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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
 Posté - 03 juin 2004 : 22:49:00
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Citation :
Initialement entré par JPM
DU 31 : Aspirez un grand coup et relisez bien l'article 18. Vous verrez que la consultation tous les trois ans n'existe plus que pour les provisions sur travaux futurs !!!
Si celà peut vous consoler, il y a bien des syndics qui ont mal lu aussi et continuent obstinément à poser la question.
Mea culpa, JPM : j'ai vu et compris. Merci d'avoir rectifié le tir.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 23:05:49
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Avant de répondre plus avant et ultérieurement aux propositions de JPM (plus haut), je précise que nous votons chaque année le "maintien du compte bancaire ouvert au nom de la copropriété auprès de la banque....".
Je précise que l'intitulé du point voté était "Maintien du compte bancaire séparé" qui est mystérieusement devenu cette année "Maintien du compte bancaire" !!!!
"Compte bancaire ouvert au nom de la copropriété" : ne peut-on considérer que ceci est "mensonger" puisque, comme dit plus haut, le nom du syndic figure dans l'intitulé ?
Elisabeth
Bonsoir Elisabeth,
Vous avez lu l'abus dénoncé par l'ARC communiqué plus haut. Il contient une lettre du Ministère qui confirme que l'intitulé du compte doit être exempt de la mention du nom du Cabinet d'un Syndic et qu'il ne doit porter que les noms et adresse du titulaire, soit le Syndicat. Sans ça, ce n'est plus un compte séparé. Le Ministère confirme qu'il y a eu arrêt en la matière le 3 Mai 2001. Il est pil poil pour vous. Le fait que le projet de résolution soit ainsi rédigé : "Maintien du compte séparé...." = 0. Il n'a pas posé la question sur l'ouverture ou non. Là est la faute. Tout est dans la question portée à l'O.J.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 3 mai 2001 Rejet
N° de pourvoi : 99-19592
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Palais de La Mer, ayant son siège Quartier de la Batterie, 83120 Sainte-Maxime, représenté par son syndic la société Lamy, elle-même représentée par son Directeur et ses représentants légaux en exercice, ayant son siège Les Impérators, Chemin de la Lauve, 83700 Saint-Raphaël,
2 / la société anonyme Lamy, représentée par son Directeur et ses représentants légaux en exercice, ayant son siège est Les Impérators, Chemin de la Lauve, 83700 Saint-Raphaël,
en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre, section A), au profit :
1 / de M. Robert Miguet, demeurant 7, rue de Lapparent, 75007 Paris,
2 / de Mme Yvonne Decornez, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
3 / de M. Joseph Rossi, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
4 / de M. Pierre Lussault, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
5 / de Mme Muriel Savalli, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
6 / de Mme J.Marie Meniole de Gizancourt, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
7 / des consorts Chaix, venant aux droits de M. Jean-Pierre Chaix, décédé, savoir :
a) M. Thierry Chaix, demeurant 7, rue Jean Jaurès, 71300 Montceau-les-Mines,
b) Mlle Isabelle Chaix, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
c) Mme Jeanine Chaix, née Thomas, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché et Laugier, avocat du syndicat des copropriétaires de La Résidence Le Palais de La Mer et de la société Lamy, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Miguet, de Mme Decornez, de M. Rossi, de M. Lussault, de Mme Savalli, de Mme Meniole de Gizancourt, des consorts Chaix, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Palais de la Mer, du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 août 1995 comportait un point relatif au "mandat du syndic pour maintenir dans ses comptes un compte-bancaire individualisant toutes les sommes et valeurs reçues ou payées par le syndicat", que la décision avait été votée dans les termes du projet de résolution et ayant constaté que le syndic n'avait pas soumis au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu exactement qu'un sous-compte dans les comptes du syndic ne pouvait être qualifié de compte bancaire séparé, a pu en déduire que la société Lamy n'avait pas soumis à l'assemblée générale la question exigée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dont il résultait que son mandat était nul ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Lamy aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Lamy à payer à M. Miguet, Mme Decornez, MM. Rossi, Lussault, Mmes Savalli, Meniole de Gizancourt et aux consorts Chaix, ensemble, la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille un.
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Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre, section A) 1999-06-10
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Mandat - Nullité - Causes - Ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé - Soumission à l'assemblée générale par le syndic lors de sa première désignation - Défaut.
Lois citées : Loi 1965-07-10 art. 18.
_______________________________________________
Is it OK for you ?
Amicalement,
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 04 juin 2004 : 00:16:49
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Ravi que vous preniez mes tourloupitudes pour une thérapie!
Même en cherchant beaucoup je ne vois pas cette fois ce que j'ai pu commettre, sauf le ton convivial et direct que mes habitudes américaines me font ressortir.
Moindre des choses est de vous apporter un peu de détente au stakhanoviste que vous êtes.
Mais, s'il vous plâit, si je dis trop de conneries: prévenez-moi! |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 04 juin 2004 : 01:26:41
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Voilà , c'est ça Tourloup : le ton convivial et direct. Surtout ne changez pas. Le rire est effectivement pour moi une thérapie (c'est le propre de l'homme, non ?).
Les gens du Sud, qu'est-ce que vous voulez !!
Amicalement.....
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 17:16:51
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Je risque d’en décevoir plus d’un ( en plus de moi-même bien sur ! ), et alors que je sors tout juste d’un rdv avec le banquier de la copro !
en effet, on m’a expliqué que tout compte séparé que nous étions, cela ne changeait pas grand chose dans la facon de gérer le « grand compte » qu’était le syndic à ses yeux ! Donc, les pratiques citées il y a qq semaines par d’autres sur ce même forum, sont bien réelles : le syndic et la banque ont déjà « muté » pour s’adapter à cette nouvelle contrainte légale du compte séparé !
Il en résulte que le syndic peut ( et il a intérêt à le faire, bien sur ) continuer à gérer massivement toutes ses copropriétés, avec une comptabilité bien structurée, et surtout intégrée avec le logiciel de sa(ses) banques ! Quelle merveille, l’informatique de nos jours ! ! 
En attendant, la banque veut vous imputer des frais, c’est normal car c’est désormais transparent pour le syndic..., même s’il n’en coute pas plus pour le syndic qui ne s’est pourtant pas géné pour vous demander des frais ( prohibitifs ) pour gestion de compe séparé... !
A vot’ bon cœur, m’sieurs-dames ! ! !
xanthe |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 18:50:33
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Pour compléter mon intervention plus haut, je voulais préciser ce point nouveau mais très particulier du PRELEVEMENT AUTOMATIQUE DES PROVISIONS SUR CHARGES.
Ppoint qui a tendance à faire d’une bonne initiative ( au profit du syndicat ! ) une facheuse habitude chez les syndics ( de l’art de retourner la loi comme une crêpe, à son seul profit ! ).
En effet, si vous avez un compte séparé ( vrai ou faux, on ne sait plus ! et peu importe à la fin sur un plan « purement financier » ), et que votre syndic vous propose le prélèvement automatique, sachez que le syndic vous fera d’abord signer une autorisation de prélèvement ( au mieux, grâce à son numéro national d’émetteur qu’il osera apposer, au pire sans rien y indiquer, comme cela fut dans mon cas ! ...un chèque en blanc quoi ! ).
Mais, ensuite, et c’est là que le bat blesse, le banquier va nous ( syndicat ! ) facturer ses frais de prélèvements directement ! En effet, comble de banquier, le syndic est bien son interlocuteur pour « pomper » l’argent ( comme disait mon voisin de Schadock ) , mais quand il s’agit de payer, il n’y a qu’un cochon, c’est nous ! !
Morale de l’histoire :
quand votre syndic vous demande des frais de gestion pour compte séparé, demandez-lui plutot une ristourne, puisque de fait on réduit ses frais de gestion ( pas ou moins de frais bancaires directs, et des gains de productivité sur l’automatisation des prélevements, et sur les virements automatisés sur « x » fournisseurs, via « y » comptes bancaires,etc etc...).
Maman va être contente, c’est sa fête demain ! !
Et dire que je vais devoir lui annoncer l'arrivée du nouveau décret tant attendu... avec ses "amuseries" pas à piquer des vers pour certains alineas, histoire de faire exploser les valeurs "UI", "UNARC" et consorts au hit-parade des forums de salubrité publique !
 
xanthe |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 19:44:30
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Les banquiers ne sont pas bavards. Donc peu de chance d'obtenir les détails souhaités auprès du banquier. Mais le syndic doit rendre compte de sa gestion et le consei syndical a accès à tous les documents concernant la gestion du syndicat. Pour en avoir le coeur net, il faut donc que le conseil syndical demande au syndic de produire la convention d'ouverture de compte qui doit mentionner sans ambiguïté que le titulaire du compte est la copropriété. Cela n'empêche nullement que la domiciliation soit faite chez le syndic et c'est même préférable. Car un courrier destiné au syndicat adressé à l'immeuble, dans le meilleur des cas parviendra tardivement au syndic, dans le pire sera perdu.
Par ailleurs, si, grâce à l'informatique, le syndic en regroupant tous les comptes réellement séparés dans la même banque peut optimiser sa gestion, ce ne peut que profiter à tous, syndic et copropriétés.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 20:29:48
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Citation :
Initialement entré par xanthe
Je risque d’en décevoir plus d’un ( en plus de moi-même bien sur ! ), et alors que je sors tout juste d’un rdv avec le banquier de la copro !
en effet, on m’a expliqué que tout compte séparé que nous étions, cela ne changeait pas grand chose dans la facon de gérer le « grand compte » qu’était le syndic à ses yeux ! Donc, les pratiques citées il y a qq semaines par d’autres sur ce même forum, sont bien réelles : le syndic et la banque ont déjà « muté » pour s’adapter à cette nouvelle contrainte légale du compte séparé !
Il en résulte que le syndic peut ( et il a intérêt à le faire, bien sur ) continuer à gérer massivement toutes ses copropriétés, avec une comptabilité bien structurée, et surtout intégrée avec le logiciel de sa(ses) banques ! Quelle merveille, l’informatique de nos jours ! !
En attendant, la banque veut vous imputer des frais, c’est normal car c’est désormais transparent pour le syndic..., même s’il n’en coute pas plus pour le syndic qui ne s’est pourtant pas géné pour vous demander des frais ( prohibitifs ) pour gestion de compe séparé... !
A vot’ bon cœur, m’sieurs-dames ! ! !
xanthe
Bonsoir Xanthe,
Est-ce à dire que le syndic passe les opérations, virements, etc... via le logiciel de la Banque ? et que la Banque nous facture des frais chaque fois qu'une opération est pratiquée : virement ou autre ?
Enfin, je m'en tiens à la jurisprudence ci-dessus, mentionnée et mise en avant par le Ministère.
Merci de m'éclairer davantage...
Amicalement.....
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 05 juin 2004 : 23:43:26
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A PF Barde et DU31,
j'ai voulu tout simplement dire que même si je n'ai pas d'objection à ce que le syndic intégre au mieux tous les moyens possibles entre sa compta et la banque, il n'en reste pas moins que la banque considére que son seul client REEL est le syndic.
C'est toute la différence entre ce que l'on dit ou pense ici ou là; et ce qui se passe dans les faits !
Ainsi, tout vrai compte séparé que nous sommes, la banque traite avec son client privilégié qu'est le syndic. Il lui apporte tous ses moyens informatiques : càd pas seulement le logiciel de paiement/virement qui s'intègre à la compta du syndic ,mais aussi et surtout des "comptes-miroirs" ( vous savez, ceux dont nous a parlé récemment un intervenant, ca vous rappelle qqch ? ) et donc, le syndic y gagne des 2 cotés : il paiera globalement moins de frais bancaires, pour une gestion plus productive, alors que le syndicat paiera lesdits frais en plus des 10-15% d'honoraires spéciaux fréquemment demandés par le syndic pour tenue de compte séparé.
je crois au "gagant-gagnant", pas au "dindon" !
xanthe |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 08:45:40
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a nouveau cette année, le syndic a demandé l'autorisation de ne pas ouvrir de compte séparé avec des argumentes chocs :
1/ si vous avez un découvert, vous payerez des agios alors qu'en étant chez nous, non.
2/ si vous ouvrez un compte séparé, la loi nous autorise à augmenter nos tarifs donc vous n'y gagnerez rien.
je me suis fait agresser quand j'ai défendu le contraire.
Heureusement nous étions deux ou trois à ne pas céder sur un point qui avait été magiquement balayé l'an dernier : le compte copro était créditeur de 15000 euros et on a quand meme réussi à en placer 10 000 .....
véronique |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 23:39:49
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Bonsoir Veronik,
Je vois que vous êtes de Toulouse : qui est votre syndic ? N'indiquez pas le nom entier mais les premières et dernières lettres et son QG (siège : la rue) par exemple.
Vous avez bien fait de vous opposer à cette décision qui est dégueulasse de part le chantage qui est fait :
LA GESTION DU COMPTE SEPARE (art. 18L) lui incompte dans la gestion courante = pas d'honoraires supplémentaire. Sinon il tombe dans la jurisprudence sur les clauses abusives : http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris04.09.03.htm.
Je serais bien curieuse de savoir quelle est LA LOI QUI AUTORISE à augmenter les honoraires.
A bientôt......
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 08:29:20
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Citation :
Je serais bien curieuse de savoir quelle est LA LOI QUI AUTORISE à augmenter les honoraires.
La Loi sur la copro, celle de 1965.
En donnant tous les pouvoirs à ces individus, elles nous a enlevé le volant, les pédales, le frein et le rétro; nous ne savons pas s'il y a un moteur ou un écureuil sous le capot, parfois on l'y autorise à enlever les roues et partir avec, jurisprudence aidant.
Faire le chantage aux copropriétaires de payer des agios "s'il manque de l'argent en caisse" c'est avouer son incapacité de gestionnaire et nous faire payer les conséquences.
Mais tous les arguments sont bons pour ces diplômés du baratin inconsistant, défendus par les Caisses noires de l'irresponsabilité. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 22:32:23
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Je reviens sur le sujet que j'avais initié.
Je viens de faire une mise en demeure "sérieuse" au syndic l'enjoignant de fournir la copie de la convention d'ouverture du compte bancaire (malgré des demandes répétées, il avait refusé de la fournir). Contrairement à son habitude, il m'a répondu sur le champ en LRAR, mais manifestement mon insistance l'agace.
Mais à titre d'information :
la convention d'ouverture précise bien que le titulaire du compte est SARL YY
et le RIB qui nous a été fourni précise que le titulaire du compte est COP. XX SARL YY.
De plus aucune mention nulle part de l'adresse de la copropriété ! Qui dit que la copropriété XX est la mienne ? Cela pourrait être une autre copropriété du même nom !
Manifestement, ce syndic ignore ce qu'est un véritable compte séparé puisque dans sa lettre d'accompagnement, il précise qu'il a "tout à fait répondu" aux dispositions de l'article 18.
Voilà un syndic qui n'a même pas pris la peine de se renseigner !
Et donc 5 mandats successifs nuls de plein droit !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 08:32:49
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Bon renseignement Elisabeth mais les différents sujets relatifs au compte séparé ou fictif tournent au cirque.?
La situation est très claire :
un certain nombre de syndics tentent de faire passer pour un vrai compte séparé ce qui est en réalité un compte unique avec des sous-rubriques pour chacun des syndicats administrés.
Il est facile de vérifier la nature du compte utilisé à simple lecture des relevés bancaires propres à votre immeuble.
Il est facile, pour un président de CS, s'il y a doute, d'obtenir une attestation de la banque sur la nature du compte.
Et si vraiment il y a problème aigu avec une banque, la saisine du médiateur de la banque permet de régler la question. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 13:40:41
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Pour le syndic, le compte est "séparé", parce que
les extraits bancaires ne concernent que notre copropriété
les chèquiers sont propres à notre copropriété.
Mais une réponse ministérielle a précisé que le nom du syndic ne doit pas apparaître dans le titulaire du compte
et il faut également que l'adresse de la copropriété soit mentionnée.
Pour ce qui est des banques, leur "vocabulaire " n'est pas celui du monde de la copropriété. Pour eux, il s'agit bien d'un compte séparé mais ce n'est pas le sens que lui donnent les jurisprudences.
Et je rappelle que j'ai eu la preuve, en passant à un guichet de la banque, que 16 copropriétés étaient "regroupées" sous le même numéro de compte.
Le syndic m'avait fourni une attestation de la banque que j’ai publié le 3 mai dans le fil :http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25389.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 10:45:48
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Je vais ouvrir un nouveau sujet pour essayer d'en terminer avec les histoires d'ouverture de compte séparé.
Titre : Comment ouvrir un compte séparé copro
J'ai obtenu un éminent concours pour avoir une aide d'un praticien. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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Sujet |
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© 2000-2006 AEDev |
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