Citation :

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Joseph Toison
Extrait de ma boîte à outils :

• Le régime nouveau (applicable pour les cessions intervenues depuis le 01.01.2004) en présentation générale: http://vosquestions.service-public.fr/vosquestions/fiche/1153.html

(le régime antérieur, également en présentation générale : http://vosquestions.service-public.fr/professionnels/fiche/1155.html ).

• Le régime nouveau en présentation de détail :

http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2004/8fipub/textes/8m104/8m104.htm

Il s’agit là du document du Ministère des Finances émis le 14.01.2004 dans le Bulletin Officiel des Impôts -BOI- pour application de l’article 10 de la Loi de Finances pour 2004 qui a institué le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières et l’a traduit dans le CGI (texte de cette LF à : http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/FAEKM.htm / Code Général des Impôts -CGI- : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/ListeCodes ) :

Citation :8 M-1-04
N° 7 du 14 JANVIER 2004


PLUS-VALUES IMMOBILIERES ET PLUS-VALUES SUR BIENS MEUBLES.
NOUVEAU REGIME D’IMPOSITION. CESSIONS INTERVENUES A COMPTER DU 1ER JANVIER 2004
ART. 10 DE LA LOI DE FINANCES POUR 2004 (LOI N° 2003-1311 DU 30 DECEMBRE 2003)

(C.G.I., art. 150 U à 150 VH, 150 V bis, 151 quater, 151 septies, 200 B, 238 octies B, 238 terdecies, 244 bis A et 1727 A et L.P.F., art. L. 16, L. 66 et L. 73)

NOR : BUD F 04 20082 J





• Le module de calcul de l’ANIL pour une cession avant et après le 01.01.2004 : http://www.anil.org/guide/calculs/plusvalue/pluvalue.htm .

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Citation :

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Le régime d'imposition des plus-values immobilières (une plus-value est le bénéfice réalisé par le vendeur d'un terrain, d'une maison, d'un appartement) depuis le 1er janvier 2004. Il est applicable aux cessions à titre onéreux (ventes, échanges, apports en société, expropriations) réalisées à compter du 1er janvier 2004. Les cessions intervenues en 2003 restent soumises aux anciennes dispositions. Quels sont les principaux changements ?


Tout d'abord l'exonération totale de taxation des plus-values après quinze ans de détention au lieu de vingt deux ans. En effet, il est pratiqué un abattement de 10% par année de possession de l'immeuble au-delà de la cinquième. Le calcul est simple : si le vendeur a acheté l'immeuble vendu quinze ans auparavant l'on multiplie 10% x 10 ans = 100% d'abattement à effectuer sur la plus-value réalisée par le vendeur, soit une plus-value égale à 0 et donc pas d'imposition. Si le vendeur a acheté quatorze ans auparavant, l'abattement est de 10% x 9 ans = 90%. Il n'y a donc que 10% de la plus-value qui est retenue dans ce cas.

D'autre part, le mode de calcul de la plus-value est simplifié par la suppression du coefficient d'érosion monétaire et par l'application d'une majoration forfaitaire de 15% du prix d'achat pour travaux si l'immeuble vendu est détenu depuis plus de cinq ans. Le contribuable peut remplacer cette déduction forfaitaire de 15% par les dépenses réelles, à condition de pouvoir en justifier (factures d'entreprises uniquement). N'oubliez pas que les différentes durées de détention de l'immeuble se calculent par périodes de douze mois. Il faut aussi retenir qu'un abattement fixe de 1.000 € est pratiqué sur la plus-value réalisée lors d'une opération. L'exonération de la résidence principale est maintenue et aucune durée d'occupation n'est exigée. L'immeuble vendu doit, pour être exonéré, être la résidence du vendeur au jour de la cession. Pour les non-résidents, l'exonération de la résidence en France d'un français domicilié hors de France est maintenue. Cet avantage est également accordé aux ressortissants de l'Union européenne. L'exonération bénéficie à la première vente (signée depuis le 1er janvier 2004) de la résidence en France d'un ressortissant de l'Union européenne. Cette exonération est réservée au vendeur non résident ayant été, deux années de suite, fiscalement domicilié en France dans le passé. Parmi les exonérations, il faut retenir les biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €uros.

Parmi les changements importants, il faut noter le nouveau mode de calcul de l'impôt frappant la plus-value et les modalités de paiement de cet impôt. La plus-value est taxée à un taux réel de 26% (16% + CSG de 7,5% + CRDS de 0,5% + prélèvement social de 2%) et non plus à l'impôt sur le revenu. Enfin l'impôt est payable par le vendeur immédiatement, au moment de la vente, et non plus avec l'ensemble des impôts sur le revenu. La loi met à la charge du notaire l'obligation d'effectuer, pour le compte du vendeur, la déclaration ainsi que le versement de l'impôt à payer. Toute possibilité de demander un délai de paiement est supprimée. Pour les non-résidents assujettis à l'impôt sur le revenu (personnes non fiscalement domiciliées en France) ressortissants de l'Union européenne, le taux d'imposition et les modalités de détermination de la plus-value sont les mêmes que pour les résidents. Pour les autres non-résidents (non-ressortissants de la Communauté européenne), le taux du prélèvement reste fixé au taux actuel de 33 1/3%. Enfin retenez que tous les éléments devant figurer dans la déclaration de plus-value devront être fournis au notaire avec tous les justificatifs originaux. En effet, en cas d'insuffisance, l'Administration fiscale pourra évaluer d'office la plus-value imposable avec application d'un intérêt de retard. Conservez bien vos justificatifs et demandez une simulation à votre notaire avant tout projet de vente afin d'éviter les mauvaises surprises.

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