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CHATEL
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 04 janv. 2005 : 19:59:18
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Bonsoir - j'ai acquis une petite studette à PARIS dans le courant de l'année dernière pour un investissement locatif -
Aujourd'hui, quelqu'un me propose de me la racheter avec une belle plue value a la clé, -
Mon notaire me fait savoir que le montant de cette nouvelle vente dépasserait les 7/12 de lors de l'acquisition et qu'à ce titre la personne a qui j'ai acheté ce bien doit en être avisée et pourrait soit demander l'annulation de la vente, soit demander une révision de celle-ci pouvant estimer avoir été laisée. Or j'ai acquis ce bien par le biais d'une agence immobilière et l'on peut donc supposer que ce professionnel a toute la qualité requise pour estimer un bien avant de le mettre en vente -
Qu'en est t'il exactement sur ces 7/12. Je ne comprends pas tout. Merci.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 20:21:27
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il s'agit d'une action appelée la rescision pour lésion .
en bref, si le vendeur s'estime lésé de plus de 7/12èmes de la valeur du bien, il peut intenter une action contre son acquéreur, dans l'année qui suit l'achat : mais de tête, je ne me souviens plus si c'est une année à compter de la signature de l'acte authentique ou une année à compter de l'avant contrat. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 22:11:41
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Le cas n'est pas si fréquent et l'on peut pardonner à dobaimmo de ne pas connaître ces règles par coeur. Je ne suis pas meilleur que lui et j'ai ouvert mon code civil.
La prescription de l'action n'est pas d'un an mais de deux ans, à compter du jour de la réalisation de la vente.
Le dédommagement du vendeur n'est pas automatique. Il ne peut intervenir qu'après jugement, celui-ci étant rendu après rapport de trois experts : voir les articles 1674 à 1685 du code civil.
Essayez de savoir avec une assez bonne certitude si vous avez vraiment acheté la studette à un prix très inférieur à sa valeur attendue selon les prix constatés sur le marché au moment de la vente.
Ce n'est d'avoir revendu trop cher que votre vendeur pourrait vous reprocher, mais d'avoir acheté à un prix insuffisant. Si depuis l'achat un locataire vous a donné congé, si vous avez fait des travaux, si les prix moyens de l'immobilier ont été en hausse, tout cela cumulé pourrait expliquer une belle plus-value sans qu'on ait à conclure à un préjudice subi par le vendeur.
Si réellement il devait y avoir lésion, l'agent immobilier en porterait évidemment une responsabilité certaine et vous pourriez lui demander des dommages-intérêts. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 03:35:50
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Il n’y aucunement, au contraire de ce que vous a dit votre notaire (ou comme vous l’avez compris par erreur ?), d’obligation déclarative vers votre ancien vendeur pour le stade où vous êtes d’une revente.
Ce ne sont, comme mentionné par PF Barde, que les éléments qui étaient présents au moment de la transaction (pour vous donc l’an passé) qui sont pris en compte dans l’appréciation d’une éventuelle rescision pour lésion et aucunement les éléments de votre vente à venir notamment en ce qui concerne le prix que vous envisagez présentement et qui se forme librement dans le marché.
Le sujet a déjà été traité sur les forums : voir par exemple http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=17860&SearchTerms=rescision,pour,lésion, Vous y trouverez les articles pertinents du Code civil (art 1674 à 1685) . Autres sujets en faisant une recherche avec le mot ‘rescision’ grâce au moteur de recherche en haut à droite de page.
A noter que c’est la recevabilité de la demande de rescision de la vente qui est de deux années à compter du jour de la vente (premier alinéa de l’art. 1676 du CC) et non la prescription de l’action.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 05 janv. 2005 03:38:03 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 09:13:46
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En quoi ces deux propositions ont-elles un sens différent ?
- L'action en rescision est prescrite après un délai de deux ans à compter de la réalisation de la vente.
- La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente. (Texte de l'article 1676 du code civil).
Nota : cet article est fort sexiste dans son deuxième alinéa
Citation :
Ce délai court contre les femmes mariées et contre les absents, les majeurs en tutelle et les mineurs venant du chef d'un majeur qui a vendu.
De rédaction inchangée depuis 1804, il a manifestement été oublié au cours des diverses réformes introduites depuis.
Il y en a d'autres tout aussi désuets où il est question du procureur du roi ou de la mort civile.
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Edité par - P.F. Barde le 05 janv. 2005 09:15:27 |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 14:06:17
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"il n’y aucunement, au contraire de ce que vous a dit votre notaire (ou comme vous l’avez compris par erreur ?), d’obligation déclarative vers votre ancien vendeur pour le stade où vous êtes d’une revente. " : certes, les textes que vous avez répertorié n'indiquent pas l'intervention du précédent propriétaire : cependant, en pratique, l'intervention du précédent propriétaire permet de le faire renoncer à son action si on est à l'intérieur du délai : ce qui assure une transaction bétonnée pour le nouvel acquéreur. et aucun problème pour le notaire (contre qui CHATEL pourrait se retourner s'il faisait la transaction sans avoir bordé de tous les cotés..)
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pier
Pilier de forums
206 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 00:14:46
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les reventes avec forte plus values arrivent de temps en temps,et il faut régler le problème de la lésion avant la signature du compromis.
si l'agence immobilière qui a fait la transaction n'a pas vu le problème, le notaire chargé de la vente doit y veiller, sans oublier le calcul de la plus value .....
pour éviter le problème de la lésion, si elle existe réellement,ne vaut-il pas mieux attendre l'expiration des 2 ans?
pier. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 03:52:31
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- D'accord, Dobaimmo , avec votre remarque au plan pratique ; je réagissais, en le mentionnant explicitement, sur le point spécifique d'une obligation, qui n'existe pas au plan légal (nous en sommes bien d'accord je vois : bon et gaudeamus !), d'aviser le vendeur antérieur dont faisait état à tort le notaire de Chatel.
Je crois qu'avec l'ensemble des réponses données par Barde, vous et moi ainsi que Pier, que Chatel a la totalité des éléments.
- PF Barde, les vieux sédiments font, on le sait , les délices des étudiants en droit et de quelques enseignants ; mais c'est , sans doute , une cuistrerie que de trop y insister pour s'en gausser : les cuistres se gaussent, non ? ; en tout cas, cela leur arrive, plus souvent qu’à leur tour, n'est-ce-pas ? .
Sur le sédiment de la mort civile, je crois qu'il n'en existe plus guère trace dans le Code civil et dans le Code pénal car les lois du 8 juin 1850 et du 31 mai 1854 ont sérieusement fait le ménage… Sur le Procureur du Roi, je me suis toujours étonné qu’un texte d’origine du CC de 1804 donc sous le Consulat ait pu écrire « du Roi » (déjà les sédiments ?) : pouvez vous éclairer ce mystère en interrogeant les mânes de Portalis et de ses collègues ? La révision de février dernier sous l’ordonnance 2004-164 a fait disparaître le mot Royaume de l’article 1 du Code civil : ouf !!! (dans l’art 1, le royaume demeurait…). Il reste , certes, ce qui n’a pas échappé à votre œil avisé au détour du sujet où nous sommes, l’affaire des femmes mariées de l’art. 1676 du CC.
Marc |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 00:42:13
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Je retarde un peu. Le procureur du roi a disparu ces derniers temps du code civil. Mais le roi lui-même subsiste à l'article 2045 : Citation :
Pour transiger, il faut avoir la capacité de disposer des objets compris dans la transaction.
Le tuteur ne peut transiger pour le mineur ou le majeur en tutelle que conformément à l'article 467 au titre De la minorité, de la tutelle et de l'émancipation ; et il ne peut transiger avec le mineur devenu majeur, sur le compte de tutelle, que conformément à l'article 472 au même titre.
Les communes et établissements publics ne peuvent transiger qu'avec l'autorisation expresse du roi (du Premier ministre).
Quant à la mort civile, elle résiste toujours dans les articles 617, 718 et 725.
Le mystère de l'article premier du code civil s'éclaircit à la consultation du site legifrance, sans qu'on ait à interroger les mânes de Portalis ou de Cambacérès, et c'est heureux parce que je ne suis pas spirite : Citation :
Code civil
Article 1 Modifié
Créé par Loi 1803-03-05 promulguée le 15 mars 1803.
N'est plus en vigueur depuis le 1 Juin 2004
Titre préliminaire : De la publication, des effets et de l'application des lois en général.
Les lois sont exécutoires dans tout le territoire français, en vertu de la promulgation qui en est faite par le Roi (le Président de la République).
Elles seront exécutées dans chaque partie du Royaume (de la République), du moment où la promulgation en pourra être connue.
La promulgation faite par le Roi (le Président de la République) sera réputée connue dans le département de la résidence royale (dans le département où siège le Gouvernement), un jour après celui de la promulgation ; et dans chacun des autres départements, après l'expiration du même délai, augmenté d'autant de jours qu'il y aura de fois 10 myriamètres (environ 20 lieues anciennes), entre la ville où la promulgation en aura été faite, et le chef-lieu de chaque département.
Nota : La dénomination du Roi a remplacé celle de l'Empereur du fait de l'ordonnance royale du 17 juillet 1816 (Bull. CI, n° 914).
En fait, le texte, le vrai de vrai, promulgué le 14 ventôse de l'an XI, mentionnait le premier consul.
Et, tant qu'à faire, histoire de ne pas oublier que le présent site est consacré à l'immobilier, citons l'ancien article 664 : Citation :
. Lorsque les différens étages d' une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :
les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l' étage qui lui appartient.
Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;
le propriétaire du premier étage fait l' escalier qui y conduit ; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l' escalier qui conduit chez lui ; et ainsi de suite.
Pour en revenir à ma question précédente, je ne sais toujours pas la différence entre bonnet blanc et blanc bonnet. |
Edité par - P.F. Barde le 07 janv. 2005 00:45:33 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 02:59:54
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- Euh, PF Barde, votre date du 14 ventôse an XI (dans votre « le texte, le vrai de vrai, promulgué le 14 ventôse de l'an XI ») :
je crains qu’il faut que vous repassiez à une autre session (session de rattrapage de vendémiaire prochain) car vous faites erreur de date de plus d’une année : la promulgation du CC fut du 30 ventôse an XII (21 mars 1804) ;
pour référence cf. notamment le site du bicentenaire placé sous l’égide de la C de Cassation à http://www.bicentenaireducodecivil.fr/anim/1804.htm ;
que s’est il passé le 14 ventôse an XI sera votre autre question de rattrapage comme gage.
En ventôse an XI, devant le Corps Législatif , on débattait encore du CC ; et justement c’est à cette époque que Portalis présenta la rédaction de l’art. 1 avec précisément notre fringant Premier Consul « qui promulgue » :
voir http://www.bicentenaireducodecivil.fr/pdf/4VentoseAnXI.pdf
- Sur la biblio des textes d’origine du CC, en plus de celle qui est sur le site précédent, voir celle donnée sur napoleon.org : http://www.napoleon.org/fr/salle_lecture/bibliographies/files/biblio_codecivil_mars04.asp , ce qui permet d’asticoter aussi les mânes de Tronchet, de Malville sans oublier celles du non moins célèbre Bigot de Préameneu
(on pourrait proposer de donner le nom de Bigot de Préameneu à une rue de Paris parce qu’il n’y a pas de raison que Tronchet soit si bien servi qu’il l’est, mais sans doute pour réussir cette affaire là faudrait-il une majorité municipale moins bobo-plage…) .
- Sur bonnet blanc et blanc bonnet que vous relancez : je crois , mais ce n’est pas trop certain et je ne viens donc pas à résipiscence complète , à ce stade tout au moins , que je suis peut être allé un peu vite (comme l’ardent forgeron de la formule sur blanc bonnet est bonnet blanc, le regretté camarade Waldeck) en opposant optiquement les deux formules (celle de votre rédaction libre donnée sur votre message et le texte littéral de l’art. 1676 du CC) :
je faisais en effet l’hypothèse plus ou moins implicite que l’emploi du terme « demande » dans le corps littéral de cet art. 1676 pourrait faire qu’est visée pour la prescription de deux années la date à laquelle le vendeur se retourne formellement contre l’acheteur (cf. la fonction du verbe « demander » dans l’article 1674, qui doit être attribué à quel stade dans le processus ?) et non la date, qui peut être postérieure, à laquelle le juge est saisi par le vendeur d’une demande en justice pour application par exemple de l’art. 1677 : la rédaction de l'art. 1676 avec ce « demande » me pose problème
(qu’en pensez vous ? je ne suis pas trop certain sur ce coup là : si nécessaire, je consulterai ; pas de jurisprudence claire sur ce point à ma connaissance) .
En tout cas, le délai de deux années est un délai préfix (Civ. 1950).
- Sur l’article 664 disparu depuis le loi de 1938, voir dans le lien suivant ce qu’en disait Gabriel de Broglie, de l'Académie française, à l’occasion du bicentenaire en le comparant, je le cite, à « un vieux film comique » : http://www.amopa.asso.fr/code_civil_principale.htm : quels espiègles ces académiciens !
- Quant à la mort civile qui, selon vous, ferait toujours de la résistance dans les art. 718 et 725 du CC, je tousse fort... :
je pense qu’il vous faut vérifier votre dire sur ces points (et aller à résipiscence , deux fois , en conséquence si…) : sauf problème de lunettes, il n'y a pas d'art.718 du CC et rien sur la mort civile dans l'art. 725 de ce code : alors, mort ou pas ?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 07 janv. 2005 05:25:48 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 01:39:36
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Ca bouge beaucoup dans le code civil ces derniers temps. En effet l'article 718 a été abrogé et l'article 725 modifié en 2002. Les rédactions antérieures étaient : Citation :
Article 718 Abrogé
Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803.
Abrogé par Loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 art. 18 (JORF 4 décembre 2001 en vigueur le 1er juillet 2002).
Les successions s'ouvrent par la mort naturelle et par la mort civile.
Article 725 Modifié
[i]Créé par Loi 1803-04-19 promulguée le 29 avril 1803.
Modifié par Loi n°77-1447 du 28 décembre 1977 art. 3, art. 6 (JORF 29 décembre 1977).
Pour succéder, il faut nécessairement exister à l'instant de l'ouverture de la succession.
Ainsi, sont incapables de succéder :
1° Celui qui n'est pas encore conçu ;
2° L'enfant qui n'est pas né viable ;
3° Celui qui est mort civilement.
Peut succéder celui dont l'absence est présumée selon l'article 112.
Ne restent donc en vigueur à faire état de la mort civile que l'article 617 et l'étonnant article 1982. Citation :
Article 617
L'usufruit s'éteint :
Par la mort naturelle et par la mort civile de l'usufruitier ;
Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;
Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.
Article 1982
La rente viagère ne s'éteint pas par la mort civile du propriétaire ; le paiement doit en être continué pendant sa vie naturelle.
Le texte du code civil initial que fournit le site gallica (archives électroniques de la BNF) précise une promulgation de l'article 1 en date du 14 ventôse de l'an XI. D'après legifrance, les articles cités ci-dessus, 718 et 725, ont été promulgués le 29 avril 1803. Je pense que nombre de dispositions ont été adoptées séparément avant l'adoption du code dans son ensemble : 15 mars 1803 (soit 24 ventôse de l'an XI) pour l'article 1, 29 mars 1803 pour d'autres ...
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 03:53:22
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PF Barde, c'est une question de concept devant laquelle nous sommes, modestes fourmis de nouzôtres (bon, elle n'est pas trop dialectique, cette question de concept ; quoique...) :
il faut en réalité distinguer, comme vous en faites justement l’indication, la promulgation du CC (à propos de la date de laquelle je vous accrochais, avec un toc dans la banane), et l'adoption législative de tel ou tel article de ce code.
La promulgation du CC est du 30 ventôse an XII (21 mars 1804). Cette date est certaine à moins que tous les livres d’histoire se trompent, que le C de Cassation se trompe, que le C d'Etat se trompe, que l'Académie Française se trompe, etc. Ou qu’il y ait une coalition de menteurs falsificateurs liguée contre nous.
Cette date de promulgation n'est pas incohérente (voir justement le lien sur les travaux du Corps Législatif que le donnais pour ceux de Ventôse An XI dans l'adresse http://www.bicentenaireducodecivil.fr/pdf/4VentoseAnXI.pdf ; aller sur la page http://www.bicentenaireducodecivil.fr/anim/presentation.htm et cliquer sur « le discours préliminaire et les autres archives parlementaires » pour avoir accès aux autres dates ; c'est un bon complément de ce que l’on trouve sur Gallica), cette date, donc, n’est pas incohérente, disais-je, et bien au contraire, avec le fait que les articles soient de plusieurs dates antérieures à la promulgation du CC,
car ces articles n'auraient pas pu être réunis dans le CC promulgué si ils n'existaient pas auparavant : là c'est dialectique, clairement non ?
Sinon, tous ces couillons de civilistes, Premier Consul fringant en tête, auraient promulgué un code vide ou un code plein d’objets n’étant que des riens législatifs, ce qui aurait été fâcheux pour leur bonne réputation de civilistes statufiés et la gloire éternelle du CC qui va avec.
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C’est le 28 ventôse an XII, deux jours avant la date de promulgation du CC , que Portalis (inclinons nous…) présenta au Corps Législatif le projet de loi réunissant les 36 lois civiles déjà votées et qui contenaient tous les articles réunis au Code Civil.
Dans la littérature publiée lors du récent bicentenaire, le meilleur ouvrage à mon avis (et il est court , donc pas cher ce qui redonne encore plus à sa vertu : 7,80 €…) est un petit essai de Badinter : «le Plus Grand Bien...», chez Fayard (http://www.editions-fayard.fr/Catalogue/FrCatalogue.htm ).
C’est Portalis (nouvelle inclination) qui, présentant le projet de loi portant code, utilisa devant le Corps Législatif l’expression « le Plus Grand Bien » pour qualifier ce code : bel effet de tribune assuré et reconnaissance de Bonaparte garantie....
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Sur la question des art. 617 et 1982 :
Il ne me semble pas étonnant pour ma part, apparement à la différence de votre jugement, que l’art. 1982 ait subsisté lorsque la mort civile fut abolie comme mesure puisque justement il dispose que le paiement de la rente viagère, à la différence de l’usufruit de l’art. 617, continue au delà de la mort civile et qu’il devait bien exister quelques rentiers viagers dans cette position de continuer à vivre de vie naturelle lors de cette mesure d’abolition de la mort civile et que l’on ne pouvait présumer de la date du décès du dernier survivant concerné .
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Et sur la question de la "demande" des art.1674 et 1676 et de la prescription : ?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 08 janv. 2005 07:48:29 |
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CHATEL
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 15:20:28
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| Merci à tous pour vos réponses - je vois plus clair et je vais pouvoir discuter avec mon notaire. Merci une nouvelle fois et bonne année à vous. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 00:48:17
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Le délai de prescription de l'action en rescision part du jour où sont obtenus d'une part l'accord des parties et d'autre part la réalisation des conditions suspensives. C'est, exceptionnellement, le jour de l'acte authentique s'il y a eu modification de l’objet de la vente entre l’acte sous seing privé et l’acte authentique. Dans le cas d'un avant-contrat, couramment appelé "compromis", le début du délai est le jour de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans cet avant-contrat. Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, c'est la plus tardive des dates de la levée de l'option d'une part et de la réalisation des conditions suspensives d'autre part, la levée de l'option se faisant le plus souvent lors de la signature de l'acte authentique.
Le délai de prescription n'est pas susceptible d'interruption : c'est un délai préfix.
La date de la demande est celle à laquelle le vendeur assigne l'acheteur.
Jurisprudence (entre autres) : Cass. Civ. 3, 29 mars 2000 Citation :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 16 avril 1998), que, suivant un acte du 28 octobre 1991, les consorts Olie ont promis de vendre une parcelle de terre à la société Senim, moyennant le prix de 1 350 000 francs ; que la société Senim a accepté la promesse le 15 décembre 1991 et a levé l’option le 25 janvier 1992 ; que la vente a été réitérée par acte authentique des 23 mars et 22 avril 1992 ; que la société Senim a revendu la parcelle moyennant le prix de 3 415 680 francs ; que, le 1er mars 1994, les consorts Olie ont assigné la société Senim en rescision de la vente pour lésion ;
...
Mais attendu qu’ayant exactement relevé que le délai de deux ans prévu par l’article 1676 du Code civil partait du jour de l’accord des volontés et constaté que la société Senim avait levé l’option le 25 janvier 1992 et qu’il n’y avait pas eu modification de l’objet de la vente entre l’acte sous seing privé valant promesse de vente et l’acte authentique, la cour d’appel a pu en déduire que l’action en rescision, engagée le 1er mars 1994, était tardive
En ce qui concerne notre exploration du code civil, c'est vous qui avez soulevé la question d'une incohérence qui n'est pas. Ai-je jamais prétendu que le code civil n'eût pas été promulgué en 1804 ?
Le maintien de l'article 1982 s'explique très bien comme vous le faites. Il n'en demeure pas moins que les intéressés ont quitté, naturellement, notre bas monde depuis belle lurette, et que la lecture de cet article a de quoi étonner le lecteur du 21 ème siècle. Etonnant n'implique pas absurde. |
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