados
Je crois en effet que c'est bien cette formule à appliquer, telle que vous la décrivez. C'est pourquoi le texte qualifie la somme d' "algébrique".
De toute façon la "formule" est toujours (revenus - charges) pour toutes les contributions, n'est-ce pas ? En l'occurence, les charges sont constituées des provisions dont on ôte les sommes soit remboursées (par le locataire) soit non-utilisées (par le syndic) de façon à ne déduire QUE la vraie valeur des charges. Je vois ça ainsi.
A l'attention de Vincz, à propos de la CRL, il ne faut pas oublier ceci, dans la notice descriptive 835 du MINEFI (http://www.impots.gouv.fr/deploiement/p1/fichedescriptive_835/fichedescriptive_835.pdf) :
Citation :
Par mesure de simplification, pour déterminer l'assiette de la CRL, il est admis que le bailleur peut faire abstraction des appels prévisionnels et remboursements des charges perçus des locataires et des dépenses qu'il supporte pour le compte du locataire
Ce qui m'étonne est ce risque de redondance entre plusieurs lignes dans la déclaration 2044, pas vous ?
Cordialement,
JL
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 mars 2004 : 14:20:28
|
Vincz,
Je ne pense pas comme vous sur ce point.
Si vous regardez la notice explicative sur la ligne 240, il est dit clairement que la somme doit être égale aux provisions moins les régularisations, donc les régularisations doivent être comptabilisées dans cette ligne.
De plus, si cela devait signifier qu'il faille déclarer les loyers bruts + les provisions sur charges + les régularisations dans la ligne des loyers bruts, cela serait clairement écrit, comme c'est le cas dans le début de la notice.
Je ne pense pas que cela soit le cas.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 03:23:54
|
Prados,
Vous dites:
Citation :
la somme doit être égale aux provisions moins les régularisations
alors que la notice stipule:
Citation :
le montant des provisions que vous avez versé au cours de l?année civile augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l?année précédente
J'ai l'impression que nous ne parlons pas des mêmes régularisations. Je pense que les régularisations dont fait état la notice sont celles du syndic sur les copropriétaires. J'ai le sentiment que vous parlez vous des régularisations du bailleur sur le locataire.
Je crois en fait que cette case doit révéler les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, les charges récupérables, ainsi que les provisions payées par le locataire au bailleur pouvant être omises de la déclaration.
Qu'en pensez-vous?
Vincz
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 03:24:29
|
Vincz,
Citation :
J'ai l'impression que nous ne parlons pas des mêmes régularisations. Je pense que les régularisations dont fait état la notice sont celles du syndic sur les copropriétaires. J'ai le sentiment que vous parlez vous des régularisations du bailleur sur le locataire.
Je crois en fait que cette case doit révéler les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, les charges récupérables, ainsi que les provisions payées par le locataire au bailleur pouvant être omises de la déclaration.
Je suis entièrement d'accord.
Et justement, pour trouver le montant des charges non récupérables, il faut bien prendre le montant total des charges - celles qui sont récupérables.
C'est exactement ce que j'ai fait.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 05:56:01
|
Prados,
Je suis content que nous soyons d'accord  . Désolé si je n'ai pas été clair.
Merci,
Vincz
|
| Signaler un abus |
|
|
universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 10:38:35
|
Cela nous a tout l'air d'une grosse bourde de l'administration dans la formulation : en fait il ne peut s'agir logiquement que des provisions et régularisations concernant des postes de charges qui sont d'une part non récupérées sur les locataires et par ailleurs admis en déduction hors déduction forfaitaire : donc "frais de gérance" (en fait honoraires du syndic), rémunération des concierges, travaux et taxe foncière...
Ce qui est piquant et révèle une ignorance et un parisiannisme inquiétants de l'administration, c'est que cette ligne est crée à cause du passage obligatoire en gestion par provisions suite à la loi "SRU" alors que cette disposition n'a changé le mode de gestion que d'une partie seulement des immeubles parisiens, adeptes des charges trimestrielles ! Les provinciaux et banlieusards étaient aux provisions depuis toujours...
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 15:07:04
|
Moi je sors de chez le percepteur, jeune ,jolie et gentille (ça bouge aux impôts !) et elle m'a aidée à remplir les cases. En ce qui concerne les loc. vides il faut déclarer les loyers encaissés -sans les charges cad brutes ligne 211 et leurs charges payées, ligne 212. de la déclaration 2044.
Et en ligne 240 ce que le Syndic vous a budgeté pour l'année . Il est vrai que les exercices se situant souvent à cheval sur l'année calendaire ceci n'est pas bien exact.
Mais la ligne 270 (recettes soumises à la crl) ne concerne que le loyer + les charges effectivement payés par le locataire. C'est cette sommme qui est à reporter sur la ligne BL de la déclaration 2044.
LN |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 15:17:03
|
pour continuer le sujet , c'est eux qui vont faire leur cuisine à moins qu'ils ne se penchent sur ce forum ....
LN |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 15:27:30
|
lnsacorh,
Citation :
Mais la ligne 270 (recettes soumises à la crl) ne concerne que le loyer + les charges effectivement payés par le locataire. C'est cette sommme qui est à reporter sur la ligne BL de la déclaration 2044.
Etonnant que la CRL soit supportée également sur les charges payées par le locataire. Jusqu'à présent, il me semblait que la CRL était imputée uniquement sur les loyers bruts, sans charges.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 15:32:18
|
UI,
Je suis entièrement d'accord. Je ne comprends pas comment il ne peut pas y avoir de doublon entre cette ligne 240, et les charges pris en compte dans les 14% de déduction forfaitaire (ex: honraires du syndic, etc...)
Le problème va être de faire le tri et de savoir ce qui est admis en ligen 240, et qui n'a pas fait objet de la déduction forfaitaire.
Si quelqu'un a une idée, elle est la bienvenue...
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
lahra
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 00:26:54
|
lnsacorh
"Moi je sors de chez le percepteur, jeune ,jolie et gentille (ça bouge aux impôts !) et elle m'a aidée à remplir les cases. En ce qui concerne les loc. vides il faut déclarer les loyers encaissés -sans les charges cad brutes ligne 211 et leurs charges payées, ligne 212. de la déclaration 2044.
Et en ligne 240 ce que le Syndic vous a budgeté pour l'année . Il est vrai que les exercices se situant souvent à cheval sur l'année calendaire ceci n'est pas bien exact.
Mais la ligne 270 (recettes soumises à la crl) ne concerne que le loyer + les charges effectivement payés par le locataire. C'est cette sommme qui est à reporter sur la ligne BL de la déclaration 2044.
"
Je n'ai pas encore remplie la déclaration et je viens de lire le commentaire de lnsacorh (avec sa belle assistante), et je trouve que c'est faux ou non précis :
ligne 211 : loyers encaissés hors charges : OK
ligne 212 : charges payés FAUX
- il s'agit seulement des charges LOCATIVES (payés par le propriétaire et remboursés par le locataire).
On peut omettre de préciser ces charges si on dit rien en 232
car ces deux cases s'annulent (on doit remplir les 2 cases ou aucune)
ligne 240 : provisions pour l'année 2003 + réctificatif final sur 2002
MAIS dans ce cas, on déclare toutes les charges (les charges locatives aussi????????)
ligne 270 : FAUX "(recettes soumises à la crl) ne concerne que le loyer + les charges effectivement payés par le locataire"
Les charges locatives ont été annulée par (+212-232).
Par contre, les charges payés par le propriétaire sont comptabilisés puisqu'elles ne sont pas déduites!!!!!
C'est une arnaque : Le propriétaire va payer la CRL sur ses loyers HC + charges non locatives.
LHC : loyer Hors charges
CL : charges locatives (ce que le locataire rembourse au proriétaire)
CP : charges propriétaire
Ligne 270 = LHC + CP . Or le proriétaire n'a encaissé que (LHC - CP) !!
On encourage les propriétaires des "toudis" car les charges sont plus faibles et donc moins d'impots!
Je me suis déjà rendu chez le percepteur par le passé, et ils étaient jeunes, gentils, sympas, mais ne connaissaient strictement RIEN!
alors méfiance de ce qu'on raconte.
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 15:50:57
|
Bien , bien , jje ferais attentionn
ligne 212 : charges payées par le locataire -( désolée pour ce manque de détails)
Mais elles ne sont plus à mettre sur la ligne 232, puisque elles ne sont plus acquittées par vous mais remboursées par vos locataires(212).
l'explication est peut-être que lors d'une vacation de quelques mois, le bailleur est bien obligé de payer les charges qui "normalement" seraient à la charge des loc. Donc cette ligne 232 ou 233 est valable dans certains cas.
Pour info , c'est ma gérance qui me l'a pondue et a priori approuvé par ce conseillé fiscal
Donc si cela peut vous apporter un plus , prenez, sinon attendez un contrôle
LN |
| Signaler un abus |
|
|
rafi
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 19:55:45
|
Au sujet de tous ces échanges sur cette fameuse ligne 240 de la 2044, je crois comprendre qu'il faut effectivement
- mettre les loyers "Charges Comprises" en ligne 211
- ne remplir que les provisions versées par le copropriétaire (soi-même donc) aux syndics en ligne 240
- et donc rien dans les lignes 231, 236, 238, ni la fraction "taxe d'enlevement" de la taxe foncière supposée etre remboursé par le locataire
- sauf evidemment les dépenses qu'on a pu faire soi même hors syndic (réparations) et la ligne 237 (assurance loyers impayés) qu'il faut remplir, et la taxe fonciere, et la CRL payée l'année précédante
il en ressort que la CRL (ligne 270) sera calculée sur la base des loyers charges comprises, MAIS !!! : les 14% de déduction forfaitaire seront alors aussi calculés sur cette même base (puisque les lignes 231 à 233 sont vides), dimunuant d'autant le revenu imposable !!
autrement pour une hypothèse de 1000€ de provisions pour charges avancées par les locataires, vaut il mieux payer 2,5%x1000 en impot direct ou diminuer son revenu foncier de 14%x1000 ?
en fonction de son propre taux marginal d'imposition, chacun jugera bon si ce nouveau systeme est plus avantageux ou pas...
ne me trompe-je pas ?
vos commentaires sont les bienvenus |
| Signaler un abus |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:45:08
|
Rafi,
Votre raisonnement n'est pas bête du tout. En prenant l'exemple de 100 euros de revenus supplémentaires dû aux charges déclarées, on paye 2,5 euros de plus en CRL mais on déduit aussi 14 euros. Il faudrait donc être imposé à 2,5/14*100=17,9% pour que cela soit rentable.
Par contre n'est-il pas possible de mettre en case 211 (loyers bruts encaissés) tous les loyers encaissés + provisions pour charges du locataire + régularistion charges locataire, et ensuite de répartir les charges locatives dans les cases 240, pour ce qui est des charges locatives que le bailleur paye au syndic (chauffage collectif, etc...), et 232 (Dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par vos soins pour les loyers soumis à la CRL), pour ce qui est des autres charges locatives, comme la TEOM?
Pour peu que l'on soit imposé suffisamment, ce système est je trouve plus simple et moins coûteux.
Des avis là-dessus?
Vincz
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Impôts Fonciers 2003 - Nouveauté
Forum fermé
