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vincenteam
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 03 mars 2004 : 16:38:29
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A travers ce forum, je voudrais simplement faire part de notre projet d'investissement locatif pour faire partager notre expérience parmi d'autres.
Après avoir bien réfléchi avec ma femme, nous avons décidé de nous lancer dans l'investissement locatif afin de s'assurer un revenu complémentaire pour nos vieux jours et pour les enfants (nous avons 36 et 34 ans), à raison d'1 ou 2 achats par an pendant 5 ans (on vise un patrimoine de 8 à 10 logements avant nos 45 ans).
Voici donc, en toute modestie, le parcours de notre investissement :
1ère étape - recherche d'infos (décembre 2003) : N'y connaissant pas grand chose, mis à part les discussions entre collègues ou amis, la première étape fut de chercher un maximum d'informations pour éviter de se lancer dans une galère. A ce titre, Internet est une mine d'or et notamment universimmo avec tous les conseils que l'on peut trouver sur le forum avec le moteur de recherche.
2ème étape - recherche d'un bien (janvier 2004) : Donc, après avoir prospecté sur Internet et acheté quelques revues spécialisées traitant de l'investissement locatif, on s'est lancé (pour commencer doucement et ne pas prendre un trop grand risque financier) dans la recherche d'un T1 ou T2 dans notre ville (pour être sur place). Après avoir comparé les prix de ventes sur les journaux locaux et Internet puis les prix des locations, on s'est fixé un budget maximum pour l'achat sachant que l'on ne met rien en apport (sauf caution, frais bancaires et petits travaux). Je me suis créé une fiche de visite regroupant plusieurs critères et en 1 mois, j'ai visité 9 logements et aucun ne répondait aux critères (pas cher mais en mauvais état, trop cher et en mauvais état, en bon état mais trop cher, enfin, on voit un peu de tout et n'importe quoi surtout de particuliers qui surestiment leurs biens). Finalement, nous avons trouvé un T1 correspondant à notre recherche par l'intermédiaire d'une agence.
3ème étape - calculer avant de se décider : Avant de franchir le pas et signer un compromis, il faut être à peu près sur de son coup. En fonction du prix demandé, nous avons donc établi un plan de financement avec les dépenses (achat, notaire, frais bancaires, caution, remboursement emprunt et assurance, taxe foncière, CLR, contribution sociale, frais de copropriété, travaux, …) et les recettes (loyers + charges). Notre objectif d'obtenir un rapport locatif net d'au moins 6 % étant atteint, nous sommes retournés visiter le logement puis nous avons négocié le prix avant de prendre une décision définitive.
4ème étape - signature du compromis (10 février 2004) : C'est une étape importante car tout ce qui est fait avant est un peu virtuel et ne porte pas à conséquences. La signature du compromis, c'est le doigt dans l'engrenage de notre projet. De nature prudente, j'ai donc informé l'agence que je ne pouvais pas verser de séquestre (en général 10 %) puisqu'on fait financer notre projet à 110 % et j'ai fait indiquer quelques conditions particulières avant de signer. Tout s'est bien déroulé puisque le vendeur a accepté nos conditions.
5ème étape - recherche du meilleur prêt et assurance : Comme ma femme et moi sommes à des banques différentes, plutôt que de commencer à chercher ailleurs un super taux avec des frais exorbitants (cherchez le piège), j'ai mis en concurrence nos 2 banques avec les données que j'avais récolté sur Internet (meilleurtaux.com). Comme par hasard, une des 2 banques nous a fait une proposition à un taux que je trouve avantageux (4,35 % en fixe modulable sur 15 ans) puisqu'on emprunte quand même à 110 % et sans apport. Elle s'est également alignée sur un taux assez bas en assurance. De plus, en utilisant une partie de nos droits à prêt des PEL et CEL (12 % du montant total du prêt), on obtient un taux moyen de 4,24 % assurance comprise. Coté garantie du prêt, la banque s'occupe également de tout puisqu'elle propose une caution en partie récupérable sur le même principe que Crédit Logement, mais moins chère. Pour se décider, j'ai simplement fait un petit tableau Excel reprenant tous les paramètres de l'emprunt (mensualités, assurance, caution, frais de dossier, ….) pour savoir quel serait le moins cher en fin d'opération (par exemple, un taux à 4,20 % avec des frais de dossier pour changement de banque + une commission si on passe par un courtier est moins avantageux qu'un taux à 4,35 % négocié directement avec sa banque).
Aujourd'hui, j'ai fourni mon attestation d'accord de prêt à l'agence immobilière qui doit en transmettre une copie au notaire. Compte tenu du délai de constitution de l'acte chez le notaire, la vente est prévue pour la première semaine d'avril.
Suite au prochain épisode.
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joemacfly
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 13:06:43
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Bonjour,
Je vais aussi me lancer dans le locatif. Juste une question : c quoi le CLR ? Connais tu un bon guide ou revue pour ce lancer ?
cordialement,
a+
joe macfly |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 14:27:08
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CRL = Contribution sur les revenus locatifs, un impôt égal à 2,5% des loyers hors charges. Impôt auquel il faut rajouter la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale). Ces 2 dernières taxes représentent 10% des revenus fonciers imposables.
joemacfly, surtout pensez à tout ....
bp |
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vincenteam
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 17:23:19
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J'avais acheté un numéro hors série de Que Choisir sur l'investissement locatif (n° 91 de septembre 2003) qui expliquait bien mais était plutôt orienté pour la région parisienne (et moi je suis en pleine province rurale).
Sinon, j'ai trouvé énormément d'infos générales sur Internet et quasiment toutes les réponses à des interrogations plus précises sur le forum de ce site (en passant par la boite de recherche ou en posant des questions).
Bon courrage
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 20:17:48
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bonsoir,
votre démarche est tres judicieuse.
j'ai procédé comme vous il y a un an de cela et aujourd'hui je suis à la recherceh d'un bien pour un 3eme investissement.
bonne chance
brain
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LSAUNIER
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 11:51:18
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Bonjour
Félicitation, bienvenue au club des investisseurs locatifs, j'en suis à mon 6 ème depuis 4 ans.
Bon courage pour les prochains achats
Laetitia
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 12:04:57
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Attention Laetitia à force de collectionner vous allez vous retrouver dans la plus haute tranche du barême de l'IR !!!
bp |
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LSAUNIER
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 12:51:14
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Bonjour,
Pour ma part, je pense qu'il est meilleur d'être rentière et payer l'IR plutôt que d'être salarié et payer un IR quand meme. C'est un avis personnel, pour le moment j'en suis assez satisfaite, je regrette de ne pas l'avoir fait plutôt.
Mais il faut que je fasse attention à ne pas avoir à payer l'ISF.
Aujourd'hui, il faut préparer sa retraite.
Laetitia
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 13:20:14
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Je comprends bien votre point de vue.
Mais le danger de "collectionner" les apparts est que les loyers ne suffisent plus à financer toutes les charges, et en particulier les impôts (qui augmentent avec le nombre de loyers mais aussi au fur et à mesure que les intérêts d'emprunt diminuent).
bp |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 18:53:04
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bonsoir,
personne n'a pensé au combo De Robien / In fine
ca doit bien annuler les benefs de quelques biens anciens
sans vouloir faire de pub :
je sais plus si c'est dans un MVVA ou dans le revenu, mais ils avaient presenté la maison de l'investisseur
(PS : ils avaient aussi fait une présentation de Grimm et l'avaient bien cassé)
et ils en disent du bien. Ils proposent notamment donc le pack plan de constitution de patrimoine locatif :
la formule est assez simple : on acquiert 3, 4 biens anciens pour booster la rentabilité et on couple tout ca avec du Robien/ In fine pour annuler les impots
bref voila pour la petite histoire
je pense que d'ici un a deux ans je vais y penser
a+
brain
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 18:54:08
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je devrais quand meme me relire avant de "poster" le message 
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vincenteam
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 08 avr. 2004 : 13:12:13
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Voila ! On a signé le 02 avril.
La banque s'est chargée du paiement direct au notaire et on a juste eu le déplacement à faire pour signer l'acte de vente et rencontrer le vendeur pour qu'il nous donne les clés (vente par l'intermédiaire d'une agence).
Pour l'instant je suis en phase de nettoyage et réfection du studio (sols, cuisine équipée, papier peints et petites réparations de plomberie et electricité). Parallèlement je fais visiter (en proposant une seconde visite une fois que les travaux seront terminés) pour pouvoir louer au 1er mai.
Vous retrouverez donc la suite de notre aventure d'investisseur dans les forums dédiés aux bailleurs et aux copropriétaires.
Bon courage à tous.
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qwerty
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 avr. 2004 : 13:06:36
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j ai ete voir une banque pour faire un investissement locatif.
on m a conseille un pret sur 20 ans a taux variable de 3.75 % non cape.
cela m a un peu etonne , puisqu il est prevu que les taux remontent.
Leur argument est que si les taux augmentent, ils augmenteront la duree
du pret afin que les remboursements restent les memes.
de plus , il y a des frais de dossier de 800 euros.
j aimerai avoir des reactions sur le taux (bon ou mauvais), la valeur
des frais de dossier.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 16 avr. 2004 : 15:34:05
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Surtout fuyez ce genre de proposition.
Les taux fixes sont encore très intéressants. Si vous tenez vraiments aux taux variables prenez un capé +1 si possible, mais surtout pas un non capé.
Enfin, c'est juste un avis.
bp |
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qwerty
Nouveau Membre
5 réponses |
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Ourzouf
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 25 mai 2004 : 17:40:55
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Merci pour toutes tes infos sur ton aventure d'investissement !!!!!!
Je suis actuellement en train de faire la meme démarche et suis donc interéssé par ton retour d'expérience.
Où en es-tu ?
Te charges tu de la partie locative ou as tu laissé cela à une agence ??
D'un point de vue fiscale comment envisages tu la chose (microfoncier,Besson ancien,frais réels....).
Une question de plus,si tu à sélectionné le régime microfoncier:Peut-on déduire les interets d'emprunt avec ce régime ?
Merci d'avance. |
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Enez
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 26 mai 2004 : 17:24:20
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Pour Ourzouf : dans le regime micro foncier, on ne peut déduire, en plus les intérêts d'emprunts. au début, opter pour le régime général, ensuite quand les intérêts se réduisent, passez au micro foncier.
Pour Vincenteam : votre démarche du premier investissement me semble judicieuse. recherche d'appartement ancien avec des travaux de rénovation sans appel à des entreprises (attention, seuls les achats de matériel sont déductibles, pas le temps passé),plan de financement précis, négociation serrée avec les banques, etc...
Je reste cependant dubitatif sur le modèle économique dès lors que l'on emprunte 110% dès le premier investissement et que l'on veut reproduire cela deux fois par an pendant cinq ans. En effet à un moment il me semble que cela va coincer au niveau "cash". Les remboursements du principal vont s'alourdir alors que les intérets déductibles vont s'amoindrir, augmentant de ce fait l'impôt.
le choix d'un studio, raisonnable en regard de l'investissement, a aussi ses contreparties : changement fréquent de locataires, périodes éventuelles de non location, frais d'agence non déductibles. Avez vous aussi intégré les charges non répercutables au locataires (environ 10% du loyer) dans votre modèle.
des questions aussi : dans votre modèle quelle revalorisation annuelle mettez vous pour atteindre 6%? est ce avant ou après impôts?
J'espère être trop "frileux", mais mon modèle "excel" sur un appartement ancien bien plaçé et loué facilement (au prix de marché) me donne seulement une génération de cash 4.5% avant impôt (mais après CSG et CRDS) du prix actuel du bien (et il a fallu le payer avant!)
Bon vent, belle mer
tenez nous au courant
Enez |
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gijoe
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 08:52:31
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Pour Enez : qu'est-ce qui vous pousse à faire de l'immobilier locatif pour un rendement aussi faible (4,5% après CSG-RDS) ? Une assurance vie performante vous rapporterait autant sans aucun soucis de gestion ?
Est-ce l'espoir d'une plus-value lors de la revente du bien ?
Jean-Yves |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 09:27:12
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ca doit etre comme moi : l'effet gigantesque de levier grace au crédit et une fiscalité somme toute avantageuse(déficit foncier)
a+ |
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Enez
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 11:13:36
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pour Gijoe :
1- une stratégie d'investissement tout immobilier n'etant pas raisonnable puisqu'il faut toujours melanger le disponible immédiat, le disponible à CT, MT et LT (et je place l'immobilier dans cette dernière catégorie). L'immobilier n'est donc pas une fin en soi. je cherche ni specifiquement rendement ni + value, mais "patrimoine".
dans cette optique, je loue à un prix raisonnable, un appartement correctement entretenu. Mes contacts avec mes locataires : signature du contrat, etats des lieux d'entrée et de sortie. zéro problème avec eux . Je gère moi-même.
C'est sans doute pourquoi en 14 ans mon appartement n'a été vide qu'un mois et demi.
2-Si le rendement est faible, c'est sans doute que je sais calculer des rendements réels car c'est mon metier (je suis financier). je vois des industriels qui viennent avec des rendements faramineux, qui après mise en "orthodoxie" financière de leurs éléments se révèlent bien maigres!
1- je prend en compte toutes les charges (on a tendance à oublier beaucoup de choses).
2- je calcule par rapport à la valeur actuelle du bien (je me place comme si j'achetais maintenant cet appartement).
Je reste donc dubitatif sur le % annoncé compte tenu des éléments en ma possession (mais l'investissement initial étant nul, il est fort possible de générer du 6% sur les injections de cash postérieures gràce à la valeur de revente du bien)
Enez
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Enez
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 12:36:01
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j'ai utilisé ma simulation sur mes propres données (qui donne le minable 4.5%) en integrant le financement sur 15 ans à 4.25% et les hypothèses suivantes :
hausse des loyers 2%/an
revalorisation du bien : 2%/an
10% des loyers en charges non récupérables
1 mois d'absence de location tout les 3 ans + frais d'agence
taux marginal d'imposition (30%)
pas d'incitation robien ancien
j'arrive à 9.3% après impots, ce qui est logique financièrement car la mise initiale est nulle
mais j'injecte du cash (de 4 à 5.5% du prix d'acquisition)pendant 15 ans et fait la totalité de la rentabilité sur la revente.
c'est bien sur un appartement mais sur 10(?)
Enez |
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Parcours du 1er investissement
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