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 Sujet  |
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peirrec
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 27 févr. 2006 : 10:35:04
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Je resume:
Nous sommes une petite copro(moins de 30 lots). En effet notre syndic actuel a très mal géré une simple histoire d'assurance donc nous souhaitons en changer.
Le problème est que nous avons deja reçu notre convocation d'AG 6 semaines avant, sans pourvoir inscrire des modifications d'ordre du jour. Neamoins nous avons envoyé une lettre RAR demandant un changement d'ordre du jourpour rajouter une reconduction du mandat de 3 mois (au lieu d'une année) avec convocation d'une nouvelle ag- pour gagner du temps. Le synd actuel à refusé les 3 mois qu'on à proposé...il aurais eu facilement le temps de refaire un ordre du jour complementaire et de l'envoyer en RAR tout en respectant les 15 jours minimum.
Donc nous envisageon lors de l'AG en qques jours de ne pas voter un nouveau mandat de notre syndic actuel de voter un syndic bénévol pour une courte durée afin de refaire une AG et voter un nouveau syndic.
on nous explique que la seule formalité que le syndic benevole aura à accomplir serait de'assumer ce titre, et de realiser l'envoi pour convocation d'AG pour elire un nouveau syndic. point. si quelqu'un est deja passé par la, s'il vous plait, s'il vous plait!! partager votre experience avec nous!!!
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 11:17:38
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Bonjour,
Quelle est la date d'expiration du contrat de mandat de votre syndic actuel ?
La question de la nomination d'un nouveau syndic est elle inscrite à l'ordre du jour de votre prochaibe AGO ?
Quel est le caractère de gravité des faits reprochés au syndic ?
Ce n'est pas en ayant recours à une procédure judiciaire que vous
vous en tirerez sans laisser des plumes.Surtout en ce moment  .
François
Dura lex,sed lex. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 11:29:35
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Oldman, ce sujet est en fait la suite de celui-ci:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36096
La question de Peirrec serait à présent de préparer la désignation d'un syndic bénévole pour succéder en pleine AG à un syndic pro, parce que les copros s'y sont pris trop tard pour faire inscrire à l'ODJ de cette prochaine AG la proposition d'un candidat syndic pro concurrent, et qu'une majorité de copros ont l'intention de voter contre la désignation à nouveau de ce syndic actuel.
Comme sa question sur la procédure de mise en place d'un nouveau syndic est vaste, je conseille la lecture de cet ouvrage: http://www.unarc.asso.fr/site/infos/asl.htm, et en particulier son chapitre 10. Les mêmes conseils figurent également dans le "manuel du conseil syndical", même association.
PS : je n'ai aucun intérêt dans cette association.
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Edité par - mfld le 27 févr. 2006 11:31:30 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 12:01:33
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Mfld,
Merci pour votre post!
Quel est le texte qui permet d'élire un syndic bénévole lorsque
sa candidature n'a pas été inscrite à l'ordre du jour 
Je n'ai jamais eu de réponse à cette question et je ne crois pas à la méthode qui consiste à tirer la solution d'un chapeau 
Dura lex,sed lex. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 15:17:08
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Ah, Oldman, que vous posez une bonne question !
Je suis moi-même un peu perdu dans le débat entre les uns, qui affirment que la désignation du syndic bénévole doit être explicitement prévue à l'ODJ, et les autres, qui affirment qu'à partir du moment où la résolution de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, la décision de désigner un syndic bénévole sans contrat reste dans le cadre de cette résolution  ...
Ma meilleure référence de synthèse reste le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12606, mais il n'apporte pas de réponse indiscutable à la question posée (en particulier, on cherche toujours l'arrêt de 1994 cité par Gédéhem  ).
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Edité par - mfld le 27 févr. 2006 15:59:26 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 17:02:56
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... Il me faudrait replonger dans mes archives qui, à l'époque, étaient sur papier .. .
Mais ne craignez rien : la question inscrite ("renouvellement du Cabinet X" ou encore "nomination du cabinet Y en qualité de syndic") n'a sur sa forme aucune importance.
Toutes les questions inscrites à l'ODJ peuvent être amendées sous réserve de ne pas en modifier le sens d'origine.
S'agissant de nomer le syndic, peu importe qu'un nom soit proposé à l'AG dans l'ODJ, l'objet de la question étant de désigner le syndic.
En présence de 5 candidatures concurrentes, vous n'allez pas inscrire 5 fois :
- Désignation du Cabinet V .. en qualité de syndic..
- Désignation du Cabinet W .. en qualité de syndic
- Désignation du Cabinet X .. en qualité de syndic
- Désignation du Cabinet Y .. en qualité de syndic
- Désignation du Cabinet Z .. en qualité de syndic .....
........ au prétexte qu'il y a 5 candidats .....
Vous mettez " désignation du syndic" et c'est tout...
Pour un 'prof', son nom résulte du contrat qu'il propose obligatoirement joint à la convoc.
Pour le non prof dont la candidature se déclare en séance, elle est recevable dans la mesure où il n'aurait pas de 'contrat' n'étant pas rémunéré et n'ayant pas de conditions particulière fixée pour exécuter son mandat. Surtout, bénévole il n'a pas de rémunération ..
De ce fait un éventuel "contrat" serait de fait vide, blanc, sans aucune clause.
Je ne dis pas qu'il ne faut pas de contrat pour un syndic non prof.
Je dis que ce que doit préciser le contrat (D.art.29) étant sans objet pour le syndic bénévole (la durée du mandat est fixée par l'AG), ce contrat serait lui aussi sans objet, du moins pas si indispensable que cela à la validité de sa désignation.
Ce point a été développé dans d'autres posts dont j'ai perdu la trace. |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 17:20:39
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Voila une demonstration à la gédehem 
Je lis beaucoup et je n'ai jamais rien vu dans ce sens !
Mais je n'en dis pas plus.
François
Dura lex,sed lex. |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 19:16:57
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Voila une demonstration à la gédehem
Je lis beaucoup et je n'ai jamais rien vu dans ce sens !
Mais je n'en dis pas plus.
François
Dura lex,sed lex.
hep oldman24, n'aviez-vous pas affirmé la même chose que gédehem dans un autre sujet analogue ? Je ne retrouve pas le sujet mais je suis quasi sur que vous aviez dit la même chose (à partir du moment où il n'y a pas de contrat de syndic bénévole joint à la convoc, y a pas de pbs de contestation).
Cordialement / Frédéric |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 21:09:40
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Bonsoir fguigui,
Oui,j'ai bien dit à peu près cela, mais je l'ai fait exprés, dans
l'attente d'être contré,comme cela arrive assez souvent.
Vous devriez pouvoir relire certains de mes posts, à ce sujet.
Pour revenir au blabla de gédehem , je ne vois pas comment avec plusieurs canditatures de syndics professionnels, il serait necessaire d'élire un bénévole !
Pourquoi et comment sauf si aucun d'entre eux n'est élu à la majorité requise et dans la crainte de se trouver dans la situation d'un SDC en difficulté,courant alors le risque d'avoir à faire nommer un administrateur temporaire ou judiciaire.
François
Dura lex,sed lex. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 22:29:01
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oui c'est bien le cas auquel je pensais, donc dans ce cas pas de pb, le syndic sortant peut-il demander la nomination d'un administrateur provisoire ou judiciaire ?
Cordialement / Frédéric |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 08:59:49
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Le syndic sortant peut intervenir,dans le cadre de ses prérogatives,
tant que son contrat de mandat n'a pas expiré.
François
Dura lex,sed lex. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 09:20:49
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mais comme son mandat s'achève à l'AG ... (?)
Cordialement / Frédéric |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 11:12:15
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Si le contrat de mandat du syndic prend fin le jour de l'AGO ,le SDC
n'a plus de syndic.Dés lors,un ou plusieurs copropriétaires doivent demander au président du TGI la désignation d'un syndic provisoire dont la mission sera de désigner une assemblée pour désigner un syndic, en statuant par ordonnance sur requête. (Art 47 du décret modifié du 17 mars 1967).Cette mission pourrait être étendue par le TGI.
François.
Dura lex,sed lex. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 11:21:42
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on tourne en rond !
Donc apparemment un syndic bénévole ne peut se déclarer spontanément lors de l'AG ?
Cordialement / Frédéric |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 11:58:29
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On ne tourne pas en rond si on respecte les dispositions réglementaires qui excluent toute autre procédure  .
Si le SDC a un compte unique que fait le syndic bénévole ?
Ce syndic doit lui aussi être assuré ! Comment l'a t-il été et qu'aucun crédit n'a été prévu à ce titre ? Il est maintenant obligatoire d'établir un contrat pour un syndic bénévole qui devra , le cas échéant,ouvrir un compte séparé !
En désignant, sur le champ, un syndic bénévole les copropriétaires sont ils certains qu'il sera compétent dans toutes les domaines relevant de cette branche du droit.
Si un tel oiseau existait déjà dans l'immeuble pourquoi ne pas l'avoir élu avant
Par contre, il serait possible de demander au TGI de faire désigner comme futur syndic.
Comme il y a d'autres avis, "comme tu veux tu choises"
François
Dura lex,sed lex. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 14:10:07
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ma foi ça ne me parait pas bien compliqué d'ouvrir un compte à la banque et de s'assurer si on est élu.
Mais plutot, y a-t-il un arret de la cour de cass. annulant le recours d'un syndic sortant éjecté qui n'accepte pas la nommination d'un syndic bénévole "spontané" lors d'une AG ?
Cordialement / Frédéric |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 14:16:22
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| Ah ah, fguigui, vous renversez donc la charge de la preuve ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 15:48:02
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Oldman, vous avez encore égaré votre bouteille de sirop et les pillules qui vont avec ? ....
"Si le contrat de mandat du syndic prend fin le jour de l'AGO, le SDC n'a plus de syndic." ...
Faut au moins sortir de science-po pour pondre un truc pareil ou à défaut être 'docteur en droit' !!...
Si le sortant n'est pas désigné 'à nouveau', rien n'empeche la candidature spontanée d'un copropriétaire en séance. Le pdt fait voté, s'il est elu le syndicat est pourvu d'un syndic.
La contestation éventuelle ne peut venir que d'un copropriétaire. La requête en nomination d'un administrateur provisoire relève de D.art.46. L'ex syndic n'est donc pas concerné.. Pour autant, il peut "aider", .."pousser" un ou des copropriétaires .....
Mais une telle requête est très contestable, voire impossible, dans la mesure ou le PV de l'AG atteste qu'un syndic a bien été désigné !
J'ai eu l'occasion de voir ce cas, un administrateur désigné mais l'ordonnance suspendue, en attendant rétractation, le nouveau syndic aynat présenté au pdt du TGI le PV d'AG.
Ce pdt de TGI 'éclairé' a écrit au requérant (avec copie au syndic et à l'administrateur désigné) pour lui préciser qu'il suspendait l'ordonnance, sa demande relevant du juge du fond par une action en contestation d'AG et non d'une requête sur le fondement de l'art.46 un syndic ayant bien été désigné par l'AG.....(On trouve des juges pas mal, parfois ....)
Pour ce qui concerne la candidature d'un copropriétaire qui s'est déclaré en séance, aucun 'prof' candidat ou le sortant n'aynt été elu, elle doit être analysée.
L'AG se prononcera par un vote. Si le syndic est élu à la majorité requise, il est syndic !!
Une contestation éventuelle de cette élection ne peut venir ensuite que d'un opposant ou défaillant, action en contestation classique suivant D.art.42.
Il faut tout de même préciser un point : il s'agirait là d'un syndic "de fortune", provisoire, pour sauver les meubles. Il n'y a pas volonté du syndicat d'être géré par un syndic non 'prof'.
Il faudra encadrer la mission de ce syndic provisoire (un peu comme il serait fait dans une requete art.46 ou 47) pour une mission de 6 mois, au cours de laquelle et en concertation avec le CS il cherchera un syndic et convoquera dans le délai fixé une AG destinée à nommer le syndic.
Il ne faut pas oublier non plus de rappeler L.art.18-2 (idem dans la requête) pour la remise des fonds et archives.
Reste que pour faire tout cela il faut bien préparer et tenir l'AG.
En particulier, ces 2 points sont impératifs, il faut :
- désigner un secrétaire de séance qui ne sera surtout pas le syndic sortant.
- que le pdt de séance, dès sa désignation, récupère le 'feuille de présence' et la conserve sous le coude avant d'ouvrir les débats..
Au besoin il faut prévoir une telle feuille de présence ... au cas où le sortant mécontent partirait avec l'original. Dans ce cas on fait (re)signer tous le monde sur cette feuille de secours...
Ces précautions sont bien entendues indispensables lorsqu'il y a volonté ou projet du syndicat de se gérer lui-même. Dans ce cas le candidat syndic proposera un 'contrat' qui peut éventuellement ne contenir que 5 lignes.
A la gestion par un syndic non prof solitaire, situation très très dangeureuse sur le long terme, on préfèrera la gestion sous la forme "syndicat coopératif" bienplus sécurisante pour tous.
Mais dans les 2 cas, syndic non prof ou syndicat coopératif, la gestion sur le long terme d'un syndicat par les copropriétaires ne s'improvise pas au dernier moment.
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Edité par - gédehem le 28 févr. 2006 16:01:12 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 16:12:43
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bon ben j'crois que c'est clair !
Merci à tous de vos contributions.
Cordialement / Frédéric |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 17:58:20
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gédehem,
Votre interprétation est le fruit de votre délirante imagination.
Relisez les dispositions des art 46 & 47 du D de 67 et vous changerez peut être d'avis ainsi que les universimmonautes que vous induisez en erreur sur une question a&ussi importante
Merci pour votre diagnostic de docteur en médecine.Mes compliments pour vos cumuls de titres universitaires.
Bientôt , je pense que nous verrons votre nom dans les ouvrages et revues spécialisées.
Pour le moment, contentons nous de lire, tout simplement : LE PARTICULIER pour y trouver à la page 156 dans son numéro spécial N°980 b de septembre 2004, un passage sur la propriété dépourvue de syndic et lorsque ne sont pas accomplies toutes les acrobaties que vous préconisez si un SDC se trouve dans cette situation.
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 28 févr. 2006 18:00:50 |
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peirrec
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 28 févr. 2006 : 18:05:59
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mon sujet à bénéficié d'une avalanche de discussion sans que j'ai eu le temps de repondre meme aux premiers demandes d'eclaircissement! J'espere que les remerciements de fguigui ne viennent pas clore le sujet. mais très d'accord avec lui- merci pour tout!
ensuite:
pour repondre à un des premiers questions: la date de l'expiration du mandat de notre syndic telle qu'il est ecrit sur le dernier PV est " d'un an et ce jusqu'au prochain AG devant statuer sur les comptes....".
Est ce qu'il y à double sens ici? Comme il à avancé notre prochain AG dans le calendrier de quelques semaines, c'est impossible que son Mandat se termine le jour de notre prochaine AG(si c'est "pendant un an")! il faudrait pour cela qu'il convoque je jour meme chaque année. sinon le "jusqu'au prochaine AG" peut -il prendre precedence? est ce qu'on peut choisir celui des deux qui nous conviennent?
Quelq'un d'un peu futé , peut il m'eclairer la dessus?
Pour le syndic benevol: nous pensons elire pour seulement un mois le syndic benevol- sans contrat- qui aura la seule tache de convoquer un AG à la fin de son mandat(dans un mois) le temps d'envoyer une convocation correcte dans les regles avec à l'ordre du jour des nouveaux syndics avec leurs contrats joints(nous en avons deja rencontrés, et nous avons leurs propositions).
dernier question: est il vrai que selon la loi SRU valide depuis peu(depuis le debut de l'anée je crois) que les amendements ou changements d'ordre du jour sont interdits aprés envoie de la convocation-MAIS(et en quelque sorte en contrpartie) le syndic est dans l'obligation de consulter le CS avant l'envoie de la convocation??? si c'est le cas, nous avons un argument de plus 'en notre faveur'
Merci
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