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Doc12
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 04 oct. 2004 : 13:14:15
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Bonjour,
Nous habitons depuis un an dans un appartement situé dans un immeuble géré par 2 ou 3 propriétaires .Après lecture de la demande de régularisation de charges qui nous a été envoyé en juillet 2004 et après discussion avec certains locataires, nous nous sommes aperçus qu’ au moins un des proprios systématisait la pratique suivante : la consommation individuelle d’ eau froide n’ est pas ou peu comptabilisée annuellement dans le détail des charges .Au bout de 5 ans ,comme la loi le permet, il demande une régularisation qui s’avère être très conséquente et à mon avis excessive (3000 euros ,par exemple, pour une « régularisation » de consommation d’ eau froide pour une famille de 4 personnes sur 5 ans…)
Sans étendre le sujet autour de l' aspect "petites magouilles comptables entres amis" de la pratique ,j’ ai quelques questions:
1)le propriétaire est il dans l’ obligation de régulariser au moins annuellement les charges dans la mesure où on en fait la demande expresse ? Dans ce cas précis, est il dans son bon droit, lorsqu’ il se réveille tous les 5 ans alors qu’ il reçoit des courriers lui demandant faire les comptes et qu’ il n’ y répond pas ?
2)lors de la rédaction de l’ état des lieux , j’ ai oublié d’ y faire inscrire le relevé du compteur d’ eau , comment s’ entendre si il y désaccord sur l’évaluation de la consommation d’ eau sur la première année ?
Merci aux Participants de ce forum
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 15:25:27
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1) Normalement oui selon l'art 23 de la loi du 6 juillet 89 donnée en lien à la fin du post. Mais d'un autre côté la loi lui donne cette possibilité de rattraper sur 5 ans via l'art 2277 du CC ....
Il faut lui réclamer tous les ans par LRAR. S'il ne répond pas, il faut saisir ou bien un conciliateur ou bien demander une injonction de faire au TI. Vous pouvez aussi demander à la compagnie des eaux quelle est la date de facture 
2) Ca va être difficile ! Vous pouvez tjs demander faire le relevé maintenant et utilisez ce lien pour faire une quote-part à la louche par rapport au nombre de mois d'occupation ... http://www.sagep.fr/html/eau_chez_vous/conso_usage.shtml
Faites bien un écrit signé des 2 parties si vous arrivez à un accord !!!!
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 15:29:05
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Votre bailleur vous doit une régularisation annuelle de charges, et si vous ne le réveillez pas, il a le droit de vous appliquer un rappel sur les cinq dernières années.
Concernant le calul de la consommation de l'eau, si celle-ci est répartie au prorata du nombre d'appartements, vous aurez à payer pour la première année:
(((totalité/nombre d'appartements)/12)*nombre de mois occupés) = votre quote-part.
Si vous avez un compteur individuel, demander le relevé soit au propriétaire, soit au locataire sortant.
cyvonne |
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Doc12
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 16:35:06
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merci pour vos réponses efficaces et rapides.
En résumé,si on pousse le raisonnement, on peut presque dire que quelles que soient les démarches que je vais pouvoir entrteprendre et même si sa mauvaise foi est un fait avéré,il aura toujours la possibilité de se "rattraper" au bout de 5 ans ... |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 17:11:44
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Qu'entendez-vous par le terme "se rattraper" ?
Le seul cas litigieux serait que les provisions qu'il vous demandent soient volontairement sous-évaluées et que tous les 5 ans, il vous réclame les m3 au prix actuel...
Sinon, on ne peut lui reprocher qu'une provision trop faible... vous obligeant à provisionner selon votre consommation puisque vous consommez effectivement ces m3 (et lui les paye à la compagnie des eaux). Maintenant, s'il vosu réclame plus que vosu ne consommez, il y a matière à lui demander des comptes
D'autre part, si vous avez un compteur, celui-ci devrait être relevé régulièrement et si ce n'est pas le cas, il vous faudra relancer l'entreprise entretenant le compteur ou votre propriétaire.
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Doc12
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 oct. 2004 : 18:55:18
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Womber,je crois que vous m'avez mal compris.
je n' ai jamais dit que cet argent ne lui était pas dû ( même si je pense en effet qu' il y a eu inflation de la note dans certains cas, mais ça c' est un autre pb ).Je dis simplement que lorsque ce genre de pratique est systématique ET volontaire (pour une quelconque raison comptable/fiscale ou autre ...) ,ET que le locataire est tenu dans l'ignorance, ça peut poser des petits problèmes de solvabilité , non ? l' idée justement ,c' est d' éviter ces pb, dans l'intérêt de toutes les parties d' ailleurs ... |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 05 oct. 2004 : 09:52:31
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Si les locataires dont vous faites état ne se manifestent pas durant cinq ans d'absence de régularisation de charges, c'est que cela doit bien les arranger quelque part. Qui ne dit mot, consent.
Vous me semblez assez lucide pour demander une régularisation annuelle, il m'étonnerait fort que celle-ci vous soit refusée. Vous avez le droit de consulter les justificatifs, y compris les factures d'eau qui sont établies semestriellement.
cyvonne |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 11:36:37
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rien ne vous empêche de calculer vous-même votre consommation d'eau ,
par ailleurs le service des eaux de votre ville vs indiquera le prix unitaire à appliquer
et si cela dépasse de beaucoup la provision correspondante de vos charges , vous mettez cette somme de côté sur un petit compte bien au chaud... |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 12:39:09
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Sans remettre en cause les avis des précédents contributeurs qui ont justement relever les effets conjugués des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 2277 du code civil, je tiens à apporter un éclairage supplémentaire par rapport au postulat mis en exergue par Doc12 consistant à une pratique systématique de la régularisation a posteriori.
L'article 2277 du code civil permet au bailleur négligent de ne pas supporter le coût d'une charge récupérable qu'il aurait omis de facturer à son locataire. Or, l'hypothèse est ici que le bailleur est parfaitement conscient de la facturation à effectuer mais la reporte volontairement dans le temps.
La question qu'il convient dès lors de se poser est : quel est le motif de cet ajournement ? Probablement est-il de majorer le prix du loyer dans la mesure où, bien naturellement, les locataires fondent leur choix non pas sur le seul prix du loyer mais sur le décaissement mensuel total comprenant les charges. Dans ce cas précis, il y a –à mon humble opinion deux voies ouvertes au locataires pour agir contre son bailleur.
1) Une manœuvre déloyale de la part du bailleur qui vient en contradiction avec l'article 1134 du code civil qui prévoit que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Si le locataire arrive à prouver que le bailleur facture de manière systématique une part des charges récupérables à la limite de la période de prescription, il y a alors clairement manquement à l'obligation de faire, celle-ci ouvrant droit à dommages et intérêts par le biais de l'article 1142 du code civil
2) Dans les conditions sus-mentionnées, il y a - par ailleurs - une réticence dolosive évidente de la part du bailleur. Cependant, il appartiendra au locataire de prouver, en sus de l'ajournement volontaire de la facturation des charges, qu'il n'aurait pas contracté s'il avait eu connaissance de ce qui a été caché par le bailleur. Je ne pense pas que l'on puisse obtenir la résolution du contrat par le moyen du dol principal, mais il est possible d'obtenir une révision des clauses contractuelles par le moyen du dol incident.
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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Qd la régularisation "quinquennale" devient sytème
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