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 Sujet  |
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
 Posté - 25 janv. 2007 : 16:41:47
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Bonjour,
Tout d'abord merci pour la qualité de ce site.
Comme souvent mon problème n'est pas simple a expliquer.
J'ai acquis une maison en 2005 que j'ai fait rénové sans modification de l'enveloppe.
Mon voisin à fait construire en 1985 une maison en limite de propriété. Son batit longe ma maison pour aller rejoindre mon garage (séparé) à 7 mêtres de là.
Lorsque son toit est libre ( ni maison, ni garage), il a crée un débord de toit d'environ 10 cm pour poser ses ardoises rives.
Son toit s'arrétait au dessus de mon garage car la hauteur de ce dernier en était inférieur.
J'ai déposé en février 2006 une DT afin de faire réhaussé et arrangé mon garage. Ce faisant, je n'ai pas modifié son emprise au sol, juste réhaussé le toit pour lui donner une pente et y mettre des tuiles.
LA DT a été accordée, l'affichage légal effectué à partir de mai et les travaux ont démaré en octobre.
J'ai cherché plusieurs fois à contacter mon voisin.... en vain. J'ai découvert depuis qu'il vivait en Chine et revenait une fois tout les trois mois (environ).
Nous avons fini par nous rencontré en octobre et avons discuté de la limite.
Lors de travaux, j'ai porté une vigilance à ce que les rives de mon future toit ne dépasse pas l'aplomb de son mur.
Il restait cependant le problème du débord de toit.
Afin de ne pas modifier sa construction (je n'y ai pas droit) celui-ci à été enchassé dans mon mur.
Il m'oppose aujourd'hui que mes travaux sont non conforme à la DT à cause de cet enchassement.
Compliquer, j'espère que vous suivez encore......
Je vois arriver gros comme une maison.... le litige, sans qu'un recour amiable soit possible.
- Je suis prêt à faire faire un bornage amiable ou judiciaire et à m'aligner sur celui-ci.
comment dois-je procéder?
Enfin, même si je le comprend bien vous ne pouvez vous prononcer sur le fond,
- Suis-je dans mon droit? Ai-je tord ou raison ? même partiellement (en fait ai-je intéret à plier ou à pousser au bout ou "Pourquoi partir en guerre si on est sûr de la perdre")
- Puis-je demander à ce que son débord soit supprimé (après bornage bien entendu)
- Faire en sorte que la servitude de débord de toit qui m'incomberait (30 ans) ne puisse être 'activé' en 2015.
- Dans ces cas quels sont les démarches à suivre?
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Gilles |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 17:36:31
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Citation :
Initialement entré par BAR
Bonjour,
bonjourCitation :
Tout d'abord merci pour la qualité de ce site. (...)
il a crée un débord de toit d'environ 10 cm pour poser ses ardoises rives.
il a donc empiété sur votre terrain puisque vous propriétaire du dessus et du dessous. Il a contrevenu à l'article 545 du code civil; une action civile en démolition est sure d'aboutir à ce titreCitation :
Son toit s'arrétait au dessus de mon garage car la hauteur de ce dernier en était inférieur.
cela signifie donc qu'il a construit la pente de toit vers chez vous ? c'est certainement non conforme aux règles d'urbanisme : voir ce fil; vous pourriez donc engager une action civile indemnitaire (pas démolition) au titre du L480-13Citation :
J'ai déposé en février 2006 une DT afin de faire réhaussé et arrangé mon garage. Ce faisant, je n'ai pas modifié son emprise au sol, juste réhaussé le toit pour lui donner une pente et y mettre des tuiles.
LA DT a été accordée, l'affichage légal effectué à partir de mai et les travaux ont démaré en octobre.
J'ai cherché plusieurs fois à contacter mon voisin.... en vain. J'ai découvert depuis qu'il vivait en Chine et revenait une fois tout les trois mois (environ).
Nous avons fini par nous rencontré en octobre et avons discuté de la limite.
Lors de travaux, j'ai porté une vigilance à ce que les rives de mon future toit ne dépasse pas l'aplomb de son mur.
Il restait cependant le problème du débord de toit.
Afin de ne pas modifier sa construction (je n'y ai pas droit) celui-ci à été enchassé dans mon mur.
pas malin : c'était à lui de modifier!Citation :
Il m'oppose aujourd'hui que mes travaux sont non conforme à la DT à cause de cet enchassement.
est-ce le cas ?Citation :
Compliquer, j'espère que vous suivez encore......
Je vois arriver gros comme une maison.... le litige, sans qu'un recour amiable soit possible.
- Je suis prêt à faire faire un bornage amiable ou judiciaire et à m'aligner sur celui-ci.
comment dois-je procéder?
je ne pense pas que la limite de propriété soit mise en cause dans cette affaire; le bornage n'est donc sans doute pas utile à moins qu'il ne mette en cause la limite de propriété au solCitation :
Enfin, même si je le comprend bien vous ne pouvez vous prononcer sur le fond,
- Suis-je dans mon droit?
ouiCitation :
Ai-je tord ou raison ?
vous avez eu un tort : celui de bidouiller pour lui permettre de converser son débordCitation :
même partiellement (en fait ai-je intéret à plier ou à pousser au bout ou "Pourquoi partir en guerre si on est sûr de la perdre")
avant de partir en guerre, parlez lui du 545 déjà cité, par LRAR, en lui disant qu'une solution amiable peut être trouvée avant d'engager une procédure judiciaire qu'il perdra. Pour rédiger cette lettre, vous pouvez, vous devez même !, faire appel à votre assureur si vous avez souscrit une clause de protection ou d'assistance juridiqueCitation :
- Puis-je demander à ce que son débord soit supprimé (après bornage bien entendu)
avant bornage sauf si il y a un doute sur la limite de propriétéCitation :
- Faire en sorte que la servitude de débord de toit qui m'incomberait (30 ans) ne puisse être 'activé' en 2015.
d'ici là, j'espère que votre problème sera résolu. on interrompt la prescription de différentes façons (voir les articles 2242, 2243 et 2244 du code civilCitation :
- Dans ces cas quels sont les démarches à suivre?
commencez par appelere votre assurance, puis une belle lettre en LRAR en lui parlant de cette emprise sur votre propriété... puis TGI obligatoire car il s'agit d'un problème de droit réel immobilier donc avocat ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 18:44:50
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Citation :
Citation :
Son toit s'arrétait au dessus de mon garage car la hauteur de ce dernier en était inférieur.
cela signifie donc qu'il a construit la pente de toit vers chez vous ? c'est certainement non conforme aux règles d'urbanisme : voir ce fil; vous pourriez donc engager une action civile indemnitaire (pas démolition) au titre du L480-13
Non, nos mur pignon sont parallèle. Nos habitat ont la même orientations
Citation :
Afin de ne pas modifier sa construction (je n'y ai pas droit) celui-ci à été enchassé dans mon mur.
pas malin : c'était à lui de modifier!
Puis-je l'y contraindre ?
Citation :
Citation :
Il m'oppose aujourd'hui que mes travaux sont non conforme à la DT à cause de cet enchassement.
est-ce le cas ?
Pas au regard du DT, mais pour l'enchassement, je pense que oui. ce qui relève du droit privé et non une règle durbanisme.
Citation :
Citation :Ai-je tord ou raison ?
vous avez eu un tort : celui de bidouiller pour lui permettre de converser son débord
Ah ca oui...
Merci |
Gilles |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 19:39:56
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Bonjour,
Wroomsi ne faisait pas référence à la pente des toits de vos maisons, mais à la pente du toit qui est sur le mur. même si il est tout petit, c'est un toit et il a une pente qui fait que l'eau s'écoule dans une propriété ou une autre. Il s'agit d'un aspect déterminant pour savoir à qui appartient le mur en cas de doute, comme le spécifie l'article 654 du code civil:
Citation :
Article 654
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.
Plus largement, un voisin n'a pas le droit d'orienter la pente du dessus de son mur vers votre propriété.
Si j'ai bien compris, votre voisin a mis un larmier pour que l'écoulement de l'eau de pluie ne mouille pas le mur, mais il l'a fait de votre côté et donc au-delà de la limite séparative. Il est donc en tort.
Si vous avez englobé ce larmier dans votre construction, vous n'avez pas commis de faute puisque que vous n'avez pas détruit ce que le voisin avait construit. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 20:06:58
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Non non, larocaille, c'est très gentil de tenter de me dédouaner, mais je pensais bien , à tort, à la pente du toit du batiment du voisin.
Il s'agit donc bien d'un débord des rives de toit en emprise irrégulière de 10 cm. chez Gilles.
votre tort, Gilles, est éventuellement d'avoir touché à la construction du voisin sans son accord, si vous l'avez fait : le droit français n'autorise pas à "faire justice soi-même".
que vous l'ayiez fait ou pas, son tort est bien plus grand et vous pourrez aisément obtenir la démolition de la rive de toit litigieuse, avec les conséquences évidentes pour lui : modification de charpente obligatoire, moindre protection du pignon, et... délcaration de travaux obligatoire pas obligatoirement acceptée !
présentez lui tout ça : il va sans doute préférer une approche plus amiable et plus aimable !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 20:14:40
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Bon, d'accord, m'sieur le juge, il avait les pieds dans le béton, mais je ne lui ai pas fait de mal, j'ai juste mis du béton . |
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 11:29:56
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Je donne suite à ce 'fil'.
Sur vos conseils, j'ai donc répondu à mon voisin.
Il semble désormais revenu à de meilleur sentiment.
par contre, des questions se posent encore :
A)Il faut reprendre son toit, pour l'aligner.... à la limite de propriété.( au moins sur la partie ou les travaux se réalisent. Ilveut que son couvreur soit présent. Ce à quoi je ne peux m'opposer.
par contre: Qui doit payer le couvreur ?
Qui doit payer l'alignement?
Certe c'est moi qui rénove mon garage, mais c'est lui qui déborde.
B) Pour le reste du toit qui restera en débord. Pour éviter l'apparition d'une servitude dans dix ans, puis-je exiger de lui l'inscription au fichier immobilier et l'obligation de travaux lors de la prochaine intervention sur son toit et/ou vente de sa maison.
Cordialement
Gilles |
Gilles |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 11:58:27
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Citation :
Initialement entré par BAR
Je donne suite à ce 'fil'.
Sur vos conseils, j'ai donc répondu à mon voisin.
Il semble désormais revenu à de meilleur sentiment.
par contre, des questions se posent encore :
A)Il faut reprendre son toit, pour l'aligner.... à la limite de propriété.( au moins sur la partie ou les travaux se réalisent. Ilveut que son couvreur soit présent. Ce à quoi je ne peux m'opposer.
par contre: Qui doit payer le couvreur ?
Qui doit payer l'alignement?
Certe c'est moi qui rénove mon garage, mais c'est lui qui déborde.
B) Pour le reste du toit qui restera en débord. Pour éviter l'apparition d'une servitude dans dix ans, puis-je exiger de lui l'inscription au fichier immobilier et l'obligation de travaux lors de la prochaine intervention sur son toit et/ou vente de sa maison.
Cordialement
Gilles
tout doit être mis à charge du voisin, en échange de l'acte de tolérance que vous envisagez de mettre en oeuvre.
rédigez cette tolérance avec un notaire pour garantir tout risque de prescription acquisitive. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 15:56:30
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Merci wroomsi de cette réponse si rapide.
"tolérance avec un notaire pour garantir tout risque de prescription acquisitive" !!!!
Ou la la que de gros mots en si peu de mots ;-)
En claire, et après traduction, je serais sans doute capable de comprendre.
(une recherche sur google ne m'a amené que sur des sites canadiens.)
Question subsidiaire: En serait-il de même si c'est 'mon' couvreur qui vient ?
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Gilles |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 16:06:56
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dans un acte de "tolérance", on explicite le fait qu'on tolère que le voisin fasse ci ou ça.
l'intérêt de cette formulation, c'est que le code civil prévoit explicitement, à l'article 2232 du code civil qu'alors la possession ("je possède le droit de faire ci ou ça") même pendant 50 ou 1000 ans ne permet pas d'acquérir un droit, une servitude, ... par prescription trentenaire.
de la même façon, si vous occupez un appartement pendant 40 ans et qu'un bail en bonne et due forme existe, l'appartement ne vous appartient pas au bout de 30 ans... alors que si vous occupez sans droit ni titre une maison pendant 30 ans, vous pouvez dire qu'elle est à vous (que vous l'avez donc "acquise") par prescription ... Il y a bien sur quelques conditions supplémentaires pour prescrire.
l'identité du couvreur est sans importance, mais la moindre des choses, c'est que le payeur puisse choisir qui il paie ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 16:31:58
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Merci.
Cela fait plaisir d'être éclairer. surtout quand cela est claire ;-)
"l'identité du couvreur est sans importance, mais la moindre des choses, c'est que le payeur puisse choisir qui il paie !"
Tout à fait. Mais cela lève pour moi le doute qui consistait à dire: c'est votre couvreur, c'est vous qui payer... alors que c'est en fait: C'est votre toit, c'est vous qui payez.
A suivre donc... |
Gilles |
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 19:24:24
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Je donne suite à ce 'fil'.
Sur vos conseils, j'ai donc répondu à mon voisin.
il est revenu vers moi aujourd'hui en ce qui concerne l'acte de tolérance...
A suivre donc.
Par contre, il m'a montré quelque chose qui me laisse dubitatif.
Entre deux constructions mitoyennes, il faut laisser un espace de 'condensation' pour éviter les choc thermiques... et touti quanti.
Mon garage (l'empiétement n'a pas bougé) ayant été construit avant sa maison c'est donc lui qui a été en charge de la mise en oeuvre cet espace je l'ai prolongé en faisant la réhausse.
Les questions sont donc les suivantes...
A) A qui appartient cet espace?
B) Si il est à lui, son recul étant de 3cm, son débord de toit disparait presque(7-3=4 cm environ.).ce qui ne fait pas mon affaire
C) de toute facon, j'ai l'obligation de crépir pour boucher ce joint... mais mon crépi peut-il ou doit-il ( ou ne peut pas) aller dans l'alignement de sa maison?
Merci de vos lumières
Gilles |
Edité par - BAR le 10 sept. 2007 19:28:22 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:21:28
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Le vide qui doit être laissé entre 2 constructions voisines doit être de 2 à plusieurs centimètre en zone sismique.
Cet espace inexploitable sera présumé appartenir pour moitié à chaque parcelle (la limite de propriété passe au milieu du vide).
Ceci est bien sur assez théorique car les bâtiments bougent (se tassent, se dilatent, etc.)
En façade, ce joint ne doit pas être bouché par du crépis car celui-ci ne tiendra pas dans le temps.
Il faut poser un couvre joint, généralement une plaque en inox, vertical fixé sur un seul des immeubles.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:29:29
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Citation :
Initialement entré par BAR
Je donne suite à ce 'fil'.
Sur vos conseils, j'ai donc répondu à mon voisin.
il est revenu vers moi aujourd'hui en ce qui concerne l'acte de tolérance...
A suivre donc.
Par contre, il m'a montré quelque chose qui me laisse dubitatif.
Entre deux constructions mitoyennes, il faut laisser un espace de 'condensation' pour éviter les choc thermiques... et touti quanti.
Mon garage (l'empiétement n'a pas bougé) ayant été construit avant sa maison c'est donc lui qui a été en charge de la mise en oeuvre cet espace je l'ai prolongé en faisant la réhausse.
Evitez d'utiliser le terme mitoyen pour deux constructions qui sont bel et bien indépendantes même si elles sont toutes deux en limite de propriété.
L'espace de 1 à 2cm (voir 4 cm en zone sysmique) ne sert qu'à éviter un appui d'une construction sur l'autre. Par contre il doit être comblé avec un matériau souple pour que la vermine ne s'y mette pas.
Citation :
Les questions sont donc les suivantes...
A) A qui appartient cet espace?
En principe c'est le dernier qui construit qui laisse cet "espace". Il est donc à lui. Néanmoins, si le premier constructeur a construit 2cm en retrait de la limite, il est à lui (du moins pour 30 ans).
Citation :
B) Si il est à lui, son recul étant de 3cm, son débord de toit disparait presque(7-3=4 cm environ.).ce qui ne fait pas mon affaire
C) de toute facon, j'ai l'obligation de crépir pour boucher ce joint... mais mon crépi peut-il ou doit-il ( ou ne peut pas) aller dans l'alignement de sa maison?
Un empiétement est un empiétement, même pour quelques cm.
Le fait que vous ayez été obligé d'emglober le débord dans votre propre construction caractérise l'empiétement, à moins que vous ne soyez par certain du positionnement des limites séparatives.
Citation :
Merci de vos lumières
Gilles
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:47:06
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Merci.
ET promis, ce n'est pas mitoyen mais construction en limite de terrain.
lol |
Gilles |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 20:55:57
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Citation :
Initialement entré par BAR
Merci.
ET promis, ce n'est pas mitoyen mais construction en limite de terrain.
lol
Des constructions mitoyennes ont un mur en commun. Ce n'est pas votre cas, mais il faut faire attention aux termes qui figurent sur les documents. Ils peuvent valloir de l'or... |
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 12:18:17
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Je reviens vers vous pour faire suite à ce fil.
Après un an de silence (et de patience pour moi!!!) mon voisin vient de se manifester.
Annonçant qu'il était près à négocier, pour le toit cela devrait se faire je pense par bornage amiable et alignement respectif.
Il m'a ressorti un constat d'huissier constatant en 1985 un débord de 20 cm sur son terrain de la souches des fondations du garage. J'ignorais cela car je ne suis propriétaire que depuis 2005.
Le garage a certainement + de 30 ans (Début 1970, il faut que je m'en assure bien sur) mais dans ce cas a-t-il un argument valide? D'autant plus qu'il à construit une terrasse en béton dessus, et que pour se faire il a bien du couler la souche de fondation dans sa terrasse.
Merci
Gilles
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Gilles |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 12:36:58
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| L'argument du voisin, qui repose vraisemblablement sur une prétention à la prescription trentenaire, ne tient pas car l'empiétement est imprescriptible. La jurisprudence est (à quelques bizaretés près) très stable et refuse de reconnaitre l'empétement comme une servitude. |
Dominique |
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BAR
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 14:39:49
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Je ne comprends pas la réponse... ou alors elle est inversée! C'est mon garage, et c'est donc ma souche de fondation qui forme débord.
Si je remet dans l'ordre la réponse, il peut, même au delà de 30 ans me demander de détruire mon garage pour le reconstruire sans débord au niveau des fondations ?
Merci |
Gilles |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 sept. 2008 : 15:26:45
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| exact, BAR |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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