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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
 Posté - 22 sept. 2005 : 20:33:50
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Bonjour à toutes et à tous,
Avant tout, je tiens à féliciter les participants pour la haute qualité des échanges sur ce forum.
Cependant, malgré mes recherches, je n’ai pas trouvé précisément la réponse précise à la question précise qui m’amène aujourd’hui à poster.
(Si toutefois j’étais passé à côté d’un post traitant de mon interrogation, je vous remercie de votre compréhension et de me renvoyer le lien.)
Bien…
Dans le cadre d’une location loi 06/07/89, la liste des charges récupérables évoquées à l’art. 23 est fixée par le Décret du 26/08/87 (liste limitative et d’ordre publique... OK)
L’art. 2-c de ce Décret prévoit que lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, sa rémunération est récupérable au 3/4.
La Cour de Cass (en 2002 de mémoire ?) a eu l’occasion de se prononcer sur l’interprétation de cet art. en précisant que pour avoir le caractère « récupérable », le gardien ou concierge devait réaliser nécessairement ces deux activités (ET l’entretien des P.C., ET l’élimination des rejets). Dans un immeuble où il n’assurerait qu’une des deux activités, le propriétaire ne saurait récupérer sa rémunération (3/4) sur les locataires.
OK... Mais alors ? S’agissant de l’art. 2-d ?
Cet art. est énoncé strictement à l’identique de l’art. 2-c et prévoit que lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, sa rémunération est exigible, en totalité, au titres des charges récupérables.
Peut-on en déduire que le propriétaire qui fait intervenir une société d’entretien pour les partie communes, ne peut légitimement récupérer ces charges (rémunération du personnel) sur les locataires qu’à la condition que le personnel de cette société effectue également l’élimination des rejets ?
Un peu plus sur ma situation personnelle peut être... :
J’ai été locataire dans un immeuble. L’unique propriétaire loue l’ensemble des apprtements.
Une fois par semaine, une société de service (entretien) fait intervenir une personne qui nettoie l’escalier et le hall.
Par contre, nous ne sommes pas équipés de containers ou autre. Nous devons amener nous même nos déchets dans la rue, aux jours et heures qui vont bien (dans cette ville c’est comme ça... pas de container... tout le monde met ses poubelles dans la rue en fonction des jours de collecte... Je ne vous raconte pas les joyeux petits tas de détritus !!!)
Dois-je en conclure que ne procédant pas à ET l’entretien des P.C. ET l’élimination des rejets, ces charges ne sont pas récupérables ?
Je vous remercie par avance des avis que vous voudrez bien me donner.
Dans l’attente de vous lire,
sbx
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 09:48:25
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exact, pas récupérables.
P.S. Dans vote commune personne ne réagit au sujet de ces dépôts "sauvages" d'ordures....... |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 13:36:59
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Si... Moi !
Apparemment, c’est ancré dans les habitudes des habitants... Personnellement, ça m’a profondément choqué lors de ma mutation dans cette ville... C’est absolument dégoûtant, vous imaginez l’hygiène !
Mais je rectifie... et c’est d’ailleurs ce qu’il y a de plus triste... ces dépôts ne sont pas « sauvages » puisqu’il s’agit d’une gestion des déchets ménagers décidée par la commune (ou par la Communauté de Communes, car je croie que c’est elle qui est compétente en la matière)
Je vous remercie en tout cas pour votre réponse, Nefer.
Je vais par conséquent commencer par contacter mon ancienne agence pour m’engager dans la restitution de ce poste de dépense non-récupérable... Je sens que ça va être drôle...
Juste une dernière chose, si vous me le permettez : je ne voyais pas exactement ce que recouvrait les termes « employé d’immeuble » de l’art. 2-d.
Vous me confirmez donc bien qu’une société de service d’entretien est concernée par cette appellation ?
Merci encore,
sbx |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 14:28:17
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un employé d'immeuble est un salarié du syndicat des copropriétaires.
la profession relève de la convention collective des gardiens et employés d'immeuble (à consulter en page d'acceuil, dans le guide juridique) |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 14:47:11
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Absolument Nefer,
C’est pourquoi je me demande si l’on peut, à juste droit, considérer une entreprise d’entretien (prestataire de services), dépêchée ponctuellement par le propriétaire (sorte de contrats de mission mensuels), comme un « employé d’immeuble » (salarié du propriétaire) au sens de l’art. 2-d. ?
Il y a une certaine ambiguïté, et je veux être sûr de mon coup vis à vis de mon agence.
Je vous remercie de votre avis,
sbx |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 18:23:36
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sbx: je répète : un employé d'immeuble est un salarié, c'est à dire une personne physique, pas une personne morale.
une entreprise n'est pas une personne physique.
avez vous pris connaissance de la convention collective?, |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 26 sept. 2005 : 13:10:44
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J’ai pris connaissance de cette CC. Je vous remercie.
Celle-ci m’a éclairée sur la relation contractuelle qui peut lier « l’employé d’immeuble » au propriétaire.
Elle peut-être directe (employé d’immeuble, salarié du propriétaire avec un contrat de travail entre les deux.)
Ou indirecte. Ainsi la CC prévoie que, le cas échéant, l’employé d’immeuble est le salarié du syndic qui agit pour le compte des co-propriétaires.
Par ailleurs, elle évoque la notion de relation mandataire-mandant-employé d’immeuble.
Si je comprends bien cette notion juridique, l’employé d’immeuble (personne physique) serait le salarié du mandant (entreprise d’entretien, personne morale) qui interviendrait sur ordre et pour le compte du mandataire (propriétaire de l’immeuble entretenu.)
Si c’est bien cela, je retombe bien sur mes pattes. La personne qui venait nettoyer l’immeuble est bien un « employé d’immeuble » au sens de l’art. 2-d du Décret. Et alors j’en reviens à votre réponse initiale : je peux m’appuyer sur cet art. pour contester la récupérabilité de cette charge dans la mesure où elle n’effectuait pas l’élimination des rejets.
Nous sommes d’accord ? Vous me confirmez que cette analyse est la bonne ?
(Je ne tiens pas à me lancer dans une procédure pour rien)
Je vous remercie par avance,
sbx |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 sept. 2005 : 14:42:01
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| Une entreprise qui effectue le nettoyage n'est PAS un employé d'immeuble |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 26 sept. 2005 : 15:11:00
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Ce n’est pas ce que je dis. M’avez-vous lu ?
Votre réponse initiale était : « Exacte, pas récupérable. »
Ma question subsidiaire était de savoir sur quoi je me fondais, si c’était bien sur l’art. 2-d ?
Au début, à vous lire, il semblait que « oui ». Maintenant il semble que « non ».
Soit, mais alors quel est le fondement juridique de ma contestation de récupérabilité de cette charge ? Ce sera sans doute moins fastidieux de me l’expliquer directement que de me laisser chercher pour me dire ensuite que ce n’est pas ça.
Merci,
sbx |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 sept. 2005 : 22:13:02
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si la société qui effectue le nettoyage est une société de services, totalement indépendante du syndic (donc que les emploýés en sont pas les employés du syndicat ni des employés "d'immeuble" comme vous dites), alors les charges sont récupérables sur les locataires à 100%.
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant.
Autre possibilité de recherche avec Google: taper le mot-clé ==> "....."+site:www.universimmo.com
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 09:22:39
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Joulia: une précision
Seuls le salaire et les charges soiales du salarié de l'entrepride de nettoyage, qui effectue l'entretien, sont récupérables. Pas la marge bénéficiaire de l'entreprise.
La facture doit donc faire apparaitre le détail. |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 21:46:15
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Bonsoir,
Merci pour vos précisions.
Ma question ne porte pas sur le niveau de récupération des charges de personnel d’une entreprise d’entretien (100%, HT et hors marge bénéficiaire)
Ma question est de savoir si, pour que cela soit récupérable, l’entreprise ne doit pas assurer la prestation d’entretien des parties communes et celle d’élimination des rejets ?
D’une part, il semble largement entendu dans les divers articles sur l’art.2 du Décret de 87, parus ça et là, que la notion d’employé couvre toutes les situations de salarié, que celui-ci soit salarié du propriétaire, salarié de la copropriété ou salarié d’une entreprise.
D’autre part, les arrêts de la CCass de 2002 et de 2004 traitent d’espèces où les entreprises d’entretien assuraient les deux activités.
Les nombreux commentaires de ces arrêts le soulignent également. Dont un paru sur le site d’UniversImmo :
Citation :
sbx |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 21:48:20
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Pardon, parti trop tôt. Je poursuis :
Citation :
« un arrêt du 30 octobre 2002 (5) confirmé par un arrêt du 24 mars 2004 (6) mettant en cause carrément la récupérabilité des prestations de nettoyage lorsque celles-ci sont effectuées par une entreprise : il fait remarquer que le décret, concernant l'entretien des parties communes, s'il admet (article 2a) qu'il "n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise" et que "le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique", précise néanmoins que "lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses" et par ailleurs indique que "lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables"... »
Voilà pourquoi je me pose cette question.
Ne doit-on pas remarquer que l’entreprise doit nécessairement assurer l’entretien des parties communes ET l’élimination des rejets, avant de se demander ce qui est véritablement récupérable dans le contrat d’entretien ?
sbx |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 09:21:24
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Ma question étant restée en suspend, et souhaitant avancer sur ce sujet, je vais m’y prendre autrement…
Joulia, quelle est votre lecture du Décret de 87 qui vous permet d’aboutir à la conclusion que : lorsque le bailleur fait le choix de faire assurer le service « entretien des parties communes » par une entreprise de nettoyage, la rémunération du personnel de cette entreprise (+ charges sociales et fiscales / et hors TVA et marge bénéficiaire comme l’a précisé la jrpce) est alors récupérable en totalité ? (et non pas à 20... 50... 75%... ?)
Je vous remercie par avance de la patience que vous aurez de m’éclairer sur ce point.
(PS : prenez bien mon insistance plutôt comme un « débat ouvert » sur un point juridique, puisqu’il semble que nous ayons une lecture du Décret sensiblement en décalage, et que je m’adresse à vous qui semblez être experte de ce domaine.)
Cordialement,
sbx |
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lunakie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 16:21:27
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Bonjour,
je me trouve dans la situation ou effectivement je suis locataire d'un immeuble qui appartient au meme propriétaire.
Le nettoyage des parties communes est effectué par une société exterieure. La facture présentée par la régie comme celle étant délivrée par la société de nettoyage, ne distingue pas les frais de personnels et les marges. De plus on nous fait payer la tva, au vue du decret 89 et des jurisprudences citées par sbx. l'adil m'indique que je peux contester totalement ces charges.
En lisant votre échange, je me pose la meme question que sbx car la réponse semble un peu flou:
Est ce que pour etre récupérées les charges relatives aux frais de nettoyage doivent aussi inclure le service d'enlevements des dechets?.
En d'autre terme est ce que le monsieur employé d'une société contractée par mon bailleur pour faire le ménage doit aussi venir sortir et rentrer les poubelles les jours de ramassage pour que ses frais de salaires soient déductibles par le propriétaire auprés des locataires???
Merci de votre réponse.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 17:59:49
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sbx,
je suis allée un peu vite en besogne en vous disant la récupération des 100% et puis, j'ai pris qq jours ....  d'ou mon silence sur le sujet.
J'avais effectivement oublié cette foutue marge bénéficiaire et cette TVA et je vous ai donc donné des liens relatifs à des discussions passées sur l'autre discussion en cours.
Je ne pense pas qu'on puisse considérer les tâches (telles que pour les concierges) quand le syndicat ou le monoproprio fait appel à une sté prestataire de services. Pour moi, le service est récupérable a 100% sauf evidemment à chiffrer la marge ... et là, bon courage, à moins d'avoir des entrées dans ce domaine en particulier 
Une sté n'acceptera jamais de faire figurer sa marge sur une facture (eh puis quoi encore ????) -
+++++++++++++++++++++++++++++++++
Mais je voudrais revenir sur un point obscur du décret et que vous notez à juste titre, sbx ...
quelle est la différence entre "concierges/gardiens" et "employés d'immeubles" ???
s'ils sont bien tous les 2 employés du syndicat, votre lecture et celle de nefer diffèrent donc.
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 19:15:30
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Bonjour Joulia,
Bonjour Lunakie qui rejoint la discussion (je suis vraiment étonné que d’autres bailleurs ou locataires qui sont dans cette situation de fait [je ne doute pas qu’il y en ait pléthore] n’aient pas pris d’avantage position sur ce point sujet à interprétation),
Bonjour aux autres,
Tout d’abord, Joulia, je vous mets à l’aise... Vous n’avez pas à vous justifier de vos délais de réponse... Le concept du bénévolat et vos (bientôt) 5 000 posts suffisent largement.
Je vous remercie en tout cas de vos précisions. Mais je vous mets aussi à l’aise vis à vis d’elles : je les trouve discutables.
(Pardonnez-moi, et surtout j’insiste sur le fait que je ne remets pas en cause votre niveau d’expertise, mais avouez que ce sujet n’est ni noir, ni blanc.)
Je discute aussi assez fermement l’évocation quasi-systématique de l’entité « Syndic » qui, je le pense, n’influe pas sur (ou ne conditionne pas) la conclusion à apporter à tout ça. Notamment, je rejette que « l’employé d’immeuble » (puisque c’est lui qui est actuellement à la source de nos cheveux blancs  ) soit obligatoirement un salarié du syndic.
Pour moi, ce sont d’autres notions évoquées par le Décret qui entrent en jeu et qui font qu’aujourd’hui je discute de ce point.
Aussi, puisque ce TOPIC a été passablement « pollué » (permettez moi l'expression qui est trop dégradante, mais je ne trouve pas le mot ) par ces questions de « syndic », de « salarié, oui mais de qui ?... », « une entreprise n’est pas un salarié », etc. je suggère de fermer cette discussion et de la reprendre sur l’autre TOPIC que je me suis permis d’ouvrir sur le même sujet.
Enfin, pour les bailleurs qui auront le courage de me lire jusqu’au bout (rassurez vous, je suis aussi bavard quand je parle que quand j’écrit ), si nous parvenons à nous mettre d’accord sur la lecture adéquat qu’il faut avoir de ce décret, j’aurai peut-être une astuce à communiquer pour se prémunir de l’obligation de faire apparaître la marge bénéficiaire de l’entreprise de nettoyage qui conditionne le caractère récupérable de cette charge !!! (et oui, parce que tout locataire que je suis, je ne suis certainement pas un « anti-bailleur », bien au contraire...)
La suite (???) :
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30622
________________
sbx |
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