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asmp
Contributeur débutant
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 Posté - 08 janv. 2004 : 10:55:45
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Un de mes proches loue depuis quelques années plusieurs logements non meublés dans un immeuble indépendant (où il n'habite pas lui même)
Un contrat de location a toujours été établi, mentionnant une provision sur charges qui correspond à la taxe sur les ordures ménagères et entretien des espaces communs qui ne sont pas rélisés par des entreprises mais par le bailleur lui-même, etc(les locataires ont tous accepté jusqu'à présent le forfait qui leur était proposé pour l'ensemble des charges, sachant que ce montant n'est pas très élevé, ils étaient avantagés)
Mais un des locataires (arrivé récement) demande cette année le récapitulatif des charges (par courrier simple sans avis de réception)(ce qui n'a jamais été demandé précédement puisque tout était fait d'un commun accord avec les parties), et quand on apelle ce locataire au téléphone, il "raccoche au nez" en disant qu'il veut le récapitulatif sinon il ne paie plus
J'ai donc plusieurs questions:
1/ comment présenter concrètement la répartition des charges qui est demandé par cette personne?
est ce que c'est un décompte avec des chiffres précis? ou est ce qu'on mentionne simplement les différentes rubriques de manière détaillée?
est ce que la répartition entre les différents logements doit y figurer?
2/ j'ai lu sur le forum qu'on devait tenir à disposition du locataire les justificatifs de relevé qu'on va lui fournir, est bien exact?
est-ce bien pendant une durée de un mois? à compter de quand?
3/ une fois le récapitulatif établi avec toutes les factures, j'imagine que l'on verra si le bailleur doit rendre de l'argent au locataire ou si c'est le locataire qui en doit
comment procéder à ce moment là?
une fois le bilan établi, le locataire peut-il refuser payer les charges pour l'année 2004
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 11:07:10
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Il convient pour le propriétaire de suivre les dispositions de l’article 23 de la loi de 1989, point par point, le locataire ayant la faculté de procéder aux vérifications qui lui sont ouvertes par ces mêmes dispositions :
Citation :
Article 23
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
[NB : c’est le décret 87-713, dont le lien figure ci dessous]
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
▫ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
▫ Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
▫ Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 12:40:41
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amsp,
En fait l'excercie est assez simple et Joseph Toison vous a fourni les textes relatif aux charges qu'un bailleur peut reclamer. De facon generale et pour repondre a votre 1ere question, vous faites la liste des charges recuperables par appartement payees pour une annee N, de laquelle vous deduisez les provisions pour charges versees ce qui vous donne le solde a payer/a rembourser.
Mais votre cas semble un peu particulier du fait que l'immeuble appartienne a 1 seul bailleur: vous dites que la prov de charge demandee jusqu'a maintenant correspond seulement a la TEOM + entretien des espaces communs faits par le proprio lui-meme. Quid de l'eau, electricite des commums, chauffage etc ?
C'est la que le bat blesse car tout entretien fait par le proprio lui-meme (qui ne peut donc presenter ni facture, ni bulletin de salaire) est repute non "rechargeable" aux locataires. Je parle ici plus particulierement de la main d'oeuvre puisque les fournitures peuvent elles etre reclamees sur justificatifs. Voir discussions suivantes a ce sujet:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=8377
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3368
En ce qui concerne la taxe sur les ordures, vous devez faire copie de l'avis d'imposition et y joindre le mode de repartition par appartement (s'il existe).... Je pense que dans ce cas particulier, le proprio recoit un avis de taxe fonciere global pour l'immeuble et il faut donc calculer selon une repartition etablie et notee sur le contrat de bail.
voir autres discussions a ce sujet.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7085
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=8749
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7200
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7550
En fait, le locataire est tout a fait dans son droit de reclamer les justificatifs (sans epiloguer sur sa facon de communiquer). Est-ce que le bailleur lui avait bien expliquer le principe au depart ? Car en fait les locataires semblent gagnants au final. Si finalement votre proche decide de ne plus entretenir lui-meme, il prendra une entreprise et pourra recharger les frais sur tous les locataires (tjs en fonction d'une grille de repartition entre les differents logements)-
Je voudrais finir en signalant que la loi interdit au bailleur de demander un forfait de charges (comme votre proche le fait) a partir du moment ou provision est demandee, il faut en justifier les depenses.
Il pourrait contourner le probleme a l'avenir en augmentant le loyer et dans ce cas, en indiquant que les charges sont nulles. Mais c'est une idee qui demande approfondissement et que je ne peux garantir 100%.
Edité par - Joulia le 08/01/2004 12:42:36 |
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asmp
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 12:44:22
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Merci Joseph Toison pour votre réponse
j'ai consulté les liens que vous avez indiqué, mais j'ai un peu de mal à répondre concrètement à mes questions...je ne suis pas suffisement expert en la matière
Si j'ai bien compris (avec mes propes mots, désolé si c'est un peu brouillon):
- le bailleur doit donner un décompte des charges (en fonction de ce qui figure dans la liste officielle) en faisant figurer la répartition en fonction des appartements
je ne suis pas très callée en compta, alors si quelqu'un peut me donner un petit exemple de décompte...merci par avance
- les charges doivent pouvoir être justifiées et les justificatifs tenus à disposition pendant un mois, d'accord
Qu'en est t'il du point 3/ (question initiale) après tout cela le locataire paie en avance les charges pour 2004 comme il l'a fait en 2003, ou peut-il refuser de payer?
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asmp
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 13:01:40
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Merci Joulia
ce complément d'information est très utile
effectivement le cas est un peu particulier,
eau et électricité sont à payer par les locataires par compteurs individuels
seule la lumière des parties communes (escalier) est payée actuellement par le propriétaire
donc sur le décompte ne figureront que les charges pour lesquelles il existe facture, et pour la TEOM avis de taxe foncière...on ne compte pas la main d'oeuvre ni ce pour quoi il n'y a pas de facture
Je crois qu'effectivement faire venir une entreprise pourrait-être une solution à envisager pour le futur
Concernant la solution que vous décrivez dans votre dernier paragraphe: le bailleur n'a jamais augmenté le loyer depuis qu'il loue...Il faudra réfléchir à la meilleure solution...
merci encore
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 13:09:22
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C'est un bien gentil bailleur dites-moi : entretien fait par lui, electricite des communs payee par lui, pas d'augmentation du loyer .... Y'en a bcp qui voudraient bien etre a la place de ses locataires !
Mais comme toujours, il existe des personnes qui ne voient pas plus loin que le bout de leurs lunettes et n'ont pas compris qu'ils y perdraient au change. Dommage pour eux et les autres.
Juste pour info, il peut revenir 5 ans en arriere pour augmenter les loyers.
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asmp
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 13:17:56
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s'il faut en arriver là pour "récupérer sa mise" ce sera surtout dommage pour les autres locataires qui eux sont très contents d'être là
car j'imagine que si le bailleur augmente un loyer, les appartements étant quasi-identiques, l'augmentation devra être faite pour tous!
Pouvez-vous m'indiquer la procédure normale pour procéder à une augmentation de loyer en bonne et due forme (c'est bien de rassembler les infos pour le cas où)
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 janv. 2004 : 13:30:37
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Non il n'est pas oblige d'augmenter tous les loyers. Il peut le faire uniquement pour un seul 
Prenez la loi du 6 juillet 1989 dont Joseph vous a donne le lien et voyez l'article 17-d
Ceci ne peut se faire que:
a) si le contrat de bail le prevoit (on appelle cela une revision annuelle)
b) elle ne peut intervenir qu'une fois par an (en general a la date anniversaire du bail)
c) selon l'index INSEE publie regulierement par Universimmo (voir page accueil).
Comme vous semblez vouloir en connaitre davantage, je vous conseille la lecture du numero special Immobilier "guide du proprietaire immobilier" du Particulier, paru en dec 2003 et qui donne un bon apercu de toutes les facettes de la propriete locative.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 02:30:07
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asmp,
Citation :
Qu'en est t'il du point 3/ (question initiale) après tout cela le locataire paie en avance les charges pour 2004 comme il l'a fait en 2003, ou peut-il refuser de payer?
Vous ne pouvez pas refuser de payer en 2004 cette provision, puisqu'elle mentionnee sur le bail.
Prados |
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asmp
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 janv. 2004 : 13:58:00
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Merci Prados de votre réponse qui vient compléter les autres points
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cmd
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 10 janv. 2004 : 18:11:08
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bonjours a tous
je suis a peu pres dans la même situation
et j'envisage l'augmentation du loyer, non augmenté depuis 4 ans
est ce que je peux à la date anniversaire en prenant l'indice de l'epoque et l'indice actuel
merci de vos reponses
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 janv. 2004 : 17:01:40
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cmd,
Il vous faut simuler les augmentations annees par annees et prendre chaque indice relatif aux trimestres concernes.
voir indices donnes par UI sur le site d'accueil.
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cmd
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 18:28:53
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merci Joulia pour vos info
mais est ce que je peux réclamer la difference entre ce que le locataire a versé et ce qu'il aurait dû verser durant ces années
etant donné que le locataire peut le faire au niveau des charges
merci par avance pour vos réponses
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 22:41:51
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OUI la loi est de votre cote et vous permet de revenir 5 ans en arriere (entre autre pour les loyers et les charges).
Mais je voudrais qd meme attirer votre attention sur votre negligence, car vous allez reclamer une grosse somme d'un seul coup a un locataire qui ne s'y attend pas.
OK il aurait du prevoir mais cela n'empeche que vous etes aussi laxiste de ce cote.
En tenant compte de ceci, je vous conseille d'accepter d'etaler le paiement sur +sieurs echeances ... s'il reclame cette possibilite !
Edité par - Joulia le 21/01/2004 22:42:45 |
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asmp
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 11:06:56
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Je reviens vers vous pour vous tenir informés de la suite des évènements ainsi que pour solliciter de nouveaux conseils:
Reprenons le contexte:
Un de mes proches loue depuis quelques années plusieurs logements non meublés dans un immeuble indépendant (où il n'habite pas lui même)
Un contrat de location a toujours été établi, mentionnant une provision sur charges qui correspond à la taxe sur les ordures ménagères et entretien des espaces communs qui ne sont pas réalisés par des entreprises mais par le bailleur lui-même, etc(les locataires ont tous accepté jusqu'à présent le forfait qui leur était proposé pour l'ensemble des charges, sachant que ce montant n'est pas très élevé, ils étaient avantagés)
Mais un des locataires (arrivé récement) demande cette année le récapitulatif des charges (par courrier simple sans avis de réception)(ce qui n'a jamais été demandé précédement puisque tout était fait d'un commun accord avec les parties), et quand on apelle ce locataire au téléphone, il "raccoche au nez" en disant qu'il veut le récapitulatif sinon il ne paie plus
Je m'étais renseigné il y a quelques temps sur "comment établir un décompte de charges" pour répondre à la demande de ce locataire
Or, le propriétaire n'est pas en mesure de justifier toutes les charges perçues (environ 30 euros par mois) car il n'a pas toutes les factures
Ce qu'il a: TEOM, dépenses de lumières des escaliers, quelques produits d'entretien (peut-être que j'en oublie)
Ce qu'il n'a pas: justificatifs pour le temps passé au nettoyage de temps en temps des escaliers, à l'entretien des espaces verts communs (arbustes, désherbage, il a mis du gravillon sur certaines parties où il commençait à en manquer, etc.
Il a été convenu avec les trois locataires lors de la signature du bail mais pas par écrit que ceux-ci sortent les poubelles chacun à leur tour et nettoient de temps en temps en alternance avec le proriétaire les escaliers
tout cela dans le but de minimiser les dépenses d'entretien à la faveur des locataires
Ce que n'a jamais fait depuis son entrée dans les lieux le nouveau locataire (aucun nettoyage de sa part, aucune sortie de poubelle)qui maintenant a fait la demande de récapitulation (nous l'avons compris il est dans son droit)des dépenses pour 2003 prétextant qu'il n'y a "aucun service rendu pour les charges récupérées" (ce qui est faux, témoignage des autres locataires à l'appui, qui eux sont contents de l'arrangement)
le propriétaire lui a envoyé un courrier lui rapelant ce qui avait été convenu (certes oralement) ainsi qu'un devis d'entreprise pour que ce locataire prenne conscience des prix qu'il devrait payer si une entreprise venait pour réaliser le nettoyage des escaliers, sortir les poubelles, entretenir les espaces verts...(la somme est très importante: près de 8000 euros par an qui serait à répartir entre les trois logements (je suppose), nous sommes bien loin des 30 euros mensuels qui comprennent de l'oublions pas la TEOM, la lumière commune des escaliers)
les deux autres locataires souhaitent continuer sur le principe de partage des tâches sur un commun accord
pour le loyer de janvier 2004, l'autre locataire à dores et déjà cessé de payer les charges qui sont mentionnées sur le contrat
Que faire?
Cela ressemble un peu à un dialogue de sourd pour le moment
Merci de nous donner des pistes
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