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On s'était mal compris : en fait votre bien a une rentabilité de 9,3% après impôt. C'est exceptionnel non comme rendement ? Le taux de 4,5% c'est le taux de rendement interne calculé à partir du flux de trésorerie ? Je suis étonné qu'il soit si faible à partir des éléments que vous citez.
Est-ce que votre modèle prend en compte : - les travaux périodique d'amélioration sur l'appartement - l'assurance loyer impayé
(Loyer net de charge - CSG -CRDS)/valeur actuelle du logement
Il ne s'agissait donc absolument pas d'un taux interne de rentabilité basé sur le "cash flow". Le 9.3% est un TRI.
j'ai integré des travaux tous les 3 ans et n'ai pris ni frais de gestion ni assurance pour loyer impayé, car je gère moi-même (hors recherche de locataire qui passe par une agence)
L'analyse des déboursements montre que l'on doit investir pendant 15 ans (remboursement du principal) et que toute la rentabilité se fait sur la valeur de revente..
dans l'exemple: valeur de l'appartement 150 000 € et cash negatif annuel passant de 6400 à 7500 €/an avant revente à 200 000€ (dans 15 ans!)
5 appartement de ce type et il faut sortir entre 32000 et 47500€/an. Il faut donc avoir les reins solides.... ou se preparer au lymbago financier!
Un apport réduit certainement la rentabilité, mais rend la chose plus gérable.
Parcours du 1er investissement
Forum fermé
Posté - 27 mai 2004 : 14:55:50
