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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
 Posté - 25 nov. 2007 : 18:35:51
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Nous préparons un ravalement de l'immeuble pour l'année prochaine
l'opération portera sur le batiment principal seul et pas sur les
annexes qui font l'objet de lots distincts (cave, parkings, garages, etc)
une controverse est née lors de la dernière réunion sur le mode de
partage des dépenses: faut-il utiliser les dix-millièmes généraux totaux de chaque copropriétaire, ou uniquement ses dix-millièmes
appartement (chauffage)?
le RDC est muet sur ce point. Existe-t-il un texte réglementaire sur cette question ? ou de la jurisprudence ?
merci de votre aide
casi+
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 09:14:53
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Ce sont bien sur les tantièmes généraux qui doivent être utilisés en l'absence d'une grille spécifique "Ravalement" qui existerait au RDC.
Car une grille de répartition 'spécialisée' (chauffage, ascenseur, escalier, toiture, etc ...) ne peut être utilisé que pour la répartition des dépenses qu'elles concernent ...
Notez que le RDc peut prévoir que lestravaux privatifslors d'un ravalement (fenetres, volets, etc ..) peuvent eux aussi être répartis aux tantièmes bien que privatifs.
Si le RDC ne prévoit pas ce cas, les travaux de ravalement comprenant, outre les façades communes, la réfections des parties privatives visibles, devront faire l'objet de 2 lots "travaux" afin de permettre leur répartition différenciée : tantièmes pour le lot " façades parties communes", metre linéaire et/ou m² pour le lot "travaux sur parties privatives". |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 09:25:46
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gédehem, en ce qui concerne les tantièmes généraux d'un ensemble avec des parkings extérieurs au bâtiment j'ai lu (où?) une décision de justice (laquelle?)qui précisait que les tantièmes de ces parkings ne devaient pas être pris en compte car le ravalement n'avait aucun lien avec ces parkings
Depuis que j'ai lu,hier,la demande de casimiret je recherche,sans succès cette décision.......en avez vous eu connaissance?
en + = ils s'agit de parkings privatifs avec XX tantièmes pour chacun |
Edité par - felix1930 le 26 nov. 2007 09:43:44 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 10:46:17
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Bien entendu, c'est la règle !
Du momement que le lot en question n'est pas concerné par le ravalement, il ne participe pas aux dépenses.
C'est le cas de parkings qui ne sont pas du 'bati', ou même d'un batiment commun à usage de garages privatifs, bâtiment qui ne serait pas lui même l'objet d'un ravalement.
Mais lorsque les lots constituent le bâtiment objet du ravalement ou des travaux (caves, parkings/garages en sous sol), ils participent suivant leurs tantièmes généraux et non suivant tels tantièmes spécifiques à telle répartition. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 14:16:29
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encore moi,pour 2 questions
1 ère
Nous envisageons,pour de l'AG de mars 2008,une résolution concernant le principe du ravalement des façades avec choix du M.O et choix du type de travaux A ou B.
A) ravalement classique type imperméabilité I3 donc majorité 24
B) suite à demande de 3 copropriétaires /30 isolation par l'extérieur (majorité ?)
Pour B et, pour moi,la majorité 24 est "dépassée" ce n'est plus du simple entretien,et la majorité 25g)-économie d'energie- ne peut s'appliquer car il est précisé <...portant sur l'isolation thermique du bâtiment,le renouvellement d'air,le système de chauffage et la production d'eau chaude >
Hors nous sommes en chauffage central individuel gaz avec production eau chaude et VMCgaz obligatoire par extraction des gaz brûlés,
il y a une isolation intérieure (10cm, entre laine de verre et brique creuse)et du vitrage "isolant" mini des années 1976.
Il reste qq ponts thermiques au niveau des dalles,rien de bien méchant
question : le coût de l'isolation par l'extérieur étant nettement supérieur (2 à 3 suivant le type -voire 4)à un ravalement classique et ne se justifiant pas,ou très peu, peut on considérer cela comme une amélioration donc vote article 26.
2ème
Dans le RC toutes les menuiseries extérieures sont classées privaives.
Toutefois, dans un autre chapitre "charges communes" il est précisé :
Les frais de ravalement des façades auxquelqs s'ajouteront,mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général....les frais de peinture des extérieurs de fenêtres,des persiennes..........bien que ces choses soient propriété privée.
Donc on applique le RC mais le problème est que:
16/30 logements ont remplacés entièrement,après accord AG,leurs menuiseries extérieures par du PVC et les persiennes par des volets roulants sur la façade Sud
Les devis seront demandés en fonction du métré des parties à peindre mais.....la répartition?????
Je vois mal les copropropriétaires n'ayant pas de travaux de peinture sur les menuiseries extérieures, accepter une répartition du solde des peintures sur ces boiseries en charge communes.
De plus les façades étant,si elles sont acceptées,programmées pour 2009,il y aura d'ici là encore qq logements ayant remplacés lesdites menuiseries |
Edité par - felix1930 le 26 nov. 2007 14:17:24 |
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casimiret
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241 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 16:11:20
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merci gedehem
votre réponse me parait tout à fait solide car il convient de considérer qu'un ravalement de la partie principale d'un ensemble en copropriété apporte une plus-value à l'ensemble du patrimoine colectif de cet ensemble. y compris les parkings extérieurs non couverts accessoires des lots principaux.
merci félix1930 de votre réponse concernant les emplacements de parkings à l'air libre. Si vous retrouvez cettte jurisprudence cela m'interesse certainement avec d'autres.
à mon humble avis, le fait que l'immeuble est organisé en chauffage individuel gaz n'empèche pas le vote art 25 pour décider les travaux d'isolation thermique qui porteront sur le gros oeuvre en façades parties communes
bien cordialement
casi
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 10:32:39
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casimiret, je n'ai pas retrouvé la décision de justice pour la partie "exonération des parkings" pour travaux de ravalement.
Par contre j'ai "trouvé" deux décisions confortant,si besoin était,le dernier alinéa du post de gédehem du 26.11.2007 -09:14:53
1)Cour de cassation 3e civ. 27.04.1998 avec ce commentaire:
.....
Il arrive d'ailleurs souvent qu'une clause du RC impose que tous les travaux qui intéressent l'aspect général de l'immeuble fassent l'objet de mesures d'ensemble décidées en AG.
La distinction traditionnelle parties communes-parties privatives disparaît au profit de l'unité et de l'harmonie de l'immeuble,et les travaux de réfection devront concerner,outre les parties communes les éléments qualifiés de parties privatives qui agrémentent la façade.
Cette situation n'implique pourtant pas que la communauté prenne en charge la totalité des dépenses.
Seules celles afféentes aux parties communes sont supportées par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété.
Les frais de ravalement se rapportant aux parties privatives devront être supportés par chacun des copropriétaires intéressés
2) C.A Paris 23e chambre B,12.061998
.................
Il conviendra donc d'opérer une ventilation des frais afférents aux travaux réalisés sur les parties communes et d'établir une facturation séparée pour ceux effectués sur les parties privatives
2 autres décisions de la C.A Paris 23e ch. 22.02.1995 et 25.11.1995 précisent,entre autre, qu'il appartiendra au syndic chargé de récupérer les charges auprès des copropriétaires de se reporter aux dispositions du RC et d'opérer,si nécessaire,une ventilation des dépenses
mais ça ne me donne pas des réponses à mes problèmes futurs
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Edité par - felix1930 le 27 nov. 2007 10:33:18 |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 19:04:50
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très interessant félix
merci bien
caSI= |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 21:50:19
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C'est completement normal :
- des tantièmes ne peuvent s'appliquer QUE sur des parties communes !
Si l'AG peut décider de travaux d'ensemble commun/privatif s'agissant d'un ravalement de façade en vertu d'une clause du RDC, il ne peut y avoir de répartition aux tantièmes sur la globalité de ces travaux, le privatif étant exclu du champ d'application des tantièmes..
D'où un impératif auquel syndic et CS doivent être attentifs, faire fractionner le chantier en 2 lots :
- Lot 1 "travaux sur le commun".
- Lot 2 "travaux sur le privatif" (qui doit être précisé : fenetres, volets, appuis balcons, etc ...)
Pour ce lot 2 la base de répartition devra être déterminée : ml ici, m² là.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 23:46:03
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gédehem, je reviens sur ma question 1) de mon post du 26.11.2007 14:16:29
isolation thermique extérieur: dans notre cas il s'agit surtout d'un éventuel confort supplémentaire, donc quelle sera la majorité à appliquer?
- la majorité 24 ne me semble pas la bonne
- la 25 - qui semble à appliquer surtout dans le cas d'économie d'énergie donc 25g
- la 26,dans le cadre de l'article 30L1965 car il ne s'agit pas d'une remise en état mais l'apport d'un élément supplémentaire de confort (éventuel)et qui donnerait un plus à la valeur de l'immeuble mais avec des travaux d'un coût nettement plus élevé qu'un simple ravalement |
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chenegala
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 11:05:12
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bonjour,
concernant votre ravalement,il faut faire voter par les coproprietaires quelle entreprise choisir, ne prenez pas la moins chere, mais la plus efficace, vous devez faire une commission de suivi des travaux par des coproprietaires competents, ce qui vous economisera la presence d un architecte , payer l entreprise au pourcentage d avancement des traxaux et retenir 5% DU MONTANT TOTAL HORS TAXE.pour chaque coproprietaire c est les tantiemes a retenir pour fixer sa part a payer.ne pas retenir les tantiemes garages si vous etes en sous sol, mais uniquement les tantiemes des appartements.je viens de terminer le ravalement de 40 logements dont je suis le syndic benevole.prenez du i3 et i4 pour les facades exposees aux intemperies avec un entoilage pour les variation atmospheriques et mettre des bavettes sur les appuis de fenetre pour eviter les coulures des pluies et ainsi eviter la noicissure des murs. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 14:34:24
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Félix, sur ce que vous présentez, je penche sur des travaux d'amélioration maj.art.26, en l'absence d'un dignostic thermique préalable qui démontrerait la nécessité d'une isolation par l'exterieur, isolation thermique entrainant qui plus est une réelle économie d'énergie alors chiffrable, que ce soit enKw/h et/ou en € !
Car mis a part l'entreprise chargée des travaux qui encaisse les €, il faut bien que pour le client qui bénéficie de ces travaux dits "economie d'énergies", cela rapportent quelque chose, travaux entrainent bien une véritable économie d'énergies chiffrable, et donc très directement une économie en € plus ou moins importante pour chacun et pour le syndicat sur un court terme.
S'il n'y a pas ce diagnostic thermique préalable et, si nécessité d'isoler, un véritable engagement de résultat chiffré sur un court terme, ces travaux relèvent de l'amélioration L.art.26. puisqu'il ny aura au bout aucune économie d'énergie ...ou si peu !
Je reviens pour souligner ici tout le coté subjectif qu'il y a dans le ressenti de la façon dont on est chauffé !
Telle personne aura froid de partout alors qu'elle a un petit apparte coincé au milieu de l'immeuble où il fait 24° ...
Telle autre dans ses 100 m² sous les toits se trouvera bien avec ses 19°.
Comme disait un spécialiste des économies d'énergies, le meilleur chauffage en hiver c'est le pull et/ou la polaire et les bonnes vieilles charentaises !  |
Edité par - gédehem le 30 nov. 2007 14:42:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 15:06:57
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Avant de penser à l'article 26, j'étudierais l'article 25 g, quitte à modifier éventuellement mon programme pour rentrer dans son cadre.
Une isolation thermique n'entrant pas dans ce cadre, c'est vraiment de l'argent jeté par la fenêtre.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 16:33:59
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effectivement ! D'où la ncessité d'un diagnostic préalable pour déterminer si ces travaux "économiseraient" quelque chose ! 
Dans le cas exposé par Félix, ce n'est pas à priori parce qu'on met de la laine de verre partout que cela entraine des "économies d'énergies".  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 17:35:33
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gédehem et JPM,merci de vos réponses.
En ce qui me concerne je suis contre,dans notre cas,pour une isolation par l'extérieur pour le peu apporté par rapport au coût; le seul point de vue positif que cela pourrait donner c'est en été,notamment pour le T3 qui ont toutes les pièces plein Sud
Comme indiqué :
- 30 logements,isolé intérieurement (laine de verre 6(?)+ brique creuse 3,5 + enduit plâtre -10cm au total)
- chauffage central gaz + eau chaude (chaudière mixte)individuel avec radiateurs
- En plus de l'isolation thermique existante en toiture terrasse(polystyrène expansé 7,5)nous, avons lors de la réfection complète de l'étanchéité il y a 8 ans, fait mettre en place 10cm de polyuréthane
Le diagnostic thermique sera compliqué à réaliser et surtout à interpréter voire à faire "avaliser"
- allée A (6 niveaus dont 5 étages logements)
* 5 appartements T4a(1 par niveau) mais 3 orientations (3 pièces au Nord + 1 à l'Est + 1 au Sud).....le mien au dernier niveau, joli vue sur vallée du Rhône
* 5 T3 toutes les pièces plein Sud
* 5 T4b 1 pièce plein Sud + 4 au Nord
Allée B -pareil sauf que les T4a ont 1 pièce orientée Ouest
Les sous faces des dalles du 1er étage logements ne sont pas isolées (dessous garages + caves + local O.M + local "vélos"
Enfin les façades ont beaucoup de "décrochés" et,c'est souvent,ces parties qui ont un coût élevé (la plus value "annoncée" par un métreur d'une grosse entreprise de la région lyonnaise spécialiste ravalement, y compris isolation extérieure que j'ai vu sur place, environ 4 fois le coût d'un I3)
en + = je suis celui qui se trouvera bien avec ses 19°
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Edité par - felix1930 le 30 nov. 2007 17:41:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 23:36:14
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Bonne remarque sur les sous-faces
Il y en des centaines, des milliers d'hectares non isolés. Avec en général une répartition des charges de chauffage réparties au prorata des puissances installées  , et l'impossibilité d'équilibrer correctement les colonnes.
On le sait depuis des lustres. On nous casse les pieds avec des diagnostics mais on ne remédie pas à ce qui saute aux yeux.
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