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Je suis propriétaire d'un immeuble de bureau en copropriété avec uniquement un autre propriétaire. La porte d'entrée et le hall commun sont dans un très mauvais état et je souhaiterais les faire rénover. Le deuxième copropriétaire (minoritaire du point de vue surface) ne souhaite pas réaliser ces travaux. Quelle serait la démarche pour obliger cette rénovation et sous quels délais.
Cette décision se prend à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965 sur la copropriété : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, le décompte tenant compte de la réduction des voix prévue par l'article 22 de cette loi, cette réduction vous donnant un nombre de voix équivalent si vous êtes présent tous les deux en assemblée.
Si vous n'êtes pas d'accord, la seule solution (en dehors d’une négociation en vue de financer vous-même tout ou partie de la contribution de l’autre) consiste à faire arbitrer la différence de vues par le tribunal et il faut pour cela un bon dossier, un très bon dossier : portail et hall en question ne pouvant vraiment plus remplir leurs fonctions, la charge de la preuve de ceci incombant au demandeur, sinon le juge vous renverra à votre tête à tête et à votre match nul en vous faisant supporter au passage les dépens.
Dans une copropriétés de 2 copropriétaires il est IMPOSSIBLE délibérer comme dans une copro plus grande. Il faut qu'il y ait l'unanimité ou alors ester en justice. L'article 43 de la loi de 1965 est inapplicable.
Clause d'autorisation de travaux pour éviter le blocage d'une copropriété à deux personnes Cass. 3e civ., 12 févr. 2003 nº 01-12.360, n º 179 P + B, épx Moser c/ épx Hildwein
Seules les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être réputées non-écrites, mais non celles portées dans un acte de vente.
La Cour de cassation permet aux copropriétés ne comportant que deux membres de contourner les règles légales, afin de limiter les cas de blocage engendrés par une telle situation. Les acquéreurs de lots de copropriété avaient, dans l'acte de vente, reconnu aux vendeurs, demeurés copropriétaires d'autres lots, le droit de procéder à une extension de ces derniers sur les parties communes. En contrepartie, les vendeurs reconnaissaient un droit depassage aux acquéreurs sur l'un de leurs lots, et renonçaient à un droit de préférence en cas de vente.
Mais l'autorisation de procéder à l'extension sur les parties communes fut refusée par l'assemblée générale, composée uniquement des deux seuls copropriétaires. Le copropriétaire opposant faisait valoir que les stipulations de l'acte de vente ne pouvaient être appliquées, une autorisation ne pouvant être accordée qu'en assemblée. Cette clause devait donc être réputée non écrite, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation, à la suite de la cour d'appel, déclare l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 inapplicable. C'était en effet le seul moyen de sortir d'une situation inextricable, due à ce que la copropriété ne comportait que deux copropriétaires, de sorte que le blocage était irrémédiable car aucune majorité ne pouvait se dégager. Il fallait donc que des décisions puissent être prises par un autre biais, par des actes extérieurs. Le copropriétaire exigeant l'autorisation de l'assemblée générale en pareil cas commet un abus de droit. Il a été condamné à indemniser l'autre copropriétaire du préjudice subi par le refus d'exécuter les travaux contractuellement prévus.
Cette position de la Cour de cassation est importante, car elle définit avec précision le domaine d'application de l'article 43 de la loi de 1965 : ce texte ne concerne que les clauses insérées dans les règlements de copropriété, à l'exclusion de celles contenues dans d'autres actes de nature contractuelle.
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Posté - 26 juil. 2004 : 09:54:47
