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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
 Posté - 13 janv. 2005 : 11:13:59
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Question « en l’air », ou « ballon d’essai »
Les articles 26-1 et 26-2 sont très clairs pour ce qui concerne la majorité à laquelle doit être prise une décision d’installation d’un système de fermeture des accès d’un immeuble Citation :
Article 26-1
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier aliéna de l'article 26, l'assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble.
Article 26-2
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.
Ma question est la suivante :
Lorsqu’une copropriété est déjà dotée d’un système de fermeture par digicode, l’installation d’un système de fermeture commandé à distance de type interphone, doit-elle être décidée à la double majorité de l’article 26 ?
Je ne vois pour ma part aucun « échappatoire » possible. Me confirmez-vous ce jugement ?
Christophe
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 12:45:01
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Je n'en suis pas aussi certain.
- la décision initiale, travaux de fermeture pour mettre en sécurité biens et personnes, à bien été prise à la majorité requise. Il s'agissait d'adopter le principe de la fermeture et des travaux à engager.
Le remplacement du système adopté à l'origine, peu importe lequel, ne remet pas en cause le principe de la fermeture, qui lui relève bien de l'art.26.1.
Je ne vois donc pas en quoi en autre système, qui ne remet pas en cause le principe de la fermeture, nécessiterait l'art.26 !
Par contre, et c'est cet aspect qui doit être mis en avant, le nouveau système réduit-il, entrave t-il davantage l'accès ?.
Un digicode, on peut le donner a tous les membres d'une famille, même si vous êtes 10.
A l'autre bout, l'interphone avec commande à distance par BIP réduit l'accès aux seuls détenteurs de BIP. C'est donc une restriction pour des professions libérales, par exemple.
C'est cette restriction dans l'accès qui doit être vue à l'art.26.2.
S'il n'y a pas de changement ou de modification importante à cette accès mais simplement le remplacement d'un système obsolete pour un meilleur confort, je mettrais le vote du système à l'art.24, puisqu'il ne remet pas en cause le principe et les modalités de la fermeture sécurisée adopté à l'origine.
Un autre avis ? |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 13:18:23
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>Un autre avis ?
même s'il y a déja un digicode l'installation d'un interphone rentre dans le cadre de travaux d'amélioration , donc double majorité à mon avis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 13:50:34
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Attention aux travaux d'amélioration : ce n'est pas parce que vous remplacez le vieux paillasson par un nouveau qu'il y a amélioration.
De même pour le changement de la vieille chaudière à pédale par une nouvelle électronique.
C'est de l'entretien, tout ça.
L'amélioration s'entend, à de très rares exceptions, lorsqu'il a un des travaux destinés à instaler un équipement vraiment nouveau.
Ainsi de l'installation d'un paillasson dans une entrée qui en était préalablement dépourvu.
Vous avez également le cas lors d'un ravalement de façade. Le ravalement dans son ensemble relève des travaux d'entretien, art.24, y compris si vous utilisez des matériaux nouveaux, mais la pose d'éléments décoratifs qui n'y étaient pas comme la pose d'une marquise sur les entrées relève de l'amélioration, art.30.
Pour ce ravalement, il faudra 2 votes distincts : l'entretien d'une part, les améliorations d'autre part. |
Edité par - gédehem le 13 janv. 2005 13:53:01 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 13:52:33
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Vous vous doutez bien que ma question, toute "innocente" qu'elle puisse être, n'a été posée que pour trouver une éventuelle possibilité de voter cette résolution sous une autre majorité que celle de l’article 26.
Nous avons des « professions libérales », copropriétaires, dans notre copropriété qui ne « veulent pas entendre parler » d’être systématiquement obligées d’ouvrir la porte d’accès de l’immeuble pour chaque patient venant consulter (entre autres).
L’article 26-2 précise bien qu’en cas de Citation :
La fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.
Donc, dans notre situation, et si le recours à l’article 26 est incontournable, ne serait-il pas « politiquement plus porteur » de faire voter la pose d’un interphone, tout en laissant les plages horaires d’ouvertures actuelles du digicode, quitte à revenir sur ce point lors d’une AG ultérieure.(l'interphone sera installé!)
Le problème reste toujours, la majorité sous laquelle ce vote doit être effectué !!!!
Mais il est vrai que si la résolution proposée prévoit que les plages d’ouvertures diurne actuelles seront maintenues, les opposants cités supra n’auront plus cet argument à faire valoir.
Merci de vos contributions.
Christophe |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 14:07:54
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Gédehem,
Nos contributions simultanées ne me paraissent pas contradictoires, au contraire.
Reste à savoir si l'utilisation de l'article 24 peut être "attaquable", dans la mesure ou les conditions d'accès ne sont aucunement modifiées par rapport à l'existant.
Christophe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 14:52:05
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Lorsque le texte parle d'une ouverture à distance, il ne s'agit pas d'un bip permettant à l'arrivant d'ouvrir dès qu'il est en vue de l'immeuble.
Il s'agit de la possibilité pour l'occupant du lot d'ouvrir à un visiteur sans avoir à se déplacer.
Théoriquement le remplacement d'un clavier codé par un interphone :
> ne porte pas création d'un contrôle d'accès à l'immeuble puisque ce contrôle existe déjà
> rend conforme l'organisation de l'accès aux exigences de l'exercice d'activités dans l'immeuble
> renforce en principe la sécurité générale de l'immeuble
Il est certain que les cabinets médicaux, en particulier posent problème dans la mesure ou le contrôle effectif des demandes d'ouverture n'est pas effectué. Ils ne peuvent invoquer la gêne résultant de l'installation régulière d'un interphone (CA Aix en Provence 26 septembre 1995).
Il est théoriquement possible de faire vérifier qu'un cabinet médical ne contrôle pas les demandes d'ouverture et d'engager la responsabilité du médecin. Il y a eu certainement des décisions judiciaires à ce sujet mais c'est sans doute dans les revues médicales qu'il faudrait les rechercher.
Quant à la majorité ?
Le problème se pose déjà pour le remplacement d'une amélioration usée en général. En principe la majorité simple suffit malgré quelques décisions saugrenues qui exigent à nouveau la majorité de l'article 26.
Toujours pour le régime général on admet que le remplacement d'un élément d'équipement n'exige pas une installation nouvelle strictement identique. On peut tenir compte des évolutions techniques sans qu'il y ait " amélioration ".
Or l'article 26-1 ne vise que les améliorations !
On peut tirer sur la ficelle et tenter le coup de voter le remplacement d'un clavier codé par un interphone à la majorité de l'article 24. C'est à mon avis plaidable. A moins qu'il y ait des arrêts en sens contraire. Je n'en connais pas.
Mais la sécurité juridique commande d'utiliser à nouveau l'article 26-1. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 00:21:53
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Je viens de voir sur ma convocation d' AG qui aura lieu lundi 17 (encore une -oui je nage dans les AG en ce moment) car j'ai exactement la même demande : installation de digicode au niveau de la 1ère porte d'entrée avec en plus un contacteur vigik Je vois marquer art.24. Je pense que nous gardons le parlophone de toutes les manières. c'est le système des immeubles parisiens.
De même article suivant : remplacement des portes d'entrée vitréés en aluminium champagne etc... art.24 aussi (c'est une amélioration qui coûte cher ! surtout multiplier par 2 !!)
Donc cet article 24 se discuterait. Qu'en pensez-vous ?
Par contre : création d'une rampe pour handicapés = art.24  Je ne le pense pas . Cette création devrait être art.26 ou 26.1 ? Et pourtant ils en auront besoin (de leur rampe...)
LN |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 21:32:13
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aurai-je le culot de vous demander encore ce détail -très important pour moi - ?
Dans le cadre du Viager Ces travaux d'"améliorations" qui vont être facturés en extra , du budget, sont-ils à répercuter sur le crédirentier ? puisque seuls les gros travaux ....sont à la charge du nu-propriétaire ?
Comment interprétez-vous cet épisode ?
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 09:56:23
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Sur le point du viager il faut consulter l'acte constitutif qui doit normalement préciser la répartition des charges entre le nu propriétaire et l'usufruitier.
Ce n'est pas au syndic qu'il appartient d'effectuer la ventilation.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 20:26:37
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C'est toujours pareil , sur l'acte il n'est pas mentionné la fameuse liste imcombants aux locataires.
Je vais essayer de faire ouvrir une rubrique viager à UI. Alors à bientôt dès que je peux et merci encore pour vos lumières.
Je ne vois pas la différence entre les didfférents art.26 - c'est aux 2/3 et puis.... éventuellemnt après art.24. Il est bien temps que les Syndics se recyclent ! On voit de tout et de tout de leur part avec éventuellement une courbette ou excuses lorsqu'ils entendent quelqu'un qui les contre 
LN |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 12:36:36
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Bonjour,
Je suis dans à peu près le même cas que "Quel boulot".
Dans ma copro dirigée par un syndic pseudo bénévole entouré de "collabos" et d'ignorants au conseil syndical, nous avons voté en 2000 à l'AG en faveur d'un interphone avec ouverture à distance .
(Pour info, je me suis fait élire illégalement, comme le reste, au conseil syndical en juin 2004, et je suis le seul membre de l'opposition..)
Pour être précis, il s'agit d'une platine interphone externe où l'on fait défiler les noms (il suffit d'appuyer sur la flèche plusieurs fois, et ensuite sur une touche * pour valider). Alors le résident peut ouvrir depuis chez lui au moyen d'un interphone relié à la platine. C'est à dire un téléphone avec un bouton pour ouvrir la porte d'entrée de l'immeuble à côté.
Donc dispositif avec ouverture à distance...
A l'époque chaque copro a eu le choix du lieu de l'implantation de cet équipement dans son appartement.
Il y a deux immeubles.
Dans l'un, pas de profession libérale, donc pas de problème.
Immeuble fermé en permanence, comme voté à l'AG.
Dans le mien, mèdecin au rdc, même religion politique que le syndic...
rien à faire...
Par ailleurs, je suis pas assez fortuné pour porter cela en justice, quoique fonctionnaire soit disant nanti...et mon assureur bienfaisant, la Matmut, auprès de laquele j'ai déposé un dossier complet, dans le cadre de ma protection juridique habitation, ne veut rien faire en justice.(sinon encaisser mon argent..)
Mais que dit la loi française, censée s'appliquer à tous?
Art 26-1 et 26-2, ok.
Je rigole bien ..car chez nous, tout est voté à la majorité du nombre des présents + mandats...
Pas de recours, donc vote ok.
Un "plus", pour alimenter le débat ici en cours.
En lisant pages 280 et 281 du Juris-Classeur, Code de la Copropriété :
Fermeture des accès à l'immeuble - Compatibilité avec les activités exercées, vous trouverez la jurisprudence appliquée par les tribunaux qui confirme. Extrait: "On est, en conséquence, amené à faire la distinction suivante (Courrech, Commentaire de la loi: RD imm.1986, p429):
- ou bien le système de fermeture permet une ouverture à distance (portier électronique, interphone), auquel cas le libre exercice d'une activité prévue par le règlement de copropriété est réputé préservé et la double majorité de l'article 26 est suffisante.
Ainsi la fermeture totale de l'immeuble peut être décidée à la majorité de l'art 26 si sont installés un interphone (CA Paris, 19e ch.A, 26 sept 1995: Loyers et copr.janv.1996, n°38) ou un système de portier electronique avec affichage lumineux (CA Paris, 23e ch.A, 3 avril 1996: Loyers et copr. juill.1996, n° 326; RD imm.1996, p 416, obs.Cl.Giverdon)
- ou bien le système envisagé conduit à une fermeture totale de l'immeuble (nécéssité d'utiliser une clé ou un dispositif digital): l'assemblée doit alors décider à la double majorité renforcée,"
Puis "L'unanimité est requise lorsque l'assemblée veut décider de fermer la porte de l'immeuble 24heures sur 24 en installant un digicode, qui ne constitue pas un dispositif d'ouverture à distance, et alors qu'un medecin exerce dans l'immeuble 5CA Paris 23e ch. B, 16 déc 1999: Juris-Data n°102728; Loyers et copr.2000, comm.n°97; D.2000, somm.p210, note C.Atias).
Voilà....bon courage à tous et pardonnez mes propos personnels, que j'assume, n'étant pas parfait.
Alors, permettez un conseil envers les copro qui n'ont pas encore de profession liberale: modifiez le règlement de copro en affectant la destination de l'immeuble à usage d'habitation exclusivement bourgeoise.... |
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