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sultan3466
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 Posté - 30 mai 2004 : 00:21:18
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Je trouve que nous consommons énormément dans ma copropriété.
Je paye 900€/an pour un 76 m² !!!
Cela fait 12€/m² (chauffage/ecs tout compris).
JE trouve cela énorme.
Quelqu'un sait ou on peut trouver des ratios de chauffages ???
Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2004 : 16:30:44
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Les " ratios de chauffage " et autres estimations de charges ne vous dirons rien du tout.
Chaque problème de ce genre est un problème particulier qui doit être traité pour l'immeuble entier, dans un premier temps, pour chaque lot dans un second temps.
Le chauffage d'un immeuble isolé en zone venteuse coûte évidemment plus cher que celui d'un immeuble protégé de tout côté. Idem pour un immeuble mal isolé par rapport à d'autres bénéficiant d'une bonne isolation thermique. De nos jours encore, par temps de neige, une promenade en hélicoptère permet de détecter les immeubles dont la terrasse supérieure ne comporte aucune isolation thermique. Sur ces terrasses la neige a fondu.
Par ailleurs, si, dans votre immeuble, les charges de chauffage sont réparties au prorata des surfaces chauffantes installées, votre lot de 76 m² paie 500 euros alors qu'un autre lot de 76 m² paie 420 euros, selon l'exposition de chacun (le contraire peut donc être vrai).
Si les charges de chauffage sont réparties au prorata des surfaces ou volumes chauffés, les deux lots paient 450 euros.
On a voulu faire juste et équitable en prônant le critère de l'utilité mais on n'a pas défini l'utilité. La notion d'utilité pour la contribution aux charges remonte au Moyen âge mais à cette époque on avait eu l'honneteté de reconnaître qu'il n'existe pas de répartition juste dans les communautés immobilières. On adoptait des bases simples, incontestables, comme la longueur de façade sur une voie privée, pour répartir les charges de son entretien.
De nos jours on admet des méthodes radicalement différentes pour "mesurer " l'utilité. C'est absurde.
Pour autant les travaux annuels de calcul des charges réelles ne sont pas sans intérêt. Mais les indications qu'ils fournissent ne tiennent aucun compte des facteurs cités plus haut. Ils peuvent même être trompeurs car les copropriétaires sont contents quand leur immeuble dans le créneau, alors qu'il y a peut être des économies à faire. |
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sultan3466
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6 réponses |
Posté - 30 mai 2004 : 20:04:18
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Je suis surpris de ta réponse .
En effet, les rapports énergétiques sont des moyens (grossiers certes) d'avoir un ordre de grandeur.
Le ratio énergétique est utilisé par des organismes tels que le SIGERLY (Syndicat Intercommunal du Gaz et de l'Electricité de la Région Lyonnaise) lors qu'il font des études de batiments pour les collectivités (ecoles ...).
J'ai le sentiment de payer trop (900 €/an) pour 76 m². J'ai déja comparé a plusieurs personnes qui sont dans le centre de Lyon a surface plus ou moins équivalente.
Bref, je repose ma question.
Quelqu'un a tt il des idées de ces ratios pour les habitations ??
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 mai 2004 : 23:36:31
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Il faudrait au moins donner quelques précisions :
Quel est le combustible utilisé ?
Quelle est la base de répartition des charges de chauffage ?
L'eau chaude est-elle répartie par comptage ? ou autrement ?
Le prix du réchauffement du mètre cube d'eau ?
Pour comparer, il faut comparer ce qui est comparable |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 00:34:38
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J'ai l'impression moi aussi que sultan3466 paye trop pour une telle superficie.
Il me semble qu'il est dans une résidence pouvue d'un chauffage collectif au gaz avec ECS incluse dans les charges.
Donc il faut qu'il regarde effectivement son décompte charges en fin d'exercice où figurent ses quote-parts de P1,P2,P3, ECS conso perso, et relevé compteurs (?).
Avez-vous compté dans ce montant la quote part des relevés compteurs faits par une société ?
Mais peut-être son chauffage est électrique ?
A bientôt......
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sultan3466
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 21:08:58
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Sont inclus dans ce ratio :
* Contrat P1/2/3 + conso énergétique (chauffée par la chaufferie urbaine de Lyon PRODITH=> concession a Dalkia pour le moment)
* Conso d'eau froide
* Electricité des circulateurs
Bref tout ce qui dans mon décompte de charge se rapporte au chauffage.
La clef de répartition est bien entendu le tantième de copropriété. |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 22:19:58
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Oui, effectivement vous payez trop. Faudrait voir l'indexation du contrat du chauffagiste qui a peut être poussé un peu loin le bouchon. Demandez des explications concrètes au conseil syndic et au syndic.
DALKIA je connaîs : c'est pas le fleuron de la profession....
J'ai divers exemples sous les yeux. Et pour un logement d'à peu près cette surface, occupée par 3 personnes et un bébé : chauffage collective + eau chaude + eau froide + électricité + intéressement + interventions = 780.25 EUR/année 2003.
Ce qui n'est pas donné non plus car il y a un intéressement (qui est au débit et non au crédit) et des interventions (?).
A bientôt........
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 23:14:39
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Sultan et DU 31 :
Sauf erreur de ma part, vous incluez tous les deux le P3 dans les charges courantes de chauffage et eau chaude !!!!
Il est bien entendu que les charges courantes n'incluent que le P1 et le P2. Or le P3, qui est la prime de garantie totale avec renouvellement du matériel, n'a rien à voir dans ces comparaisons. Ou alors il faut inclure aussi le P4, qui représente les frais de remboursement du préfinancement avec intérêts et tutti quanti.
D'autre part, Sultan dit : la clé de répartition est bien entendu le tantième de copropriété. Ce qui reste admis pour le chauffage, à défaut d'une clé plus appropriée, l'est moins facilement pour la consommation d'eau chaude. La répartition par comptage est la règle et présente l'avantage d'inciter les occupants à faire réparer leurs robinets lorsqu'ils fuient.
Et vous ne dites pas ce que vous faîtes dans vos calculs du prix du mètre cube d'eau froide avant réchauffement. Or, dans les études effectuées, c'est le coût du réchauffement de l'eau qui est pris en considération. Sinon toute comparaison serait inutile puisque le prix de l'eau est variable localement.
Enfin il est certain que le chauffage par distribution de vapeur reste le plus onéreux. De toute manière, il ne faut pas comparer le coût du chauffage gaz avec celui du chauffage vapeur. Il faut comparer un chauffage gaz avec un autre chauffage gaz et idem pour la vapeur, et pour le fioul. |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 23:48:59
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Bonsoir JPM,
Alors là vous me mettez le doute et ça me fait peur. Dans le cas exposé j'ai prise en considération, dans le relevé décompte annuel la rubrique "Chauffage" qui est décomposée de cette façon :
CHAUFFAGE :
- P1..................................... XXX €
- P2 .................................... XXX €
- P3 .................................... XXX €
- edf chauffage ...................... XXX €
- intéressement .. ....................XXX € (qui est au débit et non au crédit = normal ?)
- intervention chauffage L(locatif)... XXX €
TOTAL CHAUFFAGE ...................... XXXXX€ répartis suivant tantièmes du RdC
Ensuite j'ai pris les postes :
CONSOMMATION EAU FROIDE ....Index et...XXX €
CONSOMMATION ECS .........Index et ......XXX €
TOTAL CHAUFFAGE, E.FROIDE, ECS......... 780.25 €
Ce n'est pas bon ? Merci de m'expliquer.
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 23:55:18
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J'oubliais de vous préciser JPM que dans mon exemple il s'agit d'un chauffage collectif au gaz.
D'autre part, les poste Chauffage, eau froide et eau chaude sont séparés des charges générales mais sont effectivement considérées comme charges courantes puisque budget prévis.
Pour l'eau froide et eau chaude : il y a des compteurs individuels.
Me suis-je bien exprimée ? Merci de votre explication.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 11:24:05
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Dans l'exemple que vous donnez, une chose est certaine : pour apprécier le coût d'exploitation (charges courantes) il faut sortir le P3.
Le P3 est une option intéressante mais qui ne relève pas de l'exploitation courante puisque c'est en quelque sorte un préfinancement forfaitaire du remplacement du matériel (clause de garantie totale dans les contrats longs). Cette option ne figure que dans une minorité de contrats.
La différence est à peu prés la même qu'entre louer une voiture avec un contrat d'entretien forfaitaire par le loueur ou la louer en conservant la possibilité de recourir à son propre garagiste.
Je ne sais pas ce que dira l'instruction comptable qui doit suivre le décret mais, pour moi, le cumul des sommes versées par le syndicat à ce titre pendant la durée du contrat devrait apparaître dans la comptabilité comme une créance du syndicat sur l'exploitant jusqu'à la date d'expiration du contrat.
A cette date il est procédé à un contrôle de l'état des installations. En fonction des constatations :
> si le matériel est en bon état, c'est que les remplacements ont été effectués au fur et à mesure. La créance est annulée.
> si certaines vétustés sont constatées : l'exploitant doit remplacer ces pièces. La créance est annulée après un nouvel examen.
Si le contrat est renouvelé, ou confié à un autre exploitant, on repart à zéro.
La solution est identique pour la garantie "câbles et moteur" des contrats d'ascenseur. A l'extrême, dans les deux cas, il faudrait en tenir compte lors des mutations de lot 
Pour l'eau chaude, dans le cas exposé l'organisation est plus satisfaisante que dans la question posée. En particulier il y a des compteurs. Le mécanisme habituel est le suivant :
On a d'une part le prix du mètre sube d'eau froide : 2 euros par exemple
On a d'autre part le prix du réchauffement d'un mètre cube d'eau chaude : 3 euros (je mets n'importe quoi car il y a une éternité que je n'ai pas refait un calcul de ce genre).
Donc le prix du mètre cube d'eau chaude est de 2 + 3 = 5 euros
Si le total de la consommation décomptée pour tous les lots est de 120 mc, on répartit 5 x 120 = 600 euros entre les copropriétaires au prorata des consommations individuelles.
Par ailleurs on crédite le compte général de consommation d'eau froide de 2 x 120 = 240 euros. Après cette opération il ne reste plus dans ce compte que la consommation d'eau froide (hors eau froide réchauffée), tant pour les parties privatives que pour les parties communes. C'est ce solde qui est mis en répartition au titre de la consommation d'eau froide en fin d'exercice.
En général les études de coût ne retiennent que le coût du réchauffement soit 3 x 120 = 360 euros. Disons qu'il faut au moins être certain qu'une procédure identique est utilisée par les uns et les autres. Il faut en effet que le coût de l'eau froide réchauffée apparaisse quelque part. Le tout est de savoir où.
Quant à l'intéressement, il faut le prendre en compte. Il porte sur la consommation de combustible ou de chaleur, au crédit comme au débit.
Le poste intervention ? il s'agit de travaux je suppose ? En principe il n'existe pas quand il y a un P3. Dans les autres cas, C'est de la maintenance qui entre dans les coûts.
Pour bien faire il faudrait préciser le sort des gros travaux. Ils devraient relever d'une procédure d'amortissement qui a été étudiée par les spécialistes (Robine, Perret et quelques autres). Il y aurait des choses à faire la dessus pour les immeubles importants.
A mon avis il faut retenir les travaux effectués depuis longtemps par le Professeur (je ne sais plus son nom ..Goutard ou pas loin ?) qui fait encore ces études pour le CSAB après avoir travaillé pour la CNAB.
On lui reproche de travailler sur des échantillons insuffisants, ce qui est sans doute vrai mais ses méthodes sont strictes et cohérentes.
Conclusion : il existe des référentiels fiables, et d'autres fantaisistes. Dans tous les cas leur utilisation doit être prudente et un copropriétaire ne peut se précipiter sur son syndic en brandissant une photocopie prise dans une revue. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 23:06:03
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Bonsoir JPM et merci pour ces explications.
Je ne suis pas très compétente en la matière c'est pourquoi je suppose que :
CHAUFFAGE :
- le P3 ne doit pas figurer dans les charges courantes mais créditer le compte du syndicat. Vous dites "créance du syndicat sur l'exploitant". Est-ce à dire que l'exploitant doit rendre ce P3 si son contrat est rompu ?
A ma connaissance l'installation dont question est en bon état, la majeure partie des pièces ayant été remplacées régulièrement. Donc le P3 ne devrait apparaître qu'au crédit du syndicat ?
Citation :
> si le matériel est en bon état, c'est que les remplacements ont été effectués au fur et à mesure. La créance est annulée.
Qu'entendez-vous par "la créance est annulée" ?. Et plus loin "on repart à zéro". Concrètement ça veut dire quoi ?
Concernant la mutation des lots : Est-ce à dire que les vendeurs doivent "récupérer" le montant du P3 indûment payé ?
EAU CHAUDE - EAU FROIDE :
Dans ce décompte et à ce jour je n'ai jamais vu passer une écriture telle que les décrivez : eau froide réchauffée bien que je comprenne fort bien la nécessité de ce calcul.
Les seuls éléments que je voie, sont :
EF .avec l'index relevé dans l'appartement = 2,59 €/m3
ECS.avec l'index relevé dans l'appartement = 6,19 €/m3
Et dans les charges générales :
Eau commune = un coup de matraque de première !! Par contre ce montant est injustifié car très, très important...
Donc où doit apparaître l'eau froide réchauffée ?
Merci par avance de m'expliquer.......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 11:21:01
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Le contrat avec P3 est toujours un contrat de longue durée, généralement 10 ans.
Le P3 correspond à une clause de garantie totale.
En vertu de cette clause le syndicat paie une redevance spécifique qui s'ajoute à la redevance P1 (entretien courant) et à la redevance P2 (fourniture de combustible ou de chaleur). Le P1 et le P2 sont des charges courantes comme le paiement d'un contrat d'entretien ordinaire à la sté Dupont et l'achat de fioul à la sté Dupont.
En contrepartie de la redevance P3 l'exploitant doit assurer le remplacement non facturé des pièces existantes à l'identique. S'il y a des améliorations de l'installation à envisager, il doit les signaler et proposer un devis. La facturation peut faire l'objet d'un accord particulier.
En fin de contrat, s'il s'avère que l'installation dans sa configuration d'origine n'est pas en bon état, c'est que l'exploitant n'a pas respecté complètement ses obligations. Le syndicat est donc créancier soit de l'exécution immédiate des travaux non effectués sans facturation, soit d'un remboursement partiel de la redevance P3 à due concurrence du coût d'exécution des travaux par une autre société.
C'est en ce sens que le syndicat est créancier. Pour l'instant laissez tomber cette notion et son enregistrement comptable qui n'a aucune incidence sur les charges.
Si en fin de contrat il apparait que l'installation est en parfait état, c'est que l'exploitant a bien exécuté ses obligations. Les pompes, les vannes ou autres éléments qui ont rendu l'âme en cours de contrat ont bien été remplacés. Le syndicat a payé ses redevances P3. L'exploitant a rempli sa mission. Personne ne doit rien à l'autre. Si une créance potentielle a été inscrite dans les comptes, elle doit être annulée.
Pour l'eau chaude, je ne peux rien vous dire d'autre. Il faudrait avoir toute la comptabilité. Vous pouvez faire des vérifications en admettant deux évidences :
1) Le coût global de la fourniture d'eau froide à l'immeuble doit figurer dans une rubrique spéciale.
2) Les charges deau chaude doivent figurer dans une autre rubrique des comptes
et par ailleurs :
3) Le prix de l'eau chaude doit normalement comporter
> le prix du mètre cube d'eau froide utilisée pour l'eau chaude
> le prix de son réchauffement
4) Si ce mécanisme est respecté, le coût de l'eau froide utilisée pour la fourniture de l'eau chaude doit être déduit du coût global de la consommation d'eau froide.
Si le prix du mètre cube d'eau chaude ne comprend que le prix de son réchauffement et s'il y a pas de régularisation entre la rubrique eau froide et la rubrique eau chaude, les comptes sont justes MAIS le service de l'eau chaude n'est pas facturé à son juste prix.
Un bémol dans tout celà certains syndics mentionnent sous la rubrique P3 les travaux effectués sur l'installation de chauffage à la diligence du syndicat sans qu'il existe de véritable contrat avec garantie totale. Mais vous devez bien savoir s'il existe dans votre immeuble un simple contrat d'entretien à péridicité annuelle ou un contrat de longue durée. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 20:02:32
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JPM, je vous remercie infiniment.
Je vais faire avec vos explications qui sont, il est vrai, très claires et justifiées et les montrer à mon voisin plus compétent que moi en la matière de façon à réclamer notre dû, si la situation se présentait dans notre copropriété.
Amicalement........
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 17:14:56
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Selon la situation géographique et le type de contrat signé, les prix peuvent pas mal varier aussi.
Aussi je pense que les comparaisons détaillées sont plutot délicates.
Ceci étant, on peut valablement raisonner en ratio/m2, car cela dégage une tendance sur le bien-fondé de tel ou tel type de gestion dans ce domaine.
Dans mon cas ( gaz ), pour 80 m2 et 3 personnes, je dois approcher les 10 EUR du m2 par an, tout compris P1, P2, P3 et ECS au cout complet ( càd EF réchauffée ).
Ceci est le résultat d’un travail impressionnant du CS depuis 2 ans, pour changer la chaudiere totalement obsolete, virer l’exploitant au terme du contrat, passer un appel d’offres adossé aux marchés publics, avec l’aide d’un bureau d’études sérieux !
En tout cas, la formule d’ « intéressement » de DU31 est coquette, car plutot inhabituelle : en général, c’est l ‘inverse, mais avec les contrats alambiqués et boites noires des chauffagistes ( et les syndics qui en sucent 5% environ .... ), tout est possible !
Aussi, avec un contrat de base clair et bien ficelé ( ratio énergétique pour x DJU sur y jours, pour tel rendu de T°, etc... ), on obtient souvent un crédit en fin de saison, car le meilleur rendement est partagé entre l’exploitant et la copro ! La situation inverse décrite par DU31, est peut-etre due à un contrat mal négocié au départ, et qui dérive chaque année ? ou bien s’agit-il d’une sorte de redevance sur la quantité de fluide réelle consommée ? ?
Pour répondre à JPM, je pense que vous excluez le P3, car vous pensez aux locataires qui ne doivent pas cette charge dite NON récupérable, mais il n’empeche que c’est bien une charge courante en l’état actuel des choses...
Sauf à considérer qu’elle doit etre couverte par un fonds de réserve ? Oui, pourquoi pas en effet, si on imagine qu’on peut retoucher une partie du P3 au terme du contrat ? Mais franchement, suivant les sommes en jeu, on pourra toujours décider à ce moment là en AG, de ce qu’il faut en créditer chacun dans son compte courant immédiatement ou bien créditer le fonds de réserve du lot .... !
Sinon, on va encore faire un cas de « peu » et donc, encore un peu plus retarder le nouveau décret comptable ?
xanthe |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 21:20:23
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Bonsoir xanthe,
Votre coût 10€/m²/an correspond à celui que je détaille plus haut (780,25 €). Mais dans le mien est inclus égalemnt l'eau froide. Et dans le vôtre ?
Que pensez-vous de cette "clause d'intéressement" ? Est-elle à la bonne place (incluse dans le prix ci-dessus) et non en positif mais en négatif. Je me suis renseignée. Ce montant correspondrait à une facture de révision de prix (?)
Vous évoquez un "crédit en fin de saison" et, me concernant, "situation inverse" : vous tenez compte de quoi ? De cette clause d'intéressement ou des interventions locatives inclues ?
Quant à l'eau froide réchauffée, vous la verriez ou la voyez où ?
Là j'avoue que ce "terrain" n'est pas mon fort.
Merci de m'expliquer. Amicalement......
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 06 juin 2004 : 09:19:13
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Bonjour DU31,
ce que j’appelle l’EF réchauffée, est bien l’eau de la ville plus les calories du chauffagiste pour la réchauffer . Pour tenter de comparer, il vaut mieux en effet parler en « cout complet ». Donc, mes 10 EUR c’est tout compris . Considérant qu’au dessus de la Loire, il fait plus froid que dans le Sud, j’en conclu bien que ces 10 EUR sont un bon chiffre comparés au près de 20 EUR environ que nous avions payé il y a 3 ans encore ( copros au bord de la révolution, et le CS au bord du clash avec le syndic et le chauffagiste ! )
Quant à votre fameux « intéressement », s’il ne constitue qu’en une clause de révision de prix, rien de plus classique pour un contrat de chauffage, mais dans ces conditions, il n’y a pas plus d’intéressement que de beurre dans les épinards de votre copropriété !
En effet, un « bon » contrat part sur des bases /valeurs claires à un moment T : consommation standard de fluide, sur la durée légale de chauffe et pour la dureté d’un hiver-type ( moyenne trentenaire des DJU ). Tout ceci nous donne un prix de départ qui ensuite doit etre ajusté au réel, fonction de 2 critères essentiels :
*1°) les « écarts-quantités » possibles ( ca peut donner notamment de l’intéressement : en effet, le chauffagiste calcule le rendement des chaudieres avec une petite marge de sécurité ; donc en fin de saison s’il y a bonus, il est partagé, car il faut bien rétribuer un peu la bonne gestion : c’est le « bon point » en qq sorte ! )
*2°) - les « écarts-prix » qui sont dus au variation du cout d’achat du fluide ( par exemple, prix moyen pondéré sur la saison, selon des référentiels variés - tarif fioul de la zone ; tarif GDF ; indices INSEE, etc ) .
Dans votre cas, je ne vois que l’écart-prix qui serait appliqué ; donc en toute logique, au fuel vous allez prendre une sérieuse claque ; sinon au gaz, ca doit baisser de 8% environ !
Enfin, pour ce qui concerne vos « interventions locatives », je ne vois pas trop de quoi il s’agit : un hybride de P2/P3 en charges dites récupérables sur le locataire éventuel, et qui correspondrait à des travaux sur parties privatives, travaux assortis je l’espère d’une clé spéciale ? ? bizarre. Qui dit mieux ?
PS : pour JPM, le nouvel art. 45-2 confirme, à mon sens, l’idée que le P3 est bien une charge courante. Seuls les P4 et P5 sont à appeler sur fonds particuliers gros travaux.
Cordialement
xanthe |
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sultan3466
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 11:49:55
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Merci a tous pour ces infos.
je vois que Xanthe a effectivement un rapport de cout "complet" qui se rapproche du mien même s'il se peut que la région soit + froide au dessus de la Loire que dans le centre de Lyon. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 23:11:58
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Merci beaucoup Xanthe,
Je me doutais que l'intéressement était une fioriture de ce genre ; rien d'étonnant avec le prestataire en question.
Je retiens que le gaz à baissé de 8%. OK. Dans le cas exposé il s'agit bien d'un chauffage collectif au gaz.
Pour les inteventions L, effectivement j'ignore tout à fait le détail et surtout je me demande ce que ça vient faire là dedans. Tout comme vous. A mon avis, ça sert à planquer des écritures.
En tout cas merci. Vous êtes un as !!
Amicalement........
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