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youb
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 10 janv. 2005 : 20:39:43
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Bonjour,
Je suis locataire depuis août 2000 d'un appartement, géré par un cabinet de gestion à la place du propriétaire. Je paie donc mon loyer à ce cabinet de gestion.
Mes charges mensuelles sont de 152,45€ par mois. Cela inclue l'eau et le chauffage central. Je précise qu'il n'y a pas de compteur d'eau individuel par appartement, et que le compteur est au niveau de l'immeuble.
Je viens de recevoir une lettre du cabinet de gestion, datant du 5 janvier, et me donnant le décompte des charges de l'appartement que j'occuppe pour la période du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2004, à savoir :
Total des charges : 9242,09€
Quote-par locative : 7739,10€
Votre quote-part : 7739,10€
Somme provisionnelle versée : 5488,20€
Solde en notre faveur : 2250,90€
Le cabinet me demande de régler les 2250,90€ par tout moyen à ma convenance.
Comment ne pas être choqué devant un tel rappel ?
Comment est-ce possible de réclamer de telle somme ?
Est'il possible de le faire même 3 ans en arrière ?
Que faire ?
Que contrôler ?
Comment le contrôler ?
Quels sont mes droits ?
Merci pour votre aide, j'en ai vraiment besoin.
Cordialement,
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 21:14:15
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ils peuvent remonter sur cinq ans en arrière.
vous devez demander les justificatifs des charges annuelles s'ils n'étaient pas joints au décompte manuel.
si l'appartement est en copro, il est sans doûte géré par un syndic pro qui n'est pas forcément le cabinet de gestion qui gére votre location. ce syndic rend des comptes annuels. c'est cette copie des comptes annuels que vous devez pouvoir consulter.
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youb
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 21:36:23
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Merci pour ce début de réponse.
Effectivement, l'immeuble est géré par un syndic, indépendant du cabinet de gestion. Pour le délai de 5 ans pour réclamer des charges, c'est inquiétant.
Le cabinet de gestion n'a t'il pas l'obligation de réclamer les charges aux locataires dans les 2 ans (indépendemment du syndic), à lui de les réclamer au syndic ?
Pour le détail des charges, je crois qu'on ne peut que les consulter, mais peut'on en demander des photocopies pour les analyser et avoir des preuves en cas de litige ?
Et peut'on exiger les factures pour contrôler les charges présentées par le syndic ? |
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jdfb92
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 22:38:38
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Ah ces charges ! toujours un problème...
Si votre propriétaire ou son représentant peuvent remonter jusqu'à cinq ans en arrière (prescription quinquennale du propriétaire), le locataire que vous êtes a droit à la prescription trentenaire pour récupérer des charges indument payées (30 ans). Encore faut-il que vous soyez locataire depuis assez longtemps au même endroit. Sinon, ne vous affolez pas pour ce rappel et prenez le temps d'éplucher le relevé de charges du syndic en vous aidant du décret de 1987 sur la récupération des charges locatives. Vous le trouverez sur Internet. La liste des charges récupérables dans le décret est exaustive : si ce que l'on vous demande n'est pas dans le décret, vous n'avez pas à le payer... Bon courage.
Jacques DARMON |
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youb
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 23:02:41
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Merci pour ce point fondamental.
Je vais chercher ce décret de 1987 sur Internet. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
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youb
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 02:00:34
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Merci Marc pour tous ces précieux renseignements.
J'imprime tout ça demain, et je n'ai plus qu'à 'potasser' mes droits.
Merci beaucoup.
Hubert |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 11:12:16
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Pour rajouter quelques points:
- si vous avez reçu un rappel de charges, vos voisins aussi. Je vous conseil de vous regrouper dans une amicale de locataires. Cela permet de diviser le travail mais surtout d'avoir plus de poids: l'union fait la force.
- surveillez bien les termes employés sur les factures, tout cela se joue souvent au terme près.
- Contactez des organismes comme la CNL, l'ADIL, … qui offre leur aide aux locataires et souvent beaucoup d'informations sur leur site.
Cela peut paraître simple, mais un contrôle de charges est un important travail surtout sur 5 ans. Avec toutes les références données, vous devriez avoir une bonne idée des points à regarder.
Le jour du contrôle, je vous conseille de prendre en note toutes les factures ( date, intitulé, prix, ref, ...). En effet vous allez surement oublier des choses lors du contrôle, mais vous pourrez, à tête reposée, revoir chez vous vos note et preparer tranquilement votre courrier de contestation argumentée.
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 11:36:18
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J'adhère tout à fait aux conseils donnés par Fdsc en élargisement de ce que j'indiquais.
A l'attention de Youb : vous trouverez les coordonnées des associations nationales de consommateurs sur http://www.universimmo.com/accueil/uniadr000.asp . Le rappel qui vous est demandé pour 2250,90€ mérite que l'on s'en occupe de près comme souligné par Fdsc.
Marc |
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youb
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 13:04:07
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Merci à Fdsc pour ces conseils.
Pour le contrôle de charge à effectuer, ne peut'on pas demander (id. exiger) sur place des photocopies, ou au pire prendre en photo les relevés et facture, car prendre tout en note cela peut s'avérer impossible, et cette vérification ne peut être fait que chez soi ?
Hubert
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 13:35:33
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Puisque vous êtes en copro, si vous voulez contrôler les factures, votre proprio va devoir demander les copies au syndic ... comme ca porte sur 4 ans, ca va prendre un peu de temps .... sans oublier que si qq'un se rend sur place, le syndic va refacturer à raison, le temps du comptable pour sortir les pièces ( )
N'oublions pas que si la copro est correctement gérée avec AG régulières (comme il se doit), le quitus a vraissembablement été donné au syndic et vous ne pourrez contester aucune des factures (si vous recevez les copies).
Ce que vous pouvez vérifier et contester, c'est la répartition des charges (locatives ou proprio). A mon avis, c'est tout et ca vous donnera déjà une idée à savoir si les charges sont trop élevées (fuite d'eau, charges abhérantes ?) ou bien si ce sont les provisions qui sont sous-estimées; car la vraie question est là !
Donc dans un 1er temps, avant de réclamer copie de factures et de vous lancer dans une analyse et pointage de factures, réclamez le relevé complet des charges se rapportant à l'appart occupé : c'est le document que recoit le proprio une fois par an avant l'AG et à partir duquel, il peut refacturer les charges locatives.
Vous verrez alors pourquoi (si bonne recomptabilisation des charges et si quotités exactes) le bailleur et l'agence demandent des provisions si basses !
Et dans ce cas, bien relire toutes les discussions à ce sujet 
Il faut aussi rappeler que tout locataire DEVRAIT demander, avant de signer un bail, à consulter les relevés des charges annuelles précédentes afin de vérifier si les provisions demandées sont quelque peu cohérentes ou non 
N'hésitez pas à continuer ce post si vous avez des questions précises sur ces fameuses charges. Et bon courage !
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
Edité par - Joulia le 11 janv. 2005 13:40:43 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 13:42:12
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Malheureusement, les textes préconisent que le proprio doit vous tenir à disposition les factures. En clair, vous devez vous déplacer pour les consulter et rien ne l'oblige à vous faire des photocopies.
Maintenant, je vais vous mettre en garde contre le problème que vous allez surement rencontrer. Vous avez reçu un rappel de charges envoyé par un organisme de gestion qui gére votre appart. Votre immeuble est géré par un syndic. Les factures sont donc chez le syndic.
Dans le meilleur des cas votre gestionnaire a un état des factures (listing de toutes les factures) au pire, juste les totaux par rubrique. Facile pour controler !!!! cela dit une photocopie de l'état des factures peut être facilement envisagée si vous restez cordial.
Vous allez me retorquer qu'il vous suffit de prendre contact avec le syndic pour faire le controle, et là vous etes dans la m***e !!!!
En effet les locataires n'ont AUCUNE relation avec le syndic. Cela va être donc un enfer pour voir les factures !!!!!!!!
L'interet d'une Amicale est qu'elle controle les charges directement auprès du syndic. Elle accede donc aux factures.
Maintenant, j'ignore tout de votre logement et de votre lieu de résidence, mais une provision de 152€/mois avec un rappel de 2000€ pour 3 ans n'est pas une somme totale que l'on prend à la légère. Battez-vous !
Au passage, donnez nous quelques infos complémentaires: type appart, spécifités de l'immeuble (taille, espaces vert, ...) et la ville. Cela permetra aussi de mieux comprendre les sommes avancées. |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 13:56:54
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Pfffffffffffff Grillé par Joulia !!!!!!!
Vous dégainez plus vite que moi !!!
Citation :
Initialement entré par Joulia
Puisque vous êtes en copro, si vous voulez contrôler les factures, votre proprio va devoir demander les copies au syndic ... comme ca porte sur 4 ans, ca va prendre un peu de temps .... sans oublier que si qq'un se rend sur place, le syndic va refacturer à raison, le temps du comptable pour sortir les pièces ()
N'oublions pas que si la copro est correctement gérée avec AG régulières (comme il se doit), le quitus a vraissembablement été donné au syndic et vous ne pourrez contester aucune des factures (si vous recevez les copies).
Ce que vous pouvez vérifier et contester, c'est la répartition des charges (locatives ou proprio). A mon avis, c'est tout et ca vous donnera déjà une idée à savoir si les charges sont trop élevées (fuite d'eau, charges abhérantes ?) ou bien si ce sont les provisions qui sont sous-estimées; car la vraie question est là !
Cela dit, je ne suis pas d'accord avec vous.
LE syndic, qui a les factures, divise (parfois) les dépenses dans 2 catégories: les dépenses récupérables et celles qui restent à la charges du proprio. Ce dernier est libre de réaffecter chaque facture dans une ou l'autre catégorie.
En clair, les charges demandées aux locataires, sont les charges que le proprio a classées comme récupérables. Malheureusement cela est réglementé, et si le proprio réclame des charges non récupérables, le locataire ne doit pas les payer. Même si l'on remonte sur plusieurs années.
Je ne vois pas pourquoi vous dites qu'il est impossible de contester les factures ?????????? je suis étonné de votre réponse.
Dans notre immeuble, nous avons réalisé un sérieux controle sur 4 ans, et la facture a été élevée pour le proprio !
Il y a des règles et si les factures ne sont pas conformes, elles ne doivent pas être prises en compte.
Maintenant, si on facture des charges aux locataires qui ne sont pas récupérables, elles doivent être remboursées. Même si l'on est sur 3 ans !!!
Je ne vous comprends pas Joulia. Désolé. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:20:09
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Moi aussi ... surtout qu'on dit la même chose ! Citation :
Ce que vous pouvez vérifier et contester, c'est la répartition des charges (locatives ou proprio).
Sorry j'ai pas dû être assez claire !
Je dis bien (ou plutôt... je voulais dire - mais mes contributions vont tjs dans ce sens) qu'il doit re-vérifier les charges qu'on lui demande (et de voir si ce sont bien des charges locatives). Si quiconque (agence, syndic ou bailleur) réclame des charges non locatives, elles sont effectivement non payables par le locataire : OK ?
#################
Quand je parle de "contester" une facture (d'une année passée) et qui bien sûr serait une facture correspond à des charges récupérables sur le locataire, je me demande quel poids aurait une telle demande après plusieurs années, dans la mesure où les proprios ont donné leur quitus au syndic pour sa gestion. A mon avis, cette facture ne serait plus contestable quant au montant ou à la prestation puisque exercice cloturé et accepté. Voilà mon propos.
Ceci entraîne le débat sur l'acceptation de prestation et de montant facturé à des proprios qui seuls, acceptent ou non le bien fondé, mais pour lesquelles ces prestations sont finalement payées par le locataire.
Ceci est un autre débat, bien entendu.
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:05:01
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Joulia je suis rasuré, on est presque d'accord.
On est d'accord sur la repartition locataire/proprio.
On n'est plus d'accord sur les factures !! 
En fait, nous avons eu le problème pour la société qui fait le ménage. Les locataires doivent payer uniquement la main d'oeuvre (et peut-etre les produits, j'ai un doute) mais pas la part de bénéfice de la société sous traitante. Cette dernière reste à la charge du propio.
(Ne me demandez pas la justification, il faudrait que je recherche l'argument exacte. Cela-dit nous avons été remboursé et le controle a été effectué avec l'aide d'un juriste.)
Le bailleur ne pouvant présenter des factures séparant les différents montants, ces charges étaient non récupérables. Le syndic a donc fait des pieds et des mains pour obtenir le détail !!! (et oui quand il s'agit de grosses sommes, tout est faisable, bizarre non ?)
Au final, nous avons donc eu notre détail de factures. Certes ce n'était pas de nouvelles factures pour les 4 dernières années, mais bon nous ne sommes pas super procéduriers. Donc à partir du moment où l'on nous remboursait cette somme ...
Il en a été un peu de même avec le problème de dératisation/désinsectisation qui doivent être de plus séparées sur la facture.
Vous savez, avec un bon argument (article ou jurisprudence) et quand il faut tout rembourser, tout devient possible avec le proprio. Au pire c'est le procès, c'est juste plus long.
Donc on peut contester les anciennes factures.
Maintenant contester une ancienne prestation, imppossible malheureusement. A moins qu'elle fut fictive, mais il faut des preuves.
Il est parfois fou de voir combien peu couter une action qui vous aurait pris une petite heure de travail. |
Edité par - fdsc le 11 janv. 2005 15:08:58 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:24:51
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Encore une fois 100% d'accord avec vous car, au départ, dans votre cas, le litige porte sur le bien-fondé de la récupérabilité de la charge sur le locataire !
oh oh, que c'est dur de s'expliquer via e-mails ... ==> NON, moi ce que je veux dire c'est ....
par exemple, on prend une facture de 100 euros pour une fourniture totalement à charge locataire.
si le locataire (après coup, après AG, après quitus ...) conteste le montant de cette fourniture, en avancant qu'un prix moyen serait de 75 euros .... alors je dis que je vois mal cette demande de révision qui serait acceptée par les tribunaux.
3 mails pour expliquer ma pensée ... bouh: sorry pour youb, que ca ne concerne pas vraiment |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:58:49
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OK joulia.
C'est de ma faute, j'ai un peu de mal à mettre mes idées dans l'ordre aujourd'hui.
Cela dit, ces post donnent à Youb une explication par l'exemple de la difficulté du controle des charges
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 17:52:55
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j'ai un petit doute d'un coup.
Lorsque j'étais locataire, mon bailleur m'envoyait chaque année le décompte que lui fournissait le syndic pour mon appartement et le parking.
Il y avait deux colonnes: charges totales et charges récupérables.
Le propriétaire me faisait payer la colonne charges récupérables. Je n'ai jamais demandé aucun décompte précis ni aucune facture. Pensez-vous qu'il pouvait y avoir des charges non récupérables dans cette colonne? |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 21:52:00
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questionappart, pensez-vous que mon voisin doit repeindre sa voiture en bleue ?
sérieusement, comment voulez-vous que l'on réponde à votre question ?
Avec ce que vous dites, j'en conclue que votre ancien proprio faisait complètement confiance au syndic (enfin presque, la répartition étant votée, il a donné son avis).
Après c'est à vous de savoir si vous faites confiance ou pas. Par principe, je vérifie. Ce n'est pas méchant, mais cela m'évite d'avoir des doutes comme vous. |
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youb
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 23:42:58
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Merci à tous pour toutes ces réponses.
Je vais réclamer le relevé complet de charge, pour vérifier la répartition, mais en ce moment la personne qui s'occupe de cela au cabinet de gestion est toujours malade, et personne ne peut me donner ces renseignements. Quand au propriétaire, je n'ai aucun contact avec lui.
Demain je vais allez voir la personne de l'immeuble qui s'occupe de la copropriété, pour essayer de savoir s'il y a eu des charges anormalement élevées. L'immeuble ou je suis est occupé que par des propriétaires, donc impossible de constituer une amicale de locataire pour avoir plus de poids.
Pour répondre à Fdsc, cet immeuble est à Elancourt (Yvelines), il fait partie d'une grande résidence (plus de 30 immeubles jusqu'à 15 étages), et cet immeuble a 6 étages. Il date d'environ 30 ans (ville nouvelle). La résidence est assez bien située dans Elancourt, je suis dans les 1er immeubles, donc près de la mairie. Il y a aussi des espaces vert. Il y a un ascenceur et un interphone, mais que du sobre. L'appartement que j'occupe est un 5 pièces, d'environ 85m2. Les charges incluent l'eau chaude et froide, et le chauffage central. Il n'y a pas de compteur individuel par appartement. Il est bien chauffé, pas de réglage, pas de double vitrage. J'ai 1 cave, et 1 parking en sous-sol un peu plus loin (pas de sous-sol sous l'immeuble). Ce parking est inutilisable depuis un peu plus de 4 ans, suite à l'incendie du petit centre commercial sous lequel il est. Cet incendie a eu lieu la nuit en octobre 2000, et est passé aux infos nationales. La dalle du centre n'est plus utilisable, et les travaux pour la remise en état de la dalle vont tout juste commencer mi janvier 2005. Est-ce que d'ailleurs, je pourrai réclamer quelque chose suite à l'inutilisation de ce parking depuis 4 ans, il est dans le bail, mais pas de détail sur le coût de location de ce parking inclue avec la location de l'appartement ?
Dès que j'aurai le relevé de charge, je ne manquerai pas de vous tenir informé. Merci encore à tous pour votre aide.
Hubert
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 08:54:12
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Youb, c'est plus clair maintenant.
Pour un 5 pièces, vos charges ne m'apparaissent plus aussi élevées. Attention, je n'ai pas dit qu'il fallait laisser tomber !!! Faites le controle.
Pour une amicale, de mémoire mais il faut chercher, je crois qu'il suffit que 10% des locataires adhèrent. Cela dit, rien ne vous empeche d'adhérer à la CNL (par exemple) en individuel et de profiter de leur aide. Cherchez un peu sur le net, de nombreuses Amicales communiquent via des sites assez riches.
Pour votre parking, je ne comprends pas pourquoi vous payez alors qu'il est inutilisable !!!!! Même remarque: rapprochez-vous de la CNL ou ADIl ou aide juridique pour avoir un avis et la procédure pour revoir ce problème.
Un dernier conseil: posez la question de manière indépendante dans le forum de manière à avoir des réponses plus nombreuses. |
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